Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-24915/2022) общества с ограниченной ответственностью «Пектопах СПб» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.06.2022 по делу № А56-7364/2022, принятое по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Пектопах СПб» (адрес: Россия, 194358, Санкт-Петербург, <...>, помещение 83-Н, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 24.08.2018, ИНН: <***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Бриз» (адрес: Россия, 191040, Санкт-Петербург, Лиговский проспект, дом 30, литер А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.07.2003, ИНН: <***>)

о расторжении договора аренды и по встречному иску о взыскании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Пектопах СПб» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Бриз» (далее – ответчик, Компания) о расторжении договора аренды от 18.09.2019 № LTL2019/09-D025.

Компания заявила встречный иск, уточненный в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании с Общества задолженности по договору от 18.09.2019 № LTL/2019-09- D025 в размере 103 779,16 долларов США, произведя перевод долларов США в российские рубли путем умножения суммы задолженности на официальный обменный курс доллара США к российскому рублю, установленный ЦБ РФ на дату фактического осуществления оплаты, и умножения на обменный коэффициент

[A1] 1,015; платы за коммунальные услуги по договору от 18.09.2019 № LTL/2019-09- D025 в размере 187 289 руб. 72 коп.; расходов по государственной регистрации по договору от 18.09.2019 № LTL/2019-09-D025 в размере 96 600 руб.; задолженности по договору аренды от 01.05.2021 № STL2021/05-D075.4 в размере 11 812,19 долларов США, произведя перевод долларов США в российские рубли путем умножения суммы задолженности на официальный обменный курс доллара США к российскому рублю, установленный ЦБ РФ на дату фактического осуществления оплаты, и умножения на обменный коэффициент 1,015.

Решением от 17.07.2022 в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано; встречные исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, Общество подало апелляционную жалобу, просит решение отменить, первоначальный иск удовлетворить, во встречном иске отказать; ссылается на то, что Компания, начиная с декабря, чинила препятствия в доступе в помещение путем смены замков, в связи с чем Общество не могло использовать помещение в соответствии с договором.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Компанией (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) 18.09.2019 заключен договор № LTL/2019-09-D025 (далее - договор № 1) аренды помещения площадью 51,9 кв. м (по данным ПИБ), соответствующего части № 1102 помещения 1-Н на 4 этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский проспект, д. 30, лит. А, для организации ресторана быстрого обслуживания гавайской кухни.

Договор № 1 в установленном законом порядке был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 05.05.2021 за регистрационным номером 78:31:0001521:2103-78/011/2021-88.

С 01.05.2021 на основании договора об уступке прав требования и переводе долга от 15.04.2021 № LTL/2019-09-D025/1 (далее - договор уступки) права и обязанности арендатора по договору № 1 перешли к Обществу.

Договор уступки в установленном законом порядке зарегистрирован 01.02.2022 за регистрационным номером 78:31:0001521:2103-78/011/2022-479.

Согласно пункту 3.4 договора уступки все расходы по государственной регистрации, включая расходы по подготовке необходимого для государственной регистрации пакета документов, а также расходы по уплате государственной пошлины должны быть возмещены новым арендатором арендодателю в течение 7 (семи) рабочих дней с момента выставления арендодателем соответствующего счета.

В соответствии с пунктом 3.2 договора уступки все условия договора № 1, согласованные арендатором и арендодателем, являются обязательными для нового арендатора.

Как было согласовано сторонами в пункте 2.4 договора уступки, между прежним арендатором и новым арендатором подлежит подписанию акт приема-передачи в срок не позднее 01.05.2021. При этом, как оговорено в пункте 2.5 договора уступки, вне зависимости от того, надлежащим ли образом исполнил прежний арендатор свои обязанности по передаче помещения новому арендатору, обязанности переходят от прежнего арендатора к новому арендатору в полном объеме с 01.05.2021.

В пункте 12 приложения № 2 к договору № 1 определена дата окончания срока аренды - 31.10.2024.

[A2] Также между Компанией (арендодатель) и Обществом (арендатор) 01.05.2021 заключен договор № STL2021/05-D075.4 (далее - договор № 2) аренды нежилого помещения площадью 29,12 кв. м на 4 этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский проспект, д. 30, лит. А, для складирования товаров с целью обеспечения коммерческой деятельности арендатора.

В соответствии с пунктом 12 приложения № 2 к договору № 2 окончание срока аренды было согласовано как 31.03.2022.

Таким образом, с 01.05.2021 Общество начало использование помещений в соответствии с условиями договоров № 1 и № 2.

Согласно условиям пункта 3.1.2 договора № 1 арендатор обязуется выплачивать арендодателю плату за владение и пользование помещением (арендную плату), которая складывается из следующих составных частей: 1) базовая арендная плата (означает сумму в долларах США, получаемую путем умножения ставки базовой арендной платы на арендуемую площадь); 2) плата с оборота; 3) плата за коммунальные услуги; 4) плата за маркетинг (означает сумму, получаемую путем умножения ставки платы за маркетинг на арендуемую площадь); 5) плата за обслуживание (означает сумму, получаемую путем умножения ставки платы за обслуживание на арендуемую площадь).

