Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-8892/2015 ) (заявление) ООО «МТК Инвест» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 06.05.2015 по делу № А21-6479/2014 (судья Пахомова Т.В.), принятое

по иску (заявлению) ООО «Строительство и реконструкция»

к Администрации МО "Янтарный городской округ"

3-е лицо: СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ ОХРАНЫ ОБЪЕКТОВ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

Об обязании

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Строительство и реконструкция» (далее – ООО «Строительство и реконструкция», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Администрации Муниципального образования «Янтарный городской округ» об обязании Администрации МО «Янтарный городской округ» (далее - Администрация, ответчик) подписать Акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно Инвестиционному контракту от 11.01.2010 в редакции дополнительного соглашения к нему от 24.10.2011 по реконструкции нежилого здания по адресу: Калининградская область, пос. Янтарный, ул. Советская, 68 в следующей редакции:

«Акт

о результатах реализации инвестиционного проекта согласно

Инвестиционному контракту от 11.01.2010, Дополнительному соглашению к нему от 24.10.2011 по реконструкции нежилого здания по адресу: Калининградская область, пос. Янтарный, ул. Советская 68.

пгт. Янтарный «____»____________2014

Настоящий акт составлен сторонами по Инвестиционному контракту от 11.01.2010г. и Дополнительному соглашению к нему от 24.10.2011г. (далее по тексту – Контракт) о результатах реализации инвестиционного проекта по реконструкции нежилого здания по адресу: Калининградская область, пос.Янтарный, ул.Советская,68.

Стороны (участники) по Контракту:

Администрация МО «Янтарный городской округ» (именуемая в дальнейшем Администрация) в лице И.О. В.А. Куликова главы муниципального образования «Янтарный городской округ», действующего на основании Устава;

Общество с ограниченной ответственностью «Строительство и реконструкция» (именуемое в дальнейшем Инвестор-Застройщик) в лице генерального директора Трифоновой А.А., действующей на основании Устава.

Согласно настоящему Акту Стороны подтверждают нижеследующее:

1. Во исполнение условий Контракта Инвестор-застройщик произвел работы по финансированию и реконструкции нежилого здания по адресу: Калининградская область, пос.Янтарный, ул.Советская,68, в результате чего исполнен первый этап строительства (реконструкции) гостиничного комплекса и реконструирован объект капитального строительства: гостиница, корпус 1, расположенный по адресу: Калининградская область, пос.Янтарный, ул.Советская,68, литеры А,а (далее по тексту –Объект).

Стороны подтверждают полное исполнение обязательств по Контракту по первому этапу строительства (реконструкции) гостиничного комплекса.

2. Фактическая стоимость работ по сводному сметному расчету по реконструкции Объекта составляет 260000000 руб. в базовых ценах 2012г.

3. Объект принят в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №RU39319000-333 от 23.11.2012г., выданным Администрацией МО «Янтарный городской округ».

4. Объект имеет адрес: Калининградская область, пос.Янтарный, ул.Советская,68, литеры А,а.

5. Согласно материалам Территориального Бюро технической инвентаризации (выписка из технического паспорта по состоянию на 14 сентября 2011г., поэтажные планы по состоянию на 16 августа 2011г., Объект характеризуется следующими показателями:

Общая площадь Объекта –1590,7 кв.м.

6. В соответствии с условиями Контракта доли в Объекте распределяются между Сторонами следующим образом:

- Администрации –ноль процентов общей площади реконструируемого Объекта;

- Инвестору-Застройщику – сто процентов общей площади реконструируемого Объекта.

7. Все условия и обязательства Сторон по контракту в части финансирования и строительства Объекта выполнены в полном объеме и Стороны претензий друг к другу не имеют.

8. Администрация не несет ответственности по договорам и взаиморасчетам Инвестора-Застройщика с третьими лицами.

9. Настоящий Акт (и Дополнительные Акты) является основанием для оформления имущественных прав на Объект.

10. Настоящий Акт вступает в силу с момента его подписания Сторонами.

11. Акт составлен в трех подлинных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны и один для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области и подлежит учетной регистрации в установленном порядке.

Приложения к Акту:

1.Копия Инвестиционного Контракта от 11.01.2010г., дополнительное соглашение от 24.10.2011г.

2.Копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №RU39319000-333 от 23.11.2012г.

