Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Прокуратуры Ростовской области к ответчикам – 1. МУ «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону», 2. ООО «Комплекс Цветочный»

3-и лица: 1. Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, 2. МУ «Комитет по архитектуре и градостроительству» г. Ростова-на-Дону, 3. Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, 4. Управление по Южному федеральному округу Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия, 5. ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Ростовской области, 6. МПТИ и ОН г. Ростова-на-Дону, 7. Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области

о применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора купли-продажи земельного участка, признании недействительным права собственности на земельный участок

при участии:

от истца – старший прокурор отдела Шетов А.Ш. - удостоверение;

от ответчиков – № 1 – нач. отдела Горматько М.А.- доверенность № ФИ-4203 от 11.10.2006г., удостоверение, № 2 – представитель Якоби В.А. – доверенность от 30.08.2006г.

от третьих лиц – № 4 – начальник юридического отдела Зоткина Т.Б. – доверенность № 25 от 14.11.2006г., № 5 – ведущий юрист Фоменко И.М. – доверенность № 79 от 02.06.2006г.

установил:

В судебном заседании рассматривается исковое заявление прокуратуры Ростовской области о применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора купли-продажи № 1888 от 05.07.2005г., заключенного МУ «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону» и ООО «Комплекс Цветочный», об обязании ООО «Комплекс Цветочный» вернуть в муниципальную собственность земельный участок площадью 0,1563 га, расположенный по ул. Б. Садовая, 127-129/25/72-74/74-78 в г. Ростове-на-Дону, обязании МУ «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону» вернуть ООО «Комплекс Цветочный» 513 539 руб. 28 коп., о признании недействительным права собственности ООО «Комплекс Цветочный» на земельный участок площадью 0,1563 га, расположенный по ул. Б. Садовая, 127-129/25/72-74/74-78 в г. Ростове-на-Дону, зарегистрированного в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.08.2005г. свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 61 АБ 031217.

В судебном заседании от 19.12.2006г. был объявлен перерыв до 25.12.2006г.

Заявленные требования мотивированы тем, что земельный участок площадью свыше 822,2 кв.м (общая площадь расположенного на земельном участке строения, принадлежащего на праве собственности ООО «Комплекс Цветочный») приобретен ответчиком в нарушение норм земельного законодательства. Оспариваемый договор купли-продажи земельного участка № 1888 от 05.07.2005г. заключен в нарушение требований, предусмотренных пунктами 4, 6 ст.30 Земельного кодекса РФ – не в результате проведения торгов, в связи с чем сделка является ничтожной. Приобретение ООО «Комплекс Цветочный» в собственность спорного земельного участка произведено в нарушение норм Земельного кодекса РФ и Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», поскольку земельный участок входит в границы памятника истории и культуры федерального значения «Клуб коммерческих летний» согласно постановлению Главы Администрации Ростовской области от 09.10.1998г. № 411, объекта археологического наследия «Крепость Св. Дмитрия Ростовского» согласно постановлению Главы Администрации Ростовской области от 14.03.1994г. № 69, вследствие чего не подлежал приватизации.

В представленном отзыве на исковое заявление МУ «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону» указывает, что сделка купли-продажи земельного участка по ул. Б. Садовая, 127а заключена в порядке установленном ст.36 Земельного кодекса РФ и в соответствии с представленной правовой документацией. В кадастровом плане земельного участка от 01.06.2005г. № 442/95-2289 отсутствовали какие-либо ограничения в использовании земельного участка, кроме аренды в пользу ООО «Комплекс Цветочный». Спорный земельный участок не входит в границы территорию парка «1 Мая» и является самостоятельным объектом кадастрового учета, границы местоположения памятника «Клуб Коммерческий летний» не совпадают с адресом спорного земельного участка. До настоящего времени ограничения прав на земельный участок в установленном законом порядке не зарегистрированы. МУ «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону» просит в удовлетворении исковых требований отказать.

