Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Федерального государственного казенного учреждения "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.06.2022
по делу № А32-32868/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью "Инвест МСК"

к ответчикам: Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН <***>,
ОГРН <***>), Федеральному государственному казенному учреждению "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих",

при участии третьего лица - финансового управляющего ФИО3 ФИО4,

о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Инвест МСК" (далее –
ООО "Инвет МСК", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,
г. Краснодар (далее - управление), федеральному государственному казенному учреждению "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" (далее - учреждение) о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении квартиры площадью 65,2 кв. м с кадастровым номером 23:43:0143021:5867, расположенной по адресу: <...>; обязании Управления Росреестра по Краснодарскому краю погасить запись об ипотеке квартиры площадью 65,2 кв. м с кадастровым номером 23:43:0143021:5867, расположенной по адресу: <...> (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.06.2022 принят отказ заявителя от требования о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, выраженное в уведомлении № КУВД-001/2021-17334563/4 от 19.05.2021 о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав собственности на квартиру площадью 65,2 кв. м с кадастровым номером 23:43:0143021:5867, расположенную по адресу: <...>
, квартира 29 и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на основании заявлений и представленных документов осуществить регистрацию перехода права собственности к обществу с ограниченной ответственностью "Инвест МСК" в отношении квартиры № 29 площадью 65,2 кв. м с кадастровым номером 23:43:0143021:5867, расположенную по адресу: <...>, производство в указанной части прекращено. Суд прекратил обременение в виде ипотеки в отношении квартиры № 29, расположенной по адресу: <...>, и обязал управление погасить регистрационную запись об ипотеке в отношении указанной квартиры.

Не согласившись с данным судебным актом, учреждение обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда от 17.06.2022 отменить, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что на дату признания ФИО3 несостоятельным (банкротом) у учреждения отсутствовали сведения об исключении его из реестра участников НИС. Учреждение не было уведомлено о рассмотрении дела о банкротстве ФИО3

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Инвет МСК" просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание ответчики и третье лицо явку представителей не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом согласно части 6 статьи 121, части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", пунктов 16, 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов". В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.04.2021 ООО "Инвет МСК" обратилось в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением № КУВД-001/2021-17334563 о государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимого имущества - квартиры № 29, расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Черкасская, дом № 131.

Согласно данным ЕГРН в отношении объекта недвижимого имущества зарегистрирована запись 23:43:0143021:5867-23/226/2020-1 об аресте.

Также управлением установлено, что согласно ЕГРН имеются актуальные записи об ограничении (обременении) в виде ипотеки
№ 23-23/001-23/001/012/2016-469/2 в пользу Российской Федерации, а также
№ 23-23/001-23/001/012/2016-469/1 в пользу Банка "ВТБ 24" (ПАО).

Поскольку заявителем при обращении в регистрирующий орган не было представлено согласие залогодержателя, указанные обременения не отражены в договоре купли-продажи, государственная регистрация прав приостановлена, о чем вынесено уведомление о приостановлении от 13.05.2021 с указанием заявителю на необходимость совершения следующих действий: снять арест в установленном законом порядке; отразить имеющиеся на момент государственной регистрации ограничения (обременения), а также представить согласие залогодержателей, либо в установленном законом порядке погасить записи об ипотеке.

Во исполнение указанного уведомления, общество направило в адрес
ФГКУ "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" письмо от 04.06.2021 с требованием погасить запись об ипотеке № 23-23/001-23/001/012/2016-469/2 в отношении спорной квартиры.

В письме от 15.06.2021 № 49353 учреждение указало, что не привлекалось к участию в деле о банкротстве ФИО3, в связи с чем, намерено обжаловать определение суда о завершении процедуры банкротства. Регистрационная запись об ипотеке в пользу Российской Федерации не может быть погашена.

18.05.2021 общество повторно обратилось в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением № КУВД-001/2021-19766523 о регистрации прав в отношении спорного объекта. К заявлению было приложено заявление Банка "ВТБ" (ПАО) о погашении регистрационной записи об ипотеке
№ 23-23/001-23/001/012/2016-469/1.

Управление уведомило заявителя о неустранении причин приостановления осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении помещения, с кадастровым номером 23:43:0143021:5867, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Черкасская, 131, кв. 29, запись № 23:43:0143021:5867-23/226/2020-1 об аресте не погашена.

Указанные обстоятельства, послужили основанием для обращения общества в суд с заявлением о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении объекта недвижимого имущества и погашении соответствующей регистрационной записи.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным или его решения, действия (бездействия) незаконным возможно при установлении несоответствия названных акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ).

