Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 09.12.2020 по делу № А32-13874/2020
по иску ООО "ЯХТ-КЛУБ "ЕЙСКАЯ КОСА"
к департаменту имущественных отношений Краснодарского края
об обязании произвести перерасчет арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ЯХТ-КЛУБ "ЕЙСКАЯ КОСА", г. Ейск (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, г. Краснодар (далее - ответчик) об обязании в течении 10 дней с момента вступления решения в законную силу произвести перерасчет арендной платы с 12.08.2017 по договору от 28.03.1996 N 4200000180 (0000003596) за земельный участок с кадастровым номером 23:42:0101002:11, установив ставку арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Решением суда от 09.12.2020 Департамент имущественных отношений Краснодарского края, г. Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>)

обязан в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу произвести перерасчет арендной платы с 12.08.2017 г. по договору от 28.03.1996 г. N 4200000180 (0000003596) за земельный участок с кадастровым номером 23:42:0101002:11, установив ставку арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. С Департамента имущественных отношений Краснодарского края, г.Краснодар (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) в пользу ООО "ЯХТ-КЛУБ "ЕЙСКАЯ КОСА", г. Ейск (ИНН 2361008298, ОГРН 1122361000607) взысканы расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб. ООО "ЯХТ-КЛУБ "ЕЙСКАЯ КОСА", г. Ейск (ИНН 2361008298, ОГРН 1122361000607) выдана справка на возврат из федерального бюджета РФ госпошлины в размере 6 000 руб., излишне оплаченные по платежному поручению N 6 от 13.02.2020 г.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что ввиду отсутствия доказательств направления в адрес департамента проекта дополнительного соглашения в части определения размера годовой арендной платы, заявленные требования заинтересованного лица не подлежат удовлетворению. Ставка земельного налога в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка может быть применима исключительно в отношении части земельного участка площадью 968 кв. м, занятой объектами недвижимого имущества, что составляет 13,16% от общей площади земельного участка. В отношении оставшейся части земельного участка площадью 7 353 кв. м. (86,84% от общей площади земельного участка) подлежит применению ставка арендной платы в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Исковые требования направлены на признание незаконным решения департамента об отказе в перерасчете арендной платы по договору аренды от 28.03.1996 № 4200000180 (0000003596) за период с 12.08.2017 по 09.02.2020, выраженного в письме от 10.03.2020 № 52-9643/20-38-05, и возложение на департамент обязанности произвести указанный перерасчет арендной платы. Указанные требования относятся к категории дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, порядок рассмотрения которых закреплен в главе 24 АПК РФ. В связи с этим заявитель полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.03.1996 г. между администрацией города (арендодатель) и АО "Ейский портовый элеватор" (арендатор) в редакции дополнительного соглашения от 23.09.2003г. заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 12 (4200000180).

ООО "ЯХТ-КЛУБ "ЕЙСКАЯ КОСА" заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Согласно указанному соглашению о передаче прав и обязанностей ООО "ЯХТ-КЛУБ "ЕЙСКАЯ КОСА" арендует земельный участок, находящийся в государственной собственности Краснодарского края, с кадастровым номером 23:42:0101002:11, площадью 8321 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования "под яхт-клубом", расположенный в <...>.

На арендуемом земельном участке с кадастровым номером 23:42:0101002:11 расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности:

- нежилое здание с кадастровым номером 23:42:0101002:34, площадью 67,2 кв. м, - нежилое здание с кадастровым номером 23:42:0101002:51, площадью 130,6 кв. м,

- нежилое здание с кадастровым номером 23:42:0101002:35, площадью 779,7 кв. м.

В соответствии с письмом Управления архитектуры и градостроительства Администрации Ейского городского поселения Ейского района от 03.07.2019 г. N 818 земельный участок с кадастровым номером 23:42:0101002:11 находится в границах второй и третьей зоны округа горно-санитарной охраны курорта краевого значения - для охраны приморской полосы курортного побережья, акватории Ейского лимана и Азовского моря, установленной Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 51 от 27.01.2011 г.

"Об утверждении границ и режима округа горно-санитарной охраны курорта краевого значения Ейск в Краснодарском крае".

