Гражданский кодекс часть 1

Постановление изготовлено в полном объеме 24 августа 2022 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Баженовой Ю.С., Кротова С.М.

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1 при участии: согласно протоколу судебного заседания от 17.08.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-14122/2022) ООО «Реком» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.03.2022 по делу № А56- 86110/2021 (судья Вареникова А.О.), принятое по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к обществу с ограниченной ответственностью «Реком» третьи лица: 1) Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Жилищное агентство Адмиралтейского района Санкт- Петербурга»; 2) АО «Теплосеть Санкт-Петербурга»; 3) ГУП «Водоканал Санкт- Петербурга»; 4) ПАО «Россети Ленэнерго» о взыскании задолженности, расторжении договора,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Реком» (далее – ответчик, Общество) о взыскании по договору аренды здания от 21.09.2020 № 11- АЗ00264 задолженности по арендной плате в размере 1 022 080,39 руб. за период с 21.09.2020 по 31.05.2021, пеней за просрочку платежа в размере 77 422,58 руб. по состоянию на 18.05.2021, расторжении договора аренды.

Определением от 12.01.2022 суд принял к совместному рассмотрению встречное исковое заявление Общества о расторжении договора аренды от 21.09.2020 № 11-А300264, о взыскании задатка, внесенного в счет исполнения обязательств по заключенному договору, в размере 402 131 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Жилищное агентство Адмиралтейского района Санкт-Петербурга», АО «Теплосеть Санкт-Петербурга», ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» и ПАО «Россети Ленэнерго».

[A1] Решением от 03.03.2022 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск частично удовлетворен в части расторжения договора аренды от 21.09.2020 № 11-А300264. В остальной части встречного иска отказано.

Не согласившись с решением в части отказа в удовлетворении встречного иска, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило встречный иск удовлетворить в полном объеме. По мнению подателя жалобы, внесенный в порядке п. 5 ст. 448 ГК РФ задаток после заключения договора аренды утратил обеспечительные функции и был засчитан в счет арендной платы. Поскольку пользование арендованным имуществом не осуществлялось ввиду предоставления арендодателем имущества в аренду, не пригодного к использованию по назначению, внесенная сумма подлежит возврату арендатору.

В судебном заседании представитель Общества доводы апелляционной жалобы поддержала, представитель Комитета против удовлетворения апелляционной жалобы возражала.

Третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили. Апелляционный суд рассмотрел жалобу по правилам ст. 156 АПК РФ.

На основании пункта 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, Комитетом было размещено извещение о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды объекта нежилого фонда – нежилого здания, находящегося в собственности Санкт-Петербурга и расположенного по адресу: 190000, г. Санкт-Петербург, наб. канала ФИО2, д. 146, лит. Б, корп. 2, общей площадью 105,1 кв.м., кадастровый номер: 78:32:0001157:3251 (далее – здание).

В документации об указанном аукционе (страница 6) отмечено, что в здании есть элементы благоустройства такие как электроснабжение, водоснабжение, отопление, канализация; сведения о надлежащем присоединении объекта к электрическим сетям отсутствуют; установлена обязанность арендатора по присоединению объекта к электрическим сетям; отражено, что объект находится в удовлетворительном состоянии, захламлен. В соответствии с протоколом подведения итогов открытого аукциона в электронной форме от 02.09.2020 победителем указанного аукциона признано Общество.

В целях установления соответствия характеристик здания, указанных в документации об аукционе в электронной форме, фактическим характеристикам здания Общество письмом от 09.09.2020 № 35 обратилось в Комитет, СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» и ГКУ «Жилищное агентство Адмиралтейского района» с просьбой обеспечить доступ в здание, принять участие в исследовании здания 18.09.2020 в 12:00 и поручить проведение исследования здания ООО «Центр судебной экспертизы» по вопросу: оборудовано ли нежилое помещение площадью 105,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, наб. канала ФИО2, д. 146, лит. Б, корп. 2 инженерными сетями: электроснабжение, водоснабжение, отопление, канализация, что подтверждается представленными в материалы дела копиями описей вложения и почтовых квитанций.

Также Обществом был направлен запрос в ПАО «ТГК-1», из ответа которого от 18.09.2020 № 824-02/1421 следует, что здание не подключено к системе теплоснабжения, действующий договор теплоснабжения отсутствует.

[A2] ТСЖ «Грибоедова 146» провел обследование здания, по результатам которого пришел к выводу о том, что нежилое помещение площадью 105,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 146, лит. Б, корп. 2 не оборудовано инженерными сетями: электроснабжение, водоснабжение, отопление, канализация, что отразил в экспертном заключении № 424/16.

Вместе с тем, несмотря на указанные обстоятельства, Общество приняло решение о заключении с Комитетом договора аренды здания от 21.09.2020 № 11- АЗ00264 (далее – договор) сроком до 20.09.2030.

