Гражданский кодекс часть 1

при участии от федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (филиал по Северо-Западному федеральному округу) Матлахова Е.С. (доверенность от 12.01.2021); от общества с ограниченной ответственностью «Литера» Шестакова В.В. (доверенность от 05.06.2019),

рассмотрев 23.03.2021 в открытом судебном заседании кассационную жалобу федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (филиал по Северо-Западному федеральному округу) на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2020 по делу № А56- 82567/2019,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Литера», адрес: 191023, Санкт-Петербург, наб. р. Фонтанки, д. 57, лит. А, пом. 2Н, каб. 1, ОГРН 1057813078300, ИНН 7840328914 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (филиал по Северо-Западному федеральному округу), адрес: 125009, Москва, Дегтярный пер., д. 8, стр. 3, ОГРН 1027739550156, ИНН 7705395248 (далее – Учреждение), о признании недействительным уведомления от 04.04.2019 об изменении размера арендной платы по договору от 30.12.2005 № 112 аренды объекта нежилого фонда.

Решением от 24.07.2020 иск удовлетворен.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 24.11.2020 данное решение отменено, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе Учреждение, ссылаясь на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, нарушение судом норм материального и процессуального права, просит постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель ссылается на то, что судом принято в основу судебного акта и мотивировано всего лишь одно и доказательств по делу – заключение судебного эксперта от 02.04.2020

№ 359/04. По мнению подателя жалобы, судом не принят во внимание и никак не мотивирован тот факт, что заключение судебного эксперта от 02.04.2020

№ 359/04 не соответствует Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ и федеральным стандартам оценки (ФСО № 1, ФСО

№ 2, ФСО № 3). Как полагает заявитель, эксперт сам указывает, что им не учтены влияющие на стоимость факторы, а также допускает противоречия и неточности в заключении, а само заключение не отвечает требованиям обоснованности и проверяемости. Заявитель также считает, что суд никак не оценил такое доказательство по делу как отчет независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью (далее - ООО) «ОЗФ Групп» от 13.02.2019 № 44/02, являющегося основанием для реализации права арендодателя для повышения стоимости в одностороннем порядке. Указанный отчет об оценке, по мнению заявителя, не признан недостоверным или каким- либо иным образом, нарушающим требования и стандарты оценки.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным.

В судебном заседании представитель Учреждения поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Общества возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, федеральное государственное унитарное предприятие «Издательско-полиграфический комплекс «Лениздат» (арендодатель) и Общество (арендатор) 30.12.2005 заключили договор № 112 аренды объекта нежилого фонда, находящегося в федеральной собственности и являющийся объектом культурного наследия федерального значения «Министерство внутренних дел», расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. р. Фонтанки, д. 57, лит. А, пом. № 1-Н, 2-Н, 3-Н, 4- Н, 5-Н первого этажа, антресоли, 2-4 этажей и технического этажа; пом. № 6-Н, 7-Н, 8-Н, 9-Н, 10-Н,11-Н первого этажа, антресоли, 2-6 этажей и технического этажа, общей площадью 18 002,5 кв.м для использования под производственно-складские и офисные помещения.

В связи с передачей арендованных объектов в оперативное управление Учреждения полномочия арендодателя переданы, соответственно, последнему.

В дальнейшем дополнительным соглашением от 31.05.2013 к договору цели использования арендуемого объекта изменены на нежилые, годовая арендная плата за пользование арендованным объектом установлена в размере 78 741 190 руб. 44 коп., включая налог на добавленную стоимость (далее – НДС) по ставке 18%, пункт 3.3 договора изложен в следующей редакции: «арендодатель в бесспорном и одностороннем порядке производит изменение ставки арендной платы, величина которой определяется на основании отчета об оценке независимого оценщика, но не чаще одного раза в год».

В Едином государственном реестре недвижимости объект аренды учтен как нежилое здание общей площадью 18 002,5 кв.м с кадастровым номером 78:31:0105603:6, количество этажей - 7, в том числе подземных - 1, по адресу: Санкт-Петербург, наб. р. Фонтанки, д. 57, лит. А.

Уведомлением от 26.03.2019 № 460 арендодатель уведомил арендатора об увеличении размера годовой арендной платы до 117 180 432 руб. 80 коп. (без учета НДС).

