Гражданский кодекс часть 1

жилищно-строительный кооператив №23 «Кипарис» (далее ЖСК «Кипарис», кооператив) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа администрации муниципального образования город Туапсе в предоставлении кооперативу в аренду для завершения строительства многоквартирного жилого дома земельного участка площадью 2886 кв.м с кадастровым номером 23:51:03 02 004:0183, расположенного в г. Туапсе по
ул. Звездной, и обязании администрации муниципального образования город Туапсе заключить с кооперативом договор аренды земельного участка площадью 2886 кв. м с кадастровым номером 23:51:03 02 004:0183, расположенного в г. Туапсе по
ул. Звездной, для завершения строительства двух многоквартирного жилого дома.

Заявленные требования мотивированы следующим.

Решением исполнительного комитета Туапсинского городского Совета народных депутатов от 09.04.1986 №7/183.4 отделу капитального строительства горисполкома разрешено выполнить проектно-изыскательские работы для строительства двух девятиэтажных 36-квартирных жилых домов с пристроенным почтово-телеграфным отделением и одного 70-квартирного жилого дома на земельном участке площадью 11 000 кв. м по ул. Звездной в г. Туапсе. Решением исполкома Туапсинского городского Совета народных депутатов от 23.03.1989 №6/196.3 отделу капитального строительства горисполкома отведен земельный участок площадью 11 000 кв. м для строительства указанных домов и на отдел капитального строительства возложена обязанность по проведению данного строительства. Для строительства 70-квартирного жилого дома на отведенном земельном участке по ул. Звездной в г. Туапсе решением исполкома Туапсинского городского Совета народных депутатов от 22.02.1991 №4/124 создан ЖСК №23 «Кипарис». Кооперативом выполнялись работы по строительству дома, процент готовности которого составляет 19%. Постановлением главы муниципального образования город Туапсе от 04.12.2006 №2860 кооперативу поручено обеспечить постановку на кадастровый учет сформированного земельного участка площадью 2886 кв. м. Сформированный земельный участок площадью 2886 кв. м поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 23:51:03 02 004:0183. Письмом заместителя главы администрации муниципального образования город Туапсе от 26.10.2007 №02-2555 в заключении договора аренды участка кооперативу отказано.

В связи с преобразованием муниципального образования город Туапсе и наделением его статусом городского поселения заявленные кооперативом требования рассматривались судом в отношении администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18 февраля 2010 года в связи с отказом кооператива от требования об обязании администрации заключить договор аренды земельного участка производство по делу в указанной части прекращено. В удовлетворении требований кооператива в оставшейся части отказано.

В обоснование отказа в удовлетворении заявления кооператива суд первой инстанции в порядке части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сослался на вступившее в законную силу решение арбитражного суда по делу №А32-5268/2008, которым кооперативу отказано в признании права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке.

В апелляционном порядке дело не рассматривалось.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 июня 2010 года решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.02.2010 в части прекращения производства по делу и принятия отказа от части требований оставлено без изменения. В остальной части решение суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции мотивировано следующим.

В соответствии со статьями 84, 90 Земельного кодекса РСФСР, утвержденного 01.07.1970 и действовавшего на дату принятия решения публичными органами об отводе земельного участка под строительство объекта незавершенного строительства, земли городской застройки предоставлялись юридическим лицам в бессрочное или временное пользование на основании решения исполнительного комитета городского Совета народных депутатов. В силу статьи 18 Земельного кодекса РСФСР право землепользования удостоверялось государственными актами на право пользования землей, которые выдавались исполнительными комитетами районных, городских Советов народных депутатов.

Во исполнение постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31.03.1988 №406 «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации» Госплан СССР, Госстрой и Министерство финансов СССР установили Порядок планирования и финансирования строительства и продажи кооперативных жилых домов. Согласно пункту 7 названного Порядка функции заказчика по проектированию и строительству жилых домов жилищно-строительных кооперативов должны выполнять, как правило, единые заказчики, службы которых создаются в городах, на территориях автономных республик, краев и областей в соответствии с Положением о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) в лице управлений (отделов) капитального строительства Совета Министров автономных республик, исполкомов местных советов, при которых организованы жилищно-строительные кооперативы.

В соответствии со статьей 6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

Спорный земельный участок предоставлялся единым массивом для строительства нескольких жилых домов для застройщика, которым являлся отдел капитального строительства исполнительного комитета Туапсинского городского Совета народных депутатов. Из акта от 21.06.2002 краевого ревизионного управления Министерства финансов Российской Федерации в Краснодарском крае следует, что объект незавершенного строительства оплачивался из средств кооператива и дотаций.

