Гражданский кодекс часть 1

Постановление изготовлено в полном объеме 15 августа 2023 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Балакир М.В., Нестерова С.А.
при ведении протокола судебного заседания: ФИО1
при участии: согласно протоколу судебного заседания от 09.08.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-20627/2023) Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.04.2023 по делу № А5671193/2022, принятое по иску ФИО2 к Ленинградскому областному комитету по управлению государственным имуществом 3-и лица: 1) Комитет градостроительной политики Ленинградской области; 2) администрация муниципального образования Киришский муниципальный район Ленинградской области; 3) администрация муниципального образования Кусинское сельское поселение Киришского муниципального района Ленинградской област о расторжении договора и взыскании,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Ленинградскому областному комитету по управлению государственным имуществом (далее – Комитет) о расторжении заключенного 09.02.2018 договора аренды земельного участка № 64/18-ЗУ (далее – Договор), взыскании 3 375 698,51 руб. неосновательного обогащения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет градостроительной политики Ленинградской области, администрация муниципального образования Киришский муниципальный район Ленинградской области (далее – Администрация района), администрация муниципального образования Кусинское сельское поселение Киришского муниципального района Ленинградской области (далее – Администрация поселения).

Решением от 25.04.2023 суд расторг договор аренды земельного участка от 09.02.2018 № 64/18-ЗУ; взыскал с Ленинградского областного комитета по

управлению государственным имуществом в пользу индивидуального предпринимателя Шишова Олега Юрьевича 2.368.273,89 руб. неосновательного обогащения, 27 977 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска. В остальной части в иске отказано с учетом применения срока исковой давности.

Не согласившись с решением в части взыскания неосновательного обогащения, Комитет обратился с апелляционной жалобой об его отмене в указанной части, ссылаясь на заключенный между сторонами договор аренды земельного участка от 09.02.2018 № 64/18-ЗУ, что исключает применение положений о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ).

В судебном заседании представитель ответчика доводы жалобы поддержал, представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражала по основаниям, изложенным в отзыве.

На основании пункта 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 09.02.2018 Комитет (арендодатель) и предприниматель ФИО2 (арендатор) заключили договор, по условиям которого арендодатель передает арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с кадастровым номером 42:27:0000000:20001, расположенный по адресу: Ленинградская область, Киришский муниципальный район, Кусинское сельское поселение, площадью 14 265 кв.м, с разрешенным использованием: для асфальтобетонного завода, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 11.08.2017.

Пунктом 1.2 договора установлена цель предоставления земельного участка - строительство асфальтобетонного завода.

Вместе с тем, как указал истец в иске, после передачи земельного участка в пользование им была установлена невозможность использования участка по целевому назначению - для строительства асфальтобетонного завода.

Так, в процессе подготовки истцом документов, необходимых для строительства асфальтобетонного завода, выяснилось, что часть земельного участка площадью 420 кв.м расположена в территориальной зоне Т2 - зона железнодорожного транспорта (градостроительный регламент установлен), а на часть участка площадью 13 845 кв.м градостроительный регламент не установлен.

В соответствии с Градостроительным планом земельного участка с кадастровым номером 42:27:0000000:20001, расположенного по адресу: Ленинградская область, Киришский муниципальный район, Кусинское сельское поселение, площадью 14 265 кв.м, не утверждены проект планировки территории и документация по планировке территории.

Кроме того, согласно иску предоставленный в аренду земельный участок находится частично в зоне преимущественно сельскохозяйственного использования Киришская (согласно Схеме территориального планирования субъекта РФ) и частично в зоне земель лесного фонда.

В соответствии с распоряжениями Комитета от 03.02.2017 № 82, от 29.08.2017 № 960 на аукцион выставляется земельный участок с кадастровым номером 42:27:0000000:20001, расположенный по адресу: Ленинградская область, Киришский муниципальный район, Кусинское сельское поселение, площадью 14 265 кв.м,

категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с разрешенным использованием: для асфальтобетонного завода.

При этом, как следует из искового заявления, о том, что земельный участок расположен в зонах, не позволяющих использовать его по целевому назначению, указанному в договоре аренды, организатором торгов указано не было.

Таким образом, согласно позиции истца предоставленный в аренду земельный участок изначально не мог быть выставлен на аукцион (с заявленной целью использования), поскольку в отношении части этого участка площадью 13 845 кв.м не установлен градостроительный регламент (на указанную территорию не разработаны правила землепользования и застройки), на нем невозможно возвести объект недвижимости - асфальтобетонный завод.