Подписи сторон:

Администрация:

глава муниципального образования

«ЯНТАРНЫЙ ГОРОДСКОЙ ОКРУГ» В.А. Куликов

Инвестор-Застройщик

Генеральный директор А.А.Трифонов»

К участию в деле в качестве третьего лица привлечена Служба государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 23.04.2015 иск удовлетворен. Суд первой инстанции посчитал, что правоотношения сторон регулируются Федеральным законом от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». В рассматриваемом деле отношения сторон регулируются инвестиционным контрактом. Возражений по факту осуществления истцом вложений в объект строительства в сумме 260000000,00 руб. не заявлено. Отсутствие Акта о результатах реализации инвестиционного проекта, подписанного всеми сторонами, исключает право стороны инвестиционного контракта на регистрацию прав на объект инвестирования. Инвестором выполнены все условия, необходимые для подписания Акта. Подписание Акта возможно, в том числе, по итогам ввода в эксплуатацию одного корпуса гостиничного комплекса как самостоятельного объекта недвижимости. Заключенный сторонами государственный контракт порождает обязательственные правоотношения, иск в данном случае может быть заявлен исключительно исходя из обязательственных правоотношений. Суд первой инстанции принял во внимание, что факт ввода в эксплуатацию первого гостиничного корпуса установлен судом, возможность увеличения площадей объекта предусмотрена контрактом, и условия контракта устанавливают возможность регистрации права собственности на любой стадии исполнения контракта. Возражения Администрации отклонены судом, поскольку утверждение о заключении между сторонами контракта в иной редакции опровергается иными доказательствами, а именно, представленным истцом подлинником инвестиционного контракта от 11.01.2010 и показаниями свидетеля Блинова А.Л. В переписке Администрация ссылается на дополнительное соглашение от 21.05.2010 №1 как основание по распределению долей по результатам инвестиционной деятельности, но не инвестиционный контракт в редакции, представленной ответчиком в суд. При этом, доказательств подписания Обществом указанного Соглашения не имеется. Оценка своей инвестиционной доли и ее выдел Администрацией не произведена. Администрацией представлены лишь копии инвестиционного контракта и дополнительного соглашения, которые утверждают иной порядок распределения долей, чем тот, что указан в оригинале контракта, представленного Обществом. Судом по ходатайству Администрации были истребованы материалы дел №А21-7836/2010 и №А21-9219/2010, в которых также не имеется информации о том, что Администрацией представлялся подлинник контракта в указанной ответчиком редакции. Кроме того, ООО «Строительство и реконструкция» к участию в деле №А21-7836/2020 не привлекалась.

На решение суда Администрацией муниципального образования «Янтарный городской округ» подана апелляционная жалоба, в которой просит отменить решение суда и отказать в удовлетворении заявления. Податель жалобы полагает, что подписание акта влечет переход права собственности на муниципальное имущество в обход законодательства по приватизации муниципального имущества. Заключение инвестиционных контрактов не поименовано в числе способов приватизации имущества. Муниципальное имущество может быть отчуждено исключено за плату. Второй и третий этапы строительства гостиничного комплекса не завершены, цели инвестиционного контракта не достигнуты. Вывод суда о том, что инвестиционный контракт допускает подписание акта по итогам ввода в эксплуатацию только одного корпуса противоречит условиям контракта – пункту 4.3 и пункту 8.2.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Строительство и реконструкция» возражало против ее удовлетворения, ссылаясь на то, что правоотношения сторон регулируются инвестиционным контрактом. При этом, представленную Администрацией копию контракта от 11.01.2010 нельзя считать достаточным и достоверным доказательством по вопросу распределения долей в имуществе, созданном в результате инвестиционной деятельности. Контракт не оспорен, все требования, содержащиеся в нем, исполнены Обществом. Заключенный сторонами контракт порождает между ними обязательственные правоотношения, права Общества не могут быть защищены путем подачи иска о признании права собственности. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. По условиям пункта 3.3 государственного контракта, право собственности может быть оформлено на любой стадии выполнения работ. Первый этап строительства выполнен полностью, гостиничный комплекс введен в эксплуатацию.

В судебное заседание апелляционного суда третье лицо, извещенное надлежащим образом, не явилось. С учетом мнения представителей сторон и в соответствии с положениями статьи 156 АПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие третьего лица.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы. Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Заслушав объяснения представителей сторон, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выводы обжалуемого судебного акта, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда.

Материалами дела подтверждается, что между Администрацией муниципального образования «Янтарный городской округ» (Администрация) и ООО «Стротельство и Реконструкция» (Инвестор-Застройщик) заключен инвестиционный контракт от 11.01.2010, предметом которого явилась реконструкция нежилого здания по адресу: Калининградская область, пос. Янтарный, ул. Советская, 68, общей площадью 555,3 кв.м.