Решением по делу №А32-5268/2008-22/63, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, установлено, что объект незавершенного строительства выбыл из владения застройщика и передан кооперативу. В материалы дела не представлены доказательства того, что публичные органы заявляли о самовольности постройки объекта незавершенного строительства.

Цель создания кооператива обеспечение жильем его членов, которые являются менее защищенной стороной в правоотношениях, возникших с публичными органами. Акты органов местного самоуправления названы в подпункте 2 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве самостоятельного юридического факта, порождающего гражданские права и обязанности. Постановлением от 04.12.2006 №2860 кооперативу утвержден план границ и площадь земельного участка для завершения строительства многоквартирных жилых домов, установлен вид разрешенного использования застройка. Кооперативу предписано подготовить документы для постановки сформированного земельного участка на кадастровый учет. Кооператив поставил земельный участок на кадастровый учет. Однако данному обстоятельству судом оценка не дана.

Поскольку владение является фактическим состоянием и строящиеся объекты до возникновения прав на них находятся во владении конкретного лица, права которого подлежат также защите, с учетом указанных обстоятельств суд первой инстанции не мог ограничиться применением статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Бремя доказывания неправомерности нахождения объекта незавершенного строительства с готовностью 19% у кооператива и незаконность его возведения на земельном участке, не отведенном для этих целей, возлагается на администрацию.

Суду при новом рассмотрении дела надлежит установить первичного и последующих владельцев объекта незавершенного строительства, является ли кооператив его законным владельцем, основания выбытия его из владения застройщика, источник финансирования данного объекта, заинтересованы ли члены кооператива в получении квартир на дату подачи заявления, причины издания постановления от 04.12.2006 №2860 и постановки земельного участка на кадастровый учет (выписка из государственного земельного кадастра от 19.03.2007
№51/07-03-1610).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23 августа 2010 года, вынесенном при новом рассмотрении дела, заявление кооперативом удовлетворено, признан незаконным отказ администрации в предоставлении кооперативу в аренду для завершения строительства 70-квартирного жилого дома по ул. Звездной в
г. Туапсе земельного участка площадью 2886 кв. м с кадастровым номером 23:51:03 02 004:0183.

Судом первой инстанции установлено, что в соответствии с рабочим проектом 70-квартирного жилого дома по ул. Звездной в г. Туапсе его заказчиком являлся отдел капитального строительства горисполкома, реорганизованный в МУП «Стройзаказчик». После организации кооператива на строительство 70-квартирного жилого дома по ул. Звездная в г. Туапсе и оплаты проектной документации кооператив стал застройщиком и обладателем функций заказчика. В период с момента создания ЖСК «Кипарис» (22.02.1991) до передачи объекта с баланса МУП «Стройзаказчик» на баланс кооператива 28.09.2007 функции заказчика выполнял отдел капитального строительства горисполкома. Кооперативом перечислялись денежные средства на строительство жилого дома по ул. Звездной в г. Туапсе за счет паевых взносов членов кооператива и компенсации удорожания строительства. Акты сдачи-приемки выполненных работ и справки о стоимости выполненных работ подписывались МП «Стройзаказчик», в который реорганизован отдел капитального строительства горисполкома. В соответствии с договором от 23.11.1994
МП «Стройзаказчик» приняло на себя функции заказчика по строительству
70-квартирного жилого дома по ул. Звездная в г. Туапсе. Договор от 23.11.1994 на выполнение функций заказчика расторгнут 28.09.2007. Суд первой инстанции признал недоказанным администрацией наличия оснований для отказа в предоставлении участка кооперативу.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района обжаловала его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Апелляционная жалоба администрации мотивирована следующими доводами.

Правоудостоверяющие документы на земельный участок отделу капитального строительства не выдавались, отвод земельного участка не производился, границы участка в натуре не устанавливались.

Строительство объекта не осуществлено.

Постановление главы администрации от 18.01.1996 №65, которым кооператив управомочен на строительство 68 квартирного дома по ул. Звездная, 40 в г. Туапсе, не содержит сведений о предоставлении кооперативу на каком-либо праве земельного участка для осуществления строительства.

