Гражданский кодекс часть 1

от Министерства стратегического развития, инвестиций и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края (правопреемник Управления экономики и целевых программ Краснодарского края): представитель ФИО1, паспорт, по доверенности от 21 декабря 2011 года № 79.01-6421/11-06,

от общества с ограниченной ответственностью «Барс»: представитель ФИО2, паспорт, по доверенности от 28 января 2012 года, представитель ФИО3, паспорт, по доверенности от 10 января 2012 года,

от Департамента инвестиций и проектного сопровождения Краснодарского края (переименовано в Министерство стратегического развития, инвестиций и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края): представитель ФИО1, паспорт, по доверенности от 21 декабря 2011 года № 79.01-6421/11-06,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Барс»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25 октября 2011 года по делу N А32-8125/2011

по иску Управления экономики и целевых программ Краснодарского края

к обществу с ограниченной ответственностью «Барс» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии третьего лица Департамента инвестиций и проектного сопровождения Краснодарского края

о взыскании задолженности и расторжении договора аренды,

принятое в составе судьи Данько М.М.

УСТАНОВИЛ:

Управление экономики и целевых программ Краснодарского края (далее – управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Барс" (далее – общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 636 946 рублей, пени в размере 206 856 рублей 58 копеек и расторжении договора аренды.

При рассмотрении спора суде первой инстанции истец в порядке статьи 49 АПК РФ заявил ходатайство об изменении размера требований, просил с учетом частичной оплаты взыскать с ответчика 3 600 336 рублей задолженности за период с 01.04.2010 по 31.03.2011 и 204 201 рубль 49 копеек пени за период с 11.04.2010 по 31.03.2011. Истец также отказался от иска в части расторжения договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент инвестиций и проектного сопровождения Краснодарского края (далее – департамент, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25 октября 2011 года принят отказ управления от иска в части требования о расторжении договора, производство по делу в этой части прекращено. С общества в пользу управления взыскано 3 600 336 рублей задолженности за период с 01.04.2010 по 31.03.2011 и 204 201 рубля 49 копеек неустойки за период с 11.04.2010 по 31.03.2011. Суд пришел к выводу об обоснованности заявленных требований, соответствии расчета задолженности условиям договора и нормам действующего законодательства.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 февраля 2012 года решение в части взыскания задолженности, неустойки и государственной пошлины отменено. В удовлетворении иска о взыскании задолженности и неустойки отказано. В остальной части решение оставлено без изменения. Апелляционный суд, приняв во внимание целевой характер дифференцирующих коэффициентов, пришел к выводу о недопустимости применения поправочного коэффициента 25 для категории "Казино, ночные клубы, игровые дома" в отношении земельного участка, на котором зданий, строений и сооружений не имеется, в связи с чем деятельность казино, ночных клубов и казино невозможна. Поправочный коэффициент 0,9 на период строительства апелляционным судом не был применен по причине отсутствия заключения органа архитектуры и строительства на период действия разрешения на строительство как обстоятельства, которым Приложение к 5 к постановлению главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 № 529 обусловливает применение данного коэффициента. В спорный период на стороне общества имеется переплата по арендным платежам, задолженность отсутствует. Внесение арендных платежей осуществлялось с нарушением предусмотренных договором сроков, в связи с чем ответчик добровольно уплатил неустойку, исчисленную от цены договора.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 мая 2012 года постановление апелляционного суда от 29 февраля 2012 года отменено, дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Отменяя судебный акт, кассационный суд указал на то, что апелляционным судом не дана правовая оценка пункта 2.1 договора аренды на предмет его соответствия условиям торгов, извещение о которых опубликовано 11.10.2008 в газете "Кубанские новости" № 173 (4312), поскольку извещение об условиях торгов и указанный пункт договора аренды имеют разную редакцию (т. 2, л.д. 38). Согласно договору аренды предметом торгов являлся земельный участок с кадастровым номером 23:36:0101000:412 (свидетельство о государственной регистрации права собственности Краснодарского края серии АД № 615576). В дело предоставлен кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 23:36:0101000:395 (без указания в нем предыдущих кадастровых номеров). Идентичность земельных участков не выяснена. По условиям торгов земельный участок с кадастровым номером 23:36:0101000:412 подлежал предоставлению в аренду для реализации инвестиционных проектов в игорной зоне «Азов-Сити». В распоряжении Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 N 1945-р о создании игорной зоны на территориях Щербиновского района Краснодарского края и Азовского района Ростовской области среди земельных участков Щербиновского района участки с кадастровыми номерами 23:36:0101000:412 и 23:36:0101000:395 не значатся. Причины невыдачи обществу разрешения на строительство суды не обсуждали, в то время как администрация Щербиновского района в своем ответе на запрос общества сообщила о том, не выделяла земельный участок для строительства. При таких обстоятельствах надлежит выяснить вопрос о реальном исполнении арендодателем пункта 1.4 договора аренды (передача имущества в пользование арендатора). Применяя к отношениям сторон базовую ставку районной арендной платы за квадратный метр арендуемой площади и коэффициент 1, суд апелляционной инстанции не указал соответствующий подпункт приложения № 5 к постановлению N 529 (с последующими изменениями).

