Гражданский кодекс часть 1

от религиозной организации Спасо-Преображенский Валаамский ставропигиальный мужской монастырь: представителя ФИО1 (доверенность от 11.02.2010 –т. 2, л.д. 24-25), представителя ФИО2 (доверенность от 12.02.2010),

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю: представителя ФИО3 (доверенность от 26.07.2010 –т. 2, л.д. 48),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу религиозной организации Спасо-Преображенский Валаамский ставропигиальный мужской монастырь

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 07 октября 2010 года по делу №А32-22518/2010

по заявлению религиозной организации Спасо-Преображенский Валаамский ставропигиальный мужской монастырь

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности,

принятое судьей Шевченко А.Е.,

УСТАНОВИЛ:

Православная религиозная организация Спасо-Преображенский Валаамский ставропигиальный мужской монастырь (далее –религиозная организация, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управление) об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, село Аибга, кадастровый (условный) номер 23-23-22/046/2010-074 и 23-23-22/046/2010-076, а также о признании недействительным отказа (сообщения от 13.07.2010 №22/046/2010-075 и от 13.07.2010 №22/046/2010-076) в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, село Аибга, кадастровый номер 23-23-22/046/2010-074 и 23-23-22/046/2010-076, с возложением на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю обязанности устранить допущенные нарушения путем государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации –т. 1, л.д. 68-70).

Заявленные требования мотивированы следующим.

Отказ в государственной регистрации права собственности религиозной организации мотивирован отсутствием у продавца недвижимости надлежащих правоустанавливающих документов, а также несовпадением наименований объектов недвижимости в договоре купли-продажи и в кадастровых паспортах. Между тем по договору купли-продажи от 29.02.2000, заключенному религиозной организацией и опытно-производственным племенным хозяйством по разведению пчел Россельхозакадемии, была продана пасека №35, в связи с чем продавцу пасеки №35 –ФГУП «Опытно-производственное племенное пчелоразведенческое хозяйство «Краснополянское» были перечислены денежные средства. Пасека №35 передана по акту приема-передачи религиозной организации, которая владеет и пользуется пасекой до настоящего времени. Указанное имущество является собственностью Россельхозакадемии в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 30.01.1992 №84. Право собственности продавца возникло и было подтверждено на момент подачи документов в Управление Указом Президента Российской Федерации от 30.01.1992 №84. Регистрация такого права проводится по желанию правообладателя. За время использования строений с 2000 года хозяйственное строение было переоборудовано заявителем в храм (технический паспорт домовладения №27384). Хозяйственное строение и храм –один и тот же объект недвижимости.

В отзыве Управление заявленные требования не признало, указав на отсутствие в представленных документах правоустанавливающих документов продавца, соответствующих Инструкции «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных поселках РСФСР», утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21.02.1968 №83 (т. 1, л.д. 80-83).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07 октября 2010 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что стороны договора купли-продажи от 29.02.2000 не предоставили правоустанавливающие документы продавца, отвечающие требованиям статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Религиозная организация обжаловала указанное решение в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Апелляционная жалоба религиозной организации мотивирована следующими доводами.

Судом не применен Указ Президента Российской Федерации от 30.01.1992 №84 «О Российской академии сельскохозяйственных наук», в соответствии с которым Россельхозакадемии были переданы в собственность основные фонды, в том числе здания, строения, сооружения. В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 30.01.1992 №84 у Россельхозакадемии возникло право собственности на принадлежащее ей имущество. Данный Указ Президента Российской Федерации является актом публичного органа власти и доступен неограниченном кругу лиц. Для совершения регистрационного действия были представлены Устав государственного учреждения «Краснополянская опытная станция пчеловодства» и письмо Россельхозакадемии от 30.03.1999 №29-04/258, подтверждающие нахождение проданных строений в собственности Россельхозакадемии, а также договор купли-продажи от 29.02.2000, акт приема-передачи строений от 29.02.2000, кадастровый паспорт от 02.03.2010, содержащие описание объектов недвижимости и их местонахождение.

В отзыве на апелляционную жалобу Управление доводы жалобы не признало, просило решение суда оставить без изменения, указав на отсутствие правоустанавливающих документов продавца на проданные объекты недвижимости, недоказанность закрепления проданных строений за ФГУП на праве хозяйственного ведения.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представители религиозной организации поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда отменить, принять новый судебный акт. Представитель Управления доводы жалобы не признал, просил решение суда оставить без изменения.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ввиду следующего.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд (пункт 5 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта.

Каждый раздел состоит из трех подразделов.

В подразделе I содержится краткое описание каждого объекта недвижимого имущества в объеме сведений, определенных Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

В подраздел II вносятся записи о подлежащих государственной регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимости, а также о праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя государственного регистратора и его подпись.

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, концессионном соглашении, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и других), дата внесения записи, имя государственного регистратора и его подпись (пункт 6 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997№122-ФЗ).

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (пункт 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ).