В соответствии с Земельным кодексом РСФСР 1991 года право собственности, пользования или владения землей подлежало удостоверению государственным актом, который выдавался и регистрировался Советом народных депутатов. Приступать к использованию земельных участков разрешалось только после установления границ этих участков на местности и выдачи документов, удостоверяющих соответствующее право пользования землей. Для получения земельного участка предприятия, учреждения, организации, заинтересованные в строительстве объекта, должны были обращаться в местный Совет народных депутатов, обладающий правом изъятия и предоставления земельных участков, с ходатайством о предварительном согласовании места размещения объекта, обосновав примерные размеры земельных участков, а также срок пользования землей.

Из представленных кооперативом документов не усматривается наличие у него какого-либо права пользования земельным участком. У кооператива отсутствует разрешение на строительство, проектная документация. Данные обстоятельства подтверждаются вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу №А32-5268/2008. Решением суда по указанному делу установлено отсутствие доказательств получения отделом капитального строительства Туапсинского горисполкома правоустанавливающих документов на земельный участок. Предоставление кооперативу участка возможно исключительно по результатам торгов.

Вывод суда о финансировании кооперативом строительства многоквартирного жилого дома по ул. Звездной в г. Туапсе не основан на имеющихся в деле доказательствах.

Наличие постановления администрации города Туапсе о постановке кооперативом спорного земельного участка на кадастровый учет само по себе не возлагает на администрацию обязанности принять решение о предоставлении кооперативу земельного участка и заключить с ним договор аренды.

Основания для приобретения земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации у кооператива отсутствуют.

Судом не учтено, что с 01.07.2008 в соответствии с Законом Краснодарского края от 29.12.2007 №1357-КЗ «О преобразовании муниципального образования город Туапсе» муниципальное образование город Туапсе преобразовано путем лишения его статуса городского округа и наделения его статусом городского поселения. В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Заявитель жалобы не требует обязать администрацию Туапсинского городского поселения заключить с кооперативом договор аренды земельного участка, в связи с чем, признание отказа администрации незаконным не повлечет для кооператива восстановления его прав.

В отзыве на апелляционную жалобу кооператив доводы жалобы не признал, просил решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции объявлялся перерыв с 22 по 29 ноября 2010 года, информация о котором была размещена на официальном сайте суда. После перерыва судебное заседание продолжено.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель администрации поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить. Представитель кооператива доводы жалобы не признал, просил решение суда оставить без изменения.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей кооператива и администрации, явившихся в судебное заседание, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ввиду следующего.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995
№33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» особо охраняемые природные территории могут иметь федеральное, региональное или местное значение. Особо охраняемые природные территории местного значения являются собственностью муниципальных образований и находятся в ведении органов местного самоуправления.

В силу пункта 7 статьи 2 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» лечебно-оздоровительные местности и курорты могут объявляться особо охраняемыми природными территориями местного значения. Особо охраняемые природные территории федерального и регионального значения определяются соответственно Правительством Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Особо охраняемые природные территории местного значения определяются в порядке, установленном законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Управление и контроль в области организации и функционирования особо охраняемых природных территорий местного значения осуществляются органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 3 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях»).

Возможность нахождения земель особо охраняемых природных территорий в муниципальной собственности предусмотрена пунктом 2 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации 2001 года, согласно которому земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 4 статьи 4 Закона Краснодарского края от 07.08.1996 №41-КЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах Краснодарского края» территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом местного значения высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края по представлению органов местного самоуправления на основании специальных курортологических, гидрогеологических и других исследований.

Данное положение воспроизведено также в статье 32 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 №532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае».

Постановлением главы администрации Краснодарского края от 07.08.1997 №332 «О признании отдельных территорий Краснодарского края курортами местного значения» город Туапсе признан курортом местного значения.

Согласно пункту 3 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли.

Таким образом, территория города Туапсе как курорта местного значения относится в силу закона к муниципальной собственности, в связи с чем, довод апелляционной жалобы о необходимости применения к спорным отношениям правила пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ о распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, несостоятелен.

В соответствии со статьей 1 Закона Краснодарского края от 29.12.2007 №1357-КЗ «О преобразовании муниципального образования город Туапсе» муниципальное образование город Туапсе лишено статуса городского округа и наделено в порядке преобразования статусом городского поселения.

Туапсинское городское поселение в ранее установленных границах муниципального образования город Туапсе включено в состав муниципального образования Туапсинский район (статья 2 Закона Краснодарского края от 29.12.2007 №1357-КЗ).

