Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-15778/2019 ) ООО "Балтпродком" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.03.2019 по делу № А56-101726/2018 (судья Геворкян Д.С.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга 3-е лицо: Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга"; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о признании прекратившимся права аренды и взыскании неосновательного обогащения,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Балтпродком» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет), в котором просило признать прекратившимся право аренды истца в отношении земельного участка А921/2; взыскать в пользу истца неосновательное обогащение (излишне уплаченную арендную плату по договору аренды земельного участка от 01.07.1995 № 08-ЗД-00125 за аренду земельного участка А921/2 за период с 09.08.2015 по 23.10.2018) в размере 1 936 610 руб. 66 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период 09.08.2015 по 23.10.2018 в размере 394 345 руб. 20 коп., и проценты до момента фактической уплаты суммы неосновательного обогащения; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление) снять обременение с земельного участка А921/2 в виде аренды и осуществить изменение регистрационной записи об ограничениях прав и обременении объекта недвижимости земельного участка А921/2; обязать Комитет внести изменения в договор аренды земельного участка от 01.07.1995 № 08-ЗД-00125, исключив из перечня земельных участков, арендуемых Обществом, земельный участок А921/2, произвести перерасчет арендной платы путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ)

К участию в деле в качестве третьих лиц, е заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу и Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга».

Решением от 31.03.2019 в иске отказано.

Не согласившись с решением, ООО "Балтпродком" обратилось с апелляционной жалобой об его отмене, указав, что с исполнением обязательств по строительству и вводу жилых домов в эксплуатация у истца прекратилась обязательство по внесению арендной платы за спорный земельный участок, в связи с чем оснований для удержания излишне перечисленных во исполнение договора аренды денежных средств у ответчика не имеется.

В судебном заседании представитель истца доводы жалобы поддержал, представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела,между Обществом (арендатором) и Комитетом (ранее – Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, арендодателем) заключен договор аренды земельного участка от 01.07.1995 № 08-ЗД00125 (далее – договор), в соответствии с которым истец арендует 13 земельных участков, в том числе земельный участок с кадастровым номером 78:40:0850110:1, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Петергофское шоссе, участок А921/2, площадью 33 675 кв.м, предоставленный для малоэтажной жилищной застройки.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости 27.07.1996 в отношении указанного земельного участка зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга на основании Распоряжения №1049-р от 19.10.1994.

12.08.1996 за № 3755697.2 Управлением зарегистрировано ограничение (обременение) в виде аренды в пользу Общества на основании договора аренды земельного участка №08-ЗД-00125 от 01.07.1995.

В период действия договора аренды на земельном участке А921/2 истцом построены и введены в эксплуатацию многоквартирные жилые дома по адресу: Санкт-Петербург, Петергофское шоссе, дом 78, корпуса 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 17, 18, 19, 20, 21, литера А (корпуса 7 и 10 введены в эксплуатацию последними на основании разрешения от 17.12.2013). Право собственности на объекты недвижимости во всех указанных домах зарегистрировано, причем право собственности первого лица в последнем, введенном в эксплуатацию многоквартирном доме (корпус 10) зарегистрировано 06.06.2014. Полагая, что с этого момента земельный участок А921/2 находится у собственников помещений многоквартирных домов в общей долевой собственности, в связи с чем Комитет утратил право на распоряжение указанным земельным участком и получение арендной платы по договору, Общество перестало быть фактическим пользователем земельного участка А921/2, арендные отношения прекратились, и у Общества прекратилась обязанность по внесению арендных платежей по договору, а у Комитета с этого момента возникло неосновательное обогащение в виде уплаченной истцом арендной платы, Общество обратилось в суд с настоящим иском, исключив период за пределами срока исковой давности.

Суд отказал в удовлетворении требований, поскольку признал, что доказательств формирования земельных участков в установленном порядке под каждым возведенным жилым домом и их предоставления в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах по их волеизъявлению ответчиком не представлено, а право собственности Санкт-Петербурга на земельный участок (путем перехода в общую долевую собственность) в рассматриваемом случае не может прекратиться автоматически без соблюдения заявительного порядка со стороны обладателя соответствующего права.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу подлежащей частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, апелляционный суд полагает, что обязанность по внесению арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок у арендатора прекратилась после 06.06.2014 - даты регистрации права собственности на квартиру в последнем введенном в эксплуатацию многоквартирном доме.

Таким образом, апелляционный суд, пришел к выводу о наличии оснований в силу ст. 1102 ГК РФ для взыскания с ответчика неосновательного обогащения с учетом срока исковой давности за период с 10.08.2015 по 23.10.2018.

Во исполнение определения апелляционного суда о составлении акта сверки расчетов, Комитет представил расчет из которого следует, что сумма излишне внесенной арендной платы за период с 10.08.2015 по 23.10.2018 составила 413382 руб. сумма процентов – 57755 руб. 98 коп. Указанный расчет проверен апелляционным судом и признан правильным. Истец против представленного Комитетом расчета не возражал.

Довод ответчика о несоблюдении Обществом досудебного порядка урегулирования спора в отношении требований о взыскании неосновательного обогащения за период 01.01.2017 по 23.10.2018 признан апелляционным судом несостоятельным.

Апелляционный суд приходит к выводу, что в данном случае предъявление в суд требования о взыскании задолженности (неосновательного обогащения) за больший период, чем указано в претензии, с учетом характера заявленного требования не свидетельствует о несоблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Кроме того, с учетом правовой позиции, сформированной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015 (пункт 4 подраздела 2 раздела "Судебная коллегия по экономическим спорам"), необходимо учитывать, что Комитет не высказывал какого-либо намерения добровольно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке (в том числе в отношении периода до 01.01.2017, поэтому в данном случае оставление иска без рассмотрения привело бы к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав истца.

В остальной части требований правовых оснований для удовлетворения не имеется и на их удовлетворении истец не настаивал.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271

Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.03.2019 по делу № А56-101726/2018 изменить.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью "Балтпродком" 471137 руб. 98 коп., в том числе 413382 руб. неосновательного обогащения, 57755 руб. 98 коп. процентов.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью "Балтпродком" 7005 руб. расходов по государственной пошлине по иску, 606 руб. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Балтпродком" в доход федерального бюджета 14738 руб. государственной пошлины по иску.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.И. Желтянников

И.А. Тимухина