Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-25031/2014 ) Администрации Балтийского муниципального района на решение Арбитражного суда Калининградской области от 25.08.2014г. по делу № А21-6529/2010 (судья Ефименко С.Г.), принятое

по иску Администрации Балтийского муниципального района

к ООО «Балтийский курорт», 2) ОАО «Банк «Возрождение»

3-е лицо: Управление Росреестра по Калининградской области

о применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании денежных средств, признании недействительным договора залога,

по встречному иску

о взыскании денежных средств и приеме-передаче объектов недвижимости,

установил:

Администрация муниципального образования «Балтийский муниципальный район» (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Балтийский курорт» (далее – Общество):

о признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 39:14:000000:0014, площадью 440000 квадратных метров, с разрешенным использованием под проектирование и строительство рекреационного района, заключенного 25 августа 2009г. между Администрацией и Обществом, недействительным (ничтожным) с момента его заключения;

о применении последствий недействительности ничтожной сделки и восстановлении за Обществом ранее имевшегося права аренды земельного участка с кадастровым номером 39:14:000000:0014 сроком до 01 апреля 2050г.;

об обязании Балтийского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Калининградской области аннулировать запись о государственной регистрации собственности Общества на земельный участок с кадастровым номером 39:14:000000:0014 и восстановить запись о государственной регистрации права аренды указанного участка.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 13 ноября 2010г., оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного суда от 21 апреля 2011г., в иске Администрации отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 сентября 2011г. решение Арбитражного суда Калининградской области от 13 ноября 2010г. и постановление Тринадцатого арбитражного суда от 21 апреля 2011г. отменены. Дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Калининградской области от 15 декабря 2011г., оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного суда от 15 марта 2012г., в удовлетворении исковых требований отказано. Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 01 июня 2012г. решение Арбитражного суда Калининградской области от 15 декабря 2011г. и постановление Тринадцатого арбитражного суда от 15 марта 2012г. оставил без изменения.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 марта 2013г. № 12668/12 решение Арбитражного суда Калининградской области от 15 декабря 2011г. по делу № А21-6529/2010, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2012г. и постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 01 июня 2012г. по тому же делу отмены. Исковые требования Администрации удовлетворены в части. Договор купли-продажи от 25 августа 2009г. земельного участка площадью 440 000 кв. метров с кадастровым номером 39:14:000000:0014 признан недействительным с момента заключения. Дело в части требований о применении последствий недействительности сделки отправлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

При новом рассмотрении дела по ходатайству представителя ответчика определением Арбитражного суда Калининградской области от 29 июля 2013г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ОАО Банк «Возрождение» (далее - Банк).

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 19 августа 2013г. по ходатайству Банка назначена экспертиза для определения рыночной стоимости спорного земельного участка и объектов, на нем расположенных.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 21 февраля 2014г. производство по делу возобновлено.

В предварительном судебном заседании 28 апреля 2014г. в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом приняты к рассмотрению уточненные исковые требования Администрации, которая просит применить последствия недействительности ничтожной сделки договора купли - продажи земельного участка от 25 августа 2009г., восстановив положение, существовавшее до нарушения права: прекратить право собственности ответчика на спорный земельный участок и восстановить регистрационную запись права аренды; взыскать с ответчика плату за фактическое пользование земельным участком за период с 25 августа 2009г. по 27 ноября 2013 г. с учетом оплаты по ничтожному договору купли - продажи от 25 августа 2009г. в размере 53 391 081 руб. 90 коп. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 3 446 011 105 руб. 03 копейки; признать недействительными договоры залога земельного участка и его последующего залога, заключенные между Обществом и ОАО Банк «Возрождение».

В предварительном судебном заседании 7 июля 2014г. в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом приняты к рассмотрению встречные исковые требования Общества о взыскании с Администрации в пользу Общества цены недействительной сделки в размере 5 232 389 руб. 10 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами; о взыскании с Администрации в пользу Общества рыночной стоимости комплекса из 17 объектов недвижимости в размере 118`177`000 руб., о прекращении права собственности Общества и регистрации права муниципальной собственности муниципального образования «Балтийский муниципальный район» на объекты недвижимости, расположенные на спорном участке; об обязании Общества передать, а Администрацию принять по акту приема – передачи спорный земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости.

