Гражданский кодекс часть 1

Полный текст постановления изготовлен 16 октября 2023 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соловьевой М.В.,
судей Глазуновой И.Н., Ефимовой О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания
ФИО1,
при участии:

от Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области: представитель ФИО2 по доверенности от 09.01.2023, удостоверение;

от общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «МСК- КАПИТАЛ»: представитель ФИО3 по доверенности от 21.03.2023, паспорт,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «МСК-КАПИТАЛ»

на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 13.07.2023 по делу № А53-17918/2023

по заявлению Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области

к ООО СЗ «МСК-КАПИТАЛ» (ИНН <***>, ОГРН <***>)
о приостановлении деятельности,

УСТАНОВИЛ:

Региональная служба государственного строительного надзора Ростовской области (далее - заявитель) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «МСК- Капитал» (далее - ООО СЗ «МСК-Капитал») о приостановлении на двенадцать месяцев осуществление деятельности, связанной c привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) объектов капитального строительства:

- Жилой комплекс co встpоенно-пристpоенными помещениями, расположенный по адресу: <...>. Жилой дом (поз. 7 по ПЗУ) — III этап строительства;

- Жилой комплекс co встpоенно-пристpоенными помещениями, расположенный по адресу: <...>. Жилой дом (поз. 8 по ПЗУ) — II этап строительства.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.07.2023 осуществление обществом с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «МСК- Капитал» деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) объектов капитального строительства: Жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 23-я Линия, 54. Жилой дом (поз. 7 по ПЗУ) - III этап строительства; Жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 23-я Линия, 54. Жилой дом (поз. 8 по ПЗУ) - II этап строительства, приостановлено сроком до 31.12.2023 с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу. В остальной части требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО СЗ «МСК-КАПИТАЛ» обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новое решение.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что в материалах дела отсутствуют доказательства недобросовестного поведения ООО СЗ «МСК-КАПИТАЛ» как Застройщика при строительстве Объектов и злоупотребления им своим правом. Приостановка деятельности ООО СЗ «МСК-КАПИТАЛ» сроком до 31.12.2023 года не поспособствует достройке (завершению строительства) и может повлечь прекращение строительства, чем буде нарушен баланс интересов всех участников долевого строительства, а также принцип соразмерности ответственности совершенному правонарушению.

В отзыве на апелляционную жалобу Региональная служба государственного строительного надзора Ростовской области просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ООО СЗ «МСК-КАПИТАЛ» доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить. Представитель Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение суда оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов, общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «МСК-Капитал» является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) для строительства жилого комплекса «Город у реки», расположенного по адресу: <...>, включающий в себя объекты:

- жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями, литер 7, жилой дом (поз. 7 по ПЗУ) - III этап строительства (361 договор участия в долевом строительстве, в т.ч.: 317 -путем размещения на счетах эскроу, 44 - прямое привлечение денежных средств застройщиком);

- жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями, литер 8, жилой дом (поз. 8 по ПЗУ) - II этап строительства (393 договора участия в долевом строительстве, в т.ч.: 321 -путем размещения на счетах эскроу, 72 - прямое привлечение денежных средств застройщиком).

ООО СЗ «МСК-Капитал» осуществляет строительство указанных объектов на основании разрешений на строительство, выданных Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону:

№ 61-310-942101-2018 от 29.12.2018 со сроком действия до 29.12.2033 (поз.7).

№ 61-310-942201-2018 от 29.12.2018 со сроком действия до 29.12.2033 (поз.8).

В рамках контрольных (надзорных) мероприятий, проводимых Региональной службой государственного строительного надзора Ростовской области (далее — Служба), выявлены неоднократные нарушения ООО СЗ «МСК-Капитал» требований Федерального закона № 214-ФЗ, в связи с чем, применены меры административного воздействия. Застройщик не исполняет обязанность по передаче объектов долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований.

По мнению заявителя, имеется основание, предусмотренное пунктом 3 ч. 15 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ для приостановления на определенный срок осуществления ООО СЗ «МСК-Капитал» деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям.

Частью 1 статьи 2 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В соответствии с ч. 2 ст. 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (далее - контролирующий орган).

В соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 15.12.2011 № 230 «Об утверждении Положения о Региональной службе государственного строительного надзора Ростовской области» Региональная служба является исполнительным органом Ростовской области (органом исполнительной власти Ростовской области), уполномоченным на осуществление регионального государственного строительного надзора, регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, регионального государственного контроля (надзора) за деятельностью жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома, на территории Ростовской области».