Также, ссылаясь на отсутствие у него с момента заключения договора (с 09.02.2018) возможности пользоваться арендованным участком по назначению, истец полагал неосновательным получение Комитетом (арендодателем) денежных средств, внесенных предпринимателем в качестве арендной платы за весь период действия договора.

В направленной Комитету претензии от 27.04.2022 истец предложил расторгнуть договор, подписав соответствующее соглашение, а также потребовал возвратить денежные средства, внесенные арендатором в качестве арендной платы по договору.

В письме от 02.06.2022 Комитет указал на отсутствие оснований для возврата денежных средств истцу.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статьям 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Из указанных правовых норм следует, что обязательства сторон по договору аренды являются взаимными. Обязанности арендатора вносить арендную плату корреспондирует обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, позволяющем его использование в соответствии с условиями договора и его назначением.

Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Согласно разъяснениям, данным в пункте четвертом Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности

пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 ГК РФ), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора за период, в котором арендатор был фактически лишен возможности использовать арендованное имущество.

Установив, что с момента заключения договора аренды спорного земельного участка необходимые условия для выполнения работ по строительству объекта недвижимости - асфальтобетонного завода отсутствовали, вследствие нахождения земельного участка в пределах территории, в отношении которой отсутствуют нормативно утвержденные виды разрешенного использования земельных участков, суд пришел к правильному выводу о доказанности истцом факта невозможности использования предоставленного ему в аренду земельного участка для целей строительства.

Довод ответчика о необращении истца за выдачей разрешения на строительство на спорном земельном участке несостоятелен.

Пунктом 7 ст. 51 ГрК РФ установлен перечень приложений, направляемых застройщиком в орган исполнительной власти совместно с заявлением о выдаче разрешения на строительство, в числе которых присутствуют в том числе следующие документы: - градостроительный план земельного участка;

- пояснительная записка,
- схема планировочной организации земельного участка;

- разделы содержащие архитектурные и конструктивные решения;

- проект организации строительство объекта капитального строительства;

- положительное заключение экспертизы проектной документации.

Таким образом, истец не имел возможности подготовить проект по строительству асфальтобетонного завода, поскольку в отсутствие установленных в отношении земельного участка градостроительных регламентов это сделать не представляется возможным, в связи с чем обращение за выдачей разрешения на строительство лишено смыла.

Вместе с тем после подписания договора № 64/18-ЗУ аренды земельного участка от 09.02.2018 истец в целях подготовки проектной документации, необходимой для строительства асфальтобетонного завода, обратился в проектную организацию, в которой после анализа предоставленных документов указали на необходимость внесения изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования Кусинское сельское поселение Киришского муниципального района Ленинградской области, с целью включения в территорию населенного пункта - станция Ирса земельного участка и установления градостроительных регламентов в отношении земельного участка (включение

земельного участка в территориальную зону П1 «Зона производственно-коммунальных объектов»)..

В феврале 2018 года истец обратился в Администрацию муниципального образования Киришский муниципальный район Ленинградской области и в Администрацию муниципального образования Кусинское сельское поселение Киришского муниципального района Ленинградской области, предоставив документы связанные с арендой земельного участка, с предложением о внесении изменений в ПЗЗ Кусинское с/п в целях включения земельного участка в границы населенного пункта - станция Ирса, с установлением в отношении земельного участка территориальной зоны П1 «Зона производственно-коммунальных объектов».

После указанного обращения, начиная с 26.03.2018 (протокол от 26.03.2018 № 9) по настоящее время Администрацией Киришского муниципального района и Администрацией Кусинского сельского поселения предпринимались попытки согласовать с Комитетом градостроительной политики Ленинградской области Проект изменений в ПЗЗ Кусинское с/п, что подтверждается предоставленными Администрацией Кусинского сельского поселения и Комитетом градостроительной политики Ленинградской области в суд документами.

Согласно дополнению к отзыву на исковое заявление Комитета по градостроительной политики Ленинградской области от 23.12.2022 № 01-082589/2022 проекты внесения изменений в ПЗЗ Кусинское с/п Комитетом возвращались в Администрацию Киришского района Ленинградской области на доработку письмами от 20.11.2019 № 01-44-154/2019, от 02.03.2020 № 01-44-28/2020, от 19.11.2020 № 01 -44-131 /2020, от 17.02.2021 № 01 -44-14/2021, от 02.02.2022 № 01 -44-13/2022.

На предоставленных Комитетом градостроительной политики Ленинградской области в суд компакт-дисках CD-R записаны документы, подтверждающие многократное направление Администрацией муниципального образования Киришский муниципальный район Ленинградской области в Комитет документов (материалов), связанных с согласованием проекта внесения изменений в ПЗЗ Кусинское с/п, в том числе содержится приложение к проекту изменения в ПЗЗ Кусинское с/п - карта градостроительного зонирования ст. Ирса, в которой спорный земельный участок находится в территориальной зоне П1 «Зона производственно-коммунальных объектов».