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя (пункт 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Согласно пункту 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Как установлено пунктом 63 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее –Правила ведения ЕГРП), если право было прекращено в связи с его переходом к новому правообладателю, в штампе погашения регистрационной записи дополнительно указывается номер подраздела и листа, на котором произведена запись о вновь возникшем праве.

При прекращении права, ограничения (обременения) права, сделки соответствующая запись Единого государственного реестра прав погашается (пункт 17 Правил ведения ЕГРП).

Таким образом, по смыслу приведенных норм права регистрация в ЕГРП перехода права собственности на недвижимую вещь на основании договора купли-продажи предполагает наличие в ЕГРП записи о праве собственности на данный объект продавца, поскольку регистрация перехода права представляет собой погашение записи о праве собственности отчуждателя и внесение записи о праве собственности на тот же объект приобретателя. Данный порядок внесения в ЕГРП записи о праве собственности приобретателя, основанном на договоре об отчуждении недвижимого имущества, предполагает обязательность внесения в ЕГРП сведений о праве прежнего правообладателя на отчужденный объект недвижимости.

Как следует из материалов дела, право собственности Российской Федерации или Россельхозакадемии на проданные заявителю по договору от 29.02.2000 объекты недвижимости –бригадный дом и сарай –зарегистрировано не было ни на дату заключения данного договора, ни впоследствии, при регистрации перехода названного права к религиозной организации. Доказательств государственной регистрации права хозяйственного ведения федерального государственного унитарного предприятия «Опытно-производственное племенное пчелоразведенческое хозяйство «Краснополянское», выступавшего продавцом по договору купли-продажи от 29.02.2000, в материалах дела также не представлено. Между тем, согласно пункту 20 Правил ведения ЕГРП при государственной регистрации права хозяйственного ведения или права оперативного управления на объект недвижимого имущества, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в случае отсутствия в Едином государственном реестре прав записи о государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на этот объект в графе «Особые отметки регистратора» пишется слово «собственник» и указывается наименование собственника недвижимости.

Как следует из представленных в материалы дела заявлений от 19.03.2010 государственного учреждения «Краснополянская опытная станция пчеловодства» Российской академии сельскохозяйственных наук, поданных в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, учреждение просило зарегистрировать переход права собственности к Религиозной организации Спасо-Преображенский Валаамский ставропигиальный мужской монастырь на основании договора купли-продажи нежилого здания общей площадью 91 кв. м под условным номером 23-23-22/046/2010-074 (т. 1, л.д. 104-105) и нежилого здания общей площадью 76,5 кв. м под условным номером 23-23-22/046/2010-076 (т. 2, л.д. 19-20).

Из представленных в материалы дела документов не следует, что государственное учреждение «Краснополянская опытная станция пчеловодства» Российской академии сельскохозяйственных наук, являющееся согласно пункту 1.1 его устава правопреемником в порядке реорганизации (преобразование) федерального государственного унитарного предприятия опытно-производственного племенного пчелоразведенческого хозяйства «Краснополянское», обращалось в Управление с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего (до 31.01.1998) права собственности Российской Федерации (Россельхозакадемии) или хозяйственного ведения (оперативного управления) на находящееся в федеральной собственности недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от 29.02.2000.

В отсутствие в ЕГРП записи о праве собственности (хозяйственного ведения) на проданные по договору объекты недвижимости Управление не могло осуществить регистрационное действие в виде регистрации в ЕГРП права собственности религиозной организации на указанные объекты, поскольку в силу принципов ведения ЕГРП внесение записи о праве собственности заявителя, приобретенного по договору купли-продажи, предполагает погашение записи о праве собственности (хозяйственного ведения) отчуждателя (продавца объекта недвижимости).

Вступившее в законную силу решение суда о государственной регистрации перехода права собственности или о признании права собственности заявителя на приобретенные по договору купли-продажи от 29.02.2000 объекты недвижимости в Управление представлено не было, в связи с чем, регистрация перехода права собственности должна была производиться в общем порядке, предполагающем государственную регистрацию ранее возникшего права собственности отчуждателя для целей регистрации перехода указанного права к покупателю.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» на отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, действие указанного Федерального закона не распространяется. Отчуждение указанного в настоящем пункте государственного и муниципального имущества регулируется иными федеральными законами и принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами.

Между тем, Федеральный закон от 14.11.2002 №161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, закрепленное за государственными унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения и отчужденное ими, не регулирует, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно руководствовался правилами совершения регистрационных действий, определенными нормами Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Апелляционный суд признает верным довод Управления об отсутствии надлежащих правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности Россельхозакадемии (хозяйственного ведения ФГУП «Опытно-производственное племенное пчелоразведенческое хозяйство «Краснополянское») на проданные заявителю объекты недвижимости.

