Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-15440/2022 ) Автономной некоммерческой благотворительной организации «Оздоровительный конный центр «Солнечный остров» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.04.2022 по делу № А56-91150/2021, принятое по иску Администрации муниципального образования «Муринское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области к Автономной некоммерческой благотворительной организации «Оздоровительный конный центр «Солнечный остров» 3-е лицо: Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области об изъятии объекта,

установил:

Администрации муниципального образования «Муринское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Автономной некоммерческой благотворительной организации «Оздоровительный конный центр «Солнечный остров» (далее - Организация) об изъятии объекта незавершенного строительства – сооружение спортивно-оздоровительное с кадастровым номером 47:07:0722001:46194 по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, д. Лаврики, путем продажи с публичных торгов.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области.

Определением суда от 13.01.2022 к совместному рассмотрению принято встречное исковое заявление ответчика об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 11.07.2018 №32/4.4-08 в целях продления срока действия договора аренды на три года.

Решением от 04.04.2022 иск удовлетворен. В удовлетворении встречного искового заявления отказано.

Не согласившись с решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой об его отмене, указав на неполное исследование судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и не согласившись с оценкой доказательств, данной судом в решении.

В судебном заседании представитель ответчика доводы жалобы поддержала, представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражала по основаниям, изложенным в отзыве.

Третье лицо, извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечило. Апелляционный суд рассмотрел жалобу по правилам ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, на основании постановления администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области от 11.04.2012 №1185 (далее - Администрация, арендодатель) между Администрацией и АНБО «Оздоровительный конных центр «Солнечный остров» (далее - арендатор, ответчик) заключен договор аренды №3814/1.6-08 от 24.08.2012 в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:0722001:592, из категории земли населенных пунктов, площадью 16703 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, д. Лаврики, для проведения инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования в целях строительства конно-спортивного центра (далее - земельный участок) сроком до одного года.

По истечении срока действия договора аренды № 3814/1.6-08 от 24.08.2012 на основании постановления администрации от 16.07.2013 № 2168 стороны заключили договор аренды № 4450/1.6-08 от 01.08.2013 на указанный земельный участок сроком до 30.07.2014.

26.11.2014 на основании постановления администрации от 07.10.2014 № 3127 стороны заключили договор аренды земельного участка № 5112/1.6.-08 от 26.11.2014 сроком до 01.05.2015.

В связи с завершением инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования Администрация на основании постановления от 27.02.2015 № 807 заключила с ответчиком договор аренды земельного участка от 28.05.2015 №5567/1.6- 08 для строительства конно-спортивного центра.

В 2014 году ответчику выдано разрешение на строительство конно-спортивного центра сроком действия до 30.12.2016.

11.07.2018 по истечении срока действия договора аренды земельного участка от 28.05.2015 № 5567/1.6-08 стороны заключили договор от 11.07.2018 № 32/4.4-08 сроком на три года для завершения строительства объекта на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Таким образом, ответчик реализовал свое право на однократное заключение договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства в соответствии пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

24.05.2021 ответчик обратился в администрацию муниципального образования «Муринское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области с заявлением о продлении договора аренды земельного участка от 11.07.2018 № 32/4.4-08 сроком на три года для завершения строительства конноспортивного центра.

В связи с отсутствием оснований для предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 47:07:0722001:46194 земельной комиссии МО «Муринское городское поселение» 22.06.2021 приято решение отказать ответчику в продлении договора аренды земельного участка.

В ходе обследования земельного участка установлено, что на земельном участке частично возведен объект капитального строительства. Выполнены следующие работы:

- устройство фундамента;

- устройство металлического каркаса;

- устройство перекрытия первого этажа;

- частично смонтирована лестница на второй этаж.

Так же установлено, что строительная площадка не ограждена, имеется доступ на недостроенный объект. Благоустройство земельного участка не выполнено, территория покрыта луговой растительностью, что подтверждается актом осмотра объекта капитального строительства от 20.08.2021.

Согласно выписке из ЕГРН за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 20 %, что подтверждается записью регистрации № 47:07:0722001:46194-47/001/2017-1 от 30.08.2017.