В отзыве на исковое заявление и письменных пояснениях ООО «Комплекс Цветочный» указывается на следующее. Приобретением в собственность земельного участка по ул. Б. Садовая, 127а общество реализовало свое исключительное право на приватизацию участка в порядке ст.36 Земельного кодекса и ст.28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» как собственник расположенного на участке строения. Часть земельного участка, расположенная под строением не относится к территории парка «1 Мая», не принадлежит к землям общего пользования. Часть спорного земельного участка, предназначенная для организации автопарковки и необходимая для обслуживания строения торгового комплекса, изъята постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 04.06.1997г. № 967 у Областного Дома физической культуры, никогда не относилась к землям парка «1 Мая». Постановление Главы Администрации Ростовской области от 09.10.1998г. № 411 о составе и месте нахождения памятника федерального значения «Клуб Коммерческий летний» не соответствует положениям Указа Президента РФ от 20.02.1995г. № 176. Также ответчик полагает, что отсутствует надлежащее нормативное закрепление границ памятника археологии «Крепость Св. Дмитрия Ростовского», вследствие чего невозможно точно определить месторасположение данного объекта. ООО «Комплекс Цветочный» просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в отзыве на исковое заявление указал, что 12.05.2005г. департаментом было принято распоряжение № 1059 о разделе земельного участка, принадлежащего МУ ПКиО «1 Мая», на два самостоятельных, и объединении выделенного участка площадью 0,1089 га под зданием с ранее предоставленным площадью 0,0475 га под автопарковкой и предоставлении объединенного участка ООО «Комплекс Цветочный» на праве аренды. Объединенному земельному участку был присвоен адрес: ул. Б. Садовая, 127а. Позднее 23.06.2005г. департаментом принято распоряжение № 1439 о приватизации земельного участка по ул. Б. Садовая, 127а, а не по ул. Б. Садовая, 127-129/25/72-74/74-78, как ошибочно указывает истец. В кадастровой карте отсутствовали какие-либо ограничения либо обременения в использовании земельного участка. Строение, находящееся в собственности ООО «Комплекс Цветочный», не является памятником истории и культуры, не относится к комплексу зданий и сооружений, составляющих в совокупности «Клуб Коммерческий летний». Департамент, осуществляя приватизацию спорного земельного участка, действовал в пределах своей компетенции и в полном соответствии с законом. ДИЗО г. Ростова-на-Дону считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Управлением по Южному федеральному округу Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия (Управление Росохранкультуры по ЮФО) представлен отзыв на исковое заявление, согласно которому «Клуб Коммерческий летний» в границах пер. Крепостного, ул. Б. Садовой, пер. Нахичеванского, ул. Суворова по адресу Б. Садовая, 127 включен в Реестр памятников истории и культуры постановлением Главы Администрации Ростовской области от 09.10.1998г. № 411. В соответствии с постановлением Главы Администрации Ростовской области от 14.03.1994г. № 69 территория в пределах ул. Соколова, ул. 7 февраля, ул. Горького в Кировском районе г. Ростова-на-Дону является памятником археологии – Комплекс наземных и подземных сооружений Крепости Св. Дмитрия Ростовского. Спорный земельный участок составляет часть объекта археологического наследия, то есть сам является памятником археологии. В силу Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» объект археологического наследия не подлежит приватизации. Земельный участок находится на территории парка «1 Мая». Постановлением Главы Администрации Ростовской области от 30.06.1995г. № 165 установлен запрет на изъятие основных средств и объектов, состоящих на балансе парков, на отторжение территорий парков. Регистрация права собственности ООО «Комплекс Цветочный» произведена с нарушением требований действующего законодательства.

В представленном ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Ростовской области отзыве на исковое заявление указывается, что согласно данным государственного земельного кадастра спорный земельный участок с кадастровым номером 61:44:04 08 03:0010 граничит с земельным участком парка «1 Мая» с кадастровым номером 61:44:00 00 00:0283 и не пересекается с ним. Документы о принадлежности рассматриваемых земельных участков к особо охраняемым территориям в ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Ростовской области не поступали, информация об этом в базе данных государственного земельного кадастра отсутствует.

Иными лицами, участвующими в деле, мотивированные отзывы на исковое заявление прокуратуры Ростовской области не представлены.

Суд, рассмотрев представленные документы, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, установил следующее:

ООО «Комплекс Цветочный» владеет на праве собственности нежилым помещением площадью 822,2 кв.м, расположенным по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Б. Садовая, 127-129/25/72-74/74-78, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 61 АА № 729545, выданным 19.10.2004г. Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ростовской области.

