Гражданский кодекс часть 1

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Слобожаниной В.Б., Черемошкиной В.В.
при ведении протокола судебного заседания: ФИО1

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 17.01.2024

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-40525/2023) общества с ограниченной ответственностью «ГрандСтройИнвестПроект» на решение Арбитражного суда города СанктПетербурга и Ленинградской области от 06.10.2023 по делу № А5669983/2023 (судья Варенникова А.О.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга;
к обществу с ограниченной ответственностью «ГрандСтройИнвестПроект»
о расторжении договора аренды,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ГрандСтройИнвестПроект» (далее – Общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 07/ЗКС-10718 от 08.04.2020, выселении ООО «ГрандСтройИнвестПроект» с земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Рябовское шоссе, участок 7 (квартал 67 района Ржевка-Пороховые, у дома 2), площадью 2 665 кв.м., кадастровый номер 78:11:0006167:3.

Решением от 06.10.2023 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что выполнению инвестиционных обязательств по договору воспрепятствовало наличие

в период заключения договора N 07/ЗКС-10718 от 08.04.2020 эпидемиологической ситуации в связи с распространением коронавирусной инфекции, в связи с чем регистрация договора в Росреестре была произведена 01.06.2020, а также несвоевременное исполнение подрядчиком работ по разработки проектной документации для строительства, в связи с чем разрешение на строительство получено Обществом 19.07.2021.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, в связи с чем апелляционная жалоба в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрена в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 08.04.2020, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 78:11:0006167:3, находящийся по адресу: Санкт- Петербург, Рябовское шоссе, участок 7 (квартал 67 района Ржевка - Пороховые, у дома 2), площадью 2665 кв. м.

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставлен для осуществления инвестиционного проекта по строительству объекта торговли (торговый центр, торгово-развлекательный центр (комплекс).

По акту приема-передачи от 08.04.2020 (приложение N 5 к договору) участок передан арендатору.

Согласно пункту 4.1 договора общая сумма подлежащей перечислению арендатором арендной платы составляет 12 983 333,3 руб. Размер ежегодной арендной платы составляет 4 100 000 руб. (пункт 4.1.1).

В силу пункта 4.2 договора перечисление арендной платы, указанной в пункте 4.1 договора, осуществляется арендатором ежегодно в двойном размере в течение срока строительства, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга, в порядке, предусмотренном подпунктом 4.2.1 договора, то есть поквартально равными долями, уплачиваемыми не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года - не позднее 31 января), в соответствии с графиком перечисления денежных средств по договору (приложение 4).

При этом сумма, подлежащая перечислению в квартале, в котором осуществляется оплата, рассчитывается с начислением процентов, равных ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день подписания договора, за период времени с даты его подписания до даты платежа, установленной в договоре (для первого года перечисления арендной платы), и далее ежегодно на число и месяц подписания договора, за период времени с указанной даты до даты платежа, установленной в договоре (для последующих лет перечисления арендной платы).

Стороны принимают к сведению, что проценты, указанные в настоящем пункте, не являются неустойкой и применяются для целей определения размера арендной платы по договору (подпункт 4.2.1 договора).

Пунктом 6.2.7 договора установлена обязанность арендатора обеспечить перечисление арендной платы, указанной в пункте 4.1.1 договора, в сроки, указанные в пункте 4.2 договора и приложении 4 к договору.

В нарушение пунктов 4.1, 4.2, 6.2.7 договора Общество не выполнило принятого на себя обязательства по внесению арендной платы за участок.

По условиям договора (п. 10.2.1) договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке при возникновении задолженности по внесению установленной договором арендной платы и (или) пеней, предусмотренной пунктом 8.3 договора, в течение четырех месяцев независимо от последующего внесения платежей.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга от 19.10.2022 по делу N А56-45995/2022 с Общества в пользу Комитета взыскана задолженность по договору по арендной плате за период с 01.07.2021 по 07.11.2021 в размере 2 784 478,11 руб., пени за просрочку платежей, рассчитанные по состоянию на 11.10.2022, в размере 371 479,56 руб., а также пени начиная с 12.10.2022 по дату фактической оплаты задолженности, начисленные исходя из ставки 0,05% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга в адрес ответчика направлена претензия от 10.04.2023 N ПР-12056/23-0-0 содержащая требование о погашении задолженности и уведомление ответчика о необходимости обратиться в Комитет для подписания соглашения о расторжении договора в случае неисполнения данного требования.

Оставление требований Комитета без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для их удовлетворения и отмены или изменения принятого по делу решения на основании следующего.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии со статьями 450, 450.1 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, решению суда, а в случаях, предусмотренных правовыми актами или договором, на основании уведомления одной стороны об одностороннем отказе от договора с момента получения данного уведомления другой стороной.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).

Так, в данном случае в соответствии с пунктом 10.2.1 договора договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке при возникновении задолженности по внесению установленной договором арендной платы и (или) пеней, предусмотренной пунктом 8.3 договора, в течение четырех месяцев независимо от последующего внесения платежей.

Судом установлено, что Общество на протяжении длительного времени не исполняет принятое на себя обязательство по внесению арендной платы. Взысканная решением суда от 19.10.2022 по делу N А56-45995/2022 задолженность по договору по арендной плате за период с 01.07.2021 по 07.11.2021 в размере 2 784 478,11 руб. и пени в размере 371 479,56 руб. ответчиком по состоянию на рассмотрение настоящего дела не погашены.

Таким образом, факт ненадлежащего исполнения ответчиком денежного обязательства по договору, в частности факт невнесения ответчиком арендной платы в течение четырех месяцев подтвержден материалами дела и последним не опровергнут.

Доводы ответчика о несоблюдении истцом положений пункта 2 статьи 452 ГК РФ суд отклонил с учетом имеющейся в материалах дела претензии от 10.04.2023 N ПР-12056/23-0-0 и доказательств ее направления 17.04.2023 в адрес ответчика.

Установив факт невнесения ответчиком арендной платы в течение 4 месяцев, а также то, что при направлении предупреждения истцом соблюдены положения пункта 2 статьи 452 ГК РФ, суд пришел к выводу, признав, что в данном случае имеются предусмотренные пунктом 10.2.1 договора основания для расторжения договора по требованию арендодателя. Иск в указанной части признан судом обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Ссылки ответчика на несвоевременную регистрацию договора, а также ненадлежащее исполнение подрядчиком обязательства по подготовки проектной документации не имеют в данном случае правого значения для дела, поскольку указанные обстоятельства не влияют на обязанность арендатора вносить арендную плату по договору. Вместе с тем наличие тяжелого материального положения, на которое сослался представитель в судебном заседании, не принято судом во внимание поскольку коммерческая организация, которой является ответчик, осуществляет предпринимательскую деятельность, принимая на себя риски, в том числе финансового неблагополучия.

Требование о выселении ответчика с земельного участка соответствует положениям статьи 622 ГК РФ, согласно пункту 1 которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 названной статьи (пункт 2).

Учитывая, что акт приема-передачи сторонами не представлен, иных доказательств освобождения занимаемого участка ответчик не представил, требование истца в данной части также признано обосновано судом подлежащим удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы

на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения либо опровергали выводы арбитражного суда, в связи с чем признаются судом несостоятельными.

По существу доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.10.2023 по делу № А56-69983/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Н.С. Полубехина

Судьи В.Б. Слобожанина

В.В. Черемошкина