Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-31498/2023) индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.07.2023 по делу № А56-115637/2022(судья Сайфуллина А.Г.), принятое по иску:

истец: индивидуальный предприниматель ФИО3 ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга

о расторжении договора, обязании принять объект, о взыскании, и по объединенному делу № А56-121870/2022 по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о расторжении договора и взыскании,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) о расторжении договора аренды от 24.05.2021 № 03-А045320, об обязании Комитета принять нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Моховая ул., д. 27-29, лит. А. пом. 30-Н. этажность – 1, 2, общей площадью 619.8 кв. с кадастровым номером 78:31:0001189:2908 по акту приема-передачи, о взыскании с Комитета убытков в размере 8 781 458 руб. 35 коп., о взыскании с Комитета 7 983 434 руб. 81 коп. в качестве неосновательного обогащения, выраженного в неотделимых улучшениях.

Определением арбитражного суда от 18.11.2022 исковое заявление принято к производству, делу присвоен номер А56-115637/2022.

В свою очередь Комитет обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к предпринимателю о взыскании по договору аренды от 24.05.2021 № 03-А045320 задолженности по арендной плате за период 01.03.2022 по 31.07.2022 в размере 2 931 628 руб. 80 коп., о расторжении договора аренды от 24.05.2021 № 03-А045320.

Определением арбитражного суда от 06.12.2022 исковое заявление принято к производству, делу присвоен номер А56-121870/2022.

В ходе судебного разбирательства, определением суда от 14.02.2023 дела № А56-115637/2022 и № А56-121870/2022 были объединены в одно производство, с присвоением объединенному делу № А56-115637/2022.

Комитет уточнил исковые требования, просил взыскать с предпринимателя задолженность по арендной плате за период 01.03.2022 по 31.07.2022 в размере 3 048 893, руб. 95 коп., расторгнуть договор аренды от 24.05.2021 № 03-А045320.

Предприниматель представил уточнения исковых требований, согласно которым просил расторгнуть договор аренды от 24.05.2021 № 03-А045320, обязать Комитет принять нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Моховая ул., д. 27-29, лит. А. пом. 30-Н, этажность – 1, 2 общей площадью 619.8 кв. м с кадастровым номером 78:3 1:0001189:2908 по акту приема-передачи, взыскать с Комитета 8 781 458 руб. 35 коп. в качестве неосновательного обогащения, выраженного в платежах по арендной плате, взыскать с Комитета 7 983 434 руб. 81 коп. в качестве неосновательного обогащения, выраженного в неотделимых улучшениях.

Уточнения заявленных требований приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением от 28.07.2023 (с учетом определения об исправлении опечатки) в удовлетворении требований предпринимателя отказано; исковые требования Комитета удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, предприниматель подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, иск предпринимателя удовлетворить в полном объеме, в иске Комитету отказать полностью, считая решение незаконным, принятым при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, с нарушением норм материального права. Податель жалобы ссылается на то, что использование арендуемого объекта невозможно, что установлено решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.11.2021 по делу № А56-55531/2021, в связи с этим истец полагает, что договор подлежит расторжению на основании пункта 2 части 1 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению истца, арендуемый объект был заведомо не пригоден для эксплуатации, в связи с этим оснований для взыскания арендной платы в пользу Комитета не имеется. Податель жалобы со ссылкой на статью 623 ГК РФ указывает, что стоимость проведенного ремонта подлежит взысканию с Комитета как неотделимое улучшение.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Комитета просил в удовлетворении жалобы отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Моховая ул., д. 27-29, лит. А, пом. 30-Н, этажность - 1, 2, общей площадью 619,8 кв. м, кадастровый номер

78:31:0001189:2908, находится в государственной собственности Санкт-Петербурга (запись от 09.08.2007), что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В соответствии с решением Комитета от 07.12.2020 № УРОНФ-3178/20 проведены торги в форме аукциона на право заключения договора аренды указанного помещения с целевым назначением - хостел. Цель использования помещения установлена распоряжением Комитета от 28.03.2017 № 55-р «Об использовании объектов недвижимости для размещения хостелов».

На основании протокола подведения итогов открытого аукциона в электронной форме (извещение № 15FF97A-7001-152-1) от 14.04.2021 Санкт-Петербург, в лице Комитета (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 24.05.2021 заключили договор аренды № 03-А045320 (далее – договор) в отношении нежилого помещения площадью 619,8 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001189:2908, цель использования - для организации хостела.