12.05.2005г. принято распоряжение ДИЗО г. Ростова-на-Дону № 1059. Пунктом 1 распоряжения установлено: разделить земельный участок площадью 3,8216 га, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Б. Садовая, 127, находящийся в бессрочном (постоянном) пользовании МУ ПКиО «1 Мая», на два земельных участка: площадью 0,1089 га и площадью 3,7127 га. Прекратить право бессрочного (постоянного) пользования частью земельного участка площадью 0,1089 га МУ ПКиО «1 Мая». Пунктом 3 данного распоряжения объединены земельные участки площадью 0,1089 га и площадью 0,0475 га, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Б. Садовая, 127-129/25/72-74/74-78, в единый земельный участок площадью 0,1563 га. Объединенный земельный участок предоставлен в аренду ООО «Комплекс Цветочный» для цели эксплуатации торгового комплекса (п.4 распоряжения).

25.05.2005г. Актом установления почтового адреса № 8154, изготовленным МУП «Городской центр кадастра и геодезии», зданию торгового комплекса присвоен адрес – ул. Б. Садовая, 127а.

23.06.2005г. ДИЗО г. Ростова-на-Дону принято распоряжение № 1439 о приватизации земельного участка, расположенного по адресу ул. Б. Садовая, 127а, площадью 1 563 кв.м. Пунктом 3 распоряжения установлено, что покупателем земельного участка является ООО «Комплекс Цветочный».

05.07.2005г. между МУ «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону» (продавец) и ООО «Комплекс Цветочный» (покупатель) заключен договор № 1888 купли-продажи земельного участка собственнику строений по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Б. Садовая, 127а.

01.08.2005г. Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 61 АБ № 031217, по данным которого за ООО «Комплекс Цветочный» зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 1 563 кв.м., расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Б. Садовая, 127а. Кадастровый номер участка – 61:44:04 08 03:0010. Ограничения (обременения) права собственности – не зарегистрированы. Целевое назначение участка – земли поселений.

Суд считает, что в удовлетворении заявленных прокуратурой Ростовской области исковых требований следует отказать по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений, имеют исключительное по своему выбору право на приватизацию земельных участков или приобретения права их аренды. Аналогичное правило закреплено в п.3 ст.28 Федерального закона от 21.12.2001г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Приобретение со стороны ООО «Комплекс Цветочный» в собственность спорного земельного участка по ул. Б. Садовая, 127а осуществлено в порядке, установленном названными нормами. Данным способом ответчиком, имеющим статус собственника расположенного на земельном участке недвижимого имущества, было реализовано свое исключительное право на приватизацию земельного участка. В связи с этим подлежит отклонению довод истца о том, что спорный земельный участок предоставлен ответчику под строительство без предварительного согласования места размещения объекта в нарушение требований, предусмотренных п.п. 4, 6 ст.30 Земельного кодекса РФ, то есть без соблюдения процедуры проведения публичных торгов.

Поскольку, как установлено судом, земельный участок не предоставлялся ООО «Комплекс Цветочный» в порядке, определенном законодательством для отвода земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей осуществления на их территории строительства объектов, а выкуплен ответчиком в порядке приватизации, следовательно, судом не усматривается в данном случае нарушение установленного законодательством порядка и способа приобретения ООО «Комплекс Цветочный» в собственность земельного участка по ул. Б. Садовая, 127а в г. Ростове-на-Дону. Планируемое производство строительных работ на земельном участке является волеизъявлением ответчика уже как собственника земельного участка по определению его дальнейшей юридической судьбы.

У суда также не имеется оснований считать, что приватизация спорного земельного участка в части непосредственно не занятой строением и предназначенной для размещения автотранспорта, произведена с нарушением правовых норм. 04.06.1997г. принято постановления Мэра г. Ростова-на-Дону № 967 «Об изъятии у Областного Дома физической культуры земельного участка по ул. Суворова, пер. Крепостному и предоставлении его ЗАО «Донская цветочная компания» в аренду для организации автопарковки». На момент принятия указанного постановления Мэра ЗАО «Донская цветочная компания» являлась арендатором здания торгового комплекса – объекта недвижимости, собственником которого в настоящее время является ООО «Комплекс Цветочный» (согласно данным кадастрового учета разрешенный вид использования земельного участка под строением, расположенным по ул. Б. Садовая, 127а, - эксплуатация торгового комплекса). Земельный участок, предназначенный для цели организации автопарковки, непосредственно примыкал к зданию торгового комплекса и по своему функциональному назначению формировался как обслуживающий его.

