Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее ИП ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью фирма «Санги Стиль» (далее ООО фирма «Санги Стиль») о расторжении договора аренды от 01.08.2008г. № 677-а/23-08; о взыскании 592785 руб. задолженности по арендной плате, 114000 руб. обеспеченный депозит, 140168 руб. стоимости ремонтно-восстановительных работ (с учетом прекращения производства по делу по требованию о выселении ответчика из спорных помещений и уточнения исковых требований, принятых определением суда от 27.04.2009г., л.д.46-48, 126, 141-142 т.1).

Иск заявлен на основании ст.ст.614, 622, 15 ГК РФ и мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по уплате арендной платы, ухудшением состояния объекта аренды и необходимостью проведения ремонта для дальнейшей эксплуатации.

Определением от 28.05.2009г. к производству суда принято встречное исковое заявление ООО фирма «Санги Стиль» к ИП ФИО2 о взыскании 262504 руб. 47 коп. (с учетом принятого судом уточнения размера исковых требований, л.д.1-2, 105-106 т.2). Встречный иск заявлен на основании ст.ст.425, 623 ГК РФ и мотивирован тем, что ответчиком произведены неотделимые улучшения арендованного помещения на общую сумму 436245 руб. Дополнительным соглашением № 2 от 21.11.2008г. к договору аренды № 677-а/23-08 арендодатель признала правомерность затрат арендатора на указанную сумму, которая подлежит возмещению в силу п.2 ст.623 ГК РФ. Письмом от 01.12.2008г. № 1767С общество уведомило арендодателя о намерении прекратить договор аренды № 677-а/23-08 с 01.01.2009г. Ввиду того, что с 01.01.2009г. по 15.01.2009г. ИП ФИО2 не являлась для приема помещений, общество направило акт приема-передачи посредством почтовой связи по месту ее жительства. Договор аренды прекращен с 15.01.2009г.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.10.2009г. ИП ФИО2 в удовлетворении иска отказано, встречный иск ООО фирма «Санги Стиль» удовлетворен, с предпринимателя в пользу общества взыскана стоимость улучшений арендованного имущества в размере 262504 руб. 47 коп.

Суд пришел к выводу о том, что в п.2.2.8 договора аренды стороны согласовали право арендатора в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды в соответствии с п.3 ст.450 ГК РФ при соблюдении условий предупреждения о таковом. ООО фирма «Санги Стиль» выполнило условия п.2.2.8 договора, направив уведомление от 01.12.2008г., в связи с чем, договор аренды считается расторгнутым с 15.01.2009г. В удовлетворении требований о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ отказано ввиду недоказанности факта ухудшения технического состояния спорного имущества в результате действия общества. Во взыскании 114000 руб., направленных на депонирование арендной платы отказано, поскольку указанная сумма является гарантийным платежом. Встречные требования ООО фирма «Санги Стиль» удовлетворены, поскольку сторонами заключено дополнительное соглашение от 30.10.2007г. № 2 которым предусмотрено право арендатора производить неотделимые улучшения арендуемого имущества и обязанность арендодателя зачесть данные расходы в счет арендной платы. Объем и стоимость работ подтверждены договором подряда, справками ф.№ КС-3, правомерность затраченных ответчиком сумм в размере 436245 руб. 76 коп. подтверждена дополнительным соглашением от 21.11.2008г. №8. С учетом отсутствия оплаты арендных платежей за декабрь 2008г. и за период с 01.01.2009г. по 15.01.2009г. задолженность предпринимателя перед обществом определена в сумме 262504 руб. 47 коп.