В связи с изложенным апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения Арбитражного суда Краснодарского края от 25 октября 2011 года по доводам апелляционной жалобы общества с учетом указаний суда кассационной инстанции, содержащихся в постановлении от 29 мая 2012 года.

Апелляционной жалобой общество просило решение суда первой инстанции от 25 октября 2011 года отменить, в иске отказать. В обоснование жалобы ответчик указал, что согласно пункту 9.1 договора аренды от 25 декабря 2008 года № 16 изменения и дополнения в условия договора оформляются сторонами в письменной форме путем заключения дополнительного соглашения и подлежат государственной регистрации в установленном порядке. Дополнительные соглашения по вопросу изменения стоимости аренды между сторонами не заключались, изменения в нормативно-правовые акты Российской Федерации и Краснодарского края об увеличении размера арендной платы не вносились.

В отзыве на апелляционную жалобу управление просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители общества поддержали доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, заявил ходатайство о процессуальной замене на стороне истца – управления на Министерство стратегического развития, инвестиций и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края. Представил апелляционному суду пояснения по существу спора с учетом указаний суда кассационной инстанции, в котором указал на техническую ошибку, допущенную в пункте 2.1 договора аренды, которая, по мнению истца, не влияет на правильность выполненного им расчета арендной платы и законность решения суда первой инстанции; указал на то, что администрация Щербиновского района не выделяла ответчику земельный участком для строительства, поскольку данный земельный участок является объектом права собственности Краснодарского края. Представил документы, позволяющие идентифицировать спорный земельный участок.

Поскольку на день рассмотрения спора департамент переименован в Министерство стратегического развития, инвестиций и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края, что не влечет изменение его правосубъектности, а надлежаще уполномоченный представитель министерства присутствует в судебном заседании, постольку указанное лицо, участвующее в деле, присутствует в судебном заседании.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 16 часов 30 минут 30 июля 2012 года, информация о котором размещена на сайте суда. После окончания перерыва судебное заседание было продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле .

Рассмотрев заявленное истцом ходатайство о процессуальной замене на стороне истца – управления на Министерство стратегического развития, инвестиций и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края, апелляционный суд установил следующее.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21 июня 2012 года № 734 «О передаче отдельных функций управления экономики и целевых программ Краснодарского края департаменту инвестиций и проектного сопровождения Краснодарского края» функции органа управления игорной зоной «Азов-Сити», в том числе по передаче организаторам азартных игр, а также иным лицам в собственность или аренду земельных участков, расположенных в игорной зоне «Азов-Сити», переданы департаменту инвестиций и проектного сопровождения Краснодарского края.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 28 июня 2012 года № 748 «О министерстве стратегического развития, инвестиций и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края» департамент переименован в министерство стратегического развития, инвестиций и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края.

2 июля 2012 года в ЕГРП внесена запись об изменении наименования Департамента инвестиций и проектного сопровождения Краснодарского края на Министерство стратегического развития, инвестиций и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края.

В силу изложенного на основании статьи 48 АПК РФ апелляционный суд определил произвести процессуальную замену Управления экономики и целевых программ Краснодарского края на Министерство стратегического развития, инвестиций и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края (далее – министерство).