Приведенный акт органа местного самоуправления (постановление Мэра г.Ростова н/Д от 04.06.1997г. № 967) на момент рассмотрения дела сохраняет свою юридическую силу, является надлежащим источником права и не оспаривается истцом как противоречащий законодательству.

В дальнейшем 12.05.2005г. было принято распоряжение ДИЗО г. Ростова-на-Дону № 1059, которым произведено объединение земельного участка под строением площадью 0,1089 га и земельного участка под автопарковкой площадью 0,0475 га в единый земельный участок (п.3 распоряжения). Объединенный земельный участок был предоставлен в аренду ООО «Комплекс Цветочный» для цели эксплуатации торгового комплекса (п.4 распоряжения).

Судом изучен и признан подлежащим отклонению довод истца о незаконности изъятия распоряжением ДИЗО г. Ростова-на-Дону от 12.05.2005г. № 1059 у МУ ПКиО «1 Мая» земельного участка площадью 0,1089 га и предоставлении его в аренду ООО «Комплекс Цветочный» поскольку на тот момент уже действовало Постановление Главы Администрации Ростовской области от 09.10.1998г. № 411, согласно которому изъятая часть земельного участка отнесена к земле, на которой расположен памятник истории и культуры по следующим основаниям.

Так, в соответствии с Постановлением Главы Администрации Ростовской области от 09.10.98г. № 411 «О принятии на государственную охрану памятников истории и культуры г. Ростова-на-Дону и мерах по их охране» в Реестр памятников истории и культуры, состоящих на государственной охране, как памятник федерального значения со ссылкой на Указ Президента РФ от 20.02.95г. № 176 «Об утверждении Перечня объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения» под № 8 подлежит внесению: Клуб Коммерческий летний, а именно: Летний сад, сер. XIXв.; Клуб, 1913г. (ул. Б. Садовая, 127); Ротонда над бастионом, 1901г.; Бассейн декоративный, 1901г.; Летняя кухня, конец XIX в.; Галерея подземная, конец XVIII в.; Бастион с подземными помещениями (остатки крепости Св. Дмитрия Ростовского), 1766г. При этом место нахождения памятника определено как часть территории парка 1-го Мая в границах пер. Крепостного, ул. Б. Садовой, пер. Нахичеванского, ул. Суворова.

Однако, согласно Указа Президента РФ от 20.02.95г. № 176, на который имеется ссылка в Постановлении Главы Администрации Ростовской области от 09.10.98г. № 411 как на основание принятия памятника федерального значения на государственную охрану, в Перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения включено лишь Здание Коммерческого клуба кон. XIX – нач. XX вв. по ул. Б. Садовая, 127, стр. 1, 2.

Пунктом 4 названного Указа Президента РФ Министерству культуры РФ и Государственному комитету РФ по управлению федеральным имуществом (в настоящее время соответствующие функции возлагаются на Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом) предписывалось с участием заинтересованных федеральных органов исполнительной власти по согласованию с органами исполнительной власти субъектов РФ определить полный имущественный состав каждого объекта исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения в соответствии с правилами и порядком государственного учета памятников истории и культуры, иных объектов культурного наследия, предусмотренными законодательством РФ.

Нормативные акты указанных уполномоченных органов, принятые с соблюдением установленного п.4 Указа Президента РФ № 176 порядка и свидетельствующие об изменении (уточнении) состава объекта исторического и культурного наследия федерального значения – Здание Коммерческого клуба кон. XIX – нач. XX вв. по ул. Б. Садовая, 127, стр. 1, 2, – отсутствуют.

Как верно указано самим истцом в соответствии со ст.39 Закона РФ «Основы законодательства РФ о культуре» к полномочиям органов государственной власти субъектов РФ отнесена охрана и сохранение объектов культурного наследия регионального значения.

