Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер АП-13531/2015, 13АП-13532/2015 ) ИП Астровского О.Н. и ИП Волонцевича В.В.

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.04.2015г. по делу № А56-69490/2014 (судья Вареникова А.О.), принятое

по иску ИП ФИО3

к ИП ФИО4

о взыскании задолженности по договору аренды и признании недействительными дополнительных соглашений к договору аренды,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – ИП ФИО5) о признании недействительными уведомления от 23.09.2014г. об одностороннем отказе от договора аренды от 12.04.2013г. №1/04-2013 и уведомления от 15.08.2014г. о досрочном расторжении договора аренды от 12.04.2013г. №1/04-2013, а также с требованием о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 2 889 000 руб., задолженности по коммунальным платежам в размере 555 745,25 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 108 433,88 руб. за просрочку внесения арендной платы, процентов за пользование чужими денежными средствами за просрочку оплаты коммунальных платежей в размере 23 100,59 руб.

До вынесения решения по существу спора истец в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил заявленные требования и просил взыскать с ФИО4 3 185 000 руб. задолженности по договору аренды (с ноября 2013 года по сентябрь 2014 года); 411 602,28 руб. задолженности по возмещению коммунальных платежей за тот же период, 120 750,2 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму задолженности по арендной плате за период с момента возникновения долга по 23.10.2014г. (дата обращения с иском в суд),18 568,45 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму задолженности по коммунальным платежам. Уточненные требования приняты судом.

Определением суда от 28.01.2015г. к производству принят встречный иск ФИО4 о признании незаключенными дополнительных соглашений к договору аренды от 15.05.2013г., 15.07.2013г., 15.01.2014г., 12.04.2013г.; признании договора №1/04-213 аренды недвижимого имущества от 12.04.2013г. расторгнутым с 01.10.2014г.; взыскании с ФИО3 в пользу ФИО4 675 000 руб. переплаты по договору №1/04-2013 аренды недвижимого имущества от 12.04.2013г.

Решением суда от 16.04.2015г. первоначальный иск удовлетворен частично: признаны недействительными уведомления предпринимателя ФИО4 об отказе от договора аренды; с предпринимателя ФИО4 взыскано 908 914 руб. 91 коп. задолженности, 34 816 руб. 51 коп. процентов, 18 529 руб. расходов по государственной пошлине по иску, в остальной части иска отказано; встречный иск удовлетворен частично: признаны незаключенными дополнительные соглашения к договору аренды, в остальной части во встречном иске отказано, с истца в пользу ответчика взыскано 4 000 руб. расходов по государственной пошлине по иску.

На решение суда от 16.04.2015г. поданы апелляционные жалобы истцом и ответчиком.

Истец в апелляционной жалобе просит решение отменить в части удовлетворения встречного иска, а также в части отказа в удовлетворении иска ИП ФИО3, просит первоначальный иск удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказать.

Ответчик в апелляционной жалобе просит отменить решение в части признания недействительным уведомления от 23.09.2014г. и в части взыскания с ответчика задолженности по аренде и коммунальным платежам, процентов в сумме 34 816 руб. 51 коп., а также просит удовлетворить встречный иск в полном объеме.

Истец и ответчик в апелляционных жалобах ссылаются на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали доводы своих апелляционных жалоб, возражая против удовлетворения жалобы другой стороны.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела,между сторонами 12.04.2013г. заключен договор аренды недвижимого имущества №1/04-2013, в соответствии с которым арендодатель (ФИО3) обязался передать арендатору (ФИО4) во временное владение и пользование нежилое двухэтажное отдельно стоящее здание площадью 543,7 кв.м., расположенное по адресу: <...> уч. 8а, кадастровый номер 47-47-12/055/2012-326 (объект передан арендатору по акту от 12.04.2013г.).

Согласно пункту 8.1 договора он заключен сроком на 5 лет от даты его государственной регистрации. Регистрация договора осуществлена 08.05.2013г.