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части взыскании с общества задолженности, пени и государственной пошлины по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании протокола заседаний конкурсной комиссии по продаже прав на заключение договоров аренды находящихся в государственной собственности земельных участков с целью реализации инвестиционных проектов в игорной зоне "Азов-Сити" № 52 от 19 декабря 2008 года, между Департаментом инвестиций и проектного сопровождения Краснодарского края и обществом с ограниченной ответственностью "Олимп" 25 декабря 2008 года был заключен договор № 16 (далее – договор № 16), в соответствии с которым обществу с ограниченной ответственностью "Олимп" был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:36:0101000:412 общей площадью 26 928 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Щербиновский район, в северо-восточной части кадастрового квартала 23:36:0101000 для строительства комплекса игорных заведений, гостиниц, объектов спортивно-развлекательного назначения и общественного питания.

Выполняя указание кассационного суда о выяснении идентичности земельного участка с кадастровым номером 23:36:0101000:412 (свидетельство о государственной регистрации права собственности Краснодарского края серии АД № 615576), являвшегося согласно договору аренды предметом торгов, и земельного участка с кадастровым номером 23:36:0101000:395, на который в дело предоставлен кадастровый паспорт земельного участка, апелляционный суд установил следующее.

В деле имеется кадастровый паспорт земельного участка от 31 июля 2008 года № 00/08ДВД-69638 на земельный участок с кадастровым номером 23:36:0101000:412, площадью 26 928 +/- 287 кв.м, расположенный в Щербиновском районе Краснодарского края, в северо-восточной части кадастрового квартала 23:36:0101000 (т.1, л.д. 16). Согласно разделу 4 указанного кадастрового паспорта предыдущим кадастровым номером данного земельного участка являлся номер 23:36:0101000:385. Тождественная копия кадастрового паспорта земельного участка имеется на л.д. 86 в томе 1.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 23-АД № 615576 от 27 мая 2008 года в собственности Краснодарского края находится земельный участок с кадастровым номером 23:36:0101000:412, площадью 26 928 кв.м, расположенный в Щербиновском районе Краснодарского края, в северо-восточной части кадастрового квартала 23:36:0101000 (т.1, л.д. 47).

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды № 16 объектом аренды является земельный участок с кадастровым номером 23:36:0101000:412 общей площадью 26 928 кв.м, расположенный в Щербиновском районе Краснодарского края, в северо-восточной части кадастрового квартала 23:36:0101000.

Таким образом, кадастровый паспорт земельного участка от 31 июля 2008 года № 00/08ДВД-69638, свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 23-АД № 615576 от 27 мая 2008 года, договор аренды № 16 имеют в качестве своего объекта тождественный земельный участок.

Кадастровый паспорт на земельный участок с кадастровым номером 23:36:0101000:395 в деле отсутствует, в силу чего установление тождества земельного участка, являющегося объектом аренды по спорному договору, и земельного участка с кадастровым номером 23:36:0101000:395 по материалам дела невозможно.

Как указано в постановлении кассационного суда, по условиям торгов земельный участок с кадастровым номером 23:36:0101000:412 подлежал предоставлению в аренду для реализации инвестиционных проектов в игорной зоне "Азов-Сити". В распоряжении Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 N 1945-р о создании игорной зоны на территориях Щербиновского района Краснодарского края и Азовского района Ростовской области среди земельных участков Щербиновского района участки с кадастровыми номерами 23:36:0101000:412 и 23:36:0101000:395 не значатся.

Как следует из решения Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 7 мая 2008 года, являющийся объектом аренды по договору № 16 земельный участок с кадастровым номером 23:36:0101000:412 создан в числе девяти земельных участков в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:36:0101000:385.

Данное обстоятельство подтверждается также тем, что в разделе 4 кадастрового паспорта от 31 июля 2008 года № 00/08ДВД-69638 на земельный участок с кадастровым номером 23:36:0101000:412 в качестве предыдущего кадастрового номера данного земельного участка указано на кадастровый номер 23:36:0101000:385.

Как следует из решения Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 19 февраля 2008 года, земельный участок с кадастровым номером 23:36:0101000:385 создан в числе двух земельных участков в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:36:0101000:0349.