Согласно части 6 статьи 23 Федерального закона № 214-ФЗ контролирующий орган: выдает заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, либо мотивированный отказ в выдаче такого заключения; вправе получать от органа регистрации прав документы и информацию о деятельности застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого

строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; вправе получать от органов местного самоуправления документы и информацию о деятельности застройщиков, связанной со строительством многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; ежеквартально получает от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении застройщиком примерных графиков реализации проектов строительства, своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства, а также промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность, составленную в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность в случае, если застройщик освобожден от обязанности представлять такую отчетность в целях формирования государственного информационного ресурса бухгалтерской (финансовой) отчетности, предусмотренного статьей 18 Федерального закона от 6 декабря 2011 года № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее - государственный информационный ресурс бухгалтерской (финансовой) отчетности). В случае, если застройщик представляет годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность в целях формирования государственного информационного ресурса бухгалтерской (финансовой) отчетности, контролирующий орган получает такую отчетность из этого государственного информационного ресурса с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия; осуществляет региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

В соответствии с частью 2 статьи 27 Федерального закона № 214-ФЗ действие названного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

В соответствии с ч. 15 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если застройщик более чем на тридцать дней задержано представление отчетности, предусмотренной настоящим Федеральным законом; застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, установленные Правительством Российской Федерации; застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным частью 1 статьи 12.1 настоящего Федерального закона, и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 тысяч рублей; застройщиком не исполнялись требования настоящего Федерального закона, а также принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов при условии, что в течение одного года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные настоящим Федеральным законом меры воздействия; в проектной декларации, представленной застройщиком в контролирующий орган, застройщиком продекларированы заведомо недостоверные сведения о соответствии застройщика требованиям, установленным частью 2 статьи 3 настоящего Федерального закона; по истечении трех месяцев со дня выдачи контролирующим органом предписания об устранении нарушения требований, указанных в части 2 статьи 3 настоящего Федерального закона, застройщиком не устранено нарушение таких требований.

При обращении с требованием о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, контролирующий орган обязан доказать не только наличие оснований для применения к застройщику специальной предупредительной меры, непосредственно связанной со спецификой осуществляемой деятельности и ограничивающей временно правоспособность юридического лица, но и то, что ее принятие является необходимым для гарантии экономических интересов Российской Федерации, прав и законных интересов потребителей и иных лиц, обеспечит именно восстановление прав и их законных интересов, а не повлечет для них еще более неоправданные (отрицательные) последствия как результат ее применения.

Судом правомерно установлено, что общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «МСК-Капитал» как застройщик жилых многоквартирных домов обязан размещать в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф отчетность застройщика об осуществлении деятельности, связанной c привлечением денежных средств участников долевого строительства, а также проектную декларацию.

Последняя отчетность размещена ООО СЗ «МСК-Капитaл» в ЕИСЖС за 1 квартал 2023 года.

Проектные декларации ООО «МСК-Капитaл» № 61-000781, № 61-000780 c изменениями от 06.05.2023 по объектам (позиции 7 и 8) размещены в ЕИСЖС.

B соответствии c проектными декларациями ООО СЗ «МСК-Капитал» неоднократно переносились сроки ввода и передачи вышеуказанных объектов.

Первоначальный срок ввода объектов в эксплуатацию - 30.09.2021, в настоящее время - 31.12.2023, первоначальный срок передачи объектов долевого строительства31.01.2022, в настоящее время - 30.12.2023.

На дату обращения заявителя в суд степень готовности ориентировочно составляет: литер 7- 72 %, литер 8-78 %.

Согласно части 1 и части 3 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Формы и порядок предоставления застройщиками в контролирующий орган отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении примерных графиков реализации проектов строительства и своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства, утверждены Приказом Минстроя России от 12.10.2018 № 656/пр.

Материалами дела подтверждено и ответчиком не опровергнуто, что в отношении объектов в настоящее время зарегистрированы 364 и 394 договора участия в долевом строительстве соответственно, обязательства по которым не исполнены. В частности, по условиям договоров первоначальный срок ввода объектов в эксплуатацию - 30.09.2021, первоначальный срок передачи объектов долевого строительства - 31.01.2022. Однако, до настоящего времени объект не введен заинтересованным лицом в эксплуатацию и не передан участникам долевого строительства.

При подаче заявления заявитель указал на то, что застройщиком направлялись участникам долевого строительства предложения об изменении договоров в связи c переносом сроков строительства, но соответствующие дополнительные соглашения c участниками долевого строительства объектов заключено только с 34 участниками долевого строительства.

Указанные обстоятельства свидетельствует о том, что обществом не исполняется обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления установленного для передачи объекта срока.

Апелляционной коллегией не принимается довод общества о том, что принятие указанных мер повлечет для участников долевого строительства еще более неоправданные (отрицательные) последствия отклоняется судом.