Условиями договора № 1 определены следующие условия и порядок начисления и оплаты составляющих арендной платы: 1) базовая арендная плата определяется как одна двенадцатая от годовой базовой арендной платы и уплачивается авансом в срок до 25 месяца, предшествующего оплачиваемому (пункты 3.6.1 и 3.6.2); 2) плата с оборота определяется как сумма разницы между платой с оборота, умноженной на процент с оборота, и базовой арендной платой, и выплачивается в течение 15 рабочих дней после окончания соответствующего календарного месяца (пункты 3.7.1, 3.7.3); 3) плата за коммунальные услуги оплачивается в течение 5 рабочих дней с даты выставления арендодателем счета на оплату (пункт 3.8.3); 4) плата за маркетинг определяется как одна двенадцатая от годовой базовой арендной платы и уплачивается авансом в срок до 25 месяца, предшествующего оплачиваемому (пункты 3.9.1, 3.9.2); 5) плата за обслуживание определяется как одна двенадцатая от годовой базовой арендной платы и уплачивается авансом в срок до 25 месяца, предшествующего оплачиваемому (пункты 3.10.1, 3.10.2).

Согласно условиям пункта 3.1 договора № 2 арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату за владение и пользование помещением, которая складывается из следующих составных частей: 1) базовая арендная плата (означает сумму в долларах США, получаемую путем умножения ставки базовой арендной платы на арендуемую площадь); 2) плата за обслуживание (означает сумму, получаемую путем умножения ставки платы за обслуживание на арендуемую площадь).

Условиями договора № 2 определены следующие условия и порядок начисления и оплаты составляющих арендной платы: 1) базовая арендная плата определяется как одна двенадцатая от годовой базовой арендной платы и уплачивается авансом в срок до 25 месяца, предшествующего оплачиваемому (пункты 3.3.1, 3.3.2); 2) плата за обслуживание определяется как одна двенадцатая от годовой базовой арендной платы и уплачивается авансом в срок до 25 месяца, предшествующего оплачиваемому (пункты 3.4.1, 3.4.2).

[A3] Из искового заявления следует, что деятельность истца как организации общественного питания, стала убыточной в результате ограничительных мер, связанных с распространением новой коронавирусной инфекцией.

Истец направил ответчику уведомление с предложением расторгнуть договор аренды. Предложение истца удовлетворено не было, что и послужило основанием для обращения в суд.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

В силу статьей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Положениями пункта 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора

Пунктом 2 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Более того, специальные основания для расторжения договора аренды по инициативе арендатора установлены статьей 620 ГК РФ. Согласно указанной норме

[A4] закона по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы либо уменьшения ее размера и лишь при недостижении согласия может служить основанием для прекращения арендных отношений.

Как правомерно отметил суд, обращаясь в суд с иском о расторжении договора аренды именно арендатор должен доказать наличие совокупности предусмотренных статьей 451 ГК РФ условий для прекращения по решению суда договорных отношений с арендодателем, в том числе наличие причинно-следственной связи между последствиями пандемии - введением в г. Санкт-Петербурге ограничений в связи с распространением новой коронавирусной инфекции и режима самоизоляции граждан и возникновением у арендатора на момент обращения с иском в суд таких существенных убытков вследствие падения покупательского спроса, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, снижение прибыли (выручки) не позволяющее ему исполнять условия договора, принятие всех разумных мер для уменьшения убытков.

Таких доказательств в дело не представлено.

Доводы истца о создании арендодателем препятствий к пользованию арендованным помещением обоснованно отклонены судом. Начиная с 01.10.2021, арендатор по своей инициативе и в нарушение установленных между сторонами условий сотрудничества прекратил использование арендованного помещения для осуществления коммерческой деятельности и закрыл точку общественного питания для обслуживания посетителей, в подтверждение чего в материалы дела предоставлены акты о выявленных нарушениях.

В соответствии с пунктом 9.2 договора № 1 арендатор обязан на протяжении всего срока аренды непрерывно пользоваться помещением в соответствии с надлежащим использованием, то есть для функционирования ресторана быстрого обслуживания гавайской кухни.

Нарушение условия об обеспечении непрерывного использования помещения определено сторонами в договоре как существенное, которое может повлечь для арендатора гражданско-правовые последствия, включая начисление неустойки и расторжение договора по инициативе арендодателя.

Как следует из материалов дела, с требованием о расторжении (прекращении) договора арендатор обратился к арендодателю 21.12.2021, то есть гораздо позднее даты самовольного закрытия помещения для обслуживания посетителей, что явно свидетельствует о том, что неиспользование арендатором помещения по назначению не связано с какими-либо создаваемыми арендодателем препятствиями.

[A5] В своем ответе арендатору от 27.12.2021 № 522 арендодатель указывает на отсутствие оснований для расторжения договора и просит продолжать использование помещения согласно условиям договора.

При таком положении оснований для удовлетворения иска Общества не имелось.

В соответствии с пунктом 15.2.2 договора № 1 арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от дальнейшего исполнения настоящего договора путем направления арендатору уведомления о расторжении не позднее, чем за 3 (три) дня до даты прекращения настоящего договора в случае, если имеет место задержка в уплате любой суммы, предусмотренной настоящим договором, на срок 20 рабочих дней и более.

В связи с тем, что начиная с июля 2021 года, арендатор систематически допускал нарушения условий сотрудничества, в том числе не исполнял либо исполнял не в полном объеме платежные обязательства, 17.03.2022 арендодатель, руководствуясь пунктом 15.2.2 договора № 1, направил арендатору уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора с 21.03.2021.

В силу пункта 15.5 договора № 1 последний считается прекращенным с даты, указанной в соответствующем уведомлении.

Пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно уведомлению Компании об одностороннем отказе от исполнения договора от 17.03.2022 № 154 договор № 1 считается расторгнутым с 21.03.2022.

Таким образом, договор № 1 расторгнут с 21.03.2022 в связи с односторонним отказом арендодателя от его исполнения.

Встречные требования удовлетворены правомерно. Требования Компании не оспорены Обществом ни по праву, ни по размеру.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении иска и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу спора, влияли на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.06.2022 по делу № А56-7364/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий К.В. Галенкина

[A6] Судьи Н.С. Полубехина

А.Ю. Сереброва