Порядок и сроки внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 3 договора, где указано, что арендная плата за первые два месяца с момента передачи объекта по акту приема-передачи, устанавливается в твердом размере, составляет 200 000 руб. и перечисляется в течение 5 дней. Начиная с 15.05.2013г., размер ежемесячной арендной платы устанавливается в твердом размере и составляет 100 000 руб. в месяц. При этом в пункте 3.7 договора указано, что размер арендной платы в течение первых 5 лет аренды изменению не подлежит. По истечении первых 5 лет с момента подписания акта приема-передачи объекта размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год и не ранее, чем через каждые 12 месяцев по соглашению сторон. При этом размер арендной платы может изменяться на официальный индекс инфляции потребительских цен на товары и услуги населению за прошедший год, по информации (данным) Федеральной службы государственной статистики, но не более, чем на 10% от размера арендной платы, установленной на момент такого изменения.

Согласно пункту 3.2. договора арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату до 10-го числа месяца, следующего за расчетным.

Пунктом 3.3. договора предусмотрено, что дополнительно к арендной плате арендатор возмещает арендодателю фактически понесенные арендодателем затраты по обеспечению объекта электроэнергией, теплоснабжением, водоснабжением, водоотведением в соответствии с выставляемыми соответствующими службами счетами в размере действующих тарифов, с учетом показателей индивидуальных приборов учета, установленных арендодателем для учета потребления услуг арендатором.

В соответствии с пунктом 3.4. договора возмещение стоимости затрат арендодателя, указанных в пункте 3.3. договора, осуществляется арендатором на основании выставленных арендодателем документов: счетов и акта-расчета в течение 10 дней с момента их получения. Указанные документы должны быть выставлены арендодателем, являющимся стороной по договору оказания соответствующих услуг, по мере их получения от соответствующих поставщиков услуг и коммунальных служб, но не позднее 15 числа месяца, следующего за оплачиваемым.

В пункте 12.3. договора установлено, что изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается по письменному соглашению сторон, о чем составляется дополнительные соглашения к договору, подлежащие государственной регистрации в установленном законом порядке.

Обращаясь в суд с иском, ФИО3 ссылается на то, что 15.05.2013г. между ним и ФИО4 было подписано дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым размер арендой платы с 15.05.2013г. составил 270 000 руб. в месяц. В последующем - 15.07.2013г. - стороны увеличили арендную плату до 300 000 руб. в месяц, дополнительным соглашением от 15.01.2014г. - до 340 000 руб. в месяц, а дополнительным соглашением от 15.05.2014г. – до 378 000 руб. в месяц. Однако в нарушение принятых на себя обязательств ФИО4 арендную плату в установленном размере не вносила, что привело к образованию задолженности за период с ноября 2013 года по сентябрь 2014 года в размере 3 185 000 руб. Кроме того, ответчик не оплачивала коммунальные платежи, задолженность по которым составила 411 602,28 руб. За нарушение обязательства по внесению арендной платы и коммунальных платежей истцом начислены ответчику проценты за пользование чужими денежными средствами за период с момента возникновения долга по 23.10.2014г. (дата обращения с иском в суд).

Истец ссылается также на то, что уведомлением от 15.08.2014г. ФИО4 сообщила ФИО6 о досрочном расторжении договора, а уведомлением от 23.09.2014 известила об одностороннем отказе от договора. Истец считает незаконным направление ему ФИО4 одностороннего уведомления о досрочном расторжении договора и уведомления об одностороннем отказе от договора, поскольку договор аренды заключен на определенный срок и оснований для досрочного отказа от договора у ответчика не имелось.

Ответчик во встречном иске ссылается на несоответствие подписанных соглашений об изменении арендной платы условиям договора аренды, отсутствие их государственной регистрации, а также на то обстоятельство, что ФИО5 внесла авансовые платежи, превышавшие размер арендной платы, в связи с чем у нее возникла переплата. Ссылаясь на нарушение договора арендодателем ввиду перебоев в энергоснабжении здания, в связи с чем на основании пункта 7.2. договора ФИО5 отказалась от договора уведомлением от 23.09.2014г., ФИО5 заявила встречное требование о признании договора расторгнутым с 01.10.2014г.

