Гражданский кодекс часть 1

Постановление изготовлено в полном объеме 04 мая 2018 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Зайцевой Е.К.
судей Бурденкова Д.В., Масенковой И.В.
при ведении протокола судебного заседания: ФИО1
при участии:

от заявителя: представитель не явился (извещен) от должника: представитель не явился (извещен)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-3143/2018) конкурсного управляющего ООО «Твое жилье» ФИО2 на определение Арбитражного суда Калининградской области от 25.12.2017 по делу № А21-9144/2010(судья Е.А. Талалас), принятое

по заявлению ФИО3
о признании права собственности на квартиру
в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Твое жилье»,

установил:

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 26.01.2011 в отношении ООО «Твое жилье» ОГРН <***>, ИНН <***> введена процедура банкротства наблюдение. Временным управляющим утвержден ФИО4.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 18.05.2011 Общество с ограниченной ответственностью «Твое жилье» (ОГРН <***>, ИНН <***>) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.

Определением суда от 30.05.2011 конкурсным управляющим утвержден ФИО5.

Определением суда от 19.09.2011 в связи с прекращением конкурсного производства в отношении ООО «Твое жилье» (ОГРН <***>, ИНН

3905060530) введена процедура внешнего управления сроком на восемнадцать месяцев, внешним управляющим утвержден Баринов Вячеслав Евгеньевич.

Определением суда от 12.01.2012 ФИО5 освобожден от исполнения обязанностей внешнего управляющего ООО «Твое жилье» по его заявлению. Внешним управляющим ООО «Твое жилье» утвержден ФИО2.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 21.10.2013 ООО «Твое жилье» (ОГРН <***>, ИНН <***>) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника вновь открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.

Определением суда от 12.11.2013 конкурсным управляющим ООО «Твое жилье» утвержден ФИО2

Определением суда от 02.11.2016 срок конкурсного производства продлен до 21.04.2017.

ФИО3 обратился в рамках дела о банкротстве ООО «Твое жилье» с заявлением, уточнив требования в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании права собственности на трехкомнатную квартиру № 39, кадастровый номер 39:05:010203:284, общей площадью 116, 1 кв.м, всего по квартире с учетом холодных помещений 119, 6 кв.м, расположенную на пятом, шестом (мансардном) этаже второй секции в многоквартирном жилом доме с нежилыми встроенно- пристроенными помещениями в цокольном этаже, по адресу: <...>.

Определением от 25.12.2017 суд признал за ФИО3 право собственности на трехкомнатную квартиру № 39, общей площадью 116, 1 кв.м, всего по квартире с учетом холодных помещений 119, 6 кв.м, кадастровый номер 39:05:010203:284, расположенную на пятом-шестом этаже второй секции в многоквартирном жилом доме с нежилыми встроенно- пристроенными помещениями в цокольном этаже, по адресу: <...>.

В апелляционной жалобе конкурсный управляющий должником ФИО2 просит вынесенное судом первой инстанции определение отменить, в удовлетворении требований отказать.

Податель апелляционной жалобы полагает, что суд признал право собственности за ФИО3 в отсутствие исполнения обязательств последнего по оплате стоимости договора. После достройки объекта и его введения в эксплуатацию в процедуре банкротства, согласно кадастровому паспорту помещения площадь квартиры № 39 составила 129,1 кв.м., то есть площадь увеличилась на 21,95 кв.м. Поскольку стоимость одного кв.метра составляет 32 000 руб., ФИО3 надлежало оплатить 702 400 руб, а он оплатил только 286 400 руб. и 112 000 руб. Остаток по договору составляет 304 000 руб. и свидетельствует о неисполнении обязательств по договору в полном объеме.

Податель апелляционной жалобы указывает, что суд принял в качестве доказательства проведенную ООО «Кадастр и геодезия» в рамках рассмотрения спора судебную экспертизу от 10.11.2017 № 009К-11/2017, несмотря на возражения конкурсного управляющего и признал, что площадь квартиры составляет 116,1 кв. м, то есть менее установленной в 2014 и принятой для целей ввода объекта в эксплуатацию.