ИП ФИО2 обжаловала решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.10.2009г. в установленном гл.34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке, просила решение суда отменить, исковые требования удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать. Жалоба мотивирована тем, что суд пришел к выводу о расторжении договора аренды основываясь на письме №1767С от 01.12.2008г., в качестве доказательства отправления которого представлено почтовое уведомление без описи вложения. Однако, истец писем о расторжении договора не получал, в конверте, отправленном обществом был чистый лист бумаги. В соответствии с п. 12 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 № 221 опись вложения является одним из видов почтового отправления. Почтовая квитанция или уведомление без описи вложения не является надлежащим доказательством, поскольку не позволяет установить текст направляемой корреспонденции, что лишает ее доказательственной силы (ст.ст.64, 75 АПК РФ). ООО фирма «Санги Стиль» доказательств направления письменного уведомления о расторжении договора не представила. При таких обстоятельствах договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок и его расторжение должно производиться в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку доказательства соблюдения указанного порядка отсутствуют, договор аренды является действующим. При этом не имеет правового значения, использовалось ли данное помещение ООО фирма «Санги Стиль» или освобождено. При наличии юридически действующего договора аренды у арендодателя отсутствует право, на какое либо использование этого помещения независимо от того, использовал или не использовал арендатор это помещение а у арендатора существует обязанность внесения денежных средств за все время действия договора

Вывод суда о том, что условиями договора (пункт 2.2.8) предусмотрен односторонний порядок его расторжения, не соответствует представленным документам. В силу частей 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В соответствии с п. 4 ст.620 ГК РФ договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора. Условиями договора аренды односторонний отказ от исполнения обязательства и досрочное расторжение договора по инициативе арендатора не предусмотрены.

Исходя из положений п.2 ст.316 ГК РФ и ст.36 информационного письма от 11.01.2002 № 66 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» передача (возврат) имущества, ключей от помещения, осмотр при передача осуществляется арендатором путем направления представителя с надлежаще оформленной доверенностью по адресу - <...>.

23.01.2009г. ООО фирма «Санги Стиль» направила своего сотрудника на место нахождения имущества. Сотрудник общества не имел доверенности ни правомочий на передачу имущества. Сотрудник организации ответчика совместно с арендодателем осмотрел помещение, признал его ненадлежащее состояние и подписал акт осмотра помещения. Помещение передавать отказался. Данный факт подтвержден документально (акт осмотра и приложение к нему), и признан в суде ответчиком.

Судом установлено, что помещение передано не путем физической передачи (сдачи) помещения, а путем направления по почте акта приема-передачи. Суд неправильно применил нормы права, ставя передачу имущества в зависимость от направления акта приема-передачи, а не от фактической передачи имущества. Поскольку ФИО2 имущество не возвращалось, при наличии действующего договора ООО фирма «Санги Стиль» обязано вносить арендную плату в полном объеме.

Истец не согласен с отказом взыскания убытков в размере стоимости ремонтных работ, поскольку при ухудшении состояния помещения в соответствии с п.п. 2.2.4, 6.2 договора аренды № 677-а/23-08, в силу статей 15, 622 ГК РФ, арендодатель вправе взыскать с арендатора сумму убытков в размере стоимости ремонтных работ.

При осмотре помещения 23.01.2009г. было установлено, что состояние имущества является неудовлетворительным - ухудшено за время пользования ООО «Санги Стиль». По результатам осмотра помещения, была проведена оценка (экспертиза) (заключение №4/1 от 10.02.2009г. ООО «НовоТех»). Данным заключением установлена стоимость восстановительного ремонта. Арендатором помещения с 01.09. 2007г. являлось ООО фирма «Санги Стиль», иные лица помещение не занимали. Виновным в ухудшении технического состояния может быть только арендатор, занимавший это помещение.

Параграфом 5 договора аренды № 677-а/23-08 от 01.08.2008г. предусмотрено внесение арендатором обеспечительного депозита в размере месячной арендной платы (114000 руб.) как гарантия исполнения арендатором обязательств по договору. Данная сумма является пополняемой и служит гарантией исполнения арендатором условий договора. В соответствии с п. 5.4 договора, следует, что обеспечительный депозит не возвращается арендатору при нарушении условий договора. Обеспечительный депозит по своей правовой природе является штрафными санкциями и в связи с нарушением условий договора подлежит взысканию.

