Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3, апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края, апелляционную жалобу Щербиновского районного казачьего общества Кубанского войскового казачьего общества

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 19 мая 2021 года по делу № А32-51465/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Новощербиновская" (ИНН <***>)

к ответчикам: Щербиновскому районному казачьему обществу Отдельного казачьего общества Ейский казачий отдел Кубанского войскового казачьего общества (ИНН <***>), Департаменту имущественных отношений Краснодарского края,

при участии третьего лица: индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3,

о признании недействительной сделкой договора аренды земельного участка, о применении последствий недействительной сделки,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Агрофирма Новощербиновская" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) и Щербиновскому районному казачьему обществу Отдельского казачьего общества - Ейский казачий отдел Кубанского войскового казачьего общества (далее - казачье общество) со следующими требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды N 0000007610 от 10.08.2020, заключенный между департаментом и казачьим обществом в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:36:0801002:1;

- в порядке применения последствий недействительности ничтожного договора аренды N 0000007610 от 10.08.2020 исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об обременении в виде права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:36:0801002:1, установленном в отношении казачьего общества (регистрационная запись N 23:36:0801002:1-23/245/2020-4 от 13.08.2020);

- в порядке применения последствий недействительности ничтожного договора аренды N 0000007610 от 10.08.2020 обязать казачье общество возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:36:0801002:1 департаменту в течение десяти календарных дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу по акту приема-передачи.

Исковые требования мотивированы заключением договора аренды между департаментом и казачьим обществом без проведения публичной процедуры, предварительной публикации и проведения торгов на право аренды земельного участка, тогда как общество ранее неоднократно обращалось в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. Земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения. При наличии информации о длительном использовании земельного участка обществом и неоднократных обращениях общества в департамент о предоставлении земельного участка в аренду, наличие у казачьего общества льготы на предоставление земельного участка не исключало необходимости организации и проведения торгов на право аренды этого участка. Законный интерес истца состоит в проведении торгов на право аренды земельного участка при наличии двух конкурирующих заявок. В связи с несоблюдением публичной процедуры предоставления земельного участка на конкурентных началах договор аренды земельного участка является недействительной (ничтожной) сделкой. Фактически земельный участок используется главой КФХ ФИО3 на основании договора о совместной деятельности, заключенного с казачьим обществом. Земельный участок предоставлен казачьему обществу в аренду явно не для сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьего общества, а в целях использования участка главой КФХ. По мнению истца, в совокупности договор аренды N 0000007610 от 10.08.2020 и договор о совместной деятельности от 14.08.2020 прикрывают фактически договор аренды земельного участка между департаментом и индивидуальным предпринимателем ФИО3

Определением от 17.03.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен индивидуальный предприниматель- глава КФХ ФИО3.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.05.2021 исковые требования удовлетворены. Суд решил признать недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды от 10.08.2020 N 0000007610 земельного участка с кадастровым номером 23:36:0801002:1, из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 11138318 кв. м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир ст. Новощербиновская. Участок находится примерно в 10 км, по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, р-н Щербиновский, СПК колхоз им. Димитрова, участок N 33, заключенный между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и Щербиновским районным казачьим обществом Отдельского казачьего общества Ейского казачьего отдела Кубанского войскового казачьего общества. В порядке применения последствий недействительности сделки признать отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости обременение земельного участка с кадастровым номером 23:36:0801002:1 в виде аренды, зарегистрированной в пользу Щербиновского районного казачьего общества Отдельского казачьего общества Ейского казачьего отдела Кубанского войскового казачьего общества (основание государственной регистрации: договор аренды от 10.08.2020 N 0000007610, номер государственной регистрации: 23:36:0801002:1-23/245/2020-4, дата государственной регистрации: 13.08.2020). В порядке применения последствий недействительности сделки обязать Щербиновское районное казачье общество Отдельского казачьего общества Ейского казачьего отдела Кубанского войскового казачьего общества возвратить департаменту имущественных отношений Краснодарского края в течение десяти календарных дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 23:36:0801002:1. Также разрешен вопрос о судебных расходах.

Судебный акт мотивирован тем, что при наличии обращения ООО "Агрофирма "Новощербиновская" предоставление земельного участка казачьему обществу без соблюдения конкурентных процедур не соответствует действующему земельному законодательству. Спорный земельный участок не включен законом Краснодарского края в перечень территорий, создаваемых в целях сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих общества.