Согласно пункту 1 статьи 8 Закона Краснодарского края от 29.12.2007 №1357-КЗ Туапсинское городское поселение с 1 июля 2008 года становится правопреемником муниципального образования город Туапсе в отношениях, осуществляемых в соответствии с законодательством Российской Федерации и Краснодарского края в части решения вопросов местного значения поселения, а также в отношениях, возникших из гражданских правовых сделок.

Органы местного самоуправления Туапсинского городского поселения становятся правопреемниками органов местного самоуправления муниципального образования город Туапсе, осуществлявших полномочия в соответствующей сфере деятельности в части осуществления полномочий по решению вопросов местного значения поселения. Указанное положение распространяется в том числе на полномочия собственника муниципального имущества, права акционера (участника) хозяйственных обществ, а также на иные права и обязанности, осуществлявшиеся органами местного самоуправления муниципального образования город Туапсе.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения поселения относятся создание, развитие и обеспечение охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов местного значения на территории поселения; выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения.

Согласно части 2 статьи 50 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в собственности поселений могут находиться земельные участки, отнесенные к муниципальной собственности поселения в соответствии с федеральными законами.

ЖСК №23 «Кипарис» обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением к администрации муниципального образования город Туапсе 17 декабря 2007 года, то есть до принятия и вступления в силу Закона Краснодарского края от 29.12.2007 №1357-КЗ «О преобразовании муниципального образования город Туапсе».

Администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района в письме от 21.01.2009 №08/19-08-11 обозначила себя в качестве правопреемника муниципального образования город Туапсе, представив соответствующие свидетельства о государственной регистрации и постановке на учет в налоговом органе (т. 1, л.д. 97, 111-112). О предъявлении настоящих требований к ненадлежащему муниципальному образованию администрация Туапсинского городского поселения заявила лишь в апелляционной жалобе. При таких обстоятельствах у апелляционного суда отсутствуют основания для признания требований кооператива предъявленными к ненадлежащему муниципальному образованию.

Администрацией Туапсинского городского поселения не доказана передача спорного земельного участка в порядке разграничения муниципальной собственности между городским поселением и муниципальным районом в ведение последнего. Спорный участок расположен непосредственно на территории города Туапсе, а не на межселенных территориях, управление застройкой которых осуществляют органы местного самоуправления муниципального района (статья 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, решением исполнительного комитета Туапсинского городского Совета народных депутатов от 09.04.1986 №7/183.4 отделу капитального строительства горисполкома разрешено выполнение проектно-изыскательских работ для строительства двух 9-этажных 36-квратирных жилых домов и одного 70-квартирного жилого дома на земельном участке площадью 2 тыс. кв. м (т. 1, л.д. 9).

Решением Туапсинского городского Совета народных депутатов от 10.04.1987 №10/198 в решение горисполкома от 09.04.1986 №7/183.4 внесены изменения, согласно которым отделу капитального строительства горисполкома разрешено выполнить проектно-изыскательские работы для строительства двух
9-этажных 36-квартирных жилых домов с пристроенным почтово-телеграфным отделением и одного 70-квартирного жилого дома на земельном участке площадью 2 тыс. кв. м (т. 1, л.д. 10).

Протоколом №14 от 25.10.1988 заседания архитектурно-технического Совета при отделе архитектуры и градостроительства города Туапсе рабочий проект
70-квартирного жилого дома по ул. Звездная в г. Туапсе согласован без замечаний
(т. 1. л.д. 71). В материалах дела имеется копия титульного листа пояснительной записки к рабочему проекту 70-квартирного жилого дома по ул. Звездная в г. Туапсе, выполненного по заказу отдела капитального строительства Туапсинского горисполкома (т. 2, л.д. 112).

Решением исполкома Туапсинского городского Совета народных депутатов от 23.03.1989 №6/196.3 земельные участки общей площадью 2420 кв. м изъяты у землепользователей с отводом отделу капитального строительства горисполкома земельного участка площадью 11 тыс. кв. м для строительства двух 9-этажных
36-квартирных жилых домов с пристроенным почтово-телеграфным отделением и одного 70-квартирного жилого дома по ул. Звездная в г. Туапсе (т. 1, л.д. 72).

В соответствии со статьей 12 Земельного кодекса РСФСР от 01.07.1970, действовавшего на дату принятия указанных решений горисполкома Туапсинского городского Совета народных депутатов, предоставление земельных участков в пользование осуществлялось в порядке отвода. Отвод земельных участков производился на основании постановления Совета Министров РСФСР или Совета Министров автономной республики, либо решения исполнительного комитета соответствующего Совета народных депутатов в порядке, устанавливаемом законодательством Союза ССР и РСФСР. В постановлениях или решениях о предоставлении земельных участков указывалась цель, для которой они отводились, и основные условия пользования землей.

