Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-13378/2017 ) общества с ограниченной ответственностью "Сити Ритейл"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.04.2017 по делу № А56-73737/2016 (судья Галенкина К.В.), принятое

по иску Индивидуального предпринимателя ФИО3

к Обществу с ограниченной ответственностью "Сити Ритейл"

о взыскании денежных средств,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРНИП <***>, далее - истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Сити Ритейл» (188480, <...>, ОГРН <***>, далее - ответчик, Общество) задолженности по арендной плате за период с 02.06.2016 по 02.08.2016 в размере 972 000 руб., упущенной выгоды за период с 03.08.2016 по 16.09.2016 в размере 603 495 руб., расходов на ремонт помещения в размере 1 857 000 руб., судебных расходов на оплату услуг по договору независимой оценки в размере 30 000 руб.

Решением от 10.04.2017 суд взыскал с ответчика в пользу истца расходы на ремонт помещения в размере 1 857 000 руб., задолженность по арендной плате за период с 02.06.2016 по 05.07.2016 в размере 316 990 руб. 33 коп., упущенную выгоду за период с 03.08.2016 по 16.09.2016 в размере 603 495 руб., расходы на оплату услуг по договору независимой оценки в размере 30 000 руб., а остальной части в удовлетворении исковых требований отказал.

Ответчик не согласился с вынесенным решением и обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт и отказать в удовлетворении исковых требований.

По мнению подателя апелляционной жалобы, судом первой инстанции не учтено, что представленный истцом отчет в соответствии со статьей 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится к письменным доказательствам, подлежит оценке судом по общим правилам и содержит выводы, основанные на расчетах, заключениях и иной информации, полученной оценщиком в результате исследования рынка, на личном опыте и профессиональных знаниях оценщика, на деловых встречах, и не может быть положен в основу решения суда как единственное доказательство, обосновывающие требование истца о взыскании расходов на ремонт.

Кроме того, ответчик указал, что судом была дана неверная оценка его доводам, в том числе и по доводам о том, что истец уклонялся от приемки помещения, в связи с чем, ответчик и был вынужден отправить ключи от помещения почтой.

При этом, ответчик ссылался на то, что Обществом предпринимались различные меры для скорейшего возврата помещения истцу, что подтверждается письмами, представленными ответчиком, которые направлялись в адрес истца - №145 от 27.06.2016, №149 от 15.07.2016, №183 от 29.07.2016.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

В соответствии с пунктом 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены только в обжалуемой Обществом части, с учетом отсутствия возражений сторон (пункт 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между предпринимателем (арендодатель) и Обществом (арендатор) 29.04.2015 заключен договор № 56 аренды (далее - договор) встроенного помещения, назначение: нежилое, кадастровый номер 47:26:0000000:32635, общей площадью 626,7 кв.м, этаж 1, расположенного по адресу: <...>.

По акту от 19.05.2015 указанное помещение передано в пользование арендатору.

В обоснование исковых требований истец указал, что письмом от 26.04.2016 на основании пункта 8.3 договора арендатор уведомил арендодателя о досрочном расторжении договора с 01.06.2016, однако Обществом надлежащим образом и в установленный срок не было выполнено обязательство по возврату помещения, при этом, был составлен акт, в котором описаны недостатки помещения, появившиеся после передачи его в аренду в результате действий ответчика.

В связи с чем, претензией от 02.09.2016 истец потребовал оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате, а также возместить причиненный ущерб, однако претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения в Арбитражный суд с настоящим иском.

Применив нормы гражданского и процессуального законодательства, исследовав представленные доказательства во взаимосвязи с условиями договора, суд первой инстанции счел исковые требования частично обоснованными.

Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как установлено статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.

Из пунктов 3 и 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" следует, что по смыслу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора. Вместе с тем условия договора, которые имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора. В случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование, лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, при отказе от договора аренды недвижимого имущества прекращаются обязательства сторон, за исключением обязанности по возврату предмета аренды и уплаты установленных договором платежей за пользование имуществом до дня фактического возвращения его арендодателю.

Согласно п. 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Таким образом, при обращении арендодателя в суд за взысканием арендных платежей в случае несвоевременного возврата арендатором арендуемого имущества арендатор должен доказать, что имущество им было возвращено своевременно.

В силу правовой позиции, изложенной в пункте 37 указанного информационного письма отмечено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. По смыслу приведенных разъяснений, просрочка кредитора в принятии имущества из аренды может послужить основанием для освобождения арендатора от арендной платы на период просрочки кредитора. В таких случаях арендатору не может быть вменено неправомерное поведение, а недобросовестное поведение арендодателя не может служить основанием для извлечения им преимуществ (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, право ответчика на расторжение договора сторонами согласовано при его заключении.