На указанное решение подана апелляционная жалоба Щербиновского районного казачьего общества, в котором оспариваются выводы суда первой инстанции. Заявитель апелляционной жалобы полагает, что казачье общество имело право без проведения торгов получить в аренду спорный земельный участок. Полномочия Департамента имущественных отношений Краснодарского края по предоставлению земельных участок предусмотрены нормативными актами Краснодарского края. Согласно уставу казачьего общества территорией его деятельности является Щербиновский район Краснодарского края. ФИО3 ю является казаком указанного общества, поэтому оснований считать, что договор аренды заключался в его интересах, не имеется. Апеллянт считает, что необходимо решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований и прекратить производство по делу.

Также апелляционная жалоба подана третьим лицом ФИО3, в которой, помимо доводов, изложенных в апелляционной жалобе казачьего общества, приводится аргумент о том, что войсковой казачий земельный фонд формируется высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края по ходатайствам казачьих обществ. Также апеллянт обращает внимание, что казачье общество как некоммерческая организация вправе заниматься предпринимательской деятельностью в пределах, соответствующих целях организации.

Также апелляционная жалоба подана Департаментом имущественных отношений Краснодарского края. Заявитель апелляционной жалобы не согласен с выводом суда о необходимости соблюдения конкурентных процедур, указывает, что истец-общество не представило доказательств того, что ООО "Агрофирма "Новощербиновская" является участником программы государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства. Департамент считает, что территория деятельности казачьего общества определена его Уставом, в связи с чем должна быть применена норма статьи 20 Закона Краснодарского края "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" о предоставлении земельного участка казачьему обществу в аренду без проведения торгов. Также апеллянт считает, что избранный истцом способ защиты права не может восстановить нарушенные права.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель Департамента и индивидуального предпринимателя поддержали доводы апелляционных жалоб, представитель истца просил судебный акт оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок на протяжении длительного периода времени выступал предметом договора аренды, который был заключен 13.08.1998 и действие которого было подтверждено заключением 12.03.2010 дополнительного соглашения N 1 к договору о предоставлении земельного участка в аренду от 13.08.1998 N 181 между управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Щербиновский район и сельскохозяйственным производственным кооперативом (колхоз) им. Димитрова. В соответствии с договором аренды от 13.08.1998 N 181, в редакции данного дополнительного соглашения, в аренду сельскохозяйственному производственному кооперативу (колхоз) им. Димитрова был предоставлен земельный участок, находящийся в государственной собственности Краснодарского края, из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 23:36:0801002:1, общей площадью 1113,8318 га, для сельскохозяйственного использования (фонд перераспределения). Земельный участок был передан в аренду на срок до 12.03.2015. Данное дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю. Затем по договору от 03.10.2011 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственный производственный кооператив (колхоз) им. Димитрова передал права арендатора сельскохозяйственному производственному кооперативу (колхоз) им. Калинина. По договору от 25.04.2012 N 1-181/12 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственный производственный кооператив (колхоз) им. Калинина передал обществу с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Новощербиновская" все права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:36:0801002:1. Данная сделка также зарегистрирована Управлением Росреестра по Краснодарскому краю.

Данный земельный участок был предметом неоднократных судебных процессов, в котором общество добивалось заключения с ним договора аренды земельного участка на новый срок.

Так, в деле N А32-19283/2015 общество оспаривало отказ департамента от 05.03.2015 в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:36:0801002:1 на новый срок. Решением арбитражного суда от 13.07.2015 по делу N А32-19283/2015 в удовлетворении заявленных обществом требований было отказано, в связи с непредставлением необходимого комплекта документов, необходимостью предоставления земельного участка в аренду на новый срок только в рамках процедуры торгов, просрочками во внесении арендных платежей.

В деле N А32-12585/2016 общество оспаривало отказ департамента в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 23:36:0801002:1. Решением арбитражного суда от 11.01.2017 в заявленных требованиях общества было отказано, поскольку обществом не были представлены при обращении за выкупом земельного участка документы, подтверждающие надлежащее использование земельного участка, а также в связи с ничтожностью дополнительного соглашения от 12.10.2010 о продлении срока договора аренды как заключенного без проведения торгов. Вместе с тем, в решении по указанному делу арбитражный суд сделал вывод о том, что по истечении срока действия договора аренды от 13.08.1998 арендатор продолжал использовать участок без возражений со стороны арендодателя, соответственно договор 18.08.2003 был возобновлен на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ. С учетом направления обществу 15.04.2015 департаментом письма об отказе от договора аренды в связи с истечением его срока, договор аренды от 13.08.1998 прекратил свое действие в соответствии со ст. 610 ГК РФ.