Исполнительные комитеты городских Советов народных депутатов предоставляли земельные участки из земель городов (статья 13 Земельного кодекса РСФСР 1970 года).

Статьей 18 Закона РСФСР от 29.07.1971 «О городском, районном в городе Совете народных депутатов РСФСР» было установлено, что в области жилищного, коммунального хозяйства и благоустройства городской Совет народных депутатов принимает решения об организации жилищно-строительных и иных кооперативов на территории города, регистрирует уставы и осуществляет контроль за их деятельностью.

Решением исполкома городского Совета народных депутатов РСФСР от 22.02.1991 №4/124 при горисполкоме организован жилищно-строительный кооператив №23 с наименованием «Кипарис», для строительства 70-квартирного пятиэтажного жилого дома на отведенном земельном участке по ул. Звездная в
г. Туапсе. Отделу капитального строительства горисполкома указанным решением поручено передать правлению кооператива №23 «Кипарис» проектно-сметную документацию на 70-квратирный дом по ул. Звездная (т. 1, л.д. 13).

В соответствии со статьей 104 Земельного кодекса РСФСР от 01.07.1970 земельные участки жилищно-строительным и дачно-строительным кооперативам, а также гражданам для индивидуального жилищного строительства предоставлялись в бессрочное пользование.

Согласно статье 80 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991 при строительстве жилищно-строительными кооперативами многоквартирных домов земельные участки предоставлялись в бессрочное (постоянное) пользование или аренду кооперативам.

Статьей 31 Земельного кодекса РСФСР 1991 года было установлено, что право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования земельным участком удостоверяется государственным актом, который выдается и регистрируется соответствующим Советом народных депутатов.

Приступать к использованию земельных участков разрешалось после установления границ этих участков в натуре (на местности) и выдачи документов, удостоверяющих право собственности, владения, пользования, аренды (статья 32 Земельного кодекса РСФСР 1991 года).

В материалы дела государственные акты на право пользования землей кооперативом не представлены. Вместе с тем, Совет народных депутатов г. Туапсе однозначно выразил волю на наделение кооператива правом застройки спорного земельного участка для возведения многоквартирного жилого дома, и факт этого правонаделения заявителем жалобы не опровергнут.

Постановлением главы администрации г. Туапсе от 18.01.1996 №65 из строительства жилищно-строительного кооператива №23 «Кипарис» исключены
80-квартирный жилой дом на турбазе «Туапсе» и один 104-квартирный жилой дом по ул. Калараша. В составе строительства кооператива указаны 68-квартирный жилой дом по ул. Звездная в г. Туапсе, 40-квартирный жилой дом по ул. Калараша, два
80-квартирных жилых дома на турбазе «Туапсе» (т. 1, л.д. 18).

В материалах дела имеется достаточно доказательств, подтверждающих деятельность кооператива по строительству многоквартирного жилого дома по
ул. Звездной в г. Туапсе в целях последующей его передачи членам кооператива.

В соответствии с пунктом 7 Порядка планирования и финансирования строительства и продажи кооперативных жилых домов от 31.03.1989, утвержденного Государственным плановым комитетом СССР, Государственным строительным комитетом СССР, Министерством финансов СССР, функции заказчика по проектированию и строительству жилых домов жилищно-строительных кооперативов выполняют, как правило, единые заказчики, службы которых создаются в городах, на территориях автономных республик, краев и областей в соответствии с Положением о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре, утвержденным Постановлением Госстроя СССР от 2 февраля 1988 г. №16, в лице управлений (отделов) капитального строительства Советов Министров автономных республик, исполкомов местных Советов народных депутатов, предприятий, объединений или организаций, либо непосредственно исполкомы местных Советов народных депутатов, предприятия, объединения, организации, при которых организованы жилищно-строительные кооперативы. Передача функций единому заказчику оформляется в порядке, устанавливаемом Советами Министров союзных республик.

По договору подряда на капитальное строительство от 03.06.1991 арендное предприятие СМУ-36 исполнительного комитета Туапсинского горсовета народных депутатов обязалось осуществить по заданию кооператива строительство
70-квартирного жилого дома по ул. Звездной в г. Туапсе в срок с июля по декабрь 1991 года (т. 1, л.д. 14).