Как указывает истец, в результате заключения договора он принял вышеуказанный объект недвижимости по акту приема-передачи и начал осуществлять регулярные арендные платежи, а также приступил к производству отделочных работ и закупке специализированного оборудования, необходимого для эксплуатации объекта, в качестве хостела.

Товарищество собственников жилья «Феникс» (далее - Товарищество) 24.06.2021 обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к предпринимателю о запрете осуществлять деятельность хостела по адресу: Санкт- Петербург, Моховая ул., д. 27-29, лит. А, пом. 30-Н (Дело № А56-55531/2021).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.11.2021 по делу № А56-55531/2021 иск удовлетворил в полном объеме.

С учетом установленных обстоятельств в указанном решении, истец считает, что арендодатель предоставил в аренду объект недвижимости, который невозможно использовать с учетом установленного договором вида эксплуатации под «хостел». Фактически, арендодатель предоставил объект, который заведомо был непригоден для эксплуатации как хостел, извлекал из этого выгоду в качестве арендных платежей, а так же приобрел объект, качественно лучшего состояния, чем до сдачи его в аренду.

Истец указывает, что размер произведенных арендных платежей с его стороны за весь период с момента заключения договора аренды по настоящее время составил 8 781 458 руб. 35 коп.

В связи с этим, истец указывает на то, что Комитету было направлено письмо с требованием об изменении вида разрешенного использования, на что со стороны Комитета был предоставлен отказ.

В связи с невозможностью согласовать альтернативные виды использования объекта, истец направил письмо о расторжении договора с требованием о возмещении всех расходов понесенных со стороны арендатора.

Истец указывает, что одновременно с этим истцом произведен ремонт спорного объекта недвижимости, общая стоимость которого составила 7 983 434 руб. 81 коп. Истец полагает, что все вышеуказанные работы являются неотделимым улучшением недвижимого имущества.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящим иском.

Комитет обратился с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора. В обоснование указанного иска, Комитет ссылается на то, что в нарушение пунктов 2.2.2 и 3.3 договора предприниматель не выполнил принятых на себя обязательств по своевременной оплате арендуемого объекта, в связи с чем по состоянию на 23.11.2022 задолженность по арендной плате за период 01.03.2022 по 31.07.2022 составила 3 048 893 руб. 95 коп.

Поскольку решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.11.2021 по делу А56-55531/2021 оставленным без изменений постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2022 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.08.2022 предпринимателю было запрещено осуществлять деятельность хостела на объекте, Комитетом в его адрес был направлен проект соглашения о расторжении договора с приложением акта приема-передачи объекта.

Однако до настоящего времени договор не расторгнут, объект не возвращен.

Также в соответствии с пунктом 5.3.2 договора возникновение задолженности по внесению арендной платы в течении 3-х месяцев является основанием для досрочного его расторжения.

В адрес ответчика была направлена претензия № ПР-25434/22-0-0 от 18.07.2022 с предложением о погашении задолженности, добровольном расторжении договора аренды и освобождении занимаемых объектов недвижимости. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Комитет обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

В своей жалобе предприниматель указывает на то, что при вынесении решения судом не было учтено, что спорный объект был передан во владение предпринимателю в неудовлетворительном состоянии, в связи с этим он был лишен возможности использовать объект, и осуществил ремонтные работы на объекте.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска предпринимателя, обоснованно исходил из следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, на основании протокола подведения итогов открытого аукциона в электронной форме (извещение № 15FF97A-7001-152-1) от 14.04.2021 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды объекта недвижимости для организации хостела.

Предприниматель принял указанный объект недвижимости по акту приема- передачи, начал осуществлять регулярные арендные платежи, а также приступил к производству отделочных работ и закупке специализированного оборудования, необходимого для эксплуатации объекта в качестве хостела.

В составе конкурсной документации, опубликованной на официальном сайте АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», был опубликован комплект документов по объекту, в том числе акт обследования объекта нежилого фонда от 11.11.2020 с приложением фототаблицы. Также конкурсная документация в отношении спорного объекта содержала сведения о самовольной перепланировке, а также сведения об обязательстве арендатора в течение 11 месяцев с даты заключения договора аренды предоставить документы технического учета, изготовленные на основании согласованного, в установленном порядке, проекта перепланировки.