Решением суда от 01.09.2014г. первоначальные исковые требования Администрации удовлетворены частично: применены последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 39:14:000000:0014, площадью 440000 квадратных метров, с разрешенным использованием под проектирование и строительство рекреационного района, заключенного 25 августа 2009г. - прекращено право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Балтийский курорт» на земельный участок с кадастровым номером 39:14:000000:0014, площадью 440 000 квадратных метров, с разрешенным использованием под проектирование и строительство рекреационного района, в удовлетворении иных первоначальных требований отказано. Встречный иск Общества удовлетворен в полном объеме.

На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой Администрация просит решение отменить, принять по делу новое решение, удовлетворив требования Администрации и отказав в удовлетворении встречных требований Общества, или в соответствии с частью 6.1. статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело по правилам суда первой инстанции, ссылаясь на допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела.

Апелляционный суд, установив безусловные основания для отмены решения суда, в порядке части 6.1. статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, с согласия Администрации привлек к участию в деле в качестве второго ответчика ОАО «Банк Возрождение» по требованию Администрации об оспаривании договоров залога.

Администрация и Общество поддержали заявленные ими требования по первоначальному и встречному искам.

Банк возражал против удовлетворения требования Администрации о признании недействительными договоров залога.

На основании материалов дела судом установлены следующие обстоятельства.

Постановлением главы Балтийского городского округа от 02.04.2001г. № 192 Обществу передан в аренду на 49 лет земельный участок площадью 44 гектара, расположенный в городе Балтийске в районе Северного мола до Центрального пляжа, под обустройство курортно-рекреационной зоны с организацией пляжной зоны.

На основании указанного постановления Администрация и Общество заключили договор от 02.04.2001г. аренды земельного участка (далее – договор аренды), согласно пункту 1.3 которого участок предоставлен обществу для «поэтапного обустройства курортно-рекреационной зоны с организацией пляжной зоны, строительства кафе, жилых домов, домов отдыха, пансионатов, променада, стоянок для автотранспорта, детских спортивных площадок, комплексов аттракционов и всего, что связано с отдыхом граждан».

Постановлением главы Балтийского городского округа от 03.11.2003г. № 982 внесены изменения в пункт 1 постановления от 02.04.2001г. № 192: земельный участок передан под строительство, обустройство прибрежной зоны в соответствии с проектом детальной планировки и эскиза застройки прибрежной зоны отдыха. Аналогичные изменения внесены в договор аренды.

В ноябре 2003 года спорный участок поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 39:14:000000:0014; определен вид разрешенного использования – «под проектирование и строительство рекреационного района»; определено местоположение относительно ориентира, расположенного в городе Балтийске: в 600 метрах на запад от дома 26 по улице Чехова.

В период с 2007 по 2009 год на спорном участке общество построило следующие объекты: водопровод протяженностью 571,96 пог. метра, хозяйственный водопровод протяженностью 515,84 пог. метра, две трансформаторные подстанции площадью 53,6 кв. метра каждая, напорную сеть хозяйственно-бытовой канализации протяженностью 707,9 пог. метра, наружные электрические сети протяженностью 922,43 пог. метра, хозяйственно-бытовую канализацию протяженностью 805,52 пог. метра, хозяйственно-противопожарный водопровод протяженностью 1257,57 пог. метра, каналы, водоемы для осушения парковой зоны общим объемом 1499,05 куб. метра, канализационно-насосную станцию площадью 16,5 кв. метра, и зарегистрировало право собственности на них в установленном законом порядке.

Общество, ссылаясь на наличие в собственности названных объектов недвижимости, построенных на арендованном земельном участке, 04.08.2009 обратилось в администрацию с заявлением о выкупе этого участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс).

Постановлением от 24.08.2009г. № 980 Администрация приняла решение о предоставлении обществу в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса спорного участка по цене 5 232 389 рублей 10 копеек.

На основании указанного постановления Администрация и Общество заключили договор купли-продажи земельного участка. Общество уплатило названную выкупную цену. Право собственности общества на этот участок зарегистрировано в установленном законом порядке.

Соглашением от 31.08.2009г. расторгли договор аренды с 31.08.2009г.

Договор купли-продажи земельного участка Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013г. по настоящему делу признан недействительной сделкой как заключенный с нарушением статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации ввиду наличия на земельном участке только объектов недвижимости, имеющих вспомогательный характер по отношению к земельному участку и тем объектам недвижимости, которые должны быть на нем возведены в будущем в соответствии с его целевым назначением, что исключает право Общества на выкуп земельного участка.