В отзыве на апелляционную жалобу Слипенко Н.Е. просит вынесенное судом первой инстанции определение оставить без изменения.

Надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы лица, в судебное заседание не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность и обоснованность вынесенного судом первой инстанции определения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, права участника долевого строительства перешли к ФИО3 на основании договора уступки права требования от 27.10.2009, по условиям которого к ФИО3 перешли права требования по договору № 100/1-С участия в долевом строительстве от 09.09.2009 передачи квартир, в том числе № 39 (строительный номер), проектной площадью 107, 15 кв.м., имеющей три комнаты на 5-6 этажах во 2-й секции в строящемся жилом доме по адресу: <...>.

Решением Зеленоградского районного суда от 19.09.2011 по делу № 2- 647/2011 за ФИО3 признано право собственности на 138/10 000 доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства готовностью 73%, соответствующей двухкомнатной квартире № 39 (строительный) общей проектной площадью 107, 15 кв.м.

Актом государственной регистрации от 30.01.2012 серии 39-АБ № 013722 подтверждено вещное право заявителя на долю в объекте жилого фонда готовностью 73%.

Застройщик свою обязанность передать после ввода дома в эксплуатацию дольщику квартиру не исполнил.

В ходе конкурсного производства строительство 100-квартирного жилого дома было завершено. 30.10.2014 подписано разрешение N RU 39520101-0041 на ввод объекта в эксплуатацию.

Определением от 11.06.2015 судом удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего ООО "Твое жилье" о погашении требований кредиторов путем передачи жилых помещений участникам строительства, чьи требования включены в реестр.

В перечне передаваемых объектов квартира № 39 отсутствует. В реестр требований о передаче жилых помещений ФИО3 не включался. После введения спорного дома в эксплуатацию должник спорную квартиру участнику долевого строительства не передал, в связи с чем, ФИО3 обратился в суд с настоящим заявлением. Ранее ФИО3 обращался с заявлением о признании за ним права собственности на спорную квартиру. В удовлетворении заявления ему было отказа.

В рамках настоящего обособленного спора истец просил признать за ним право собственности на квартиру № 39 общей площадью 116,1 кв.м, ссылаясь на иные основания, в связи с чем, требование ФИО3 было принято судом к рассмотрению по существу.

Согласно пункту 3.5 договора № 100/1-С участия в долевом строительстве от 09.09.2009 в случае увеличения площади квартир и нежилых помещений по факту встроенных квадратных метров, после уточненных замеров, дольщик обязуется доплатить застройщику денежные средства за дополнительные квадратные метры по стоимости, установленной в пункте 5.1 договора (32 000 руб. за 1 кв.м. общей площади).

Согласно пункту 2.5 договора застройщик обязан передать дольщику по передаточному акту законченные строительством квартиры при условии полной оплаты и выполнения дольщиком всех обязательств по договору.

В материалы дела о признании должника несостоятельным (банкротом) конкурсным управляющим ООО "Твое жилье" было представлено разрешение от 30.10.2014 N RU 39520101-0041 на ввод в эксплуатацию 100-квартирного жилого дома с нежилыми встроенно-пристроенными помещениями в цокольном этаже, по адресу: <...>, общей площадью жилых помещений (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас) 6370, 2 кв.м. В основу данных, указанных в разрешении от 30.10.2014 N RU 39520101-0041 на ввод объекта в эксплуатацию, была положена площадь жилых и нежилых помещений по состоянию на 04.12.2013 на основании обмеров, проведенных кадастровым инженером ФИО6

По запросу суда Кадастровой палатой в материалы дела представлена копия кадастрового дела объекта недвижимости с кадастровым номером 39:05:010203:284. Из кадастрового дела следует, что площадь помещения с кадастровым номером 39:05:010203:284 при постановке на кадастровый учет согласно данным ЕГРН составляла 129, 6 кв.м.