-квартирный жилой дом по ул. Звездная в г. Туапсе включен в титульный список строительства на 1991 год, утвержденный крайисполкомом (т. 2, л.д. 8-9).

В соответствии с протоколом №1 от 04.02.1993 совместного заседания администрации г. Туапсе и председателя ЖСК №23 «Кипарис» директору фирмы «Стройзаказчик» поручено выступить заказчиком по строительству жилого дома ЖСК №23 «Кипарис» по ул. Звездная в г. Туапсе (т. 1, л.д. 16).

В соответствии с протоколом рабочего совещания по строительству
70-квартирного жилого дома ЖСК «Кипарис» от 12.08.1994 решено поручить фирме «Стройзаказчик» принять незавершенное строительство по объекту на основании исполнительной документации и актов Ф-2, представленных АООТ «Байкал» и ЖСК «Кипарис» (т. 2, л.д. 12).

В материалах дела имеются акты формы №2 приемки и сдачи выполненных работ, подписанные кооперативом и фирмой «Байкал», за период сентябрь 1993 октябрь 1994 года, из которых следует реальное выполнение строительных работ по возведению жилого дома по ул. Звездная в г. Туапсе (монолитный железобетонный ростверк, надбавка на водонепроницаемость ростверка, монтаж бетонных блоков)
(т. 2, л.д. 168-179).

Как видно из письма главы администрации города Туапсе от 14.09.1994 №02-453, фирмой «Стройзаказчик» осуществлялись функции технического надзора по
70-квартирному жилому дому по ул. Звездная, заказчиком по которому являлся
ЖСК «Кипарис», сформированный администрацией города (т. 2, л.д. 158).

В материалах дела представлен договор от 23.11.1994, согласно которому кооператив передает фирме «Стройзаказчик» функции заказчика по строительству 70-квартирного жилого дома по ул. Звездная в г. Туапсе. При этом фирма обязалась обеспечить освоение земельного участка, вести технический надзор за строительством, укомплектовать объект материалами и оборудованием, принять в эксплуатацию законченный строительством 70-квартирный жилой дом по ул. Звездная, а кооператив обязался обеспечить своевременное финансирование строительства (т. 2, л.д. 16).

Доказательством финансирования кооперативом строительных работ являются имеющиеся в материалах дела платежные поручения на перечисление в адрес фирмы «Стройзаказчик» компенсации удорожания стоимости жилищного строительства (т. 2, л.д. 22-26).

Решением исполкома Туапсинского городского Совета народных депутатов от 29.03.1991 №6/194.3 утверждены списки членов ЖСК №23 «Кипарис»
(т. 1, л.д. 141-142).

В соответствии с актом от 21.06.2002 проверки целевого использования средств, выделенных из федерального и краевого бюджетов жилищно-строительному кооперативу №23 «Кипарис» на компенсацию удорожания стоимости жилищного строительства, проведенной КРУ МФ РФ в Краснодарском крае, в списке членов кооператива утверждено 62 участника, членами кооператива оплачены паевые взносы. Внесение паевых взносов осуществлялось каждым членом кооператива на лицевой счет кооператива в отделении Сбербанка г. Туапсе (т. 2, л.д. 1-11).

По данным выписки из технического паспорта (по состоянию на 30.06.2006) объект незавершенного строительства ЖСК «Кипарис» представляет собой фундамент, железобетонный ростверк на свайном основании (т. 2, л.д. 43). Актом от 10.06.2006, составленным техником-инвентаризатором филиала ГУП «Крайтехинвентаризация» по г. Туапсе, подтверждается наличие на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства со степенью готовности 19% (т. 1, л.д. 21).

.09.2007 по акту приема-передачи МУП «Стройзаказчик» передало на баланс кооператива 70-квартирный жилой дом по ул. Звездная в г. Туапсе
(т. 1, л.д. 24).

Данные фактические обстоятельства возведения спорного жилого дома по ул. Звездная в г. Туапсе также установлены вступившими в законную силу судебными актами по делу №А32-5268/2008 по иску ЖСК №23 «Кипарис» к администрации муниципального образования город Туапсе о признании права собственности на незавершенный строительством жилой дом, которые имеют в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для настоящего дела.

Судебными актами по делу №А32-5268/2008 подтверждается возведение жилого дома на спорном земельном участке в рамках договоров с отдельными строительными организациями, заключенных кооперативом, выполнение строительных работ за счет финансирования кооператива. Кроме того, из постановлений арбитражных судов по делу №А32-5268/2008 следует нахождение объекта незавершенного строительства в фактическом владении кооператива.