Встречный иск ООО фирма «Санги Стиль» в данном судебном процессе рассмотрению не подлежал и рассмотрен в нарушение норм АПК РФ. Иск ООО фирма «Санги Стиль» к ФИО2 о том же предмете и по тем же основаниям первоначально был подан в суд общей юрисдикции (дело № 2-708/09). В суде общей юрисдикции данное дело находилось с 18.02.2009г. (иск с отметкой о принятии). Кассационное определение Краснодарского краевого суда вынесено 02.07.2009г. Определение суда надзорной инстанции вынесено 26.08.2009г. Т.е. в период с 18.02.2009г. по 02.07.2009г. встречный иск не мог приниматься к рассмотрению в арбитражном суде, поскольку дело по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям находилось на рассмотрении в суде общей юрисдикции. В силу ст.148 АПК РФ встречный иск подлежал оставлению без рассмотрения.

Арендодатель не признал объем и стоимость работ, предъявленных к зачету арендатором. В силу п.2.2.7 зачету подлежат только согласованные с арендодателем неотделимые улучшения. Заключением экспертизы № 28 от 03.09.2008г. установлены неотделимые улучшения на сумму136333 руб., которую арендодатель зачел в счет арендной платы. Иные улучшения являются отделимыми и в силу ст.623 ГК РФ являются собственностью арендатора.

При буквальном толковании пунктов 1.1., 1.2 дополнительного соглашения № 2 от 21.11.2008г. № 677-а/23-08 от 01.08.2008г. следует, что стороны признали правомерность ранее сделанных затрат и установили сроки и способы возмещения затрат, при этом сроки и способы возмещения затрат будут определяться последующими соглашениями. Таких соглашений не составлялось.

ООО фирма «Санги Стиль» в отзыве апелляционную жалобу не признало, просило оставить решение суда без изменения. Общество указало, что ООО фирма «Санги Стиль», руководствуясь статьёй 610 Гражданского кодекса РФ, пунктом 2.2.8 договора аренды № 677-а/23-08 от 01.08.2007 г., уведомлением от 01.12.2008 г. № 1767С предупредило предпринимателя ФИО2 о прекращении договора аренды с 01.01.2009г. Подтверждением получения истцом данного сообщения является уведомление о вручении № 62380. В соответствии с пунктом 3 статьи 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. В нормативных правовых актах, в договоре аренды не установлена обязанность сторон гражданско-правового договора, передавать корреспонденцию друг другу с описью вложения. Истец, не представил каких-либо доказательств нахождения в конверте «чистого листа бумаги», что является нарушением части 1 статьи 65 АПК РФ.

Из смысла пункта 53 Правил оказания услуг почтовой связи, опись вложения является документом, удостоверяющим факт заключения договора об оказании услуг почтовой связи. Таким образом, опись вложения удостоверяет как стоимость вложения почтового отправления, так и факт заключения договора об оказании услуг почтовой связи, но самостоятельным почтовым отправлением не является.

Из буквального толкования пункта 2.2.8 договора аренды следует, что стороны согласовали право арендатора в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ при соблюдении условий предупреждения о таковом. ООО фирма «Санги Стиль», уведомило о расторжении договора аренды письмом от 01.12.2008г. № 1767С. Договор аренды № 677-а/23-08 от 01.08.2007г. является прекращённым с 15.01.2009г.

В соответствии с п.1 ст.182 Гражданского кодекса РФ полномочие на совершение сделки может также явствовать из обстановки, которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т. п.). Согласно пункту 2 статьи 183 Гражданского кодекса РФ последующее одобрение сделки представляемым создаёт, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента её совершения. ФИО7 в соответствии со штатным расписанием работает в должности директора магазина ООО фирма «Санги Стиль», был уполномочен на передачу помещения 15.01.2009 г., однако, ФИО2 для приёма помещений не явилась. В связи с бездействием истца по приемке имущества в период с 15.12.2008 г. по 15.01.2009 ответчик (арендатор) направил в адрес истца, подписанный со стороны ответчика акт приём передачи имущества от 15.01.2009.

Действия ФИО7, совершённые последним 23.01.2009г. обществом не одобрялось, поэтому ссылку истца на акт осмотра от 23.01.2009г. не могут быть приняты во внимание.

Акт передачи имущества не был оформлен своевременно по причине уклонения арендодателя от приёмки арендованного имущества.