Между тем, в соответствии с заключением кадастрового инженера ФИО7, которым был подготовлен Технический план для устранения реестровой ошибки, площадь 129, 6 кв.м. была измерена в мансардном этаже по площади пола без учета норм, применяемых для измерения площади помещений с наклонными стенами, что противоречило Требованиям к определению площади здания, помещения, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 30.09.2011 № 531.

АО «Росинвентаризация - Федеральное БТИ» Калининградский филиал произвело замеры помещений с учетом действующих норм, что отражено в Техническом описании от 28.09.2016, являющимся приложением к Техническому плану помещения.

Согласно техническому описанию общая площадь квартиры 116, 1 кв.м.

В целях исправления реестровой ошибки в площади помещения с кадастровым номером 39:05:010203:284 в ЕГРН 02.03.2017 внесены соответствующие изменения, площадь квартиры указана как 116,1 кв.м.

В ходе рассмотрения настоящего обособленного спора по ходатайству конкурсного управляющего ФИО2 определением от 17.10.2017 была назначена судебная экспертиза на предмет определения общей площади спорной квартиры и причин ее изменения с площади 129, 6 кв.м. на 116,1 кв.м. Проведение экспертизы поручено специалисту ООО «Кадастр и геодезия» ФИО8. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: «Какова фактическая площадь квартиры № 39, кадастровый номер 39:05:010203:284, расположенной на пятом этаже и шестом мансардном в многоквартирном жилом доме с нежилыми встроенно-пристроенными помещениями в цокольном этаже, по адресу: <...>, на дату проведения экспертизы и соответствует ли она техническому описанию на объект по состоянию на 28.09.2016 года?». 2. С чем связано расхождение общей площади квартиры № 39, указанной в технических характеристиках по состоянию на 30.10.2014 (дату ввода многоквартирного жилого дома с нежилыми встроенно- пристроенными помещениями в цокольном этаже, по адресу: <...>) с площади 129, 1 кв.м. на общую площадь 116, 1 кв.м, указанную в техническом описании на объект по состоянию на

28.09.2016, и внесенную в ГКН (техническая ошибка, перепланировка или другие причины?».

В связи с поступившими от конкурсного управляющего ФИО2 отзывом на Заключение эксперта от 10.11.2017 № 009К-11/2017, заявитель представил разъяснения по вопросу применения правил, инструкций и иных нормативных актов, которые применялись при подготовке специалистом ООО «Кадастр и геодезия» ФИО8 Экспертного заключения.

Из представленного в материалы дела ответа ООО «Кадастр и геодезия» от 14.12.2017 за подписью руководителя организации ФИО9 и кадастрового инженера ФИО8 следует, что: В соответствии с п. 3.6 Приказа № 37 от 04.08.1998 года «Об утверждении инструкции о проведении учёта жилищного фонда в Российской Федерации», в редакции Приказа Госстроя от 04.09.2000 года № 199, измерение помещений производится с точностью до 1 см по всему периметру стен на высоте 1,10 - 1 м от пола, с одновременным измерением дверей, печей, выступов и др. элементов с соблюдением следующих обязательных правил: при измерении лестничных клеток, кроме самого помещения, измеряются площадки и в абрисе указывается количество ступеней и направление подъёма маршей, при их наличии.

Согласно п. 3.19 Инструкции при изготовлении плана помещений лестницы показываются согласно условным обозначениям, причем количество ступеней и ширина марша должны соответствовать измерениям в натуре.

Поскольку в данном случае внутриквартирная лестница отсутствует, ее натурные измерения произвести невозможно. Кроме того, согласно п. 3.39 при определении площади помещений надлежит включать площадь пола под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 м и более.

Таким образом, исходя из указанных разъяснений, в площадь квартиры включается площадь пола под маршем лестницы (т.е. лестница включается в площадь только нижнего этажа), что и было отражено в Техническом описании от 28.09.2016.