Из материалов дела также следует, что 02.06.2016 Общество попыталось передать помещение предпринимателю, однако было установлено, что в помещении имеется оборудование Общества (морозильные камеры), не вывезенное последним, что отражено в документе от 02.06.2016, поименованном истцом как «Недостатки нежилого помещения».

Телеграммой от 17.06.2016 ответчик известил истца о готовности возвратить помещение и предложил истцу прибыть для сдачи помещения 21.06.2016 в 13.00 по адресу помещения.

Однако, как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, помещение 21.06.2016 из аренды истцу не передано ответчиком, в связи с неявкой представителя самого ответчика и отсутствием доступа в помещение, в связи с этим предприниматель направила в адрес Общества уведомление о необходимости явиться для сдачи помещения 24.06.2016 в 13.00.

Поскольку ответчик 24.06.2016 для сдачи помещения не явился, 27.07.2016 письмом № 7 предприниматель потребовала возвратить помещение и передать ключи от входных дверей в срок до 01.07.2016.

После чего, письмом от 27.06.2016 № 145 ответчик сообщил истцу о том, что ключи от помещения будут высланы истцу почтовым отправлением, указав на то, что считает свою обязанность по возврату помещения исполненной 02.06.2016.

Бандероль с ключами от помещения получена истцом 05.07.2016.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к вывод у о том, что из вышеуказанных обстоятельств, установленных на основании представленных в дело доказательств, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ввиду отсутствия двухстороннего акта возврата помещения и с учетом направления ответчиком по почте предпринимателю ключей от арендуемого помещения, следует признать, что ответчиком до момента получения ключей истцом не были исполнены обязательства по договору в части передачи помещения из аренды, и, как следствие, вывод суда первой инстанции о том, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате за период с 02.06.2016 по 05.07.2016 является обоснованным.

По правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Вместе с тем, апелляционный суд приходит к выводу о том, что доказательств, свидетельствующих об уклонении истца от приемки помещения, материалы дела не содержат.

При этом, судом первой инстанции установлено, что вступившими в законную силу судебными актами по делу № А56-73203/2016, доказано наличие у предпринимателя денежных средств ответчика в размере 233 009 руб. 67 коп., составляющих арендную плату по договору за период после даты 01.06.2016, что в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеет преюдициальное значении при рассмотрении настоящего дела.

Пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора при прекращении договора аренды возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 2 названной статьи, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Тем самым, с учетом передачи помещения 05.07.2016 и с учетом выводов суда в рамках дела № А56-73203/2016, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика сумму задолженности в размере 316 990 руб. 33 коп. за период с 02.06.2016 по 05.07.2016

Обстоятельства отказа суда во взыскании задолженности за период с 06.07.2016 по 02.08.2016 предметом апелляционного обжалования не являются, поскольку каких-либо обоснованных доводов и возражений в данной части апелляционная жалоба и отзыв на нее не содержат, поэтому выводы суда в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежит переоценке судом апелляционной инстанции.

Кроме того, как следует из разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

На основании пунктов 1 и 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).

По смыслу указанных норм права, для наступления деликтной ответственности (возмещения убытков, упущенной выгоды) необходимо одновременное наличие следующих условий: наступление вреда (ущерба, упущенной выгоды), вина причинителя вреда и причинно-следственная связь между первыми двумя элементами, то есть упущенная выгода (убытки) подлежит возмещению в случае доказанности факта ее наступления, причинно - следственной связи между действиями ответчика и упущенной выгодой (убытками) истца, самой упущенной выгоды (убытков), вины ответчика. При этом истцом подлежит доказыванию также и размер упущенной выгоды (убытков).

Отсутствие хотя бы одного из названных условий или их недоказанность влечет отказ в удовлетворении требований лица, заявившего об их возмещении.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Лицо, требующее возмещения убытков, в соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должно доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Судом апелляционной инстанции установлено, что 02.06.2016 истцом при попытке приема помещения в документе от 02.06.2016, описаны недостатки арендуемого помещения, образовавшиеся, в результате действий ответчика.

Представитель ответчика с упомянутым документом ознакомлен, о чем имеется соответствующая отметка (подпись).

26.07.2016 истцом в адрес ответчика направлено уведомление с приглашением прибыть для участия в работе комиссии по приему помещения с документальной фиксацией его состояния, на которое ответчиком дан отрицательный ответ.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 02.08.2016 комиссией в связи с неприбытием представителя ответчика составлен односторонний акт приема помещения из аренды, проведен осмотр помещения оценщиками, установивший наличие те же самых недостатков, которые были внесены в перечень недостатков от 02.06.2016 и с которыми ответчик был ознакомлен.

