Гражданский кодекс часть 1

закрытое акционерное общество "Промышленно-коммерческая ассоциация "ЮГ" (далее – ЗАО ПКА «Юг») обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Новоэкосервис"(далее –ООО «Новоэкосервис») о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 243 220 руб. 64 коп. за период с 01.05.2009 по 18.06.2009, а также расходов по оплате государственной пошлины в сумме 9 864 руб., с учетом уточнения исковых требований от 30.06.2010 (л.д. 2, том 2).

Исковые требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилых помещений, сроком действия с 01.01.2009 по 31.03.2009. По истечении срока, указанного в договоре, арендованные помещения освобождены не были, что и явилось основанием для обращения ЗАО ПКА «Юг» с иском в Арбитражный суд Краснодарского края.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.09.2010 исковые требования были частично удовлетворены, с общества с ограниченной ответственностью «Новоэкосервис» в пользу закрытого акционерного общества «Промышленно-коммерческая ассоциация «ЮГ» взыскано 126 516 рублей 70 коп. задолженности по арендной плате за и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4 795 рублей 50 коп.

Решение мотивировано следующим. Отношения между сторонами регулируются нормами главы 34 ГК РФ. Согласно статьи 665 ГК РФ и пункта 3.2 договора аренды, Арендатор при прекращении договора арендованные помещения и площади обязан возвратить Арендодателю по акту приема-передачи в надлежащем состоянии. Обязательство считается исполненным после составления и подписания сторонами акта приема-передачи. Арбитражный суд Краснодарского края пришел к выводу, что спорные помещения были фактически освобождены 25.05.2009, что подтверждается актом совершения исполнительных действий от 25.05.2009, соответственно, взысканию подлежит арендная плата за период с 01.05.2009 по 25.05.2009.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Новоэкосервис" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края, в удовлетворении исковых требований ЗАО ПКА «Юг» отказать.

В обоснование требований апеллянт указал, что арендованные помещения были освобождены им в срок, указанный в договоре, а именно 30.04.2009, о чем ООО «Новоэкосервис» известило арендодателя. Ответчик ссылается на тот факт, что им были расторгнуты соглашения на потребление электрической энергии, поставку водопроводной воды, заключены договор субаренды по адресу <...>, договор на оказание услуг телефонной связи и доставке питьевой воды по новому адресу.

В отзыве на апелляционную жалобу истец ссылается на необоснованность доводов, приведенных в апелляционной жалобе, просит решение Арбитражного суд Краснодарского края от 27.09.2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились. Суд рассматривал дело в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между закрытым акционерным обществом "Промышленно-коммерческая ассоциация "ЮГ" и обществом с ограниченной ответственностью "Новоэкосервис" 29.12.2008 был заключен договор аренды № 2 складских, вспомогательных, офисных помещений и площадей., расположенных по адресу: <...>, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду: складские помещения площадью 850 кв.м., офисное помещение –,5 кв.м., вспомогательные помещения –,9 кв.м., открытые складские площади- 1128 кв.м. По условиям договора арендодатель обязан передать помещения по акту приема-передачи, который и был составлен как приложение № 1 к договору аренду (л.д. 3 том №1).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3.2 арендатор обязан содержать арендуемы складские, офисные и вспомогательные площади в исправном состоянии и надлежащем санитарном и противопожарном состоянии, выделяя для этих целей собственные денежные средства.

В силу подпункта 12 пункта 3.2 арендатор обязан письменно сообщать арендодателю не позднее чем за месяц о предстоящем освобождении арендуемых складских помещений и сдать площади арендодателю в надлежащем состоянии по акту передачи-приема.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями законодательства. Материалы дела свидетельствуют, что взятые на себя обязательства истец выполнил в полном объеме, передав ответчику арендуемые помещения.

В соответствии с требованием ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 4.1. договора Арендатор обязался производить предварительную оплату не позднее 5-ого числа текущего месяца на расчетный счет Арендодателя. Расчет арендных платежей устанавливается из расчета: крытые складские помещения за 1 кв.м.- 125 руб. в месяц, офисное помещение за 1 кв.м.- 213 руб. в месяц, вспомогательные помещения за 1 кв.м.- 150 руб. в месяц, открытые складские помещения за 1 кв.м.- 29 руб. 30 коп.

При прекращении договора арендатор в соответствии со статьей 622 ГК РФ обязуется освободить помещение и передать его арендодателю.