Земельный участок с кадастровым номером 23:36:0101000:0349 указан в Перечне кадастровых номеров земельных участков, которые расположены на территории Щербиновского района Краснодарского края и Азовского района Ростовской области и в соответствии с кадастровыми планами которых определяются границы игорной зоны «Азов-Сити», утвержденном распоряжением Правительства РФ от 29 декабря 2007 года № 1945-р.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 23:36:0101000:412, являющийся объектом договора № 16, входит в пределы границы игорной зоны «Азов-Сити», определенной распоряжением Правительства РФ от 29 декабря 2007 года № 1945-р.

Пунктом 7.2 договора № 16 срок его действия определен периодом в 10 лет, до 25 декабря 2018 года.

Договор прошел процедуру регистрации в установленном законом порядке.

Доказательства существования обстоятельств, обусловливающих ничтожность либо незаключенность договора № 16, в деле отсутствуют, соответствующие доводы лицами, участвующими в деле, не заявлялись.

В рамках спорных правоотношений земельный участок был передан обществу с ограниченной ответственностью «Олимп». В соответствии с пунктом 1.4 договора № 16 он является документом, подтверждающим передачу земельного участка арендодателем арендатору с 19 декабря 2008 года.

В постановлении суда кассационной инстанции указано на необходимость выяснения вопроса о реальном исполнении арендодателем пункта 1.4 договора аренды (передача имущества в пользование арендатора), о возможности реализации арендатором инвестиционного соглашения, являющегося приложением к договору аренды, в условиях невыдачи обществу разрешения на строительство, сообщения администрации Щербиновского района о том, что земельный участок ею для строительства не выделялся.

Из материалов дела следует, что в выдаче обществу разрешения на строительство было отказано Администрацией муниципального образования Щербиновский район письмом № 01.1-1016/10-18 от 3 декабря 2010 года по основаниям непредставления материалов, предусмотренных пунктами 1,3 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и несоответствия предоставленных документов требованиям к составу проектной документации. Из письма Администрацией муниципального образования Щербиновский район № 01.1-659/12-08 от 17 февраля 2012 года следует, что разрешение на строительство в спорный период обществу выдано не было.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.

В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешений на строительство объектов, расположенных на межселенных территориях, относится к полномочиям органов местного самоуправления муниципальных районов.

Таким образом, выдача разрешения на строительство является формой публичного контроля, осуществляемого органом местного самоуправления посредством осуществления предоставленного ему законом публичного полномочия.

Администрация муниципального образования Щербиновский район, равно как муниципальное образование Щербиновский район не являются стороной в договоре аренды № 16. Являющийся объектом аренды по указанному договору спорный земельный участок принадлежит Краснодарскому краю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности 23-АД 615576 от 27 мая 2008 года, который в лице уполномоченного органа государственной власти выступал арендодателем в договоре № 16.

В соответствии со статьей 12 Конституции Российской Федерации органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти.

Из этого следует, что действия Администрации муниципального образования Щербиновский район по отказу обществу в выдаче разрешения на строительство на спорном земельном участке не являлись действиями арендодателя как стороны в договоре аренды № 16, а представляли собой реализацию контрольного публично-правового полномочия, в силу закона входящего в компетенцию администрации как органа местного самоуправления.

В силу изложенного отказ Администрации муниципального образования Щербиновский район в выдаче обществу разрешения на строительство на спорном земельном участке не свидетельствует о том, что арендодателем не была исполнена обязанность по передаче в пользование арендатору земельного участка, являющегося объектом аренды по договору № 16, а равно не свидетельствует о невозможности реализации арендатором инвестиционного соглашения по основаниям, за которые отвечает арендодатель.

24 февраля 2010 года между обществом с ограниченной ответственностью «Олимп» и ответчиком было заключено соглашение № 01/10 о перенайме (далее – соглашение), согласно которому ответчик принял все права и обязанности по договору аренды земельного участка № 16.

6 сентября 2010 года между управлением и ответчиком было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору № 16, согласно которому наименование арендодателя изменено с «Департамента инвестиций и проектного сопровождения Краснодарского края» на «Управление экономики и целевых программ Краснодарского края», а также изменен арендатор с общества с ограниченной ответственностью «Олимп» на ответчика.