Кроме того, согласно документации, об аукционе в электронной форме, предпринимателю была представлена возможность ознакомиться с состоянием объекта недвижимости, в результате осмотра.

Таким образом подавая заявку на участие в аукционе в электронной форме предприниматель подтвердил, что на дату подписания заявки он ознакомлен с характеристиками предмета аукциона, указанными в извещении о проведении аукциона, а также что ему была представлена возможность ознакомиться с состоянием объекта недвижимости, в результате осмотра и что претензий по качеству, состоянию

имущества, а также к документам и информации о предмете аукциона предприниматель не имеет.

Судебным актом, принятым по делу № А56-55531/2021 было запрещено осуществление деятельности хостела по адресу: Санкт-Петербург, Моховая ул., д. 27- 29, лит. А, пом. 30-Н.

В ходе судебного разбирательства по делу № А56-55531/2021 было установлено, что помещение 30-Н не соответствует указанным требованиям. Доказательства возможности оборудования входа, изолированного от жилой части здания, с учетом того, что помещение располагается в здании, являющемся объектом культурного наследия регионального значения, равно как доказательства совершения собственником или арендатором помещения действий, направленных на приведение помещения в состояние, пригодное для использования по указанному в договоре назначению, в дело не представлены.

При таких обстоятельствах суды с учетом мнений контролирующих органов пришли к выводу, что размещение хостела в арендуемом помещении не соответствует требованиям действующего законодательства, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения и пожарной безопасности, создает опасность причинения вреда в будущем, и, поскольку обратное ответчиком не доказано, удовлетворили исковые требования.

По условиям пункта 2.2.1 договора арендатор обязался использовать объект в соответствии с пунктом 1.1 договора и установленными законодательством нормами и правилами использования зданий (помещений), в том числе санитарными нормами и правилами, требованиями пожарной безопасности, нормами законодательства об охране памятников истории и культуры в необходимых случаях; не позднее 30 дней с момента подписания договора согласовать в Министерстве Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий и Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека возможность использования объекта под предполагаемое функциональное назначение; в течение 10 дней со дня получения согласования органов МЧС России и Роспотребнадзора, а также при изменении функционального назначения, согласованного в указанных органах, письменно уведомить арендодателя о конкретной цели использования объекта.

В силу пункта 6.1.14 Свода правил СП 1.13130 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», утвержденного Приказом МЧС России от 19.03.2020 № 194, помещения общественного назначения должны иметь входы, эвакуационные выходы и пути эвакуации, изолированные от жилой части здания.

При рассмотрении дела, предпринимателем не оспаривался тот факт, что он приступил к ремонту помещения до получения необходимых согласований, требования МЧС России; организация эвакуационных выходов выполнена не была таким образом, суд первой инстанции верно указал на то, что затраты, понесенные предпринимателем в связи с произведенным ремонтом до получения всех необходимых для размещения в спорные помещения хостела согласований, не могут быть отнесены к неосновательному обогащению, выраженного в неотделимых улучшениях, которое возникло по вине Комитета.

Как следует из абзаца 3 пункта 2.2.4 договора, ответчик обязан производить за свой счет капитальный ремонт, иные неотделимые улучшения объекта, включая работы по обеспечению беспрепятственного доступа инвалидов и других маломобильных групп населения к объекту (далее - работы по обеспечению доступности объекта для инвалидов), предварительно согласовав объемы и сроки их производства с арендодателем. Затраты арендатора на производство капитального ремонта, иных неотделимых улучшений объекта, включая работы по обеспечению

доступности объекта для инвалидов, возмещаются в соответствии с пунктом 7.1 договора в порядке, установленном законодательством Санкт-Петербурга.

Арендатор вправе не согласовывать с арендодателем проведение работ по капитальному ремонту объекта, производству иных неотделимых улучшений объекта, в том числе связанных с работами по обеспечению доступности объекта для инвалидов, но обязан предварительно письменно уведомить арендодателя о производстве таких работ с указанием объемов работ и сроков их проведения. Затраты арендатора на проведение указанных работ (выполненных без согласования с арендодателем) не возмещаются.