Такие же положения содержатся в Приказе Минэкономразвития № 90 от 01.03.2016 года. Аналогичной позиции по вопросу включения в площадь квартиры площади лестницы даны АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Калининградский филиал, что отражено в Пояснительной записке от 02.11.2016 № Ф-39/1712. Из содержания Пояснительной записки следует, что при обмере и подсчёте площадей (Техническое описание от 28.09.2016) сотрудники Калининградского филиала АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» руководствовались Инструкцией о проведении учёта жилищного фонда, утверждённой приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37.

Также в Пояснительной записке указано, что рассматривая предоставленный абрис кадастрового инженера ФИО6, который лег в основу данных, указанных в разрешении от 30.10.2014 N RU 39520101-0041 на ввод объекта в эксплуатацию, можно увидеть, что замеры внутриквартирной лестницы отсутствуют, из чего следует, что кадастровый инженер предоставил заведомо ложные показатели квартиры.

Исследовав Заключение эксперта от 10.11.2017 № 009К-11/2017, суд первой инстанции правомерно признал его допустимым доказательством, поскольку оно соответствует требованиям земельного законодательства, законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартом оценки, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, является достоверным и содержит исчерпывающие ответы на поставленные вопросы.

Исходя из изложенного, а также принимая во внимание выводы, изложенные в Заключение эксперта от 10.11.2017 № 009К-11/2017 по результатам судебной экспертизы, пояснение специалистов, суд первой инстанции пришел к выводу о необоснованности доводов конкурсного управляющего о необходимости включения в состав площади квартиры площади лестницы второго (мансардного) этажа.

В процессе рассмотрения данного обособленного спора заявителем была произведена доплата в сумме 112 000 руб. Таким образом, заявителем произведена оплата стоимости помещения с учетом фактической площади холодных помещений, т.е. за площадью 119,6 кв.м, что соответствует условиям договора долевого участия. Задолженность дольщика отсутствует.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы и считает, что суд первой инстанции при вынесении оспариваемого определения обоснованно исходил из следующего.

В силу статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного данной статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам; в числе этих требований - требование о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права в отношении недвижимого имущества.

Согласно части 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном Федеральным законом порядке получено

разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 Закона о банкротстве.

Иными словами, пункт 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве предусматривает возможность защиты прав участника строительства путем признания права собственности на жилое помещение. При этом подписание актов приема-передачи квартир уже в процедуре банкротства не может служить правовым основанием для отказа в признании права конкретного гражданина на причитающуюся ему квартиру.

Изложенное соответствует правовым позициям, приведенным в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 14520/12, Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.03.2016 N Ф07-161/2016 по делу N А66-6504/2011, Постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2014 N 08АП-4162/2014 по делу N А46-8545/2009.

Как было указано ранее, решением Зеленоградского районного суда от 19.09.2011 по делу № 2- 647/2011 за ФИО3 было признано право собственности на 138/10 000 доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства готовностью 73%, соответствующей двухкомнатной квартире № 39 (строительный) общей проектной площадью 107, 15 кв.м., а в ходе конкурсного производства строительство 100-квартирного жилого дома было завершено. 30.10.2014 подписано разрешение N RU 39520101-0041 на ввод объекта в эксплуатацию.

По факту площадь квартиры № 39 оказалась больше планируемой. Для установления фактической площади приобретенной квартиры ФИО3 вынужден был обратиться в рамках дела о банкротстве для разрешения возникших разногласий.

С учетом мнения привлеченных специалистов, суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства дела, полно и всесторонне исследовал представленные в материалы дела доказательства.

Доводы приведенные конкурсным управляющим в апелляционной жалобе были предметом оценки в суде первой инстанции о обоснованно отклонены.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает оспариваемый судебный акт правомерным. Оснований для отмены или изменения определения не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Калининградской области от 25.12.2017 по делу № А21-9144/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо- Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий Е.К. Зайцева

Судьи Д.В. Бурденков

И.В. Масенкова