ООО "ЯХТ-КЛУБ "ЕЙСКАЯ КОСА" обратилось в департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлением о перерасчете арендной платы за арендуемый земельный участок, ограниченный в обороте, исходя из ставки, равной земельному налогу.

Департаментом частично удовлетворено заявление ООО "ЯХТ-КЛУБ "ЕЙСКАЯ КОСА". Из приложения к письму N 52-9643/20-38-05 от 10.03.2020 г. следует, что департаментом произведен перерасчет арендной платы с 10.02.2020 г. (с момента поступления в департамент обращения арендатора).

По мнению департамента, арендная плата подлежит изменению с момента волеизъявления одной из сторон договора - с момента обращения общества с заявлением о перерасчете.

Получив перерасчет с даты регистрации заявления в департаменте (с 10.02.2020 г.), общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Краснодарского края, а также земельных участков на территории Краснодарского края, государственная собственность на которые не разграничена, установлен постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов".

Постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов" дополнено пунктом 6.3 (постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 26.03.2018 г. N 118 (вступило в силу с 31.03.2018 г.).

В соответствии с пунктом 6.3 указанного постановления, арендная плата в отношении земельного участка, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, устанавливается в размере, равном земельному налогу, установленному в отношении предназначенного для использования в сходных целях и занимаемого зданиями, сооружениями земельного участка, для которого указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют, за исключением случаев, указанных в подпунктах 3.1, 3.3.2, 3.3.4, 4.2, 7.2 Порядка, а также за исключением земельных участков, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства.

Исходя из пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы установлены постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной

собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Постановлением Правительства РФ N 531 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. N 582", вступившим в законную силу с 12.08.2017 г., основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом N 7.

Данный принцип предусматривает, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 г. N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. N 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа N 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте

(с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 г. по делу NАКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 г. по делу NАПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип N 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе N 7 (действующем с 12.08.2017 г.), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями.

Данная правовая позиция сформулирована в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.06.2019

N 305-ЭС19-4399 по делу N А41-51086/2018.

Поскольку договор аренды в отношении земельного участка, право на который принадлежит субъекту Российской Федерации заключен между истцом и ответчиком без проведения торгов, то арендная плата по данному договору является регулируемой и подлежит определению согласно принципу N 7 с учетом того, что земельный участок ограничен в обороте.

Таким образом, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что именно с 12.08.2017 г. истец имеет право уплачивать арендную плату в размере, равном земельному налогу.

Согласно пункту 11 Решения Совета Ейского городского поселения Ейского района от 29.11.2012 г. N 50/4 "Об установлении земельного налога на территории Ейского городского поселения Ейского района" (в ред. Решений Совета Ейского городского поселения Ейского района от 12.03.2013 г. N 54/3, от 26.11.2013 г. N61/5, от 27.11.2014 г. N 4/5, от 29.01.2015 г. N 6/2, от 18.06.2015 г. N 12/2, от 29.02.2016 г. N 20/4, от 24.11.2016 г. N 33/3, от 26.01.2017 г. N 36/3, от 29.09.2017 г. N 44/8, от 22.12.2017 г. N 47/4) налоговая ставка земельного налога от кадастровой стоимости земельного участка, в отношении "прочих земельных участков" составляет 1,5%.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что с 12.08.2017 г. годовой размер арендной платы по договору от 28.03.1996 N 4200000180 (0000003596) следует рассчитывать в следующем порядке: 12 698 095,63 рублей (кадастровая стоимость участка) х 1,5% (ставка земельного налога) = 190 471 руб. 43 коп.

При таких обстоятельствах, у департамента отсутствовали основания для применения в расчете размера годовой арендной платы за период с 12.08.2017 г. по 09.02.2020 г. 2,5% размера кадастровой стоимости земельного участка.

Начиная с 12.08.2017 общеобязательным является принцип определения арендной платы за участки, ограниченные в обороте, которая не должна превышать земельный налог для земельных участков, которые используются в сходных целях и на которых есть здания и сооружения.