В деле N А32-42653/2017 общество добивалось признания незаконным отказа департамента от 21.08.2017 в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:36:0801002:1. Решением арбитражного суда от 01.12.2017 требования были удовлетворены в части признания отказа департамента незаконным и обязания направить проект договора аренды земельного участка. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2018 решение было отменено и в удовлетворении заявленных требований отказано, в связи с наличием обеспечительных мер по другим делам, запрещающим распоряжение земельным участком и наличием конкурирующей заявки другого общества о предоставлении того же земельного участка в аренду.

В деле N А32-13185/2019 решением арбитражного суда от 11.06.2019 взыскано с общества в пользу департамента неосновательное обогащение в виде платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:36:0801002:1 за период с 01.10.2017 по 31.03.2019 в размере 5 176 297 рублей 61 копейка, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.07.2017 по 12.02.2019 в размере 298 060 рублей 99 копеек. Как указано в данном решении, судебными актами по делам N А32-19283/2015, N А32-12585/2016, N А32-42653/2017 подтверждается длительное сельскохозяйственное использование ответчиком спорного земельного участка в своих целях, в том числе по ранее действовавшему договору аренды земельного участка.

Таким образом, департаменту не могло быть неизвестно о последовательных притязаниях общества на протяжении ряда лет на возобновление с ним арендных отношений и на приватизацию земельного участка, арендуемого с 1998 года. Данные судебные разбирательства, стороной которых неизменно выступал департамент, со всей очевидностью свидетельствовали о наличии со стороны общества конкурентных притязаний на сохранение аренды спорного земельного участка.

Доводы департамента о рассмотрении заявок в порядке поступления судом первой инстанции правильно не были приняты. Такое рассмотрение заявок по мере очередности их поступления не означает, что поступившее несколько позже заявка должна быть проигнорирована, если лицо, подавшее заявку ранее, относится к числу так называемых специальных субъектов - организаций, которым предоставлено право на предоставление земельного участка сельскохозяйственного назначения вне конкурентных процедур. Заявление казачьего общества о предоставлении земельного участка в аренду поступило в департамент 29.01.2020, а заявление общества о предоставлении того же участка - 06.02.2020. Столь незначительный временной разрыв в датах поступления заявок на предоставление земельного участка в аренду не мог не быть воспринят департаментом как однозначное свидетельство конкурентной борьбы за данный земельный участок. Однако в письме от 13.03.2020 N 51-10408/20-32-15 департамент отказал в рассмотрении заявления общества по существу, поскольку по ранее поданному заявлению иного лица проводилась правовая экспертиза предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка. На данное письмо общество направило дополнительные пояснения от 20.05.2020, поступившие в департамент 28.05.2020, в котором общество просило рассмотреть ранее поданное заявление по существу либо объявить аукцион. В ответ на данное обращение общества департамент в письме от 25.06.2020 N 52-32-12-20436/20 сообщил о рассмотрении заявлений о предоставлении земельного участка по мере их поступления и о том, что предоставление земельного участка по основаниям, предусмотренным, в том числе подпунктами 3, 17, 19 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в принципе не предполагает опубликование извещения о предоставлении участка и проведение аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Таким образом, департамент прямо отказал обществу в проведении торгов на право аренды земельного участка, фактически исключив общество из числа претендентов на заключение договора аренды.

Приказом от 07.08.2020 N 1375 департамент распорядился подготовить и направить казачьему обществу проект договора аренды земельного участка.

10.08.2020 департаментом и казачьим обществом был заключен договор N 0000007610 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:36:0801002:1 площадью 11138318 кв. м, из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного использования (фонд перераспределения), сроком на 5 лет.