Пункт 38 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», говорит о том, что в случае, когда по истечении срока договора арендатор не возвратил арендодателю имущество, арендная плата взыскивается за фактическое пользование арендованным имуществом в размере, определенном договором.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что для правильного разрешения спора между сторонами суду следует установить, с какой даты арендованные помещения считаются освобожденными ответчиком, но сама дата, с момента которой ответчик считается исполнившим обязательство, установлена неверно.

Между сторонами сложились длительные отношения по использованию арендованных помещений, которые ранее являлись предметом судебных споров. В материалах дела представлено решение Арбитражного суда по делу
№А32-7380/2009 о взыскании задолженности по договору аренды, вступившее в законную силу, на основании которого с ООО «Новоэкосервис» подлежит взысканию арендная плата за период с 01.01.2009 по 30.04.2009 по заключенному договору аренды №2 от 28.12.2008. Из текста указанного решения видно, что являющийся предметом рассмотрения по настоящему делу договор был заключен в связи с возникшими сложностями, связанными с переездом ООО «Новоэкосервис» в зимний период (л.д. 30 том №1).

11.03.2009 истцом было направлено напоминание за номером 23 (л.д. 10 том №1) о несвоевременной оплате за аренду, с одновременным напоминанием о том, что срок договора аренды от 28.12.2009 №2 заканчивается 31.03.2009. В письме истец также напоминает, что 01.04.2009 ответчиком должны быть даны арендуемые помещения по акту передачи-приемки в надлежащем состоянии. 19.03.2009 было направлено вторичное уведомление об окончании срока действия договора аренды с требованием освободить арендуемые помещения к указанному в договоре сроку.

Ввиду невыполнения ООО «Новоэкосервис» обязанности по освобождению арендованных помещений, истец обратился к судебным приставам-исполнителям по Краснодарскому краю в г. Новороссийске с заявлением от 13.04.2009 №29 о возбуждении исполнительного производства на основании исполнительного листа №049247, который был выдан Арбитражным судом Краснодарского края 24.12.2007 по делу А32-16253/2007, в котором содержалось требование об освобождении занимаемых по договору помещений, расположенных по адресу <...> «а» (л.д. 12, 13 том №1).

Довод истца о том, что датой освобождения арендованного имущества является дата акта совершения исполнительных действий от 19.06.2009, которые были произведены судебным приставом-исполнителем Новороссийского городского отдела УФССП РФ по Краснодарскому краю в связи с возбуждением исполнительного производства №3/54/24200/7/2009г. не были приняты судом.

Исполнительные действия, как уже отмечалось ранее, были совершены по другому спору, и к настоящему спору, возникшему по договору аренды №2 от 31.12.2008, прямого отношения не имеют, хотя косвенно подтверждают освобождение арендованных помещений.

Однако, в материалы дела представлен акт совершения исполнительных действий от 25.05.2009, совершенных тем же отделом УФССП по вышеуказанному исполнительному производству, из которого следует, что арендованные складские и офисные помещения были вскрыты в присутствии представителя истца и судебного пристава-исполнителя. Наличие в них строительного мусора не мешало истцу в дальнейшем начать пользоваться этими помещениями. Убытки, понесенные истцом для восстановления их первоначального состояния, при желании и относимости к действиям ответчика могли быть предъявлены ответчику.

Таким образом, суд пришел к выводу, что датой фактического освобождения арендованных помещений надлежащим образом считается 25.05.2009 и взыскивать арендную плату следует за период с 01.05.2009 по 25.05.2009.

В апелляционной жалобе ООО «Новоэкосервис» приводит довод о том, что по мере освобождения производственным помещений ответчик обращался к истцу о приеме помещений и подписания акта приема-передачи, однако истец ответил, что все площади, помещения были переданы ответчику на момент заключения договора одним актом приема-передачи, соответственно принимать от ответчика, так же будет все имущество по одному акту.

Акты на отдельные помещения из состава переданных в аренду направлялись ЗАО ПКА «Юг», что подтверждается материалами дела (л.д. 24-26 том №1), но они не были подписаны арендодателем. 07.05.2009 ЗАО ПКА «Юг» был проведен осмотр территории арендуемых помещений, на основании которого была составлена претензия (л.д. 19,20 том №1) в которой перечислены обстоятельства, препятствующую дальнейшему использованию данных помещений, свидетельствующие о ненадлежащем состоянии помещений. Как пояснил в своем отзыве истец, данная претензия не свидетельствует о неосвобождении ООО «Новоэкосервис» занимаемых по договору аренды складских, вспомогательных, офисных помещений и площадей, не является подтверждением факта съезда.