В части требований Администрации о применении последствий недействительности сделки дело было направлено на новое рассмотрение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

К требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке на основании положения подпункта 1 статьи 1103 Кодекса применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 Кодекса), если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Как разъяснено в пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 13, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 14 от 08.10.1998г. «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы или услуги, суду следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон. Нормы о неосновательном денежном обогащении (статья 1107 Кодекса) могут быть применены к отношениям сторон лишь при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне.

С учетом изложенного апелляционный суд находит подлежащим удовлетворению требование о возврате Обществу уплаченной по договору купли-продажи земельного участка цены сделки - 5 232 389 руб. без начисления процентов по пункту 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку земельный участок находится в пользовании Общества в силу нахождения на нем принадлежащих Обществу объектов недвижимости, то последствием ничтожности договора купли-продажи может быть возвращение титула (права собственности) на земельный участок от Общества к Администрации путем удовлетворения требования о прекращении права собственности Общества на земельный участок.

Требование Администрации о взыскании с Общества платы за фактическое пользование земельным участком за период нахождения участка в собственности Общества удовлетворению не подлежит, так как Обществом в спорный период правомерно уплачивался земельный налог, поскольку Общество обладало зарегистрированным правом собственности в отношении земельного участка. Данный вывод подтверждается правоприменительной практикой (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009г. № 54 «О некоторых вопросах, возникающих в арбитражных судах при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога», Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013г. № 12992/12). При этом довод Администрации о том, что заявленная ко взысканию сумма арендной платы за земельный участок подлежит уплате в пользу Администрации, поскольку арендная плата и земельный налог поступают в разные бюджеты, апелляционным судом не принимается в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

При этом законом не предусмотрена возможность взимания за пользование земельным участком одновременно и земельного налога и арендной платы. Поскольку Общество правомерно уплачивало земельный налог, то на стороне Общества не возникло неосновательного обогащения в виде и размере невнесенной арендной платы, которую просит взыскать Администрация. Тем более, необоснованным является требование о взыскании договорной неустойки.

Заявленное к Обществу требование о восстановлении регистрационной записи права аренды является ненадлежащим способом защиты, поскольку при восстановлении арендных отношений регистрационная запись может быть осуществлена по заявлению одной из сторон договора.

Требование Администрации о признании недействительными договоров залога и последующего залога, заключенных между Обществом и Банком в отношении земельного участка, также не подлежат удовлетворению, поскольку оспариваемые договоры залога от 16.11.2009г., 23.06.2011г., 13.07.2012г., 08.10.2012г. были заключены в период существования зарегистрированного права собственности Общества на земельный участок и до признания судом договора купли-продажи земельного участка недействительным, в связи с чем Банк является добросовестным залогодержателем, право которого сохраняет силу (статья 353 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данный вывод подтверждается правоприменительной практикой (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.07.2011г. № 2763/11, действующая с 01.07.2014г. редакция пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Встречный иск Общества обоснован следующими обстоятельствами.

В материалы настоящего дела представлена кадастровая выписка в отношении спорного земельного участка от 07 мая 2014 г. из которой следует, что 17 апреля 2014г. в государственный кадастр недвижимости (ГКН) внесены изменения в части сведений о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, а именно весь земельный участок входит в зоны:

1) Зона охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия «Комплекс крепости»;

2) Охранная зона объекта культурного наследия «Комплекс крепости – форт «Восточный»;

3) Зона охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия «Комплекс крепости– форт «Восточный»;

4) «Территория памятника объекта культурного наследия «Комплекс крепости «Пиллау» – бонет-каземат»;

5) Охранная зона объекта культурного наследия «Комплекс крепости «Пиллау» – бонет-каземат».

Внесение в ГКН вышеуказанных ограничений при пользовании этим земельным участком произведено на основании письменного обращения Службы государственной охраны объектов культурного наследия и Постановления Правительства Калининградской области от 6 июня 2013г. № 386 (в ред. от 21 января 2014г.) «Об утверждении граництерриторий и зон охраны объектов культурного наследия регионального значения, находящихся на территории Калининградской области, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон».