При таких обстоятельствах информация, содержащаяся части определения имущественного состава и места нахождения памятника истории и культуры федерального значения «Клуб коммерческий летний» в тесте постановления Главы Администрации РО №411 от 9.10.1998г. не может быть оценена и принята арбитражным судом в качестве основания ограничения оборотоспособности спорного земельного участка как приведенная без наличия доказательств соблюдения порядка, предусмотренного законодательством для присвоения памятнику статуса объекта исторического и культурного наследия федерального значения.

Суд также считает не основанной на законе позицию третьего лица по делу – Управления Росохранкультуры по Южному федеральному округу – со ссылкой на ст.5 Федерального закона от 25.6.2002г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ», согласно которой земельные участки в границах территории объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения. Вследствие чего Управлением Росохранкультуры по ЮФО сделан вывод о том, что спорный земельный участок является памятником истории и культуры, так как его территория – это территория памятника истории и культуры по Постановлению Главы Администрации Ростовской области от 09.10.98г. № 411, а также является территорией объекта археологического наследия «Крепость Св. Дмитрия Ростовского».

Присвоение объекту статуса памятника или иного объекта культурного наследия, а земельному участку статуса земель историко-культурного назначения осуществляется согласно установленного законодательством порядка и способа.

Так согласно п.3 ст.15 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» сведения, содержащиеся в реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, являются основными источниками информации об объектах культурного наследия и их территориях, а также о зонах охраны объектов культурного наследия при формировании и ведении государственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра, иных информационных систем или банков данных, использующих (учитывающих) данную информацию. В силу п.4 названной статьи закона положение о едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ утверждается Правительством РФ.

На момент рассмотрения настоящего дела положение о реестре Правительством РФ не утверждено, как таковой единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ в установленном законом порядке не сформирован. Таким образом, ни памятник истории и культуры «Клуб Коммерческий летний», ни объект археологического наследия «Крепость Св. Дмитрия Ростовского» не включены в установленном порядке в единый государственный реестр объектов культурного наследия, и поскольку в отношении данных объектов не выполнены все условия, установленные законом, спорный земельный участок не подпадает под действие нормы ст.5 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ».

В ходе разбирательства дела установлено, что непосредственно на территории земельного участка по ул. Б. Садовая, 127а не имеется каких-либо объектов, представляющих собой историческую и культурную ценность. Ранее во исполнение договора № 694 от 21.09.2005г., заключенного ООО «Комплекс Цветочный» с ГУ «Областная инспекция по охране и эксплуатации памятников истории и культуры», инспекцией была обследована территория земельного участка на предмет определения наличия (отсутствия) объектов культурного наследия на указанной территории.

В силу п.1 ст.94 Земельного кодекса РФ к землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют, в том числе, особое историко-культурное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

Согласно п.10 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами субъектов РФ, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений.

В отношении спорного земельного участка нормативно-правовые акты, которые относили бы его к землям особо охраняемых территорий вследствие его историко-культурного значения, уполномоченными на то органами не принимались.

Вступление в силу Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» не влечет автоматического изменения категории земельного участка.

Кроме того, ст.49 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» устанавливает, что объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которого он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно. В данном случае истец также согласился с доводом, что объекты археологического наследия находятся в государственной собственности, а земельный участок остается в распоряжении прежнего собственника или владельца.

В соответствии со ст.56 Земельного кодекса РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным Земельным кодексом, федеральными законами. При этом могут устанавливаться ограничения прав на землю в виде установления особых условий охраны памятников истории, культуры и археологических объектов.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда и подлежат государственной регистрации в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним» с обязательным уведомлением правообладателя объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела и подтверждается продавцом- Фондом имущества г.Ростова н/Д и ФГУ «Земельная кадастровая палата» таких ограничений ни на дату продажи земельного участка, ни в настоящее время не зарегистрировано.

Кроме того, согласно Постановлению Главы Администрации Ростовской области от 14.03.1994г. № 69 «О принятии на государственную охрану памятников истории и культуры области» на государственную охрану принят комплекс наземных и подземных сооружений Крепости Св. Дмитрия Ростовского. Адресные координаты места нахождения памятника определены как: ул. Соколова, ул. 7 февраля, ул. Горького, то есть указаны ориентировочные границы памятника, поскольку сама Крепость в силу своих архитектурных форм, воссозданных по чертежам XVIII в., не имеет четкой прямолинейной конфигурации, при этом граница Крепости с её восточной стороны вообще не определена.

