Постановление № 14АП-7662/19 от 27.08.2019 Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда

Резолютивная часть постановления объявлена августа 2019 года .

В полном объёме постановление изготовлено сентября 2019 года .

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующегоЗориной Ю.В., судей Ралько О.Б. и Черединой Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания                     Шуиной Е.И.

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Меринг Груп» ФИО1, по доверенности от 27.05.2019, от Администрации города Твери ФИО2, по доверенности от 30.06.2017

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Меринг Груп» на решение Арбитражного суда Тверской области от 05 июля 2019 года по делу                                 № А66-884/2019,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Меринг Груп» (адрес: 170100, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее - Общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с Администрации города Твери (адрес: 170100, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>;                  далее - Администрация) 1 165 586 руб. неосновательного обогащения.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 05 июля 2019 года по делу № А66-884/2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество не согласилось с судебным актом и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы указывает, на то, что характер настоящего спора полностью соотносится с характером спора по делу № А66-11665/2017, поскольку одним из значимых обстоятельств, подлежащих исследованию и установлению в рамках данных дел, является правомерность размера арендных платежей. Из решения суда не представляется возможным определить юридически значимое обстоятельство – документ и дату, с которой следует исчислять нормативный срок строительства. Полагает, что суд неправомерно не привлек к участию в деле Департамент управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери. Доводы суда о необходимости внесения изменений в расчет арендных платежей по договору, либо признании расчета недействительным применительно к спорному случаю нельзя признать состоятельным. Полагает, что нормативный срок строительства в спорном случае нельзя признать нарушенным. Пункт 3.9 Постановления Администрации № 396-па не подлежит применению. Нормативный срок строительства определяется в Разрешении на строительство, исходя из проектной документации. Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков. При применении того или иного коэффициента в расчете арендной плате должны проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности. Применение в спорном случае повышающего коэффициента при расчете арендной платы противоречит Земельному Кодексу РФ и Постановлению Правительства РФ № 582.

В судебном заседании апелляционного суда представитель                                 Общества поддержал доводы жалобы.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу и ее представитель в судебном заседании просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, изучив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы города Твери от 25.01.2005 №124 между администрацией и ООО «Казак» заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 29.04.2005 № 145-1.

Предметом указанного договора аренды являлся земельный участок с кадастровым номером 69:40:0100080:26, расположенный по адресу: <...>. Земельный участок предоставлен Обществу под строительство торгового комплекса.

Договор аренды от 29.04.2005 № 145-1 расторгнут с 01.11.2006, в связи с заключением между Комитетом по управлению имуществом Тверской области и Обществом нового договора аренды № 0044-3/06 от 01.11.2006.

Инспекцией архстройконтроля департамента архитектуры и строительства администрации города Твери застройщику ООО «Казак» по вышеуказанному адресу выдано разрешение на строительство  от 09.08.2006                                      № 3-77/06 на строительство торгового комплекса сроком действия до 30.11.2006. С декабря 2006 года Разрешение от 09.08.2006 утратило силу.

Согласно распоряжению Комитета по управлению имуществом Тверской области от 17.10.2006 года № 557 нормативный срок строительства торгового комплекса составлял два года.

Впоследствии, договор аренды от 01.11.2006 № 0044-3/06 расторгнут по соглашению сторон в связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства (торгового комплекса) площадью застройки 430, 7 кв. м., степень готовности объекта 10 %, расположенный по адресу:                     г. Тверь, ул. Хромова, д.80 к гражданину Сайеду Камруззаману.

На основании распоряжения Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области (далее - Министерство) от 17.12.2012 № 3094, 27.02.2013 между Министерством и Сайедом Камруззаманом заключен договор № 023-з/13 аренды земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100080:26, площадью 1 819 кв. м., расположенного по адресу: <...>, сроком до 26.02.2015 для целей завершения строительства торгового комплекса.

В соответствии с условиями договора от 27.02.2013 № 023-з/13 на участке имелись объекты недвижимого имущества: объект незавершенного строительства, кадастровый номер 69:40:0100080:32 (п. 1.3 договора) Договор аренды от 27.02.2013 № 023-3/13 расторгнут с 23.10.2015 на основании соглашения сторон от 30.12.2015.