По смыслу пунктов 3, 4 статьи 99 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 5, 34, 36 Федерального закона от 25.06.2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», ст. 23 Закона Калининградской области от 17.12.2003г. № 344 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) в Калининградской области» и Приложения № 2 к Постановления Правительства Калининградской области от 6 июня 2013г. № 386 следует, что правовыми последствиями введения охранных зон объектов культурного наследия регионального значения являются: изменение назначения и правового режима использования земельного участка; приостановление действия ранее утвержденных положений землеустроительной, градостроительной и проектной документации, градостроительных регламентов на данной территории до внесения соответствующих изменений; запрет строительства новых зданий, строений, сооружений, объектов инженерно-транспортных коммуникаций.

На основании изложенного Общество отказывается от права аренды на земельный участок ввиду невозможности дальнейшего целевого использования спорного земельного участка, в связи с чем на основании пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3.11. договора аренды земельного участка просит взыскать с Администрации стоимость неотделимых улучшений земельного участка в размере рыночной стоимости комплекса из 17 объектов: зданий и сооружений, которые созданы Обществом в целях благоустройства земель и обслуживания земельного участка, в сумме 118177000 руб., прекратить на эти объекты право собственности Общества и зарегистрировать право собственности муниципального образования «Балтийский муниципальный район», обязав Администрацию принять по акту спорный земельный участок с расположенными на нем объектами.

Апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения заявленных Обществом требований в силу следующего.

Как следует из материалов дела, все упомянутые 17 объектов недвижимости, из которых 10 объектов созданы Обществом до приобретения в собственность земельного участка, являются вспомогательными объектами по отношению к объектам рекреационного значения, которые Обществом на земельном участке не созданы.

При этом согласно кадастровой выписке о земельном участке от 07.05.2014г. разрешенное использование земельного участка не изменено, осталось прежним: под проектирование и строительство рекреационного района. Согласно внесенным в ГКН сведениям о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий в отношении спорного земельного участка в зоны охраняемых природных ландшафтов и охраняемые зоны объектов входят части спорного земельного участка, границы которых не определены. Таким образом, не представляется возможным однозначно установить обстоятельство вхождения всего земельного участка в границы территориальных зон, в которых строительство новых объектов недвижимости запрещено, на что ссылается в обоснование своего иска Общество. Кроме того, в рамках использования земель в границах зон охраняемого природного ландшафта (30Л) допускается размещение некапитальных строений не более 50кв.м., высотой не более 3м и с минимальным расстоянием между объектами 200м (подпункт 3 пункта 13 главы 3 Приложения № 2 к Постановлению Правительства Калининградской области от 06.06.2013г. № 386), что не исключает возможности реализации проекта по размещению рекреационного района.

При таких обстоятельствах апелляционный суд принимает возражения Администрации на встречный иск о том, что довод Общества о невозможности целевого использования спорного земельного участка является недостаточно необоснованным, в любом случае - преждевременным.

Необоснованно также требование Общества о понуждении Администрации принять в муниципальную собственность созданные Обществом вспомогательные объекты недвижимости со ссылкой на пункт 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 3.11. договора аренды.

Пунктом 3.11. договора аренды предусмотрено право арендатора при досрочном расторжении договора или по истечении его срока все произведенные на земельном участке улучшения продать арендодателю по оговоренной специальным соглашением сторон цене.

Из буквального толкования данного условия договора следует, что продажа произведенных на земельном участке улучшений арендодателю возможна только по соглашению сторон. Администрация против приобретения в собственность муниципального образования «Балтийский муниципальный район» спорных объектов недвижимости возражает, также возражает против отказа Общества от права аренды.

Кроме того, согласно объяснениям Банка, приобретение земельного участка и создание всех расположенных на нем объектов недвижимости было осуществлено Обществом исключительно за счет кредитных средств, предоставленных Банком, в связи с чем все объекты недвижимости на спорном земельном участке также находятся в залоге у Банка.

С учетом изложенного первоначальный иск и встречный иск подлежат удовлетворению только в части применения последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка путем возврата сторон в первоначальное положение.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 01 сентября 2014 года по делу № А21-6529/2010 отменить.

В порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи от 25.08.2009г. земельного участка площадью 440000 кв.м. с кадастровым номером 39:14:000000:0014 прекратить право собственности ООО «Балтийский курорт» на земельный участокплощадью 440 000 кв.м. с кадастровым номером 39:14:000000:0014.

Взыскать с муниципального образования «Балтийский муниципальный район» в лице Администрации в пользу ООО «Балтийский курорт» 5232389 руб. 10 коп. задолженности.

В остальной части в удовлетворении первоначального и встречного исков отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

Т.А. Кашина

Н.С. Полубехина