Таким образом, суд приходит к выводу о заключении данного договора аренды в нарушение конкурентной процедуры, предусматривающей проведение торгов на право аренды, которая в данном случае была обязательной, несмотря на наличие у казачьего общества права на предоставление земельного участка в аренду без торгов.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка казачьим обществам, внесенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ на территории, определенной в соответствии с законами субъектов Российской Федерации (подпункт 17 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

В соответствии с разъяснением, приведенным в пункте 12 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, "земельный участок для осуществления сельскохозяйственного производства предоставляется казачьему обществу в аренду без торгов в пределах территорий, установленных законом субъекта Российской Федерации, исключительно в целях сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования с учетом нуждаемости такого общества в земельном участке". "Исходя из положений пункта 5 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, подпункта 17 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также принимая во внимание положения Федерального закона от 5 декабря 2005 г. N 154-ФЗ "О государственной службе российского казачества" предоставление казачьему обществу, внесенному в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, земельного участка в аренду для ведения сельскохозяйственного производства осуществляется без проведения торгов в целях сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ. Субъекты Российской Федерации в рамках предоставленных им полномочий с учетом целей и задач государственной политики в области развития российского казачества, сложившихся исторических традиций законодательно определяют территории, которые создаются в названных целях. В пределах таких территорий земельные участки могут предоставляться казачьим обществам с учетом нуждаемости конкретного общества в земельном участке, намерении его использовать в законодательно установленных целях и наличия у общества соответствующих возможностей. Таким образом, земельный участок может быть предоставлен казачьему обществу без торгов на основании подпункта 17 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, если соответствующая территория, в пределах которой расположен участок, определена законом субъекта Российской Федерации".

Исходя из данных разъяснений, следует сделать вывод, что спорный земельный участок не подлежал предоставлению казачьему обществу в аренду без торгов, поскольку участок не включен в состав территории, определенной законом Краснодарского края и созданной в целях сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ.

Доводы апелляционных жалоб, что соответствующая территория деятельности казачьего общества определена Уставом общества, отклоняется апелляционным судом как противоречащие закону.

Согласно прямому указанию федерального законодателя территория в пределах которой расположен участок, должна быть определена законом субъекта Российской Федерации.

Департаментом не доказано включение спорного земельного участка в территорию, которая специально определена Законом Краснодарского края именно в целях сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ. Ссылка на устав казачьего общества таким доказательством быть признана не может. Из материалов дела не следует, что спорный участок когда-либо обрабатывался казачьим обществом или традиционно использовался казачьим обществом в качестве основы своего казачьего уклада.

Ссылка Департамента на норму статьи 20 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КК "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" апелляционным судом отклонена, поскольку согласно указанной норме войсковой казачий земельный фонд формируется высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края по ходатайствам казачьих обществ с учетом предложений органов исполнительной власти Краснодарского края и органов местного самоуправления в Краснодарском крае.

Ни ответчиками, ни третьим лицом не представлено доказательств того, что спорный земельный участок был включен в состав казачьего земельного фонда постановлением Администрации Краснодарского края, являющегося высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края (статья 39 Устава Краснодарского края).

Заключение 14.08.2020 казачьим обществом и предпринимателем ФИО3, то есть через три дня после заключения 10.08.2020 договора аренды с департаментом, договора о совместной деятельности, по которому казачье общество внесло земельный участок с кадастровым номером 23:36:0801002:1 в качестве вклада в совместную деятельность, свидетельствует как об отсутствии у казачьего общества своих собственных ресурсов для ведения сельскохозяйственного производства на данном земельном участке, так и о фактической направленности действий казачьего общества на предоставление земельного участка в аренду далеко не в целях сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования, а в своих чисто коммерческих интересах и в интересах главы КФХ ФИО3, который получил, таким образом, доступ к использованию земельного участка сельскохозяйственного назначения в обход открытых конкурентных процедур.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о заключении договора аренды земельного участка с существенным нарушением публичных интересов, направленных на предоставление земель сельскохозяйственного назначения в аренду на конкурентных началах, и правомерных интересов общества на участие в торгах на право аренды земельного участка.

Игнорирование конкурентных процедур рассматривается в арбитражной практике как основание для признания заключенного с таким нарушением договора аренды земельного участка в качестве недействительной (ничтожной) сделки.

Таким образом, договор аренды от 10.08.2020 N 0000007610 земельного участка с кадастровым номером 23:36:0801002:1 надлежит признать недействительной (ничтожной) сделкой (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оснований для отмены обжалуемого решения апелляционный суд не установил.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19 мая 2021 года по делу А32-51465/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий В.В. Галов

Судьи А.А. Попов

О.А. Сулименко