Между Администрацией и ООО «Стройгруп» 22 января 2016 года заключен договор № 17-1 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена с кадастровым номером 69:40:0100080:26, площадью 1 819 кв. м., расположенного по адресу: <...>, для целей завершения строительства торгового комплекса.

Согласно условиям договора от 21.01.2016 № 17-1 на участке находился объект незавершенного строительства (торговый комплекс) с кадастровым номером 69:40:0100080:32 (п. 1.3 договора).

Департаментом архитектуры и градостроительства администрации города Твери 12.05.2017 выдано разрешение на строительство магазина, расположенного по адресу: <...> № 69-ru693 04000-84-2017 (далее - Разрешение от 12.05.2017). Срок действия Разрешения - до 12.07.2019. Застройщиком представлена новая проектная документация на строительство объекта 137/15. В связи со сменой наименования застройщика на ООО «Меринг Груп» 03.07.2018 в Разрешение от 12.05.2017 были внесены соответствующие изменения.

Завершенный объект строительства введен в эксплуатацию 23.07.2018 на основании разрешения № 69-ru6930400-42-2018.

Земельный участок с кадастровым номером 69:40:0100080:26 передан администрацией Обществу по акту приема-передачи от 22.01.2016.

В силу пункта 2.1 договора № 17-1 он заключен на срок с 22.01.2016 по 16.11.2018.

Пунктами 3.1. - 3.3. Договора аренды № 17-1 предусмотрено, что Арендатор ежегодно уплачивает Арендодателю арендную плату, размер которой определяется в соответствии с расчетом, являющимся неотъмлемой частью Договора, при этом порядок определения размера арендной платы устанавливается органом государственной власти Тверской области.

В соответствии с пунктами 3.4. - 3.4.1. арендная плата носится следующими частями:

- не позднее 15.04. - ј годовой суммы;

- не позднее 15.07. - ј годовой суммы;

- не позднее 15.10 - Ѕ годовой суммы.

Согласно Расчету (Приложение № 2 к Договору), арендная плата исчислялась по правилам, предусмотренным постановлением Администрации Тверской области от 26 декабря 2007 года № 396-па, и была установлена в размере 104 070 руб. в месяц (НДС не облагается).

Общество 30 декабря 2016 года перечислило на счет арендодателя денежные средства в размере 1 456 982 руб. (платежное поручение № 433) за 14 месяцев, из расчета 104 070 руб. (без НДС) в месяц.

Полагая, что применение Арендодателем в расчете арендной платы Ксэо-5 являлось неверным, истец направил в адрес ответчика претензию                              от 20.12.2018 № 182 с требованием о возврате суммы неосновательного обогащения в размере 1 165 586 из расчета применения Ксэо-1 (20 814 руб. в месяц).

В связи с тем, что указанная претензия оставлена ответчиком без должного удовлетворения, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу положений статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области с 1 января 2008 года регулируется Положением «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области, а также за пользование земельными участками из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Тверской области, в случае их предоставления без проведения торгов», утвержденным Постановлением администрации Тверской области от 26.12.2007 №396-па (далее - Положение                № 396-па), которое устанавливает единый подход к определению размера арендной платы за указанные земельные участки на основе государственной кадастровой оценки земель.

Если иное не предусмотрено настоящим Положением, размер арендной платы за пользование земельными участками определяется по формуле:

А = Скадастр x S x Сап x Ксэо x m / 12, где Скадастр - удельный показатель кадастровой стоимости по соответствующим видам функционального использования земельного участка, являющегося предметом договора аренды (в рублях за 1 кв. м);

S - площадь земельного участка или его части, являющегося предметом договора аренды (в кв. м);

Сап - ставка арендной платы, установленная настоящим Положением (в %);

Ксэо - коэффициент социально-экономических особенностей, учитывающий категории арендаторов, целевое использование земельного участка согласно договору аренды земельного участка, социальное значение вида деятельности, осуществляемой арендатором на данном земельном участке (далее - коэффициент социально-экономических особенностей);

m - количество месяцев аренды в текущем году (пункт 2.1 Положения).