Убытки в размере стоимости ремонтно-восстановительных работ определенных заключением ООО «НовоТех» от 10.02.2009 №4/1 в размере 140168 руб., не подлежат взысканию. Стоимость заявленных работ включает в себя установку межкомнатных дверей и снятие дверных полотен, окраску водоэмульсионными составами поверхностей потолков ранее окрашенных водоэмульсионной краской с расчисткой старой краски более 35%, смена обоев (улучшенных), разборка плинтусов деревянных и из пластмассовых материалов, облицовка потолка плитами и стен декоративным бумажно-слоистым пластиком или листами из синтетических материалов, смена ламп люминесцентных, ремонт отдельными местами рулонного покрытия с промазкой битумными составами с заменой 2 слоев.

Указанные в заключении эксперта сведения не подтверждают, что необходимость заявленных к нём работ явились следствием ненадлежащего пользования арендуемым помещением фирма «Санги Стиль». Более того, исходя из заявленных в нём работ следует, что некоторые их них, например, смена ламп является следствием нормального износа оборудования; установка и снятие дверных полотен также может быть вызвана и необходимостью проведения перепланировки спорных помещений учитывая проведённые ответчиком работы на основании договора подряда с ООО «СОТ» по разборке стен, железобетонных конструкций, перекрытий, а также непосредственно установки блоков в наружных и внутренних дверных проёмов в каменных стенах, кладка стен кирпичных наружных. Такой вид работ как смена обоев (улучшенных) также не обоснована.

Требование истца о взыскании 114000 рублей направленных на депонирование арендной платы за весь период действия договора предприниматель не предъявила требование о внесении суммы депозита. С учётом п.6.1. договора, в случае невнесения суммы депозита, предприниматель ФИО2, в разумный срок, была вправе расторгнуть спорный договор аренды. Однако, своими конклюдентными действиями, а именно, передачей имущества по акту приёма-передачи от 01.08.2008, арендодатель подтвердила заключение договора без внесения спорной суммы депозита.

Дополнительным соглашением от 21.11.2008 №2 стороны определили, что арендодатель признает правомерность затраченных ранее арендатором затрат на сумму 436245 рублей 76 копеек по договору подряда б/н от 14.09.2007, заключённого между ООО фирма «Санги Стиль» и ООО «СОТ». Подписав без возражений дополнительное соглашение от 21.11.2008 № 2, истица признала в полном объёме стоимость произведённых улучшений без деления на отделимые и неотделимые, что не противоречит положениям ст.623 ГК РФ, в связи с чем, подлежат зачёту в счёт арендных платежей.

В судебном заседании представитель ИП ФИО2 апелляционную жалобу поддержал, просил отменить решение суда, исковые требования удовлетворить, во встречном иске отказать. Пояснил, что доказательства направления предпринимателем ФИО2 в адрес арендатора уведомления о расторжении договора аренды отсутствуют. Факт освобождения помещений арендатором с 22.04.2009г. не оспаривает, однако, досрочное освобождение помещения не является основанием для отказа во взыскании арендных платежей.

Представители ООО «Санги Стиль» апелляционную жалобу не признали по основаниям, изложенным в отзыве, просили оставить решение суда без изменения. Пояснили, что представитель общества ФИО7 являясь директором магазина, был уполномочен на передачу помещения арендодателю только 15.01.2009г., последующие действия по осмотру помещения и подписанию акта от 23.01.2009г. совершены им по собственной инициативе в отсутствие полномочий. Осуществление ремонтных работ, в том числе перепланировка помещений, были согласованы с арендодателем.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ФИО2 принадлежит на праве собственности нежилое помещение № II, литер А общей площадью 106,3 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, г.Новороссийск, Центральный округ, ул.Дзержинского, д.207, номер на плане 1-8, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.09.2006г. № 23 АА 921451.

Между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО фирма «Санги Стиль» (арендатор) был заключен договор аренды от 01.09.2007 № 373-а/23-07, согласно которому арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения №№1-8, расположенные на первом этаже здания по адресу: <...>, общей площадью 115 кв.м, из которых площадь торгового зала 96,9 кв.м. для использования в качестве магазина розничной торговли.

