Гражданский кодекс часть 1

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Родонеж» – адвоката Мазитова Т.Ф. (доверенность от 26.06.2021), от общества с ограниченной ответственностью «Суприм-МК» - генерального директора ФИО1 (решение участника от 06.06.2017), адвоката Мазитова Т.Ф. (доверенность от 26.04.2021), от Комитета имущественных отношений Санкт- Петербурга – ФИО2 (доверенность от 24.05.2021), от Санкт- Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт- Петербурга» - ФИО2 (доверенность от 19.05.2021),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Родонеж», общества с ограниченной ответственностью «Суприм-МК» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.12.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2021 по делу № А56-159704/2018,

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Суприм-МК» (далее - Общество, ООО «Суприм-МК») о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 08.08.2017, взыскании 27 475 300 руб. штрафа в соответствии с пунктом 7.6.1 договора, обязании ответчика освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 86, литера А, пом. 11-Н, не позднее 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу (требования с учетом уточнений, принятых судом).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее - Фонд), Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт- Петербурга» (далее - Учреждение).

Общество обратилось в арбитражный суд со встречным иском об обязании Комитета выполнить обязательство, предусмотренное пунктом 3.1.1 договора купли-продажи, и совместно с ООО «Суприм-МК» подать необходимый

комплект документов для государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт- Петербург, Московский проспект, д. 86, литер А, пом. 11Н общей площадью 1679,1 кв. м, кадастровый номер 78:14:0007520:2658, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решением суда первой инстанции от 03.12.2020 договор купли-продажи от 08.08.2017 расторгнут, на Общество возложена обязанность освободить спорное помещение не позднее 30 дней с момента вступления решения в законную силу, требование о взыскании штрафа оставлено без рассмотрения, в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 20.04.2021 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество с ограниченной ответственностью «Родонеж» (далее – ООО «Родонеж»), не привлеченное к участию в деле, считая, что обжалуемые судебные акты приняты с нарушением норм процессуального права, просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ООО «Суприм-МК» в своей кассационной жалобе считая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, просит решение и постановление отменить в части расторжения договора купли-продажи и обязания Общества освободить спорное нежилое помещение, в указанной части в удовлетворении требования Комитета отказать. Встречный иск ООО «Суприм-МК» удовлетворить в полном объеме.

В отзывах на кассационные жалобы Комитет и Учреждение просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители ООО «Родонеж» и ООО «Суприм- МК» поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах, а представитель Комитета и Учреждения, ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобы без удовлетворения.

Фонд, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направил, что в силу положений статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом (правопредшественник Комитета, арендодатель) и ООО «Ангелина» (арендатор) заключен договор от 01.01.2000 аренды нежилого помещения 11Н, 18Н, 20Н площадью 1 406,3 кв. м с кадастровым номером 78:7520:0:20:2, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 86, лит. А.

По договору от 09.08.2010 права и обязанности по договору аренды переданы Обществу; 08.10.2010 в договор аренды внесены изменения в части замены арендатора на Общество.

Как следует из дополнительного соглашения от 22.06.2011 № 8 к договору аренды, в аренду передано помещение 11Н площадью 1 679,1 кв. м с кадастровым номером 78:154:7520:0:63:7, расположенное по адресу: Санкт- Петербург, Московский пр., д. 86, лит. А.

Общество 09.12.2014 обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого объекта в собственность.

Комитетом принято распоряжение 31.12.2015 № 1729-ра «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 86, литера А, пом. 11-Н», которым цена продажи помещения определена в размере 291 000 000 руб., предусмотрена рассрочка платежа (20 кварталов).

Во исполнение Распоряжения № 1729-рз Фонд в установленном законом порядке передал Обществу проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге.

Не согласившись с ценой выкупа объекта, Общество 28.03.2016 направило Фонду протокол разногласий и обратилось в арбитражный суд с иском о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта и обязании Комитета заключить договор по цене, установленной в экспертном заключении от 10.03.2016 № 163, выполненным ООО «Экспертный центр Северо-Западная», равной 96 978 306 руб. 15 коп.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт- Петербурга и Ленинградской области от 10.03.2017 по делу № А56-31299/2016, урегулированы разногласия, возникшие между Комитетом и Обществом при заключении договора купли-продажи, цена выкупаемых помещений установлена в размере 274 753 000 рублей.

Согласно пункту 2.2 договора первый платеж должен быть оплачен покупателем в срок не позднее 10 календарных дней с даты заключения настоящего договора, при этом на сумму денежных средств, составляющих первый платеж, начисление процентов за период времени со дня заключения договора до даты платежа не осуществляется. Второй и последующие платежи уплачиваются ежеквартально с даты заключения данного договора.

В соответствии с пунктом 7.2 договора стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий договора в соответствии с требованиями законодательства.

В силу пунктов 7.5.2, 7.6 договора настоящий договор может быть расторгнут продавцом, о чем продавец уведомляет покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления, в случае нарушения покупателем срока оплаты очередного платежа, установленного пунктом 2.2 договора, два и более раз в течение 12 месяцев, независимо от периода просрочки.

Покупателем произведена оплата 1-го платежа по договору в полном объеме 15.12.2017.