Удовлетворяя требования предпринимателя ФИО3 о признании недействительными уведомлений предпринимателя ФИО5 об отказе от договора аренды, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что договором не предусмотрено право арендатора на безусловный отказ от исполнения договора, как в уведомлении от 15.08.2014г., а также ответчиком не доказано наличие обстоятельств, указанных в уведомлении от 23.09.2014г. в качестве оснований для одностороннего досрочного расторжения договора, корреспондирующих с правом арендатора отказаться от договора, предусмотренного в пункте 7.2. договора в следующих случаях: а) обнаружены недостатки, делающие использование объекта невозможным и/или обременительным о наличии которых арендатор не знал и не мог знать в момент подписания договора; в) арендодатель препятствует пользованию объектом и/или правомерной деятельности арендатора.

Апелляционный суд соглашается с данными выводами суда первой инстанции, не опровергнутыми подателем апелляционной жалобы.

Как правильно указал суд первой инстанции, представленные в материалы дела акты об отключении электроэнергии не являются доказательствами нарушения договора арендодателем, поскольку, во-первых, составлены в одностороннем порядке без вызова энергоснабжающей организации и арендодателя; во-вторых, не содержат указания причин отключения электроэнергии. Кроме того, указанные акты не свидетельствуют о принципиальной невозможности использования здания.

Согласно имеющемуся в материалах дела письму филиала ОАО «Ленэнерго» Всеволожского РЭС от 16.12.2014г. по вопросу отключения электроэнергии и энергоснабжения спорного объекта в спорный период технологических нарушений сети не зарегистрировано, все плановые отключения были связаны с реконструкцией сети, устранением дефектов, обеспечением нормального состояния оборудования с предварительным предупреждением в установленном порядке (л.д. 88 том 1).

С учетом изложенного судом первой инстанции правомерно отклонено встречное требование предпринимателя ФИО5 о признании договора расторгнутым.

Признавая незаключенными дополнительные соглашения об изменении арендной платы, суд первой инстанции исходил из обстоятельства отсутствия их государственной регистрации, в то время как стороны предусмотрели в договоре условие о государственной регистрации изменений условий договора, притом что уклонение (отказ) арендатора от осуществления государственной регистрации дополнительных соглашений арендодателем не оспорено; кроме того, дополнительные соглашения об увеличении размера арендной платы противоречат условию договора в пункте 3.7. договора о том, что в течение первых 5 лет аренды размер арендной платы изменению не подлежит.

Апелляционный суд не соглашается с данным выводом суда первой инстанции и позицией ответчика по данному вопросу в силу следующего.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон. Поэтому, подписав 12.04.2013г. договор с условием об арендной плате в твердом размере в течение 5 лет, стороны договора вправе были в дальнейшем изменить данное условие, заключив дополнительные соглашения об увеличении размера арендной платы.

При этом заявление ответчика о фальсификации указанных дополнительных соглашений по тому основанию, что ФИО5 эти соглашения были подписаны без указания даты их вступления в силу, оставлено апелляционным судом без удовлетворения. В судебном заседании апелляционным судом обозревались оригиналы всех дополнительных соглашений, представленные истцом, которые совпадают с имеющимися в деле их заверенными копиями, в которых проставлена дата их вступления в силу с даты их подписания.

Ответчиком в свою очередь не представлены оригиналы данных дополнительных соглашений, отличных по содержанию от представленных истцом.

Кроме того, ни в самих дополнительных соглашениях, содержащих дату их вступления в силу, ни в договоре аренды, включая пункт 12.3. договора, не оговорено, что дополнительные соглашения вступают в силу или считаются заключенными для сторон только с момента их государственной регистрации, в связи с чем с учетом разъяснений в пункте 14Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011г. N 73 (в редакции от 25.01.2013г.) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» дополнительные соглашения сторон о новом размере арендной платы считаются заключенными, и пользование арендованным имуществом должно оплачиваться арендатором в соответствии с принятым на себя обязательством. Тем более, что апелляционным судом с учетом объяснений сторон и представленных в материалы дела доказательств установлено, что за период с мая 2013г. по октябрь 2013г. ответчик надлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендной платы с учетом заключенных в течение этого периода дополнительных соглашений о размере арендной платы, что подтверждается платежными поручениями (л.д. 126-130 том 1) и ведомостью платежа по договору аренды (л.д. 138 том 1) с указанием в назначении платежа в платежных поручениях и ведомости платежа конкретно за какой месяц вносится платеж по арендной плате.