С учетом выявленных недостатков помещения 15.08.2016 истцом заключен договор № 076-у/16 для проведения независимой оценки рыночной стоимости права требования возмещения ущерба, причиненного внутренней отделке помещения и упущенной в связи с этим выгоды, связанной не возможности передачи помещения в аренду иному арендатору.

Судом апелляционной инстанции установлено, что согласно подпункту 2 пункта 1.1 Отчета № 076-у/16 от 25.08.2016 оценщики проводили визуальный осмотр объекта на дату заключения договора на проведение оценки (15.08.2016) и состояние помещения соответствовало представленным истцом фотографиям.

Из Отчета № 076-у/16 также следует, что затраты на ремонт помещения составляют 1 857 000 руб., из которых отделочные материалы – 766 996 руб., ремонтные работы – 1 001 699 руб., дополнительные расходы 5% - 88 435 руб.

При этом, довод апелляционной жалобы о том, что указанный отчет не может быть положен в основу решения, апелляционным судом не принимается, поскольку ответчиком в суд первой инстанции и в суд апелляционной инстанции не были представлены надлежащие и достоверные доказательства, опровергающие как выводы оценщиков, так и состояния помещения в спорный период.

Кроме того, в акте приема-передачи в аренду помещения от 19.05.2015, подписанном обеими сторонами договора, зафиксировано отсутствие у помещения дефектов, тогда как пунктом 4.3 договора установлено, что передача помещений в аренду осуществляется арендодателем по акту приема-передачи, в котором констатируется санитарное и техническое состояние передаваемых в аренду помещений, в частности, внешний вид, все существующие недостатки помещений, о которых арендодатель считает необходимым известить арендатора, а также соответствие передаваемых помещений технической документации на них (предоставленным планам и паспортам).

Кроме того, вывод суда о передачи помещения в надлежащем состоянии следует и из отчета об оценке рыночной арендной платы спорного объекта от 24.04.2015 № 102-15 с фотоматериалами, подтверждающими хорошее состояние объекта по состоянию на 22.04.2015.

При таких обстоятельствах апелляционный суд полагает, что истцом доказана причинно-следственной связь между действиями (бездействием) ответчика по ухудшению состояния помещения и убытками, возникшими у истца расходами на ремонт помещения в размере 1 857 000 руб.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу статьи 15 ГК РФ упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", в том числе в пунктах 2 и 3, упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Целью гражданско-правовой ответственности, которую несет лицо, причинившее вред, является восстановление имущественных прав потерпевшего. По своей правовой природе ответственность носит компенсационный характер, поэтому ее размер должен соответствовать размеру причиненных убытков. Применение принципа полного возмещения убытков (статьи 15, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации) диктуется необходимостью восстановить права потерпевшей стороны в обязательстве и обеспечить всестороннюю охрану интересов тех, кто терпит убытки.

Согласно Отчету № 076-у/16 период времени, в течение которого собственник помещения (предприниматель) была лишена возможности получать прибыль от эксплуатации помещения в связи с необходимостью проведения ремонтных работ составляет 45 дней.

Так, за период с 03.08.2016 по 16.09.2016 истец, исходя из расчета, произведенного экспертом, согласно которому рыночная стоимость арендной платы за спорное помещение в рассматриваемый период в месяц составляет 402 341 руб., понес упущенную выгоду в размере 603 495 руб.

Таким образом, материалами дела подтверждена невозможность использования истцом помещения в период с 03.08.2016 по 16.09.2016 и, как следствие, невозможность получения доходов от использования принадлежащего ему имущества, который он бы получил при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права и законные экономические интересы не были нарушены ответчиком, действиями которого помещение при возврате требовало ремонта.

Расчет суммы упущенной выгоды, произведенный истцом, проверен судом апелляционной инстанции и признан правильным, так как соответствует нормам действующего законодательства, а также фактическим обстоятельствам дела.

Тем самым, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности требований истца о взыскании упущенной выгоды в размере 603 495 руб.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что истец понес расходы в сумме 30 000 руб. на оплату услуг по договору независимой оценки.

Ответчик, возражая против взыскания расходов, объективных доказательств, свидетельствующих о чрезмерности данных расходов, в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил.

Исходя из указанных обстоятельств и с учетом результатов рассмотрения дела, суд обоснованно взыскал с ответчика ущерб как расходы, понесенные истцом до подачи иска, что связано с необходимостью представления в суд доказательств неправомерных действий ответчика.

При этом, доводы подателя жалобы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые бы влияли на обоснованность и законность обжалуемого решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в силу чего отсутствуют основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.04.2017 по делу № А56-73737/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ж.В. Колосова

Судьи

Е.В. Жиляева

Т.А. Кашина