По условиям пункта 2.2. инвестиционного договора, в целях реализации инвестиционного проекта Инвестор-Застройщик обязуется за счет собственных (привлеченных) средств произвести реконструкцию нежилого здания по адресу: Калининградская область, пос. Янтарный, ул. Советская, 68, общей площадью 555,3 кв.м Разрешенное использование объекта для инвестора: строительство (реконструкция) по вышеуказанному адресу гостиничного комплекса с развитой инфраструктурой и создание на базе комплекса новых рабочих мест с размером инвестиций не менее 66667000 рублей. Срок реализации проекта – до конца 2011 года. В связи с признанием данного объекта – объектом культурного наследия, инвестору для регистрации права собственности на реконструируемый объект необходимо изготовить паспорт объекта культурного наследия.

В пункте 3.1 инвестиционного контракта оговорено, что по результатам инвестиционной деятельности доли в объекте распределяются между сторонами следующим образом: Администрации 0% общей площади реконструируемого объекта; Инвестору-Застройщику 100% общей площади реконструируемого объекта.

В силу пункта 3.3 инвестиционного контракта, на усмотрение инвестора-застройщика право собственности на реконструируемый объект может быть оформлено в установленном законом порядке на любой стадии выполнения работ, либо после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения сторонами принятых обязательств с учетом всех дополнительных соглашений к контракту и приложений к нему.

Разделом 4 инвестиционного контракта предусмотрено поэтапное выполнение работ:

- первый этап – разработка, согласование и утверждение в установленном порядке проектной документации на объект, получение разрешения на строительство;

- второй этап: производство строительных и иных работ, необходимых для ввода объекта реконструкции в эксплуатацию;

- третий этап – завершение реконструкции и урегулирование претензий, подписание сторонами Акта о результатах реализации инвестиционного проекта; оформление имущественных прав сторон по контракту.

Дополнительным соглашением к инвестиционному контракту от 24.10.2011 согласовано, что срок реализации проекта установлен до 17.12.2012 на основании выданного Администрацией МО «Янтарный округ» разрешения на строительство от 18.03.2011 №RU39319000-159, изменены сроки продолжительности выполнения этапов инвестиционного контракта.

Разрешением на строительство № RU39319000-159 предусмотрены этапы реконструкции здания гостиницы – 1-й этап – корпус 1, 2-й этап – бассейн, 3-й этап – корпус 2.

Работы по реконструкции здания гостиницы – корпус 1 полностью завешены силами истца, объект сдан в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №RU39319000-333 от 23.11.2012.

В связи с завершением реконструкции первого корпуса гостиницы истец обратился в Администрацию с предложением о подписании Акта о результатах реализации инвестиционного проекта (письмо от 17.12.2012 №16). Письмом от 14.07.2014 №105 в адрес Администрации был направлен для подписания проект Акта о результатах реализации инвестиционного проекта. Акт Администрацией не подписан.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции обоснованно квалифицировал правоотношения сторон как урегулированные законодательством об инвестиционной деятельности и заключенным сторонами инвестиционным контрактом.

Ссылка подателя апелляционной жалобы на законодательство о приватизации в данном случае не может быть принята.

В соответствии с положениями статьи 217 ГК РФ, под приватизацией понимается передача имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 1 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

В данном случае, истцом по результатам инвестиционной деятельности фактически приобретался не объект муниципального имущества, на который было зарегистрировано право собственности Администрации, а результат его реконструкции, которая существенно изменила характеристики ранее существующего объекта, представлявшего собой полуразрушенное нежилое здание по адресу: пос. Янтарный, ул. Советская 68, что подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности от 16.11.2010. Готовность полуразрушенного здания составляет 50%. Согласно Отчету Общероссийской общественной организации «Российское Общество Оценщиков» от 09.09.2008, стоимость здания составила 9860000,00 руб., в то время как инвестором осуществлены вложения в объект на сумму 260000000,00 руб., что существенно превышает первоначальную стоимость объекта. То есть, в результате осуществления инвестиционной деятельности фактически создан новый объект права, а не осуществлен переход права собственности на ранее существовавший объект.