Срок действия договора предусмотрен п.5.1 договора с 01.09.2007г. по 31.07.2008г., т.е. менее одного года, ввиду чего государственная регистрация договора не требуется.

Помещения переданы арендатору по акту от 01.12.2007г.

Ежемесячная арендная плата установлена в размере 103500 руб., в состав которой входит плата за пользование земельным участком. Оплата за коммунальные услуги (электроснабжение, водоснабжение и канализация) осуществляется арендатором и не включена в состав арендной платы. Арендная плата вносится до 20 числа расчетного месяца. Обязанность по уплате арендных платежей возникает у арендатора с момента подписания акта приема-передачи имущества (п.п. 3.1, 3.3, 3.4, 3.6 договора).

Согласно п. 2.3.10 договора от 01.09.2007 арендодатель обязуется зачесть в счет арендной платы либо при прекращении действия договора, компенсировать расходы арендатора на произведенные неотделимые улучшения. Неотделимые улучшения будут производиться по дополнительному соглашению между сторонами.

11.09.2007 и 30.10.2007 сторонами подписаны дополнительные соглашения № 1 и №2 к договору аренды от 01.09.2007 № 373-а/23-07.

Соглашением №2 от 30.10.2007 предусмотрено право арендатора производить неотделимые улучшения по согласованию с арендодателем и обязанность арендодателя осуществить зачет расходов арендатора на производство неотделимых улучшений в счет арендной платы.

В соответствии с 1.4, 1.5 дополнительного соглашения №2 от 30.10.2007г. стороны согласовали зачет в счет арендной платы 5734 руб. 50 коп. расходов на устранение неисправностей в системах водопровода и канализации, а также 58500 руб. 00 коп. расходов на подрядные работы по монтажу витражей в арендуемых помещениях.

По акту приема-передачи от 31.07.2008г. помещения возвращены арендатору в удовлетворительном состоянии.

После окончания срока действия договора аренды от 01.09.2007 № 373-а/23-07, сторонами заключен договор аренды от 01.08.2008 № 677-а/23-08, согласно которому в аренду переданы нежилые помещения №№1-8, расположенные на первом этаже здания по адресу: <...>, общей площадью 106,3 кв.м.

Согласно п.7.1 договора аренды от 01.08.2008 № 677-а/23-08 срок его действия установлен на 11 - месяцев с момента подписания до 30.06.2009.

Ежемесячная арендная плата установлена в размере 114000 руб. Первый платеж арендатор вносит в день подписания акта приема-передачи объекта. В дальнейшем ежемесячная арендная плата уплачивается арендатором не позднее 5 числа каждого месяца. В размер арендной платы не входит оплата за отопление, электроснабжение, водоснабжение, канализацию, услуги связи и вывоз бытовых отходов. (п.п. 4.1-4.4 договора).

Пунктами 5.1-5.4 предусмотрена обязанность арендатора в течение 15 календарных дней с момента подписания договора внести на расчетный счет арендодателя сумму, равную арендной плате за один месяц. Данная сумма является обеспечительным депозитом и удерживается арендодателем в течение срока действия договора без процентов, как гарантия исполнения арендатором своих обязательств по договору. При соблюдении арендатором условия договора обеспечительный депозит возвращается арендатору либо засчитывается в последний одиннадцатый месяц срока аренды.

По условиям договора арендатор не имеет права производить реконструкцию и перепланировку объекта, переоборудование сантехники, электрооборудования, систем связи и отопления, установку какого-либо дополнительного оборудования и устройств, размещения наружной рекламы и т.п. без письменного разрешения арендодателя (п. 2.2.7).

Помещения переданы ответчику по акту приема-передачи (приложение № 3 к договору аренды от 01.08.2008 № 677-а/23-08).

21.11.2008 сторонами подписано дополнительное соглашение № 2 к договору 01.08.2008 № 677-а/23-08. По условиям данного дополнительного соглашения арендодатель признает правомерность затраченных ранее арендатором 436245 руб. 76 коп. по договору подряда б/н от 14.09.2007г., заключенного ООО «Санги Стиль» и ООО «Сот». Способы и сроки возмещения указанных денежных средств должны определяться последующими дополнительными соглашениями (п.п. 1.1, 1.2). Кроме того, установлен порядок частичного (в сумме 99180 руб.) зачета сумм перечисленных ранее арендатором на счет ОАО «Кубаньэнерго» (129800 руб.) и возврата 30620 руб. арендатору, а также последствия несоблюдения данного порядка.