Таким образом, на день вынесения решения суда первой инстанции, субъектами возникших из спорного договора правоотношений аренды являлись Краснодарский край в лице управления со стороны арендадодателя и общество со стороны арендатора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из материалов дела следует, что ответчиком за период с 1 апреля 2010 года по 31 марта 2011 года произведена оплата по договору в размере 183 048 рублей (платежные поручения от 21.04.2010 N 178 на сумму 146 438 рублей, от 23.03.2011 N 5 на сумму 36 610 рублей). Кроме того, платежным поручением от 23.03.2011 N 6 общество перечислило истцу 2 309 рублей в счет оплаты пени по договору.

Требование о взыскании задолженности по уплате арендной платы в сумме 3 600 336 рублей задолженности за период с 01.04.2010 по 31.03.2011, входящее в предмет иска по настоящему делу, обусловлено тем, что в соответствии с правовой позицией истца сумма арендной платы за спорный период должна определяться не по ставке, определенной пунктом 2.1 договора № 16, а в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края, утвержденном Постановлением главы администрации Краснодарского края от 18 мая 2002 года № 529 (далее – Положение № 529) с использованием в определенной указанным положением формуле расчета арендной платы поправочного коэффициента по категориям арендаторов и видам целевого использования земельного участка, установленного приложением № 5 к постановлению № 529 для категории «казино, ночные клубы, игровые дома» в размере 25.

При оценке правомерности данного требования апелляционный суд установил следующее.

Пунктом 2.1 договора № 16 арендная плата за земельный участок определена в размере 146 438 рублей. Данным пунктом предусмотрено, что в дальнейшем по истечении двенадцати месяцев со дня государственной регистрации заключенного по результатам торгов договора размер арендной платы пересматривается в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с изменениями и дополнениями в нормативно-правовые акты Российской Федерации и Краснодарского края.

В соответствии с извещением о торгах, по результатам которых был заключен спорный договор аренды, опубликованным 11 октября 2008 года в газете «Кубанские новости» № 173 (4312), годовой размер арендной платы, определенный по результатам торгов, устанавливается сроком на двенадцать месяцев, со дня государственной регистрации заключенного по результатам торгов договора аренды земельного участка. По истечении двенадцати месяцев со дня государственной регистрации заключенного по результатам торгов договора аренды земельного участка размер арендной платы за земельный участок рассчитывается в соответствии с действующим на тот момент нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Краснодарского края.

Размер годовой арендной платы за спорный земельный участок по результатам торгов был определен в размере 146 438 руб. в год.

Выполняя указание суда кассационной инстанции о правовой оценке пункта 2.1 договора аренды на предмет его соответствия условиям торгов, извещение о которых опубликовано 11.10.2008 в газете "Кубанские новости" № 173 (4312), апелляционный суд установил, что содержание пункта 2.1 договора аренды соответствует условиям торгов, извещение о которых опубликовано 11.10.2008 в газете "Кубанские новости" № 173 (4312), в части применения в пределах двенадцати месяцев со дня государственной регистрации спорного договора размера арендной платы в сумме 146 438 руб. в год, и не соответствует условиям торгов, извещение о которых опубликовано 11.10.2008 в газете "Кубанские новости" № 173 (4312), в части правового механизма изменения размера арендной платы по истечении двенадцати месяцев со дня государственной регистрации заключенного по результатам торгов договора аренды.

Между тем, данное не соответствие не влияет на правовой механизм определения размера арендной платы по истечении двенадцати месяцев со дня государственной регистрации спорного договора в силу следующего.

По своей правовой природе спорные правоотношения представляют собой правоотношения аренды земельных участков, которые регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ), главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Как следует из материалов дела, спорный договор был заключен по результатам торгов в форме конкурса, извещение о котором было опубликовано 11.10.2008 в газете "Кубанские новости" № 173 (4312).

Из пункта 4 статьи 447 ГК РФ следует, что конкурс представляет собой вид торгов, при котором выигравшим торги признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

В соответствии с пунктом 4 статьи 38 ЗК РФ порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом «в» пункта 24 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права аренды на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 года № 808 победителем конкурса признается участник торгов, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы при условии выполнения таким победителем условий конкурса.

Таким образом, исходя из сущности торгов как правового механизма заключения договора на наиболее выгодных для организатора торгов условиях, размер арендной платы по договору аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов, не является регулируемой ценой, поскольку определяется по результатам торгов.

Размер арендной платы, определенной по результатам торгов на заключение договора аренды спорного участка, был определен в сумме 146 438 руб. в год.