Общество, ссылаясь на то, что увеличение арендной платы произведено не в соответствии с условиями договора и не соответствует уровню рыночных

цен, обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

В целях выяснения вопросов, имеющих значение для разрешения спора, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости права аренды. По результатам экспертизы в материалы дела поступило заключение, согласно которому рыночная стоимость права аренды здания по состоянию на 13.02.2019 составляет 81 105 533 руб. в год с учетом НДС 20% или округленно 67 587 944 руб. в год без учета НДС.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, с учетом проведенной судебной экспертизы и полученного экспертного заключения признал, что указанная Учреждением в оспариваемом уведомлении величина арендной платы за помещение не соответствует рыночной стоимости, что делает невозможным увеличения размера арендной платы до цены, указанной в этом уведомлении.

Апелляционный суд отменил указанное решение суда по безусловному основанию, указав, что в материалах дела отсутствует подписанная судьей резолютивная часть решения (пункт 5 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).

Определением от 20.10.2020 апелляционный суд на основании части 6.1 статьи 268 АПК РФ перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции, установив недоказанность ответчиком несоответствия заключения от 02.04.2020 № 359/04, составленного по результатам судебной экспертизы, требованиям законодательства, отсутствие существенных нарушений либо замечаний при его составлении, влияющих на определение рыночной стоимости объекта оценки, противоречий в выводах эксперта, отклонил ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы. Суд признал заключение эксперта от 02.04.2020 № 359/04 допустимым доказательством и с учетом выводов эксперта удовлетворил иск.

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрена возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Пунктом 22 указанного постановления Пленума предусмотрено, что, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в

данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Судом апелляционной инстанции верно определено, что при разрешении споров, касающихся изменения арендной платы в одностороннем порядке, необходимо установить обязательное наличие двух взаимосвязанных условий: увеличение платы произведено непропорционально изменению средних рыночных ставок в данной местности за соответствующий период; размер новой арендной платы существенно превысил величины средних рыночных ставок в данной местности за соответствующий период.

Апелляционный суд, оценив представленные в дело доказательства, с учетом выводов, приведенных в заключении эксперта от 02.04.2020 № 359/04, согласно которому рыночная стоимость права аренды здания по состоянию на 13.02.2019 составляет 81 105 533 руб. в год с учетом НДС 20% или округленно 67 587 944 руб. в год без учета НДС, пришел к обоснованному выводу о несоответствии величины арендной платы объекта в оспариваемом уведомлении ее рыночной стоимости и отметил, что оспариваемым уведомлением ответчиком произведено повышение арендной платы практически на 78 %. Таким образом, суд апелляционной инстанции, приняв все возможные меры для выяснения существенных для дела обстоятельств, всесторонне и полно исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, в том числе экспертное заключение, а также доводы участвующих в деле лиц, правомерно удовлетворил требование истца о признании уведомления как односторонней сделки по увеличению размера арендной платы недействительным в силу статьи 10 ГК РФ.

Кассационная инстанция считает несостоятельной ссылку подателя

кассационной жалобы на то, что

суд

апелляционной инстанции

никак не оценил

такое доказательство по делу, как отчет независимого оценщика ООО «ОЗФ

Групп» от 13.02.2019 № 44/02, являющегося, по его мнению, основанием для реализации права арендодателя для повышения стоимости в одностороннем порядке, и, что указанный отчет об оценке, по мнению заявителя, не признан недостоверным или каким-либо иным образом, нарушающим требования и

стандарты оценки	. То обстоятельство, что в судебном акте не отражены все
имеющиеся в деле доказательства либо результаты оценки отдельных
доказательств, не свидетельствует об отсутствии их надлежащей судебной
оценки и проверки.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции полагает, что все

обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, апелляционным судом установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями части 7 статьи 71 АПК РФ.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом подробного исследования в суде апелляционной инстанции, идентичны доводам апелляционной жалобы, направлены на переоценку представленных сторонами доказательств, что в соответствии со статьей 287 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Других доводов и аргументов, опровергающих правильность выводов суда апелляционной инстанции, положенных в основу принятого по делу судебного акта, в кассационной жалобе не приведено.

Нарушений норм материального права, а также требований процессуального законодательства, влекущих отмену судебного акта в порядке статьи 288 АПК РФ, судом не допущено. Кассационная жалоба удовлетворению

не подлежит.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2020 по делу № А56-82567/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (филиал по Северо-Западному федеральному округу) - без удовлетворения.

Председательствующий Г.М. Рудницкий

Судьи М. В. Захарова Т.И. Сапоткина