Исходя из регулируемого характера арендной платы, у департамента отсутствовали основания для отказа в направлении нового расчета арендной платы, равного земельному налогу, с даты вступления в силу указанного принципа.

Апелляционной коллегией отклоняется департамента о том, что размер арендной платы подлежит изменению по соглашению сторон в порядке, установленном статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Как указано выше, размер арендной платы носит регулируемый характер, а не определяется по усмотрению сторон.

Также суд отклоняет довод департамента о необходимости применения при расчете арендной платы ставки земельного налога лишь в отношении площади земельного участка, на котором распложены объекты истца.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 г. № 710 утверждены Методические рекомендации по применению

основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений. расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенною к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 г. но делу № АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 г. по делу № АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип № 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017 г.), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями.

Данная правовая позиция сформулирована в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.06.2019 № 305- ЭС19-4399 по делу № А41-51086/2018.

Кроме того, статьей 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

Из материалов дела усматривается, что спорный земельный участок по договору был предоставлен в аренду под яхт-клуб. Эксплуатация и обслуживание расположенных на нем объектов возможны с учетом всей площади спорного земельного участка.

Действующая методика расчета аренды по спорному договору определена Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 121

от 21.03.2016. которое не предусматривает возможности определить общий размер арендной платы за земельный участок как сумму арендных плат за различные части земельного участка (применять одновременно различные ставки арендной платы к одному участку).

Согласованная сторонами в договоре (с учетом дополнительного соглашения № 1) методика расчета арендной платы в 2003 году соответствовала действовавшему на момент его заключения Постановлению главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 г. № 529 действие которого отменено в связи с принятием заменяющего нового НПА и не подлежит применению к спорному периоду арендных отношений.

Учитывая, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Следовательно, в этом случае арендная плата должна определяться на основании единой ставки арендной платы за весь земельный участок. Спорный участок представляет собой единый объект гражданского оборота и имеет один вид разрешенного использования (для эксплуатации яхт-клуба).

Апелляционной коллегией не принимается довод департамента об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права, ввиду доказанности наличия права истца уплачивать законно установленную плату за пользование земельным участком, ограниченным в обороте, исходя из ставки земельного налога и наличия обязанности департамента направить новый расчет арендной платы с даты изменения законодательства, а также факта нарушения указанного права истца именно ответчиком.

Таким образом, обществом выбран надлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку в досудебном порядке не удалось восстановить свои нарушенные права, а заявленные требования направлены на установление правовой определенности правоотношений спорящих сторон, что правомерно установлено судом.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 11.09.2020 N 308-ЭС20-13541 по делу N А32-29994/2019.

Доводы жалобы департамента о том, что заявленные требования заинтересованного лица не подлежат удовлетворению ввиду отсутствия доказательств направления в адрес департамента проекта дополнительного соглашения в части определения размера годовой арендной платы, подлежат отклонению апелляционным судом. Из поведения ответчика (письмо № 52- 9643/20-38-05 от 10.03.2020 г.) не усматривается намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке.

Учитывая, что в пунктах 3.1. и 3.2 договора аренды сторонами согласован механизм установления и изменения размера арендной по требованию арендодателя, то удовлетворение исковых требований приведет к установлению размера арендной платы, отвечающего принципу справедливости и соразмерности, а соответственно, восстановлению прав истца по оплате арендной платы в соответствующем закону размере.

В связи с чем, исковые требования удовлетворены судом первой инстанции законно и обоснованно.

Доводы жалобы департамента о том, что настоящие требования относятся к категории дел об оспаривании ненормативных актов (глава 24 АПК РФ), а также, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, основаны на неверном понимании норм материального и процессуального права. В данном случае суд установил наличие спора (неопределенности в периоде применения льготной ставки арендной платы) и в целях создания правовой определенности в отношениях сторон разрешили заявленные требования по существу.

Иные доводы жалобы департамента не влияют на оценку законности и обоснованности принятых по делу судебных актов, поэтому отклоняются судом апелляционной инстанции.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2020 по делу № А32-13874/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Ю.И. Баранова

Судьи О.А. Еремина

П.В. Шапкин