Однако из указанной претензии, подписанной лично генеральным директором ФИО1, следует, что на 7 мая 2009 года фактически арендованные помещения уже были освобождены. Само по себе наличие в складе трех автошин, пустой бочки и мусора, в офисном помещении и на открытых складских помещениях –мусора, автошин и бочек не свидетельствуют о том, что ответчик занимал в указанный день спорные нежилые помещения и открытые складские площадки. Наличие отдельных недостатков в виде оставленных мусора, бочек и шин не препятствовало пользованию. Само наличие такой претензии свидетельствует о том, что собственник восстановил владение над своим имуществом. Отдельные претензии, связанные с затратами на уборку мусора и хранение некоторых вещей ( не препятствующий владению и пользованию), подлежат разрешению в отдельном производстве как затраты арендодателя, но не дают оснований для вывода о том, что арендатор не возвратил на 7 мая 2009 года арендованное имущество.

Соответственно, обязательство по возврату имущества следует считать исполненным до 07.15.05.2009.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что арендованные помещения были освобождены 25.05.2009, согласно акту, составленному судебным приставом-исполнителем. В данном акте совершения исполнительных действий содержится информация о том, что на момент произведения осмотра помещения были освобождены, но на их территории содержится строительный мусор, бочка с маслом и доски. Из данного акта вытекает, что на момент его составление имущество находилось в том же состоянии, каким было на момент составлении претензии ЗАО ПКА «Юг» 07.05.2009.

Суд апелляционной инстанции считает, что датой фактического освобождения арендованных помещений надлежащим образом считается 06.05.2009, поскольку объективных доказательств фактического освобождения арендованных помещений до этой даты не имеется. Из претензии истца от 07.05.2009 следует, что в указанный день ответчик более не использовал арендованное имущество.

На основании вышеизложенного, требования о взыскании задолженности

по арендной плате подлежат частичному удовлетворению за период с 01.05.2009 по 06.05.2009 в сумме 29 421 руб. 85 коп.

Апелляционный суд отклоняет довод истца о том, что единственным доказательством передачи арендованного имущества является акт о передаче. Действительно пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность сторон договора аренды составить акт о передаче. Однако отсутствие такого акта не исключает права сторон в случае спора приводить любые допустимые процессуальным законом доказательства для доказывания факта возврата имущества (освобождения помещений). Ни материальным, ни процессуальным законом не установлено, что акт о передаче имеет значение единственного допустимого доказательства.

Доводы апеллянта о том, что он фактически освободил арендованные помещения к 30.04.2009 не принимаются судом, так как не имеют документального подтверждения.

ООО «Новоэкосервис» ссылается на факты, которые должны подтверждать освобождение им арендованных помещений, а именно, что 28.04.2009 ОАО «НЭСК» филиал «Новороссийскэлектросбыт» составил акт ограничения (отключения) режима потребления электрической энергии на основании письма от 17.04.2009 №37/09 (л.д. 207 том №2) ввиду прекращения обязательств по договору аренды. Филиалом «НовороссийскВодоканал» ООО «Югводоканал» 07.05.2009 был составлен акт обследования системы водопровода и водомерных узлов на основании письма от 17.04.2009 № 34/09 об отключении потребления водоснабжения. 20.04.2009 ответчиком был заключен договор субаренды №2/РГС (л.д. 121 том №2), на основании которого были заключены новые договоры на подачу электрической энергии и доставку питьевой воды с ООО «Кристально чистая вода Юг».

Сами по себе указанные письменные доказательства подтверждают то обстоятельство, что ответчик начал перемещение своего имущества в другой адрес, но не доказывают с абсолютной степенью достоверности фактического освобождения арендованного имущества до 06.05.2009. Так, например, письмо ответчика в «НовороссийскВодоканал» о расторжении договора на поставку воды датировано только 07.05.2009 (т.1, л.д.44).

С учетом указанных фактов апелляционный суд считает необходимым изменить решение суда первой инстанции ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела.

В связи с изменением размера присуждения согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд изменяет распределение судебных расходов.

Руководствуясь ст.ст.268 – Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Новоэкосервис» ( г. Новороссийск, ИНН <***>) в пользу закрытого акционерного общества «Промышленно- коммерческая ассоциация «ЮГ» (г. Новороссийск, ИНН <***>) долг по арендной плате в сумме 29421 руб. 85 коп., а также расходы по оплате госпошлины в сумме 1193 руб. 28коп., а всего 30615 (тридцать тысяч шестьсот пятнадцать) рублей 13 копеек.

В остальной части в иске отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий В.В. Галов

С. Авдонина

М.В. Ильина