Постановлением главы муниципального образования город Туапсе от 04.12.2006 №2860 на основании заявления кооператива об утверждении плана границ и площади земельного участка, расположенного в кадастровом квартале
23:51:03 02 004 по адресу: <...> для завершения строительства жилого дома, утвержден план границ и площадь земельного участка в размере 2886 кв. м, расположенного в кадастровом квартале 23:51:03 02 004, для завершения строительства многоквартирных жилых домов, установлен вид разрешенного использования участка жилая многоэтажная застройка. Кооперативу поручено обеспечить подготовку документов для постановки сформированного участка на кадастровый учет (т. 1, л.д. 23).

Земельный участок площадью 2886 кв. м с разрешенным использованием «жилая многоэтажная застройка», расположенный по адресу: «установлено относительно ориентира земельный участок ЖСК «Кипарис», расположенного в границах участка, адрес ориентира: Краснодарский кр., <...> в районе МОУ СОШ №8», поставлен на кадастровый учет под государственным кадастровым номером 23:51:03 02 004:0183 (кадастровый план от 19.03.2007 №51/07-03-1610 т. 2, л.д. 89-90).

Отказ администрации муниципального образования город Туапсе предоставить кооперативу в аренду спорный земельный участок, выраженный в письме от 26.10.2007 №02-2555, мотивирован отсутствием у ЖСК «Кипарис» первичных документов на предоставление земельного участка для строительства, проектно-сметной документации на строительство и соответствующего разрешения, недоказанностью права собственности на объект незавершенного строительства
(т. 1, л.д. 26).

Арбитражный суд апелляционной инстанции отклоняет довод заявителя жалобы о самовольном характере строительства жилого дома по ул. Звездная в
г. Туапсе.

Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющая признаки и последствия самовольной постройки, вступила в действие 01.01.1995. Действовавший до этой даты Гражданский кодекс РСФСР 1964 года (статья 109) предусматривал последствия самовольной постройки дома применительно к гражданам, построившим жилой дом (дачу) или часть дома (дачи) без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта, либо с существенными отступлениями от проекта или с грубым нарушением основных строительных норм и правил. Для государственных предприятий, учреждений, организаций, кооперативов последствия самовольного строительства законом не регулировались.

В силу статьи 5 Жилищного кодекса РСФСР от 24.06.1983 в состав жилищного фонда входили жилые дома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам (фонд жилищно-строительных кооперативов).

Арбитражный суд также отмечает, что действовавшее до принятия Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство РСФСР не выделяло объекты недвижимости (недвижимые вещи) как самостоятельные объекты гражданского права. Между тем применение норм о самовольном строительстве рассчитано исключительно на недвижимые вещи (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Правомерность возведения объекта недвижимости определяется в соответствии с нормами законодательства, действовавшего на момент начала строительства объекта. Последующее изменение гражданского, земельного и градостроительного законодательства не должно приводить к отрицанию правовых титулов, возникших в период начала застройки у организации, в интересах которой возведение объекта было начато.

Из материалов дела не следует, что объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, выбывал из владения кооператива либо права на этот объект или земельный участок, на котором он возводился,
кем-либо оспаривались. Владение объектом незавершенного строительства осуществлялось кооперативом длительный период времени, однако администрацией не представлены доказательства того, что в течение указанного периода ею предпринимались действия, направленные на освобождение спорного земельного участка от строительства кооператива, осуществлявшегося, по мнению заявителя жалобы, незаконно.

Судебными актами по делу №А32-5268/2008 кооперативу отказано в признании права собственности на объект незавершенного строительства 
70-квартирный жилой дом по ул. Звездная в г. Туапсе, доказательств государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект кооператив в настоящее дело не предоставил.

Вместе с тем, с учетом правомерности застройки спорного земельного участка по нормам законодательства, действовавшего на момент начала возведения объекта, кооператив следует признать законным владельцем объекта незавершенного строительства, права которого подлежат защите в порядке статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации от всяких нарушений, не связанных с лишением владения, в том числе и в отношении собственника земельного участка, отрицающего наличие у кооператива права на землю под объектом незавершенного строительства.

Одним из оснований отказа кооперативу в признании права собственности на объект незавершенного строительства в деле №А32-5268/2008 явилось отсутствие у кооператива каких-либо прав на земельный участок под строящимся домом.