В условиях отсутствия определения точных границ памятника археологии «Крепость Св.Дмитрия Ростовского» оборот и использование земельного участка может производиться не только из заранее установленных ограничений в рамках общих адресных координат, а из факта обнаружения такого объекта.

Судом изучены доводы, что фактически спорный земельный участок является территорией объекта археологического наследия «Крепость Св. Дмитрия Ростовского» независимо от того обстоятельства, что доказательств государственной регистрации ограничений прав на земельный участок, принадлежащий ООО «Комплекс Цветочный», не представлено, соответствующие отметки о наличии ограничений (обременений) в документах кадастрового учета отсутствуют.

Судом обращается внимание на то обстоятельство, что ранее 11.10.2005г. Управлением Росохранкультуры по ЮФО было выдано Заключение № 1284, которым ООО «Комплекс Цветочный» согласован раздел проекта строительства «Обеспечение сохранности объектов культурного наследия в зоне строительства». При этом в Заключении указывается, что обследование земельного участка по ул. Б. Садовая, 127а, отведенного под проектируемое строительство, показало, что в зону строительства объекта попадает один памятник археологии – «Крепость Св. Дмитрия Ростовского».

Условиями согласования со стороны Управления вышеназванного раздела проекта строительства явились: проведение охранно-спасательных раскопок на территории, отведенной под строительство; немедленное приостановление строительных работ в случае обнаружения объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия.

Однако в судебном заседании представителем Управления Росохранкультуры по ЮФО высказана позиция прямо противоположная выводам, изложенным указанной службой в Заключении от 11.10.2005г., а именно то, что выданное Заключение не является согласованием проекта строительства. Позиция Управления мотивирована тем, что Заключение подготовлено без учета положений Постановления Главы Администрации Ростовской области от 09.10.98г. № 411. Противоречивость указанного довода заключается в том, что Постановление № 411 принято 09.10.1998г. и на момент выдачи Управлением Заключения от 11.10.2005г. являлось действующим нормативным актом, следовательно, Управление при исследовании обстоятельств, необходимых для принятия Заключения, не могло не учитывать положения Постановления № 411, также как и положения иных нормативных актов федерального и регионального уровней в сфере охраны объектов исторического и культурного наследия.

Кроме того, данный довод в рамках предмета и оснований иска не имеет значения, поскольку отчуждение земельного участка произведено вне зависимости от его вероятного освоения.

При рассмотрении дела судом также исследовано то обстоятельство, что спорный земельный участок не относится к территории ПКиО «1 Мая». Как уже указывалось, в 1997 году земельный участок, предназначенный для организации автопарковки, необходимой для эксплуатации торгового комплекса по ул. Б. Садовая, 127а, изъят постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону у Областного Дома физической культуры. Таким образом, данный земельный участок никогда не входил в состав земельного участка парка «1 Мая». Другая составляющая часть спорного земельного участка, приобретенного ООО «Комплекс Цветочный», расположена непосредственно под зданием торгового комплекса, и в силу данных особенностей также не может являться территорией парка, т.е. землей общего пользования. Данное обстоятельство подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.12.2004г. по делу № А53-22385/2004-С4-11, в мотивировочной части которого содержится вывод о том, что земельный участок, расположенный под строением ООО «Комплекс Цветочный», не относится к территории парка «1 Мая», не принадлежит к землям общего пользования.

При таких обстоятельствах следует признать, что со стороны ООО «Комплекс Цветочный» имела место приватизация земельного участка, отведенного для целей обслуживания объекта недвижимости, а не приватизация памятника истории и культуры или земель общего пользования. При выкупе земельного участка, заключении оспариваемого договора купли-продажи ответчиками не допущено нарушения норм действующего законодательства.

Руководствуясь ст.ст. 36, 56, 94 ЗК РФ, п.10 ст.3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», ст.5 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ», Постановлением Главы Администрации Ростовской области №411 от 9.10.1998г., №69 от 14.03.1994г., Указом Президента РФ №176 от 20.02.1995г. , ст.ст.167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке, определенном главами 34, 35 АПК РФ.

Судья С.Э. Корх