Согласно пункту 3.9 Положения №396-па, течение нормативного срока строительства, определяемого на основании строительных правил и нормативов, проектно-сметной документации и сроков на строительство, установленных соответствующими договорами подряда, в целях определения размера арендной платы за земельные участки (соответствующего коэффициента социально-экономических особенностей) не прерывается, в том числе в случаях изменения организационно-правовой формы юридического лица, являющегося арендатором земельного участка, или переоформления договора аренды на земельный участок в связи с изменением субъектного состава договора.

Течение нормативного срока строительства в указанных целях может быть прервано при внесении новым собственником объекта незавершенного строительства изменений в проектную документацию такого объекта либо при предоставлении новой проектной документации в связи с перепрофилированием строящегося объекта.

Договором от 22.01.2016 № 17-1 предусмотрено, что расчет арендной платы определяется в соответствии с расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора (пункт 3.2. договора).

Согласно примечанию к указанному расчету, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются в соответствии с Постановлением Администрации Тверской области от 26.12.2007 № 396-па.

Судом установлено, что при расчете арендной платы администрация применила коэффициент социально-экономических особенностей 5 (Земельные участки, предназначенные для проектирования, строительства (реконструкции) объектов, за исключением жилищного строительства при превышении нормативного срока более 3 лет).

При этом, по мнению истца, в расчете подлежит применению коэффициент социально-экономических особенностей 1 (Земельные участки, предназначенные для проектирования, строительства (реконструкции) объектов, за исключением жилищного строительства в течение нормативного срока.

Доводы истца о неправильном расчете размера арендной платы, необоснованном применении коэффициента социально-экономических особенностей - 5 судом первой инстанции правомерно отклонены со ссылкой на то, что земельный участок с кадастровым номером 69:40:0100080:26 предоставлен для завершения строительства торгового комплекса (пункт 1.2 договора), предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для завершения строительства торгового комплекса.

Из материалов настоящего дела, в том числе ответа Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Твери от 23.01.2019 № 29/117-ви на строительство объекта на спорном участке ранее выдавалась разрешительная документация, а также разрешение № 3-77/06 от 09.08.2006 на строительство торгового комплекса сроком действия до 30.11.2006. С декабря 2006 года срок действия разрешения № 3-77/06 истек. С заявлением о продлении срока застройщик не обращался, информация о процедуре консервации в отношении данного объекта отсутствует. Новая проектная документация на строительство объекта была представлена Обществом лишь в 2017 году.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что при заключении договора аренды от 22.01.2016 № 17-1 земельного участка без проведения торгов коэффициент социально-экономических особенностей правомерно определялся с учетом всех ранее установленных периодов пользования участком, в соответствии с пунктом 3.9 Положения                 № 396-па, а расчеты арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 69:40:0100080:26 за 2016 год были выставлены с учетом Ксэо-5 (при превышении нормативного срока строительства).

Доводы истца о преюдициальном значении для рассмотрения настоящего спора решения Арбитражного суда Тверской области по делу                                         № А66-11665/2017 от 14.03.2018, которым с ООО «Стройгруп» (новое наименование - ООО «Меринг Груп») в пользу Администрации города Твери взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 22.01.2016 № 17-1 за период с 01.01.2017 по 31.03.2017 (с учетом применения Ксэо - 1), был предметом оценки суда первой инстанции и обоснованно отклонен, поскольку положения части 2 статьи 69 АПК РФ касаются лишь вопроса освобождения от доказывания обстоятельств дела, а не их правовой квалификации, которая может быть различной и зависит, в том числе от характера конкретного спора.

Учитывая отсутствие переплаты по внесению арендных платежей, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения иска на основании статьи 1102 ГК РФ.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда.

В жалобе не приводится убедительных доводов, которые влияли бы на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции. Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного акта, судом при рассмотрении спора не допущено.

В свете изложенного апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями  268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 05 июля 2019 года по делу № А66-884/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Меринг Груп» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.