В соответствии с частями 3, 4 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Согласно части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества; вступившие в законную силу судебные акты; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Статьей 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрены основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав. Одним из таких оснований для приостановления госрегистрации прав является наличие противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (пункт 3 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).

В силу части 1 статьи 53 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости. Если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке.

При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется (часть 4 статьи 53 Закона № 218-ФЗ).

Согласно части 11 статьи 53 Закона № 218-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон
№ 102-ФЗ), а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В соответствии с частью 1 статьи 25 Закона № 102-ФЗ если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей. Погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав (часть 12 статьи 53 Закона № 218-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 Кодекса; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2 Гражданского кодекса Российской Федерации); в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 Кодекса; в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327 Гражданского кодекса Российской Федерации), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1 Гражданского кодекса Российской Федерации); в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 Кодекса; в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Частью 5 статьи 18.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон № 127-ФЗ) предусмотрено, что продажа заложенного имущества в соответствии с настоящей статьей влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.

Продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 Закона о банкротстве (часть 6 статттьи 18.1 Закона № 127-ФЗ).

В силу разъяснений, приведенных в пунктах 9, 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее - постановление № 58), если залоговый кредитор не предъявил свои требования в рамках дела о банкротстве, заложенное имущество продается с торгов в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве.

При этом согласие залогового кредитора на продажу предмета залога не требуется.

Учитывая, что Законом № 127-ФЗ предусмотрены особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, обеспечивающих максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности, то его нормы носят специальный характер, в связи с чем подлежат приоритетному применению.

Моментом определения факта продажи при реализации недвижимого имущества является дата государственной регистрации права собственности покупателя на данное имущество, поскольку согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Давая разъяснения о правовых последствиях необращения залогодержателя с заявлением об установлении требований в деле о банкротстве, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что в такой ситуации заложенное имущество продается с торгов в общем порядке, предусмотренном статьями 110 - 111 Закона о банкротстве, без необходимости получения согласия залогового кредитора на продажу предмета залога; такая продажа приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

Таким образом, и законодательство, и сложившаяся правоприменительная практика исходят из того, что при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве должника происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний

Применительно к отношениям по залогу данное регулирование означает, что залогодержатель, не воспользовавшись своим правом на включение в реестр обеспеченных залогом требований, фактически отказывается от преимуществ, предоставляемых установленным в его пользу обременением.

Поскольку реализация имущества должника осуществлена конкурсным управляющим в соответствии с законодательством о банкротстве в результате торгов, которые, как и договор купли-продажи спорного имущества, заключенный по результатам их проведения, недействительными не признаны, а учреждение в рамках дела о банкротстве физического лица статуса залогового кредитора не получил, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 126, 131, 138 Закона о банкротстве и с учетом разъяснений, приведенных в пункте 12 постановления
№ 58, обоснованно указал на прекращении ипотеки в силу закона.

Наличие в ЕГРН сведений об ипотеке само по себе не препятствует переходу прав на данный объект недвижимого имущества.

Таким образом, исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что управление не имело достаточных правовых оснований для отказа обществу в государственной регистрации перехода прав на квартиру с кадастровым номером 23:43:0143021:5867.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что учреждение не было уведомлено о рассмотрении дела о банкротстве, отклоняются судебной коллегией. Указанные обстоятельства были предметом оценки суда при рассмотрении апелляционной жалобы учреждения на определение о завершении реализации имущества гражданина в отношении ФИО3 в рамках дела № А32-23975/2020. Суд апелляционной инстанции указал, что сведения о введении в отношении должника процедуры банкротства - реализация имущества гражданина были опубликованы в газете "Коммерсантъ" 12.09.2020, и при должной осмотрительности заявитель имел возможность обратиться с заявлением в суд и вступить в дело до завершения процедуры реализации имущества гражданина.

Довод заявителя апелляционной жалобы со ссылкой на пункт 89 Правил предоставления целевых жилищных займов о том, что вследствие неисполнения участником НИС обязанности по внесению платежей в счет возврата задолженности по истечении 6 месяцев, право на взыскание у
ФГКУ "Росвоенипотека" возникает только по истечении указанного срока, отклоняется апелляционным судом. В данном случае порядок обращения взыскания на залоговое имущество должника-банкрота определен Законом о банкротстве. ФГКУ "Росвоенипотека" не заявило о правах залогового кредитора в рамках дела о банкротстве гражданина ФИО3 в связи с чем, несет соответствующие правые последствия.

При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.06.2022 по делу
№ А32-32868/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий С.И. Яицкая

Судьи Е.А. Маштакова

Б.Т. Чотчаев