Как видно из материалов дела, решением исполнительного комитета Сочинского городского Совета народных депутатов Краснодарского края от 09.01.1991 №29 за опытно-производственным хозяйством по разведению пчел были закреплены изъятые из землепользования сельскохозяйственных предприятий земельные участки, фактически занимаемые пасеками и резервными площадками для их размещения, опытно-производственному племенному хозяйству по разведению пчел поручено обеспечить своевременное оформление документов на право пользования землей (т. 1, л.д. 113). В ведомость земель, передаваемых согласно указанному решению горисполкома, была включена также пасека №35, расположенная в районе с. Аибга (т. 1, л.д. 114-116)

В письме Российской академии сельскохозяйственных наук от 30.03.1999 №29-04/258, которое упоминается в договоре купли-продажи от 29.02.2000 как основание совершения данной сделки, опытно-производственному племенному хозяйству по разведению пчел «Краснополянское» НИИ Пчеловодства дано разрешение реализовать неиспользуемые материально-технические средства и передать земельные участки, в том числе пасеку №35 в с. Аибга (т. 1, л.д. 55). Между тем, бригадный дом и сарай, расположенные на участке «пасека №35», в данном письме как объекты, подлежащие отчуждению, не указаны.

Согласие Российской академии сельскохозяйственных наук на отчуждение пасеки №35 не означает само по себе разрешение на отчуждение по самостоятельным сделкам отдельных объектов, входящих в состав пасеки как имущественного комплекса. Расшифровки к решению Россельхозакадемии о продаже пасечного строения №35 в с. Аибга г. Сочи, содержащей конкретизированный перечень входящих в состав пасеки №35 сооружений, не усматривается (т. 2, л.д. 41). Из имеющихся в деле документов не следует наличие решения Россельхозакадемии о выделении в составе пасеки №35 отдельных сооружений как самостоятельных объектов недвижимости для целей их последующей продажи.

В представленном в материалах дела техническом паспорте на бригадный дом, расположенный в селе Аибга (инвентарный номер №27384), организацией, в ведении которой находится соответствующее сооружение, указан научно-исследовательский институт пчелохозяйства опытно-производственное племенное хозяйство по разведению пчел (т. 1, л.д. 29).

Между тем, продавцом по договору купли-продажи от 29.02.2000 выступало федеральное государственное унитарное предприятие «Опытно-производственное племенное пчелоразведенческое хозяйство «Краснополянское». Доказательств, подтверждающих переход к указанному унитарному предприятию прав на бригадный дом (инвентарный номер №27384) от научно-исследовательского института пчелохозяйства, в материалах дела не усматривается и Управлению соответствующие документы для целей государственной регистрации перехода права предоставлены не были.

Кроме того, в отношении сарая документы технической инвентаризации в материалах дела отсутствуют.

Инвентарная карточка группового учета основных средств не является надлежащим документом, устанавливающим принадлежность ФГУП «Опытно-производственное племенное пчелоразведенческое хозяйство «Краснополянское» бригадного дома и сарая (т. 1, л.д. 66).

Документов, подтверждающих передачу бригадного дома и сарая, расположенных на территории пасеки №35 в с. Аибга, в хозяйственное ведение ФГУП «Опытно-производственное племенное пчелоразведенческое хозяйство «Краснополянское» (решение собственника - Россельхозакадемии, договор о закреплении имущества в хозяйственном ведении, акт приема-передачи), в материалах дела и в перечне документов, представленных на государственную регистрацию, не усматривается.

В этой связи, Управление обоснованно сослалось на отсутствие надлежащих правоустанавливающих документов, подтверждающих право хозяйственного ведения ФГУП «Опытно-производственное племенное пчелоразведенческое хозяйство «Краснополянское» на бригадный дом и сарай, расположенные на пасеке №35 в с. Аибга.

Апелляционный суд также полагает правильным отказ в государственной регистрации перехода к заявителю права собственности на храм, поскольку такой объект недвижимости предметом договора купли-продажи от 29.02.2000 не являлся.

В доверенности от 18.03.2009 государственное учреждение «Краснополянская опытная станция пчеловодства» Российской академии сельскохозяйственных наук уполномочила соответствующих представителей на совершение необходимых действий по оформлению перехода согласно договору купли-продажи от 29.02.2000 права собственности на имя Спасо-Преображенского Валаамского ставропигиального мужского монастыря на недвижимое имущество, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, село Аибга, пасека №35, а именно: бригадный дом, а также хозпомещение (сарай). Храм среди объектов недвижимости в доверенности от 18.03.2010 не указан (т. 1, л.д. 107-108).

Таким образом, отказ Управления на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ в государственной регистрации перехода к религиозной организации права собственности на приобретенные по договору от 29.02.2000 объекты, выраженный в сообщениях от 13.07.2010 №22/046/2010-076 и №22/046/2010-075, правомерен и не нарушает прав и законных интересов заявителя.

При таких обстоятельствах арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены правильного по существу решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 –Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07 октября 2010 года по делу №А32-22518/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу –без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Т.Р. Фахретдинов

Судьи М.Н. Малыхина

О.Х. Тимченко