Здание передано во временное владение и пользование Обществу по акту приема-передачи здания от 21.09.2020.

При этом в акте Комитетом указано на наличие элементов благоустройства: отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение.

Вместе с тем Обществом со ссылкой на письмо ПАО «ТГК-1» от 18.09.2020, экспертное заключение от 22.09.2020 в акте сделана отметка о том, что при осмотре здания выявлены несоответствия заявленным характеристиками помещения, отсутствуют инженерные коммуникации: отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение. Государственная регистрация договора произведена 29.10.2020.

В соответствии с пунктом 2.2.2 договора Общество обязалось своевременно и в полном объеме вносить арендную плату в соответствии с главой 3 договора.

Однако Общество указанную обязанность не исполнило, в связи с чем у него образовалась задолженность по арендной плате за период с 21.09.2020 по 31.05.2021 в размере 1 022 080,39 руб., а также возникла обязанность по уплате пеней в размере 77 422,58 руб., начисленных в соответствии с пунктом 4.9 договора.

Кроме того, Комитет, ссылаясь на невнесение Обществом арендной платы на протяжении более трех месяцев, считает, что договор подлежит расторжению на основании пункта 5.3.2 договора.

Претензия Комитета от 18.05.2021 с требованиями погасить задолженность по арендной плате, уплатить пени, расторгнуть договор и освободить здание оставлена Обществом без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд.

Общество во встречном иске указало на отсутствие реальной возможности использования здания по назначению, указанному в договоре, и соответственно обязанности по внесению арендной платы по договору, поскольку в здании отсутствуют инженерные коммуникации: отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение, наличие которых следовало из документации об аукционе в электронной форме.

Более того, на объекте отсутствуют точки подключения к коммуникациям, а прокладка сетей от точек подключения к зданию является очень затруднительной и затратной.

При этом, несмотря на неоднократные обращения в Комитет с просьбами о содействии, Комитет каких-либо мероприятий для урегулирования сложившейся ситуации не предпринял. Данные обстоятельства, по мнению Общества, являются основанием для расторжения договора.

В добровольном порядке вопрос о расторжении договора сторонам урегулировать не удалось, в связи с чем Общество обратилось в суд со встречными требованиями.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания с Комитета задатка, внесенного в счет

[A3] исполнения обязательств по договору в размере 402 131 руб., поскольку основания для возврата задатка в связи с прекращении обязательства до начала исполнения договора по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, отсутствуют (ст. 381 ГК РФ).

Довод о противоречии указанного вывода суда отказу во взыскании долга по арендной плате основан на неправильном применении норм материального права.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что представленными в материалы дела документами и пояснениями представителей АО «Теплосеть Санкт-Петербурга» и ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» подтверждается факт отсутствия в здании инженерных сетей: водоснабжения и канализации, теплоснабжения, электроснабжения, отсутствие точек подключения здания к системам энергоснабжения. При этом условиями договора не предусмотрена обязанность Общества по подключению здания к указанным инженерным сетям, разработке документации, необходимой для подключения здания к инженерным сетям, и т.п. Напротив, из условий договора, акта приема-передачи здания следует, что здание оснащено инженерными сетями, а ответчик обязан обеспечить сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования, заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями, установить приборы учета в случае необходимости при условии их отсутствия.

Из представленных в материалы дела документов усматривается, что об отсутствии коммуникаций в самом здании Обществу было известно на момент заключения договора, поскольку при осмотре здания этот факт был установлен. Вместе с тем отсутствие точек подключения при осмотре здания установить было невозможно, а согласно документации об аукционе в электронной форме здание оснащено элементами благоустройства и имело точки подключения электроснабжения, водоснабжения, отопления и канализации. При таких обстоятельствах суд признал обоснованными доводы ответчика о том, что здание не соответствует характеристикам, указанным в документации об аукционе в электронной форме и не могло быть использовано Обществом для осуществления деятельности без несения значительных затрат по подключению здания к энергоснабжению.

С учетом того, что характеристики здания, переданного в аренду Обществу, не соответствуют характеристикам здания, указанным в документации об аукционе в электронной форме, что является препятствием для пользования зданием, суд отказал во взыскании с Общества арендной платы и признал требование Общества о расторжении договора по указанной причине законным и обоснованным.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, внесенный задаток в отсутствие к тому правовых оснований не трансформировался в арендные платежи, поскольку встречное исполнение договора Комитетом не предоставлено и, учитывая, что обязательство, в обеспечении которого задаток был внесен, сторонами исполнено (договор был заключен), оснований для возврата задатка не имеется.

Торги в установленном порядке не оспорены и договор аренды недействительным не признан.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

[A4] На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.03.2022 по делу № А56-86110/2021 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Н.С. Полубехина Судьи

Ю.С. Баженова

С.М. Кротов