Кроме того, из представленных Комитетом градостроительной политике Ленинградской области дополнительных письменных доказательств, а именно протокола заседания Комиссии по землепользованию и застройке муниципального образования Киришский муниципальный район Ленинградской области от 26.03.2018 № 9, следует, что именно по обращению ФИО2 была инициирована процедура по внесению изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования Кусинское сельское поселение Киришского муниципального района Ленинградской области.

Повесткой дня указанного протокола являлось в том числе «Рассмотрение обращения отдела архитектуры администрации Киришского муниципального района о необходимости приведения: Правил землепользования и застройки муниципального образования Кусинское сельское поселение Киришского муниципального района Ленинградской области в соответствие с Генеральным планом муниципального образования Кусинское сельское поселение Киришского муниципального района Ленинградской области от 27.10.2017 № 441, с учетом предложения заинтересованного лица о включении в территориальную зону П1 «Зона производственно-коммунальных объектов» земельного участка с

кадастровым номером 47:27:0000000:20001, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; виды разрешенного использования: для асфальтобетонного завода, правообладатель: Ленинградская область, Собственность, 47-47/019¬47/019007/2015-2155/1 от 05.05.2015, аренда, Шишов О.Ю., Договор аренды земельного участка № 64/18-ЗУ от 09.02.2018 г.».

Довод ответчика о том, что истцом самостоятельно инициирована процедура продления срока действия договора, апелляционным судом отклонен, поскольку заключение сторонами дополнительного соглашения обосновано не возможностью строительства на предоставленном в аренду земельном участке асфальтобетонного завода, а также соответствием цели предоставленного земельного участка его действительному назначению, а лишь тем, что истцу неоднократно со стороны ответчика предлагалось подождать проведения подрядных работ привлеченной Администрацией муниципального образования Кусинское сельское поселение подрядной организацией по подготовке проекта правил землепользования и застройки, т.к. на предоставленный земельный участок не установлен Градостроительный регламент.

По данному вопросу истец неоднократно обращался непосредственно к ответчику, уполномоченный представитель которого также указывал на скорейшее решение вопроса, а именно: принятие Правил землепользования и застройки, в целях чего необходимо подождать, для чего необходимо продлить срок действия договора аренды земельного участка.

Генеральный план поселения, на основании которого разрабатываются Правила землепользования и застройки, готовится на основании Схемы территориального планирования субъекта РФ.

В данном случае не только не имелось разработанных Правил землепользования и застройки, которые бы установили разрешенное использование земельного участка, установили бы зонирование территории, но и имеющаяся Схема территориального планирования субъекта не предусматривает строительство асфальтобетонного завода на предоставленном истцу в аренду земельном участке, то есть не соответствует указанной в договоре аренды цели.

Указание ответчика на то, что результаты аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в установленном законом порядке истцом не оспорены, является необоснованным, поскольку предметом спора результаты аукциона не являются, так как истец изначально действительно заключил договор аренды именно с целью строительства асфальтобетонного завода, но впоследствии, при оформлении документации установлено, что предоставленный ответчиком в пользование земельный участок не соответствует той цели, которая указана в договоре арендодателем.

Довод ответчика о невозможности квалификации полученных им денежных средств по договору в качестве неосновательного обогащения, отклонен с учетом пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении».

При этом само по себе нахождение на земельном участке временных построек не подтверждает реализацию цели, указанной в договоре аренды, а также реальную возможность истца произвести строительство завода на земельном участке, не предназначенном для указанной цели.

Как указал суд, с даты заключения договора истец не имел возможности получить разрешение на строительство на арендованном земельном участке

асфальтобетонного завода и, соответственно, приступить к строительству данного объекта, так как в аукционной документации не содержалось сведений об отсутствии в отношении участка надлежащим образом оформленной градостроительной документации, что, в свою очередь, является одним из ключевых требований, обязательных при подготовке проектной документации и последующей выдаче разрешения на строительство. Соответственно, поскольку истец не мог предвидеть и впоследствии преодолеть указанные обстоятельства, он был лишен юридической возможности использования арендованного земельного участка в соответствии с установленной договором целью, в связи с чем внесенные арендные платежи по договору являются неосновательным обогащением.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.04.2023 по делу № А56-71193/2022 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Н.С. Полубехина Судьи

М.В. Балакир

С.А. Нестеров