Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.10.2014г. по делу № А56-38200/2014 (судья Преснецова Т.Г.), принятое

по иску ООО «Промышленные территории»

к 1) Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», 2) Комитету по управлению городским имуществом

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта нежилого фонда,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Промышленные территории» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - ГУП «ГУИОН») и Комитету по управлению городским имуществом (далее - КУГИ) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения 1Н площадью 273,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>, лит. А, ссылаясь на то, что данная рыночная цена, определенная в размере 25 300 000 руб. в Отчете об оценке рыночной стоимости от 25.03.2014г., выполненным ГУП ГУИОН, является недостоверной, поскольку в Отчете об оценке рыночной стоимости от 18.06.2014г., составленном ООО «Центр налоговых экспертиз и аудита» рыночная стоимость объекта определена в размере 18 350 000 руб.

Решением суда от 09.10.2014г. в удовлетворении иска отказано.

На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой истец просит решение от 09.10.2014г. отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования Общества, ссылаясь на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель истца поддержал апелляционную жалобу.

По мнению присутствовавших в судебном заседании представителей ответчиков, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании договора № 03-А101019 от 22.10.2009г., заключенного с КУГИ, Общество является арендатором нежилого помещения 1Н площадью 273,6 кв.м. с кадастровым № 78:31:0001199:2450, расположенного по адресу: <...>, лит. А.

Пунктом 1.3. договора установлен срок его действия до 21.10.2019г.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

22.04.2014г. Общество обратилось в КУГИ с заявлением о намерении реализовать преимущественное право выкупа арендуемого помещения, ссылаясь на положения Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Распоряжением КУГИ № 624-рз от 29.04.2014г. «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, улица Чайковского, д. 18, литера А, пом. 1Н» определен способ приватизации Обществом данного помещения - продажа государственного имущества по преимущественному праву приобретения, а также определена цена продажи в размере 25 300 000 руб. в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости № 31-8-0168(102)-2014 от 25.03.2014г., выполненным ГУП ГУИОН.

Общество, ссылаясь на наличие у него права обжалования в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества (подпункт 2 пункта 8 и пункт 4.1. статьи 4 Закона № 159-ФЗ), обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Общества, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с абзацем 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Как следует из статьи 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Довод Общества о том, что основанием считать установленную в Отчете № 31-8-0168(102)-2014 от 25.03.2014г. рыночную стоимость объекта недостоверной является Отчет № 68/О от 18.06.2014г., согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на 23.05.2014г. без учета НДС составляет 18 350 000 руб., не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку предметом настоящего дела является определение достоверности Отчета № 31-8-0168(102)-2014 от 25.03.2014г., а не Отчета № 68/О от 18.06.2014г. Кроме того, Отчет № 68/О от 18.06.2014г. выполнен по состоянию на иную дату, чем Отчет № 31-8-0168(102)-2014 от 25.03.2014г., а именно по состоянию на 23.05.2014г., то есть фактически является несопоставимым с Отчетом № 31-8-0168(102)-2014 от 25.03.2014г., выполненным по состоянию на 12.03.2014г.

Таким образом, Отчет № 68/О от 18.06.2014г. не является допустимым доказательством в подтверждение недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности установлен определенный механизм проверки отчетов об оценке рыночной стоимости, а именно: проведение экспертизы отчета в соответствующей саморегулируемой организации оценщиков, по итогам которой составляется экспертное заключение. Именно такое экспертное заключение должно считаться надлежащей формой доказывания достоверности (недостоверности) оспариваемого отчета.

Не представив допустимых доказательств в подтверждение недостоверности Отчета № 31-8-0168(102)-2014 от 25.03.2014г., Общество вместе с тем ссылается на недочеты в указанном отчете.

В апелляционной жалобе Общество отмечает, что Отчет № 31-8-0168(102)-2014 от 25.03.2014г. не соответствует принципу проверяемости на том основании, что указанные в Отчете сведения об источниках информации не позволяют идентифицировать эти источники информации.

Апелляционный суд не принимает данный довод в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития № 254 от 20.07.2007г. (далее - ФСО № 3) в тексте отчета должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки. На стр. 31 Отчета ГУП «ГУИОН» указано, что при подготовке отчетов оценщиком была использована информация о сделках и предложениях по объектам нежилого фонда, собираемая в процессе мониторинга рынка объектов нежилого фонда Санкт-Петербурга и представленная на сайте НП СРОО «Сообщество профессионалов оценки».

Кроме того, в представленных в Отчете № 31-8-0168(102)-2014 от 25.03.2014г. на стр. 33 и стр. 42 таблицах «Описание объектов сравнения» представлена информация о непосредственных источниках информации по объектам аналогам, включающая наименование источников информации и контактные телефоны. Копии материалов и распечаток в соответствии с п. 10 ФСО № 3 требуются только в случае, если в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована использованная в отчете информация.

Таким образом, вся требуемая законодательством информация об объектах аналогах в Отчете ГУП «ГУИОН» представлена.

Учет обременения объекта оценки действующим договором аренды при проведении оценки с целью определения цены выкупа в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ противоречит действующему законодательству, разъяснениям государственных органов (письмо Минэкономразвития от 24.05.2011г. № д06-2607), а также сложившейся судебной практике, согласно которой определение рыночной стоимости имущества в целях его приобретения арендатором в порядке Федерального закона № 159-ФЗ с учетом обременения правом аренды этого же арендатора противоречит требованиям ст. 3 указанного Закона и приводит к необоснованному занижению цены имущества, которое приобретается при отсутствии иных претендентов.