При этом волеизъявлением сторон, выраженном в пункте 2.1 договора № 6, применение определенного по результатам торгов размера арендной платы было ограничено определенным сроком – двенадцать месяцев со дня государственной регистрации спорного договора. Как указано выше, в этой части условие пункта 2.1 спорного договора соответствует условиям торгов, извещение о которых опубликовано 11.10.2008 в газете "Кубанские новости" № 173 (4312).

Спорный договор был зарегистрирован 6 марта 2009 года, что подтверждается штампом Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (т.1, л.д. 108) . Следовательно, в соответствии со статьями 191, 192 ГК РФ срок, в течение которого применялся размер арендной платы, определенный по результатам торгов, истек 7 марта 2010 года.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), устанавливаемые и регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 2 февраля 2010 года № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, содержащем толкование правовых норм, признанное общеобязательным и подлежащим применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел, указано, что согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Таким образом, с 7 марта 2010 года размер арендной платы по спорному договору должен определяться на основании действующих нормативных правовых актов.

Полномочие администрации Краснодарского края как высшего исполнительного органа государственной власти края, до разграничения государственной собственности на землю устанавливать порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в государственной собственности, закреплено в статье 33 Закона Краснодарского края от 5 ноября 2002 года № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае». Главой администрации Краснодарского края 18.05.2002 года принято Постановление № 529 «О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края».

Данное постановление действовало на день заключения спорного договора.

В силу изложенного Постановление Главы администрации Краснодарского края 18.05.2002 № 529 «О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края» подлежало применению к спорным правоотношениям с 7 марта 2010 года несмотря на то, что соглашение о его применении сторонами не заключалось, а предусмотренное пунктом 2.1 договора № 16 требование арендодателя об определении размера арендной платы на основании указанного постановления ответчику не предъявлялось.

В силу изложенного вывод суда первой инстанции о том, что в период с 1 апреля 2010 года по 31 марта 2011 года размер арендной платы за спорный земельный участок подлежит определению на основании Положения № 529, соответствует обстоятельствам дела и основан на действующем законодательстве.

В соответствии с приложением № 4 к Постановлению № 529 базовая ставка арендной платы за спорный земельный участок составляет 5 руб. 62 коп. / кв.м.

В соответствии с пунктом 2 Положения № 529 арендная плата за земли государственной собственности определяется с учетом дифференциации ставок арендной платы по категориям земель и категориям арендаторов, по градостроительным и природно-экономическим зонам, а также приоритетных направлений развития экономики края.

Из пунктов 3-5 Положения № 529 следует, что указанная дифференциация осуществляется путем умножения базовой ставки арендной платы на ряд коэффициентов, включающих коэффициенты по категориям арендаторов и видам целевого использования, установленные приложением № 5 к постановлению № 529 и коэффициенты зональной дифференциации по природно-экономическому или градостроительному зонированию.

При определении размера арендной платы судом был применен коэффициент целевого использования 25 (отрасль "9. Культура, искусство и развлечения", категория "9.2 Казино, ночные клубы, игровые дома" - приложение № 5 к постановлению № 529).

Между тем, при применении данного коэффициента суд первой инстанции не принял во внимание следующее.

В соответствии с правовой позицией, выраженной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.05.2004 N 209-О, арбитражный суд при рассмотрении споров по поводу размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, не ограничиваясь установлением лишь факта принятия уполномоченным органом нормативного акта, которым установлены коэффициенты дифференциации базовой ставки арендной платы по зонам различной градостроительной ценности и по категориям арендаторов и видам целевого использования земельного участка, и проверкой правильности расчета размера арендной платы в соответствии с этим актом, должен, не вмешиваясь в сферу нормотворческих полномочий публичных образований, выявлять, осуществлялось ли экономическое обоснование базовой ставки арендной платы и названных поправочных коэффициентов на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков.

Таким образом, при рассмотрении дела суд должен учитывать целевой характер установления дифференцирующих коэффициентов.

Установление поправочного коэффициента 25 для категории "Казино, ночные клубы, игровые дома" само по себе допустимо, поскольку учитывает повышенную степень доходности указанной деятельности.