Факт возврата ответчику 30620 руб. подтверждается отзывами и расчетами сторон.

В материалы дела представлен акт от 23.01.2009г., подписанный от имени арендатора ФИО7 о возврате помещения с обозначенными в акте недостатками.

Из представленных суду документов следует, что ФИО8 был принят на работу директором магазина, расположенного в спорных арендованных помещениях, что подтверждается: трудовым договором от 09.01.2007г., приказом о принятии на работу от 09.01.2007г. № 13-к, штатным расписанием ООО «Санги Стиль» и пояснениями представителей сторон.

В силу абз. 2 части 1 ст.182 ГК РФ полномочие может явствовать из обстановки, в которой действует представитель.

Полномочия ФИО8 на подписание акта от 23.01.2009г о возврате помещения ответчик оспаривает. Учитывая, что по заключенными сторонами договорам аренды имущество принималось по актам, подписанным от имени арендатора директором ФИО9 и при участии ФИО8, подтверждавшего техническое состояние имущества, суд приходит к выводу об отсутствии у директора магазина ФИО8 полномочий на возврат помещений арендодателю, т.к. данные распорядительные действия в отношении арендованного имущества не входили в круг его служебных (трудовых) обязанностей.

Однако, надлежащие доказательства того, что арендованные помещения фактически были освобождены арендатором 15.01.2009г. отсутствуют. Подписанный ответчиком односторонний акт от 15.01.2009г. не может быть принят в качестве доказательства фактического освобождения помещения и уклонения арендодателя от их принятия.

Суду не представлены документы, подтверждающие уведомление арендодателя о намерении арендатора освободить помещения с 15.01.2009г.

Представленные ответчиком письма от 15.01.2009г. с констатацией факта неявки арендодателя, не доказывают доводы о том, что истица заблаговременно уведомлялась и ей было известно о намерении ответчика освободить помещения именно 15.01.2009г., однако, с целью уклонения от приемки помещений она не явилась для подписания акта.

Кроме того, в силу п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Порядок досрочного расторжения договоров аренды регламентирован статьями 450 - 452, 619 - 620 ГК РФ.

В силу п.3 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Условиями договора от 01.08.2008 № 677-а/23-08 предусмотрена обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 1 месяц о предстоящем освобождении объекта как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении и сдать объект и оборудование арендодателю по акту приема-передачи в исправленном состоянии, с учетом нормального износа (п.2.2.8).

По истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении по п.6.1 арендатор обязан передать арендодателю все неотделимые улучшения и осуществить все платежи (п.2.2.9).

Пунктом 6.1 договора арендодателю предоставлено право арендодателя, в случае если арендатор ухудшает состояние объекта, нарушает условия договора, не вносит арендную плату и другие платежи, в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать выселения арендатора из арендуемых помещений, уведомив его об этом письменно не менее чем за 10 дней.

Из буквального толкования условий договора от 01.08.2008 № 677-а/23-08 по правилам ст.431 ГК РФ следует, что право одностороннего расторжения договора предоставлено только арендодателю при наступлении событий указанных в п.6.1 договора.

Арендатору право одностороннего расторжения договора от 01.08.2008 № 677-а/23-08 не предоставлено, следовательно, при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора (ООО «Санги Стиль») подлежат применению нормы ст. 620, п.1,2 ст.450, п.2 ст.452 ГК РФ.

Положения ст.620 ГК РФ, п.2 ст.450 ГК РФ устанавливают основания расторжения договора аренды и применяются с учетом положений статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение о его расторжении либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, досрочное расторжение договора от 01.08.2008 № 677-а/23-08 по инициативе арендатора возможно только по соглашению сторон либо в судебном порядке.

Учитывая изложенное, вывод суда первой инстанции о прекращении действия договора с 15.01.2009г., основанный на одностороннем акте от 15.01.2009г. и толковании п.2.2.8 договора, как предоставляющего арендатору право на расторжение договора в одностороннем порядке, неверен.

