Гражданский кодекс часть 1

при участии от индивидуального предпринимателя ФИО1 ФИО2 по доверенности от 26.01.2022, от общества с ограниченной ответственностью «Баумайстер Бау-Хольдинг» ФИО3 по доверенности от 09.12.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Вологодской области от 15 июня 2022 года по делу

№ А13-12964/2021,

у с т а н о в и л :

индивидуальный предприниматель ФИО1 (адрес: Вологодская область, ОГРНИП <***>, ИНН <***>; далее – Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Баумайстер Бау- Хольдинг» (адрес: 117452, Москва, Черноморский бульвар, дом 17, корпус 1, этаж 4, помещение I, комната 17; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – Общество) о взыскании 666 472 руб. 70 коп., в том числе:

№ Л16/4/2020, из них 264 000 руб. задолженность за период с апреля по сентябрь 2021 года; 176 010 руб. неустойка за период с 01.05.2021 по 29.09.2021;

№ Л10/1/2021, из них 78 000 руб. задолженность за период с июля по сентябрь

[A1] 2021 года; 13 200 руб. неустойка за период с 19.05.2021 по 28.09.2021 (с учетом уточнения исковых требований).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Заргарян Гарлем Григорьевич.

Решением суда от 15 июня 2022 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Предприниматель с решением суда не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что письмом от 20.09.2021 № 376 ответчик уведомил истца о расторжении договора от 16.05.2021 № Л10/1/2021 с 25.09.2021, тем самым согласовав дату расторжения договора. Доступ в апартаменты был ограничен в связи с наличием задолженности. Основания для снижения размера неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) отсутствуют.

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель Общества в судебном заседании просит апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –

АПК РФ).

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда, изучив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции полагает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 01.08.2020 Предпринимателем (наймодатель) и Обществом (наниматель) заключен договор № Л16/2/2020 найма жилого помещения, по условиям которого нанимателю предоставляется для проживания апартамент № 2 по адресу: <...> (опись передаваемого движимого имущества содержится в акте приема- передачи (приложения 1, 2).

По акту приема-передачи от 01.08.2020 помещение передано арендатору.

Согласно пункту 3.1 договора ежемесячная арендная плата составляет 28 050 руб., за аренду гаража в размере 5830 руб.

Дополнительными соглашениями от 27.07.2021 стороны увеличили размер арендной платы за найм жилого помещения до 32 000 руб., за гараж8000 руб. с 01.08.2021.

Срок действия договора согласно пункту 2.1 составляет 11 месяцев с момента подписания договора.

Письмом от 01.09.2021 Предприниматель уведомил Общество о прекращении действия данного договора с 01.09.2021. Общество письмом от 02.09.2021 дало согласие на расторжение договора с 01.09.2021. Доступ в помещение был ограничен с 01.09.2021.

[A2] Между сторонами 16.03.2020 заключен договор № Л16/4/2020 найма жилого помещения, по условиям которого нанимателю предоставляется для проживания жилое помещение № 4 по адресу: г. Череповец, ул. Любецкая,

д. 16 (опись передаваемого движимого имущества содержится в акте приема- передачи (приложение 1).

По акту приема-передачи от 16.03.2020 помещение передано арендатору.

Согласно пункту 3.1 договора ежемесячная арендная плата составляет 45 000 руб.

Срок действия договора согласно пункту 2.1 составляет 11 месяцев с момента подписания договора.

Письмом от 05.03.2021 арендатор предупредил арендодателя о расторжении договора с 01.04.2021 и освободил помещение.

Также в материалы дела Предпринимателем представлен договор найма жилого помещения от 16.05.2021 № Л10/1/2021, по условиям которого нанимателю предоставлялся для проживания апартамент № 1 по адресу:

<...> (опись передаваемого движимого имущества содержится в акте приема-передачи (приложение 1)).

По акту приема-передачи от 16.05.2021 помещение передано арендатору.

Срок действия договора согласно пункту 2.1 составляет 11 месяцев с момента подписания договора.

Согласно пункту 3.1 договора ежемесячная арендная плата составляет 28 000 руб.

Дополнительным соглашением от 27.07.2021 стороны увеличили размер арендной платы с 01.08.2021 до 32 000 руб.

Факт подписания данного договора, акта приема-передачи и дополнительного соглашения ответчик оспаривает, однако факт занятия помещения до 01.09.2021 подтверждает.

Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате по спорным договорам, истец начислил неустойки за просрочку оплаты и обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, признал их необоснованными, в удовлетворении иска отказал.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

Согласно пункту 2 статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу статей 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и

[A3] требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусматривает, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Пунктом 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача объекта аренды арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать объект арендатору считается исполненным после предоставления его

[A4] арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Исходя из положений пунктов 1 и 2 статьи 655 ГК РФ, по общему правилу возврат арендованного имущества производится по подписываемому сторонами акту приема-передачи. Вместе с тем отсутствие такого акта не лишает арендатора возможности доказывать факт возвращения имущества с помощью иных доказательств, отвечающих критериям относимости, допустимости, достоверности и достаточности (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 № 310-ЭС19-26908).

Как следует из материалов дела, истец отказался от договоров
№ Л16/2/20020 и № Л10/1/2021 с 01.09.2021.
Общество выразило согласие с их прекращением с 01.09.2021.