Действительно, при обращении с требованием о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, контролирующий орган обязан доказать не только наличие оснований для применения к застройщику специальной предупредительной меры, непосредственно связанной со спецификой осуществляемой деятельности и ограничивающей временно правоспособность юридического лица, но и то, что ее принятие является необходимым для гарантии экономических интересов Российской Федерации, прав и законных интересов потребителей и иных лиц, обеспечит именно восстановление прав и их законных интересов, а не повлечет для них еще более неоправданные (отрицательные) последствия как результат ее применения, что соответствует правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлениях от 21 ноября 2002 года № 15-П, от 30 июля 2001 года № 13- П, от 12 мая 1998 года № 14-П, определениях от 7 февраля 2002 года № 16-О, от 5 июля 2001 года № 130-О, от 7 июня 2001 года № 139-О, от 14 декабря 2000 года № 244-О).

Согласно указанным правовым позициям меры государственного понуждения должны применяться с учетом характера совершенного правонарушения, размера причиненного вреда, степени вины правонарушителя, его имущественного положения и иных существенных обстоятельств.

Принимая во внимание изложенное, а также неоднократное привлечение заинтересованного лица к административной ответственности за нарушения требований законодательства об участии в долевом строительстве, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции о систематическом и длящемся характере ненадлежащих действий застройщика.

Применение мер административного воздействия в отношении застройщика подтверждается материалами дела и не оспаривается застройщиком.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.02.2023 по делу № А53-35383/22, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 04.05.2023, осуществление обществом с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «МСК-Капитал» деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) объектов капитального строительства: Жилой комплекс со встроенно- пристроенными помещениями, расположенный по адресу: <...>. Жилой дом (поз. 7 по ПЗУ) - III этап строительства; Жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону,

ул. 23-я Линия, 54. Жилой дом (поз. 8 по ПЗУ) - II этап строительства, приостановлено на один месяц с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу, в остальной части требования были оставлены без удовлетворения. Причиной послужило то, что суд посчитал этот срок достаточным для устранения допущенных нарушений.

Но потом застройщик еще два раза перенес сроки ввода объектов в эксплуатацию, поэтому заявитель и обратился в суд, указывая устно в судебном заседании, что и в течение года объекты вряд ли будут введены в эксплуатацию.

В ходе рассмотрения настоящего спора в суде, судом установлено, что общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «МСК-Капитал» как застройщик жилых многоквартирных домов разместил в ЕИСЖС по адресу в сети Интернет: https://наш.дом.рф сведения о вводе в эксплуатацию спорных объектов – 4 квартал 2023 года, который истекает 31.12.2023.

Суд, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, установив факт нарушения заявителем требований Федерального закона № 214-ФЗ, влекущего приостановление деятельности заинтересованного лица, связанную с привлечением денежных средств участников долевого строительства, удовлетворил требования заявителя в части, приостановив на срок до 31.12.2023 с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу осуществление обществом с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «МСК-Капитал» деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) объектов капитального строительства: Жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями, расположенный по адресу: <...>. Жилой дом (поз. 7 по ПЗУ) - III этап строительства; Жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями, расположенный по адресу: <...>. Жилой дом (поз. 8 по ПЗУ) - II этап строительства.

Заинтересованное лицо не представило в материалы дела доказательства принятия всех зависящих от него мер по выявлению и недопущению нарушений и наличия обстоятельств, объективно препятствовавших заинтересованному лицу в надлежащем исполнении установленных законом требований.

Приостановление деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства объекта недвижимости, на срок до даты введения объекта в эксплуатацию направлено на приведение деятельности застройщика в соответствие с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ и прекращение нарушения прав и законных интересов участников долевого строительства. Данная мера является разумной и адекватной, направленной на защиту интересов дольщиков, в том числе потенциальных. Это простимулирует заинтересованное лицо надлежащим образом исполнить принятые обязательства по соблюдению сроков строительства.

В данном случае приостановление деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, не ограничивает застройщика в осуществлении иной хозяйственной деятельности, не препятствует извлечению доходов от продолжения иной деятельности, а наложение указанного запрета не нарушает прав застройщика, представляет собой специальную предупредительную меру, непосредственно связанную со спецификой деятельности, при осуществлении которой могут затрагиваться конституционные права и свободы, а также права и законные интересы других лиц, является инструментом установления баланса интересов участников долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, и мерой государственного воздействия на нарушителей, для защиты слабой стороны данных отношений, пользующихся особой защитой государства.

Указанная мера направлена на защиту интересов потенциальных дольщиков и не лишает застройщика возможности завершать строительство объектов недвижимости, в частности за счет собственных либо привлеченных иных образом средств, поскольку строительные работы не приостанавливаются.

С учетом изложенного решение суда является правильным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая правовая оценка.

Доводы жалобы являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, однако не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушения и неправильного применения норм материального или процессуального права, влекущих отмену судебного акта в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.07.2023 по делу № А53-17918/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в течение двух месяцев с даты его вступления в законную силу (даты изготовления в полном объёме), через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий М.В. Соловьева

Судьи И.Н. Глазунова

О.Ю. Ефимова