В силу п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (п.13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002г. № 66).

За период действия заключенных сторонами договоров от 01.09.2007 № 373-а/23-07 и от 01.08.2008 № 677-а/23-08 (с 01.09.2007г. по 01.05.2009) с учетом установленного договорами размера арендной платы, подлежала уплате арендная плата в сумме 1026000 руб.

Представленными в дело документами подтверждается уплата ответчиком арендных платежей на общую сумму 1057290 руб.

Кроме того, дополнительными соглашениями к договорам аренды истица признала правомерность понесенных ответчиком затрат, подлежащих зачету в счет арендной платы в сумме: 5734 руб. 50 коп.; 58500 руб.; 49630 руб. (л.д.36-37 т.2); (доп.согл. №2 от 30.10.2007г.); 436245 руб. и 99180 руб. (доп.согл. №2 от 21.11.2008г.), всего на сумму 649289 руб. 50 коп.

Задолженность ответчика по арендной плате за период действия двух договоров аренды составила 147420 руб. 50 коп. Доказательства оплаты долга в указанном размере суду не представлены. Исковые требования ИП ФИО2 в части взыскания 147420 руб. 50 коп. долга по арендной плате подлежат удовлетворению.

Требования истицы о расторжении договора аренды подлежат оставлению без рассмотрения, поскольку в материалы дела не представлены доказательства соблюдения досудебного порядка расторжения договора, установленного п.2 ст. 452 ГК РФ.

Тот факт, что претензия с предложением устранить допущенные нарушения и расторгнуть договор аренды ответчику не направлялась, подтвержден представителем истицы. В силу п.2 ч.1 ст.148 АПК РФ несоблюдение претензионного и иного досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором, является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения.

Доказательства расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке также отсутствуют.

В удовлетворении требований о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ судом первой инстанции отказано обоснованно, ввиду недоказанности факта ухудшения состояния спорного имущества, сверх нормального износа, либо несоответствия состоянию, обусловленному договором (ст. 622 ГК РФ).

Во взыскании 114000 руб., направленных на депонирование арендной платы правомерно отказано, поскольку указанная сумма является гарантийным платежом и подлежит либо возврату арендатору по истечении срока аренды либо зачету в счет арендной платы (п.5.4), следовательно, не может быть взыскана сверх установленной договором ежемесячной арендной платы.

В силу ст.623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Правомерность произведенных арендатором улучшений арендованного имущества на сумму 436245 руб. и волеизъявление арендодателя на зачет указанной суммы в счет арендной платы подтверждается п.1.1 дополнительного соглашения №2 от 21.11.2008г.

Поскольку судом произведен зачет указанной суммы в счет арендной платы в полном объеме, оснований для взыскания заявленной арендатором во встречном иске суммы улучшений арендованного имущества не имеется.

В соответствии с п.4 ч.1 ст.270 АПК РФ решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14 октября 2009г. подлежит отмене в части отказа в иске и удовлетворения встречного иска, а также в части распределения расходов по государственной пошлине.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с иском и апелляционной жалобой относятся на стороны в порядке и размерах, установленных ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 148, 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.10.2009г. по делу № А32-6902/2009-60/48 отменить в части отказа в иске, удовлетворения встречного иска и распределения расходов по государственной пошлине. В указанной части принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования о расторжении договора аренды от 01.08.2008г. № 677-а/23-08, заключенного между ИП ФИО2 и ООО «Санги Стиль», оставить без рассмотрения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью фирма «Санги Стиль» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 147420 руб. 50 коп. долга по арендной плате.

В остальной части иска индивидуальному предпринимателю ФИО2 отказать.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Санги Стиль» отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 1136 руб. 07 коп. государственной пошлины за обращение с иском.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Санги Стиль» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 3605 руб. 60 коп. за обращение с иском и апелляционной жалобой.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Санги Стиль» в доход федерального бюджета 296 руб. 39 коп. за обращение со встречным иском.

В остальной части решение оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий М.В. Ильина

Судьи В.В. Галов

М.Н. Малыхина