Вместе с тем, предпринимателем работы по производству неотделимых улучшений объекта не согласовывались, доказательств таких согласований в материалы дела не представлено. Письменных уведомлений о производстве работ в адрес Комитета не направлялось, доказательств направления таких уведомлений в материалы дела не представлено.

В соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.05.2007 № 499 «О мерах по обеспечению содержания объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (далее - Постановление № 499), Положения о порядке возмещения затрат арендатора на выполнение работ по капитальному ремонту и производство иных неотделимых улучшений объекта нежилого фонда, а также на выполнение работ по осуществлению отделимых улучшений арендуемого объекта нежилого фонда, связанных с обеспечением беспрепятственного доступа инвалидов и других маломобильных групп населения к объектам социального и иного назначения, утвержденных Законом Санкт-Петербурга от 14.07.2004 № 387-58 (ред. от 12.03.2018) «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (принят ЗС СПб 30.06.2004) (далее - Положение) возмещение затрат арендатора на производство капитального ремонта объекта нежилого фонда возможно в счет арендной платы по договору аренды указанного объекта при условии представления всей необходимой документации, указанной в пунктах 2.1.1-2.1.9 Положения.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.3 Положения решение о согласовании производства арендатором ремонтных работ в отношении объекта принимается городской комиссией по распоряжению объектами недвижимости, в том числе с учетом плана-графика, согласованного с организацией, обеспечивающей техническое обслуживание объекта; на основании указанного решения Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключает с арендатором дополнительное соглашение к договору аренды объекта о производстве ремонтных работ (пункты 2.1, 2.3).

Однако, документация, указанная в пунктах 2.1.1-2.1.9 Положения в адрес Комитета не поступала, доказательств направления указанной документации предпринимателем в материалы дела не представлено.

Также вопрос о согласовании ремонтных работах на городскую комиссию не выносился, решений о согласовании производства предпринимателем ремонтных работ не принималось. Дополнительных соглашений, о производстве ремонтных работ с предпринимателем не заключалось.

В соответствии с пунктом 3.1 Положения решение о сумме и периоде возмещения затрат арендатора на производство ремонтных работ принимается Комиссией не позднее 30 дней с даты окончания ремонтных работ, определяемой в соответствии с планом-графиком, на основании документов представляемых арендатором в Комитет, указанных в пунктах 3.1.1-3.1.8 Положения.

Документы, поименованные в пунктах 3.1.1-3.1.8 Положения предпринимателем также не представлялись, решения о сумме и периоде возмещения затрат не принималось.

В связи с вышеизложенным, суд первой инстанции обоснованно не нашел оснований для взыскания неосновательного обогащения, выраженного в платежах по арендной плате.

С учетом изложенного, а также того, что условиями заключенного сторонами договора аренды односторонний отказ арендатора от договора не предусмотрен, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования о расторжении договора.

Пункт 2 части 1 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет досрочно расторгнуть договор аренды в случае если в переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что конкурсная документация содержала полный объем сведений об объекте аренды, в связи с этим доводы подателя жалобы об обратном отклоняются.

Также судом первой инстанции не установлено оснований для принудительно обязания Комитета принять помещение, поскольку предпринимателем не представлено доказательств уклонения арендодателя от приемки помещения.

Комитет, заявляя требования о взыскании задолженности, указывал на наличие задолженности по договору аренды за период с 01.03.2022 по 31.07.2022 в размере 3 048 893, руб. 95 коп.

Судом первой инстанции установлена передача Комитетом помещения предпринимателю в аренду, однако доказательств перечисления арендных платежей за заявленный истцом Комитетом период не представлено.

Помимо требования о взыскании задолженности, Комитет заявил о расторжении договора.

Истцом представлена в материалы дела претензия от 18.07.2022, содержащая предложение о расторжении договора и доказательство направления этой претензии ответчику.

Также судом установлено, что арендатор допустил просрочку в оплате более двух платежей, что является основанием для расторжения договора.

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований Комитета.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Положенные в основу апелляционной жалобы доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции.

Несогласие подателя жалобы с выводами суда первой инстанции не является процессуальным основанием отмены судебного акта, принятого с соблюдением норм материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.07.2023 по делу № А56-115637/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий В.В. Черемошкина

Судьи С.А. Нестеров

Н.С. Полубехина