При этом истец не отрицает, что 01.09.2021 доступ нанимателя в спорные помещения был ограничен.

Действие договора от 16.03.2020 № Л16/4/2020 окончилось 16.02.2021.

Письмом от 05.03.2021 наниматель предупредил наймодателя о прекращении договора с 01.04.2021 (право на отказ от договора в одностороннем порядке путем письменного уведомления наймодателя за один месяц до планируемой даты расторжения предусмотрен пунктом 8.2 договора).

Наймодатель с прекращением договора согласился и за апрель

Проанализировав все представленные сторонами документы, условия договоров, суд первой инстанции установил, что на момент принятия решения задолженность по договорам от 01.08.2020 № Л16/2/2020, от 16.03.2020

№ Л16/4/2020 и от 16.05.2021 № Л10/1/2021, предъявляемая истцом, отсутствует.

С правовой аргументацией выводов суда первой инстанции апелляционная инстанция согласна.

Довод апеллянта о том, что письмом от 20.09.2021 ответчик фактически уведомил истца о расторжении договора № Л10/1/2021 с 25.09.2021, судом не принимается.

Как пояснил представитель Общества в судебном заседании, в отношении указанного договора Общество изначально выразило согласие с его прекращением с 01.09.2021; истец 01.09.2021 доступ нанимателя в спорное помещения ограничил; пользование после 01.09.2021 ответчиком не осуществлялось; последующие переговоры с истцом к значимому результату не привели.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку оплаты по договорам найма от 01.08.2020 № Л16/2/2020, от 16.03.2020

№ Л16/4/2020 и от 16.05.2021 № Л10/1/2021 по состоянию на 29.09.2021 в размере 227 422 руб. 70 коп.

[A5] В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 3.9 договора найма от 01.08.2020 № Л16/2/202 предусмотрена обязанность нанимателя вносить арендную плату до 25 числа текущего месяца.

В случае задержки платы за наем на срок долее 5 календарных дней после установленного договором срока, наниматель выплачивает наймодателю неустойку в размере 1% от подлежащей оплате суммы за каждый день просрочки.

Аналогичные условия содержит пункт 3.9 договора от 16.03.2020
№ Л16/4/2020.

Условиями договора № Л10/1/2021 предусмотрено внесение авансовых платежей не позднее, чем за пять календарных дней до наступления очередного оплачиваемого периода (пункт 3.10 договора).

Пени по договору от 01.08.2020 № Л16/2/2020 составляют 31 414 руб. 40 коп., по договору от 16.03.2020 № Л16/4/2020 – 9 120 руб., по договору от 16.05.2021 № Л10/1/2021 – 42 228 руб.

Апелляционная коллегия с данными расчетами согласна.

В силу статьи 333 ГК РФ подлежащая уплате неустойка может быть уменьшена судом, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с пунктом 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Суд первой инстанции, с учетом того, что Предприниматель не представил доказательства возникновения на его стороне соответствующих убытков, размер которых сопоставим с размером предъявленных к взысканию штрафных санкций, размер неустойки, согласованный сторонами (1%), а также незначительные периоды просрочки, учитывая условия договоров об авансовом характере внесения арендных платежей, счел возможным снизить размер неустойки до 41 381 руб., исходя из размера пеней 0,5%.

Данное снижение размера неустойки согласуется с принципами добросовестности, разумности и справедливости, а также не нарушает баланс интересов сторон и не влечет ущемление имущественных прав Предпринимателя.

[A6] Обществом заявлено о зачете начисленной истцом неустойки, внесенной на депозит по договору найма жилого помещения № Л16/4/2020 с суммы

В соответствии с абзацем вторым пункта 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (статья 132 АПК РФ), так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (часть 1 статьи 64, части 1-3 статьи 65, часть 7 статьи 71, часть 1 статьи 168, части 3, 4 статьи 170 АПК РФ).

Как разъясняется в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований», для прекращения обязательства зачетом согласно статье 410 ГК РФ необходимо не только наличие встречных однородных требований, срок исполнения которых наступил, но и заявление о зачете хотя бы от одной из сторон.

Обеспечительный платеж вносился ответчиком по договору от 16.03.2020 № Л16/4/2020.

Согласно пункту 3.4 договора гарантийный депозит оплачивается в целях обеспечения исполнения принятых на себя нанимателем по договору обязательств, а также в случае нанесения ущерба помещению.

Поскольку задолженность по указанному договору отсутствует, но обеспечительный платеж в размере 45 000 руб. в расчетах по закрытию арендной платы не задействован, на настоящий момент удерживается наймодателем, установленная судом неустойка в размере 41 381 руб. правомерно зачтена судом в счет обеспечительного платежа в размере

По мнению апелляционной коллегии, судом первой инстанции при рассмотрении дела произведен тщательный правовой анализ всех представленных сторонами документов и дана правильная оценка доказательствам и доводам сторон.

Других убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт в апелляционной жалобе не содержится.

Нарушения и неправильного применения норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

[A7] п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Вологодской области от 15 июня

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий А.Н. Шадрина

Судьи Л.В. Зрелякова

О.Б. Ралько