Заявленные в настоящем деле требования кооператива направлены, по сути, на формирование правового титула землепользования, необходимого для завершения строительства, ввода объекта в эксплуатацию и регистрации прав на него.

Статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимым вещам.

Согласно статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Спорный земельный участок площадью 2886 кв. м с кадастровым номером 23:51:03 02 004:0183 сформирован на основании постановления администрации от 04.12.2006 №2860, в границах, необходимых для жилой многоэтажной застройки, фактически занят объектом незавершенного строительства, находящимся в законном владении кооператива, в связи с чем, кооператив осуществляет исключительное использование этого участка, которое не может быть прекращено без изъятия у кооператива незавершенного строительством объекта (фундамента жилого дома и подпорной стены).

В соответствии со статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Согласно части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации правоустанавливающие документы на земельный участок являются обязательным условием получения разрешения на строительство. В силу части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации правоустанавливающие документы на земельный участок необходимы для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Документы, подтверждающие право пользования спорным земельным участком, у кооператива отсутствуют. Государственный акт на право постоянного пользования землей кооперативом в материалы дела не представлен, в решениях горисполкома Туапсинского совета народных депутатов указание на наделение кооператива определенным титулом землепользования отсутствует. Картографические и землеустроительные материалы по первоначально отведенному отделу капитального строительства горисполкома земельному участку площадью
000 кв. м в материалы дела не представлены. Таким образом, кооператив не имеет права постоянного пользования спорным земельным участком, поскольку таковой как объект земельных отношений при первоначальном его предоставлении не был определен на местности в конкретных границах.

Приватизация спорного земельного участка для кооператива в настоящее время исключается в силу подпункта 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий ограничиваются в обороте. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации).

Запрет на предоставление в аренду земельных участков, ограниченных в обороте, земельным законодательством не установлен.

Возможность приобретения спорного земельного участка в аренду по правилам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не усматривается, поскольку незавершенное строительство не относится к зданиям, строениям, сооружениям, земельный участок сформирован для застройки, но не для эксплуатации жилого дома. Кроме того, кооперативом не зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом, находящийся в состоянии 19% готовности, в связи с чем, отсутствует основное условие для применения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что интерес кооператива в оформлении арендного титула землепользования состоит в завершении строительства и регистрации прав на вновь созданную недвижимую вещь, в связи с чем, ссылка администрации на правила статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации несостоятельна.

В соответствии с пунктом 6 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

Подпункты 3 и 4 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают при предоставлении земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка и подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов).

Вместе с тем, выставление спорного земельного участка на торги и предоставление права его аренды победителю торгов исключается ввиду нахождения на участке объекта незавершенного строительства, находящегося в законном владении кооператива. В этой связи, к спорным отношениям неприменима также и статья 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающая продажу права аренды земельных участков для целей жилищного строительства по результатам торгов.

Арбитражный суд приходит к выводу о том, что в отношении спорного земельного участка фактически завершена процедура предварительного согласования места размещения объекта, при этом выбор земельного участка для строительства и утверждение акта о его выборе не могут быть выполнены вновь ввиду ранее состоявшейся законной застройки спорного участка объектом незавершенного строительства кооператива.

Отказ в предоставлении кооперативу в аренду специально сформированного для целей жилищного строительства земельного участка с кадастровым номером 23:51:03 02 004:0183 означает, по сути, вывод из гражданского оборота как незавершенного строительством объекта, ввиду невозможности для кооператива зарегистрировать на него право собственности в отсутствие титула землепользования, так и выбытие из гражданско-правовых отношений земельного участка, поскольку таковой фактически находится в исключительном пользовании кооператива и не может быть изъят у него без прекращения владения объектом незавершенного строительства.

Предоставление участка кооперативу в аренду не противоречит интересам Туапсинского городского поселения, поскольку соответствует принципу платности землепользования.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о незаконности отказа администрации Туапсинского городского поселения в предоставлении в аренду кооперативу земельного участка площадью 2886 кв. м с кадастровым номером 23:51:03 02 004:0183 для завершения строительства
70-квартирного жилого дома.

ЖСК №23 «Кипарис» обратился с заявлением о признании незаконным отказа администрации в предоставлении в аренду земельного участка, выраженного в письме от 26.10.2007 №02-2555, 17 декабря 2007 года, то есть в пределах установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации трехмесячного срока.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23 августа 2010 года по делу №А32-24872/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Т.Р. Фахретдинов

С. Малыхина

О.Х. Тимченко