Таким образом, до ноября 2013г. арендатор не сомневался в достигнутой сторонами договоренности относительно увеличения размера арендной платы, в связи с чем довод ответчика о внесении платежей по договору авансом в счет будущих периодов и, соответственно, довод о возникшей переплате, опровергается представленными в дело доказательствами, на основании которых апелляционным судом установлено обстоятельство однозначной договоренности сторон об изменении арендной платы в соответствии с заключенными дополнительными соглашениями к договору.

С учетом внесенных ответчиком частично арендных платежей в спорный период с ноября 2013г. по сентябрь 2014г. задолженность ответчика, подлежащая взысканию на основании статей 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, составляет 2 996 000 руб., начисленные в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты вследствие просрочки внесения арендной платы - 98 176 руб. 83 коп. согласно последнему уточненному расчету истца, представленному в апелляционную инстанцию, который не оспорен ответчиком применительно к позиции арендодателя.

Относительно требования о взыскании расходов по коммунальным платежам ответчиком представлены возражения по поводу необоснованного включения в расчет стоимости услуг по рекламе, не предусмотренных договором, а также возражения, касающиеся получения арендатором счетов на оплату указанных услуг.

Апелляционным судом принимаются данные возражения ответчика, в связи с чем требование о взыскании долга по коммунальным платежам подлежит удовлетворению в сумме 383 052 руб. 28 коп. согласно проверенному апелляционным судом уточненному расчету истца, исключившего стоимость услуг по рекламе, притом что по размеру внесенных арендатором платежей за коммунальные услуги у сторон разногласия отсутствуют.

Поскольку в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и условий пункта 3.4. договора истец не представил доказательств передачи (направления) арендатору счетов на оплату коммунальных услуг, то суд апелляционной инстанции в части требования о взыскании процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, начисленных за просрочку оплаты указанных услуг, принимает представленный в апелляционный суд контррасчет ответчика, согласно которому ответчиком признается начисление процентов в сумме 4 324 руб. 42 коп. применительно к суммам платежа, счета на оплату которых были получены ответчиком.

С учетом изложенного первоначальный иск подлежит удовлетворению частично, в удовлетворении встречного иска надлежит отказать.

По вопросу уплаты государственной пошлины по первоначальному и встречному искам, распределения судебных расходов апелляционный суд отмечает следующее. Истцом уплачена государственная пошлина в меньшем размере, чем предусмотрено законом, как по имущественным требованиям (были увеличены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), так и по двум неимущественным требованиям (оплачено по 4 000 руб. за каждое вместо 6 000 руб. за каждое (с 21.07.2014г.). Недостающая сумма государственной пошлины - 4 748 руб. 20 коп. по первоначальному иску согласно разъяснениям в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», подлежит взысканию в бюджет Российской Федерации с ответчика. Ответчиком также недоплачена государственная пошлина по трем неимущественным требованиям по встречному иску (оплачена государственная пошлина за два неимущественных требования, в то время как предъявлено 5 неимущественных требований). Недостающая сумма государственной пошлины по встречному иску (18 000 руб.) также подлежит взысканию в бюджет Российской Федерации с ответчика виду отказа в удовлетворении встречного иска.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16 апреля 2015 года по делу № А56-69490/2014 изменить, изложив в следующей редакции:

Первоначальный иск удовлетворить частично.

Признать недействительными уведомление Предпринимателя ФИО4 от 23.09.2014г. об одностороннем отказе от исполнения договора аренды недвижимого имущества от 12.04.2013г. № 1/04-2013 и уведомление от 15.08.2014г. о досрочном расторжении договора аренды недвижимого имущества от 12.04.2013г. № 1/04-2013.

Взыскать с Предпринимателя ФИО4 в пользу Предпринимателя ФИО3 3 379 052 руб. 28 коп. задолженности, 102 501 руб. 25 коп. процентов и 46 093 руб. 57 коп. расходов по государственной пошлине по первоначальному иску, в остальной части первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с Предпринимателя ФИО4: в доход бюджета Российской Федерации 22 748 руб. 20 коп. государственной пошлины по первоначальному и встречному искам; в пользу Предпринимателя ФИО3 - 2 726 руб. 70 коп. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

Я.В. Барканова

Е.В. Жиляева