Осуществление реконструкции объектов недвижимости, в том числе относящихся к муниципальной или государственной собственности, путем привлечения внебюджетных вложений, как верно указал суд первой инстанции, регулируется специальными положениями Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности»), которые, как положения специального законодательства, имеют большее юридическое значение, нежели общие положения о приватизации муниципального и государственного имущества. Из анализа положений Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации» следует, что законодателем допускается приобретение права собственности на объекты государственной или муниципальной собственности реконструированные с привлечением внебюджетных денежных средств.

Согласно статьи 3 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности», объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.

В отношении спорного имущества такого изъятия не установлено.

Кроме того, согласно пункту 3 названной статьи в редакции Федерального закона от 12.12.2011 №427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации», объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.

При этом положениями статьи 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» допускается регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества, созданные по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года, предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.

Приведенным положениям придана обратная сила, следовательно, они распространяются на правоотношения сторон, которыми инвестиционный контракт заключен до 01.01.2011.

Следует отметить, что по смыслу статьи 4 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», не исключают включения положений о порядке передачи государственного или муниципального имущества в собственность частных лиц и в иные федеральные законы, при отсутствии противоречий положениям Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Статьей 2 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», предусмотрено, что основными принципами приватизации государственного и муниципального имущества является равенство покупателей государственного и муниципального имущества, открытость деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления и возмездность приобретения имущества.

При передаче муниципального имущества для реконструкции на инвестиционных условиях указанные принципы соблюдаются. Как упоминалось выше, и это обстоятельство не отрицается ответчиком, сумма вложенных истцом инвестиций значительно превышает первоначальную стоимость имущества.

Таким образом, приобретение права собственности на объект в порядке, установленном Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности» положениям Закона о приватизации не противоречит. В силу положений статьи 15 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности», защита капитальных вложений гарантируется государством.

Правовая позиция относительно правомерности приобретения прав на имущество, созданное в результате реконструкции имущества, в рамках осуществления инвестиционной деятельности согласно Федеральному закону «Об инвестиционной деятельности» и возможности осуществления судебной защиты прав инвестора посредством обязания собственника муниципального или государственного имущества подписать акт по результатам инвестиционной деятельности, изложена в определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.05.2014 № ВАС-11382/13 по делу №А56-30035/2012 и постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.06.2013 №18185/12 по делу №А40-82850/11-114-702.

В силу статьи 8 Закона об инвестиционной деятельности, отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Суд первой инстанции правомерно квалифицировал правоотношения сторон исходя из условий инвестиционного контракта, представленного истцом, надлежащим образом оценив копию инвестиционного контракта, приобщенного к материалам дела ответчиком в порядке статьи 71 АПК РФ, с учетом того, что подлинного текста контракта в редакции ответчика не представлено.

По условиям пункта 3.3 инвестиционного контракта, приведенным выше, право собственности на реконструированный объект может быть оформлено на любой стадии выполнения работ. Таким образом, суд правомерно исходил из того, что окончание строительства первого корпуса гостиницы является основанием для оформления факта выполнения инвестиционных условий в отношении указанного объекта. Кроме того, исходя из условий пунктов 4.1, 4.2, 4.3 инвестиционного контракта, работы разделаются на этапы не по объектам, а исходя из этапов деятельности по реконструкции объекта, которые в отношении спорного объекта выполнены в полном объеме, что не отрицается ответчиком. Таким образом, ссылка подателя апелляционной жалобы на условия пункта 4.3 инвестиционного контракта, равно как и на условия пункта 8.2 инвестиционного контракта не исключает вывода о правомерности подписания акта о выполнении инвестиционных условий в отношении одного из объектов реконструкции. Пункт 8.2 инвестиционного контракта содержит лишь общие положения о порядке его прекращения, но не исключает завершения исполнения обязательств по контракту в отношении лишь одного из предусмотренных им объектов инвестирования.

Таким образом, довод подателя апелляционной жалобы о том, что инвестиционный контракт исполнен истцом не в полном объеме, подлежит отклонению. Также следует учитывать, что факт надлежащего исполнения истцом условий инвестиционного контракта установлен вступившими в законную силу судебными актами по делам №А21-1885/2014 и №А21-1373/2014, а именно решением Арбитражного суда Калининградской области от 10.10.2014 по делу №А21-1885/2014, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2014 и решением Арбитражного суда Калининградской области от 14.05.2014 по делу №А21-1373/2014.

Учитывая изложенное, оснований для отмены или изменения решения суда по делу и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст.ст. 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 23.04.2015по делу № А21-6479/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.В. Масенкова

Судьи

Е.Г. Глазков

Е.К. Зайцева