Таким образом, Отчет № 31-8-0168(102)-2014 от 25.03.2014г. выполнен в полном соответствии с действующим законодательством, сложившейся практикой и Заданием на оценку, представленном на стр. 66 Отчета № 31-8-0168(102)-2014 от 25.03.2014г., согласно п. 11 которого при определении рыночной стоимости объекта оценки обременения объекта оценки договорами аренды не учитываются.

Довод истца о том, что объекты сравнения были выбраны на даты, отстоящие от даты оценки на полгода и более, не принимается судом апелляционной инстанции в связи со следующим.

Четыре из десяти аналогов сравнительного подхода и семь из десяти аналогов доходного подхода представлены на рынке менее чем за полгода до даты оценки. Кроме того, законодательство не устанавливает никаких требований к сроку, на который информация по объектам аналоги может отстоять от даты оценки.

Более того, в соответствии с п. 19 Федерального стандарта оценки «Общие приятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1),утвержденного приказом Минэкономразвития № 256 от 20.07.2007 (далее - ФСО № 1) оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, происшедших после даты оценки.

В соответствии с информацией, приведенной на стр. 8 Отчета, процесс оценки рыночной стоимости Объекта оценки происходил в период с 12 марта 2014 по 25 марта 2014.

Первым этапом оценки было обследование Объекта оценки, которое проводилось 12.03.2014г. Сбор данных по объектам аналогам объективно проводился после даты осмотра, поэтому, в соответствии с информацией, приведенной на стр. 26 Отчета ГУП «ГУИОН», оценщик в качестве информации по объектам аналогам использовал информацию, собираемую в процессе мониторинга рынка недвижимости Санкт-Петербурга и представленную на сайте НП СРОО «Сообщество профессионалов оценки». Указанная информация собирается в течение квартала, обрабатывается и предоставляется в базу в начале квартала, следующего за кварталом, в течение которого эта информация собиралась.

Таким образом, оценщик объективно мог в процессе оценки использовать только информацию, отстоящую от даты оценки на три месяца и более. В Отчете на стр. 34 и на стр. 43 представлены корректировки на время (дату) продажи. Корректировки сделаны в соответствии с анализом рынка объекта оценки, представленным на стр. 55 - 58 Отчета. Алгоритм расчета корректировки "представлен на стр. 61-62 Отчета. Корректировка проводилась на основе информации об изменении цен продаж, и цен аренды, приведенной в обзоре состояния рынка коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге.

Таким образом, все использованные при проведении оценки объекты - аналоги были обоснованно откорректированы на отличие их даты от даты оценки.

Ссылка истца на то, что в Отчете № 31-8-0168(102)-2014 от 25.03.2014г. не указаны факторы, которые, по его мнению, отрицательно влияют на потенциал оцениваемого Объекта, не принимается судом апелляционной инстанции.

Объект оценки расположен в подвале и объективно не может иметь витринных окон, характерных для торговых объектов, расположенных на первых этажах. Кроме того, существующие у Объекта оценки окна достаточны как для обеспечения инсоляцией размещенного в нем ресторана, так и для размещения в этих окнах необходимой рекламы, о чем свидетельствуют фотографии, представленные на стр. 13 Отчета.

На фотографиях ближайшего окружения Объекта оценки, представленным на стр. 12-13 Отчета ГУП «ГУИОН» видно, что парковка в непосредственном окруженииОбъекта оценки существует и достаточна для функционирования в Объекта оценки предприятия торговли или общепита.

Неверной также является ссылка истца на то, что при подготовке Отчета № 31-8-0168(102)-2014 от 25.03.2014г. были использованы объекты аналоги, значительно отличающиеся от Объекта оценки по площади, что, по его мнению, привело к завышению рыночной стоимости.

В действительности при проведении оценки были использованы как объекты аналоги, площадь которых больше площади Объекта оценки, так и объекты - аналоги, площадь которых меньше площади Объекта оценки.

Все отличия площади объектов аналогов от площади Объекта оценки объективно учтены соответствующими корректировками, представленными на стр. 35 - 37 и на стр. 44 - 46 Отчета ГУП «ГУИОН». Алгоритм расчета корректировки представлен на стр. 58-63 Отчета.

При определении корректировки на площадь использованы значения коэффициентов площади, полученные в процессе ежеквартального мониторинга рынка недвижимости Санкт-Петербурга. В соответствии с указанным выше алгоритмом к удельным стоимостям и арендным ставкам объектов, площадь которых превышает площадь Объекта оценки, применены повышающие коэффициенты, а к ценам объектов, площадь которых меньше площади Объекта оценки - понижающие. В соответствии с тем, что все используемые при проведении оценки коэффициенты получены на основании объективных статистических исследований рынка, полученная в результате расчета стоимость отражает реальную рыночную стоимость Объекта оценки.

Таким образом, все представленные истцом замечания к Отчету № 31-8-0168(102)-2014 от 25.03.2014г. являются необоснованными и необъективными.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Отчет № 31-8-0168(102)-2014 от 25.03.2014г., выполненный ГУП ГУИОН, не противоречит нормам Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, а также нормам действующего законодательства Российской Федерации, надлежащих доказательств обратного не представлено.

Возражения истца относительно сведений, которые были указаны в данном Отчете, были исследованы и обоснованно отклонены судом первой инстанции.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для пересмотра указанной в Отчете № 31-8-0168(102)-2014 от 25.03.2014г. величины рыночной стоимости выкупаемого объекта по смыслу пункта 2 пункта 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований.

Апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09 октября 2014 года по делу № А56-38200/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

В.М. Горбик

Н.С. Полубехина