Обязательства по оплате последующих платежей Обществом не исполнены.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение условий договора купли- продажи, наличие задолженности по выкупным платежам, Комитет направил Обществу требование от 25.10.2018 о расторжении договора, а впоследствии обратился в суд с указанными требованиями.

Суд первой инстанции при рассмотрении настоящего спора пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований, а в удовлетворении встреченного иска отказал.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 489 ГК РФ предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, подтверждается материалами дела, Общество до настоящего времени не осуществило оплату выкупной стоимости объекта купли-продажи, задолженность составляет более 195 000 000 рублей.

Общество, возражая против исковых требований Комитета, ссылалось на то, что покупателем было приостановлено исполнение своих обязательств по оплате помещений в связи с неисполнением продавцом встречного обязательства по совершению действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на помещение.

Отклоняя указанный довод суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из того, что обязанность по оплате объекта возникает по факту заключения договора и не обусловлена регистрацией права собственности Общества на объект. Отсутствие такой регистрации не препятствует использованию приобретенного объекта, находившегося во владении покупателя в момент заключения договора купли-продажи, соответственно, не предоставляет Обществу право на приостановление исполнения обязательства по оплате в соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ.

Предусмотренное пунктом 3.1.1 договора купли-продажи обязательство подать необходимый комплект документов для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю по своему характеру не может быть признано тем встречным исполнением, с которым статья 328 ГК РФ связывает возможность приостановления исполнения, поскольку согласно условиям договора от момента государственной регистрации перехода права собственности на объект не зависит ни одно из обязательств, предусмотренных договором. Напротив, приостановление Обществом исполнения своих обязательств, по сути, означает увеличение периода рассрочки оплаты объекта, то есть фактическое изменение существенных условий договора в одностороннем порядке, что нельзя признать правомерным и допустимым.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отказали в удовлетворении встречных исковых требований Общества.

Кассационная инстанция считает, что суды обоснованно удовлетворили требования Комитета о расторжении договора купли-продажи, поскольку Обществом допущено длительное неисполнение обязательств по оплате помещений, которое в соответствии с подлежащими применению нормами материального права и условиями договора является достаточным основанием для его расторжения.

В связи с тем, что расторжение договора купли-продажи влечет за собой прекращение правового основания для владения и пользования Обществом спорными помещениями, суды обоснованно удовлетворили требование Комитета о возложении на Общество обязанности вернуть имущество продавцу. Кассационная инстанция считает ошибочными доводы Общества, изложенные в жалобе, о неправомерном принятии данного требования к рассмотрению в рамках настоящего дела. В данном случае это требования не является самостоятельным, а представляет собой конкретизацию последствий

расторжения договора, то есть тесно связано с требованием о расторжении договора. Совместное разрешение указанных требований в рамках одного дела является правомерным и целесообразным.

Проверив доводы ООО «Родонеж», кассационная инстанция полагает, что производство по кассационной жалобе ООО «Родонеж» подлежит прекращению по следующим основаниям.

Согласно статье 42 АПК РФ лица, не участвовавшие в деле, о правах и об обязанностях которых арбитражным судом принят судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора по правилам, установленным названным Кодексом.

Судебный акт может быть признан вынесенным о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, в том случае, если им устанавливаются права этого лица относительно предмета спора, либо возлагаются обязанности на это лицо.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 1 постановления пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», для возникновения права на обжалование судебных актов у лиц, не привлеченных к участию в деле, необходимо, чтобы оспариваемые судебные акты не просто затрагивали права и обязанности этих лиц, а были приняты непосредственно о правах и обязанностях этих лиц. Наличие у лица, не привлеченного к участию в деле, заинтересованности в исходе дела само по себе не наделяет его правом на обжалование судебных актов.

В ходе судебного разбирательства ООО «Родонеж» к участию в настоящем деле не привлекалось.

Наличие у него какой-либо заинтересованности в исходе дела само по себе не предоставляет ему права на обжалование судебных актов, в которых отсутствуют выводы непосредственно о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле.

Судебные акты по делу приняты только в отношении прав и обязанностей лиц, участвующих в деле, в обжалуемых судебных актах отсутствуют выводы в отношении прав и обязанностей ООО «Родонеж», следовательно, данное общество не обладает правом кассационного обжалования в порядке статьи 42 АПК РФ.

При таких обстоятельствах производство по кассационной жалобе ООО «Родонеж» подлежит прекращению применительно к положениям пункта 1 статьи 150 АПК РФ, а уплаченная им государственная пошлина должна быть возвращена из федерального бюджета.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для безусловной отмены решения и постановления, судом кассационной инстанции не установлено.

В связи с завершением производства в суде кассационной инстанции приостановление исполнения обжалуемых судебных актов подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 42, 150, 282, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо- Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.12.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2021 по делу № А56-159704/2018 оставить без

изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Суприм-МК» – без удовлетворения.

Производство по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Родонеж» на решение Арбитражного суда города Санкт- Петербурга и Ленинградской области от 03.12.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2021 по делу № А56- 159704/2018 прекратить.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Родонеж», из федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 17.05.2021 № 30.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.12.2020 и постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2021, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.07.2021.

Председательствующий А.В. Кадулин

Судьи Г.М. Рудницкий Е.В. Чуватина