Ссылаясь на приведенные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Организация во встречном иске просила обязать заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 11.07.2018 №32/4.4-08 в целях продления срока действия договора аренды на три года.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, из указанных положений ЗК РФ следует, что земельный участок без проведения торгов может быть предоставлен в аренду только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи.

Судом установлено, что Организацией уже было реализовано право на однократное предоставление спорного земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства сроком на три года при заключении договора аренды, что формально свидетельствует об отсутствии оснований для продления договора.

Между тем суд не учел следующие обстоятельства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 Кодекса, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с правовой позицией, изложенной вопросе 8 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 ГК РФ, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом в силу пункта 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. При удовлетворении иска об изменении условий договора судам необходимо указывать, каким общественным интересам противоречит расторжение договора либо обосновывать значительный ущерб сторон от расторжения договора.

Апелляционный суд считает, что отказ в повторном продлении договора аренды земельного участка, единожды перезаключенного для завершения строительства в обычных условиях хозяйственной деятельности, был бы направлен на стимулирование соблюдения сроков строительства в целях скорейшего введения в гражданский оборот объектов недвижимости и недопустимость немотивированного прекращения застройщиком строительных работ; между тем в сложных экономических условиях созданной пандемией короновирусной инфекции, при наличии закрепленных федеральным законодателем преференций в поддержку хозяйствующих субъектов (возможность продления договоров аренды, возможность продления разрешительных режимов, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации и т.д.) в условиях режима повышенной готовности объектов строительства, воля арендодателя, направленная на отказ от продления договора аренды не должна входить в противоречие с положениями части 6 - 8 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", поскольку указанные нормы закона целенаправленно приняты в целях создания субъектам предпринимательской деятельности в сложной экономической ситуации условий и возможностей для продолжения своей деятельности, минимизации потерь, соблюдения баланса публичных и частных интересов.

Проект конно-спортивного центра является благотворительным, сочетает в себе поддержку взрослых людей с ограниченными возможностями здоровья и детей групп социального риска, ориентирован на улучшение качества жизни жителей Ленинградской области, пропаганду физической культуры и спорта среди инвалидов.

В силу того, что финансирование строительства и подготовка всех требуемых для этого документов осуществляется исключительно за счет благотворителей, темпы строительства объективно более низкие, чем в коммерческих организациях, поскольку прибыль в данном случае отсутствует и строительство сопряжено с поступлением пожертвований и зависит от объема и регулярности таких пожертвований.

Реализация проекта предполагает осуществление социальной реабилитации и адаптации инвалидов, а также их трудоустройство, профилактику зависимого поведения, укрепления физического и нравственного здоровья детей и подростков Ленинградской области.

08.08.2017 по заданию АНБО «Оздоровительный конный центр «Солнечный остров» изготовлен технический план объекта незавершенного строительства, на основании которого объекту был присвоен кадастровый номер 47:07:0722001:46194 и внесена запись о регистрации права собственности №47:07:0722001:46194-47/001/2017-1 от 30.08.2017.

Статьей 19 Закона N 98-ФЗ установлено специальное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Частью 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ (в редакции Закона N 166-ФЗ) предусмотрено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, до 01.03.2021 вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Частью 7 статьи 19 Закона N 98-ФЗ предусмотрено, что срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (часть 8 статьи 19 Закона N 98-ФЗ).

Учитывая, что с заявлением о продлении договора Организация обратилась в период действия договора, апелляционный суд пришел к выводу о правомерности требований Организации, в связи с чем решение подлежит отмене.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.04.2022 по делу № А56-91150/2021 отменить.

В удовлетворении иска Администрации муниципального образования «Муринское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области отказать.

Обязать Администрацию муниципального образования «Муринское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области заключить с Автономной некоммерческой благотворительной организацией «Оздоровительный конный центр «Солнечный остров» дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 11.07.2018 №32/4.4-08 в целях продления срока действия договора аренды на три года.

Взыскать с Администрации муниципального образования «Муринское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области в пользу Автономной некоммерческой благотворительной организацией «Оздоровительный конный центр «Солнечный остров» 6000,00 руб. расходов по государственной пошлине по иску, 3000,00 руб. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

К.В. Галенкина

С.М. Кротов