Гражданский кодекс часть 1

Комитет имущественных отношений города Мурманска, ОГРН: <***>, <...> (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Мурманская городская компания», ОГРН: <***>, <...> (далее – ООО «Мурманская городская компания», Общество) задолженности по арендной плате в размере 273 480 руб. 91 коп. за период с 01.08.2014г. по 30.11.2014г., пени в размере 37 330 руб. 15 коп. за период с 01.09.2014г. по 30.11.2014г., всего 310 811 руб. 06 коп., о расторжении договора аренды, выселении из занимаемого помещения.

Решением суда от 01.04.2015г. исковые требования удовлетворены.

На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой ответчик просит решение от 01.04.2015г. отменить, принять по делу новый судебный акт.

По мнению подателя апелляционной жалобы, вопрос о размере арендных платежей не получил надлежащей судебной оценки и требует дополнительного исследования.

Кроме того, податель апелляционной жалобы отмечает, что взысканная судом первой инстанции сумма неустойки является несоразмерной последствиям нарушения обязательства.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства стороны своих представителей в судебное заседание не направили, поэтому апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили договор от 02.08.2011г. аренды объектов муниципального нежилого фонда г. Мурманска №18557, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду помещение муниципального нежилого фонда общей площадью 157,9 кв.м, площадь пристройки 3,6 кв.м, расположенное по адресу: <...>, для использования под технический участок.

Срок аренды установлен с 19.07.2011г. по 30.06.2015г. (пункт 1.3. договора).

Помещение было передано арендатору 19.07.2011г., что подтверждается актом передачи, подписанным сторонами договора.

Размер арендной платы составил 10 988,46 руб. в месяц без НДС (пункт 1.2. договора).

Дополнительным соглашением №1 от 10.10.2011г. стороны согласовали, что арендуемая площадь по договору составляет 161,3 кв.м., арендная плата с 18.08.2011г. устанавливается в размере 10 974,85 руб. в месяц без НДС.

Согласно пункту 4.4. договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с решением органов местного самоуправления (без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору), опубликованным в средствах массовой информации.

В соответствии с решением Совета депутатов города Мурманска от 22.06.2012г. №51-684, постановлением администрации города Мурманска от 10.02.2014г. №318 с 01.01.2014г. ответчику установлен размер арендной платы 68 370,23 руб. в месяц без НДС.

В соответствии с пунктом 4.1. договора плата за аренду оплачивается арендатором не позднее первого числа начавшегося месяца за месяц вперед.

В пункте 4.3. договора аренды стороны предусмотрели, что по истечении установленных сроков уплаты арендных платежей, взимаются пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 5.2.4. договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению, если арендатор не внес арендную плату в течение двух месяцев подряд.

Несвоевременная оплата ответчиком арендной платы по договору аренды послужила основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Заявленная ко взысканию с ответчика задолженность по арендной плате в размере 273 480 руб. 91 коп. за период с 01.08.2014г. по 30.11.2014г. подтверждается расчетом истца.

Возражая против удовлетворения исковых требований Комитета, Общество ссылается на то, что ставки арендной платы за нежилой фонд методологически не обоснованы, а также на то, что, расчет арендной платы за пользование объектами нежилого фонда поручено проводить независимым экспертам, имеющим лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Апелляционный суд не принимает данный довод апелляционной жалобы в связи со следующим.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными нормативными правовыми актами (часть 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано выше, размер арендной платы по договору определен Комитетом на основании решения Совета депутатов города Мурманска от 22.06.2012г. №51-684, постановления администрации города Мурманска от 10.02.2014г. №318 с 01.01.2014г.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Федеральный закон от 29.07.1998г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду.

Приведенная норма устанавливает обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) в случаях передачи муниципального имущества в аренду.

В силу разъяснений, данных в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такая сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

Если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

Следовательно, факт непривлечения независимого оценщика не является основанием для признания сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона.

Довод Общества о том, что сделка по установлению размера арендной платы осуществлена с нарушением статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», то есть без установления его рыночной стоимости, апелляционным судом не принимается, так как не может повлиять на выводы суда по существу спора.

Руководствуясь статьями 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о взыскании с ответчика 273 480 руб. 91 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.08.2014г. по 30.11.2014г. и пени, начисленных на основании пункта 4.3. договора, размер которых согласно расчету истца составил 37 330 руб. 15 коп. за период с 01.09.2014г. по 30.11.2014г.

В апелляционной жалобе ответчик просит применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая не была применена судом первой инстанции.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Уменьшение размера взыскиваемой неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно лишь при условии, что указанный размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства.

Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается, в связи с чем ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства (пункт 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011г. № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Доказательств явной несоразмерности пени последствиям нарушения обязательств ответчик в материалы дела в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.

С учетом вышеизложенного, учитывая систематичность неисполнения ответчиком обязанности по оплате арендной платы, длительность периодов просрочки неисполнения денежного обязательства, наличие непогашенной задолженности по арендной плате, а также из того, что стороны самостоятельно установили такой размер пени (0,3%), суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения размера неустойки.

Вывод суда первой инстанции о расторжении договора аренды от 02.08.2011г. № 18557 апелляционная инстанция считает правильным, поскольку наличие у ответчика задолженности по арендной плате в течение двух месяцев является основанием для досрочного расторжения договора на основании пункта 5.2.4., пункта 2 статьи 450, пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Требование Комитета о выселении ответчика правомерно удовлетворено судом первой инстанции, поскольку соответствует положениям статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и связано с прекращением договора аренды, у ответчика отсутствуют основания для занятия спорного нежилого помещения.

Кроме того, апелляционный суд учитывает, что при рассмотрении спора в суде первой инстанции, как указано судом, ответчик не представил суду никаких возражений ни по существу заявленных требований, ни по размеру денежного обязательства, участие в сверке не принимал.

С учетом изложенного апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 01 апреля 2015 года по делу № А42-372/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

В.М. Горбик

Н.С. Полубехина