В силу изложенного применение данного коэффициента допустимо только при фактическом осуществлении арендатором указанной деятельности (работы казино, ночных клубов, игровых домов) на арендованном земельном участке.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, в спорный период на арендованном земельном участке никаких зданий, строений и сооружений не имелось, в связи с чем деятельность казино, ночных клубов и игровых домов не осуществлялась.

Из пункта 4.1.27 следует, что период до 1 июля 2011 года согласован сторонами в качестве срока осуществления строительства инвестиционного объекта, предусмотренного инвестиционным контрактом от 25 декабря 2008 года, и включающего комплекс игорных заведений, гостиниц, объектов спортивно-развлекательного назначения и общественного питания (пункт 1.1 договора аренды № 16, пункта 2.1 инвестиционного контракта от 25 декабря 2008 года).

В силу того, что деятельность по строительству инвестиционного объекта не является деятельностью казино, ночных клубов и игровых домов основание применения поправочного коэффициента 25 к базовой ставке арендной платы в период нормативного и (или) договорного срока строительства отсутствует.

Таким образом, предусмотренный пунктом 9.2 приложения № 5 к постановлению № 529 поправочный коэффициент 25 к базовой ставке арендной платы за спорный земельный участок (5 руб. 62 коп. / кв.м.) в спорный период применению не подлежит.

Коэффициент зональной дифференциации, применяемый по природно-экономическому или градостроительному зонированию, в отношении спорного земельного участка отсутствуют, что сторонами не оспаривается.

В силу изложенного установленная приложением № 4 к постановлению № 529 базовая ставка размера арендной платы за спорный земельный участок (5 руб. 62 коп./кв.м) не подлежит увеличению на предусмотренный пунктом 9.2 приложения к постановлению № 529 коэффициент по категориям земель и видам целевого использования (25) и коэффициент зональной дифференциации, применяемый по природно-экономическому или градостроительному зонированию.

С учетом изложенного размер годовой арендной платы за земельный участок в спорный период составляет 151 335 рублей 36 копеек (26 928 кв.м х 5 руб. 62 коп.).

Так как истцом заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 1 апреля 2010 года по 31 марта 2011 года, то есть за год, то за спорный период общество было обязано внести арендные платежи в размере 151 335 рублей 36 копеек.

Из материалов дела следует, что обществом в спорный период произведена оплата по договору в размере 183 048 рублей (платежные поручения от 21.04.2010 N 178 на сумму 146 438 рублей, от 23.03.2011 N 5 на сумму 36 610 рублей). Кроме того, платежным поручением от 23.03.2011 N 6 общество перечислило истцу 2 309 рублей в счет оплаты пени по договору.

Таким образом, на стороне общества в спорный период имеется переплата по арендным платежам, задолженность по арендной плате на день вынесения решения суда первой инстанции отсутствует.

В силу изложенного в иске в части требования о взыскании задолженности по оплате арендной платы за период с 1 апреля 2010 года по 31 марта 2011 года надлежит отказать.

В соответствии с пунктом 5.2 договора № 16 за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 2.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала. Первый платеж вносится в течение 30 календарных дней со дня государственной регистрации договора. Согласно пункту 4.1.2 договора ответчик обязан своевременно вносить плату в полном размере за участок без выставления счетов арендодателем.

Из материалов дела следует, что уплата арендной платы осуществлялась ответчиком с нарушением предусмотренных договором сроков.

Суд апелляционной инстанции произвел расчет пени в соответствии с условиями пункта 5.2 договора, учитывая поступившие от общества платежи, а также сроки их поступления, и пришел к выводу, что размер пени за период с 11.04.2010 по 20.04.2010 составляет 103 рубля 76 копеек, за период с 11.01.2011 по 27.02.2011 - 60 рублей 73 копейки, за период с 28.02.2011 по 22.03.2011 - 30 рублей 04 копейки. Основания для начисления пени в иные отрезки времени в рамках периода с 11.04.2010 по 31.03.2011 отсутствуют, в связи с надлежащим исполнением обществом договорных обязательств.

Перечисленная обществом платежным поручением от 23 марта 2011 года № 6 сумма в размере 2 309 рублей в счет погашения пени по договору полностью покрывают вышеуказанные суммы, в связи с чем, задолженность по пене за период с 11.04.2010 по 31.03.2011 у общества также отсутствует.

Период задолженности

Количество
дней в
периоде

+ задолженность
/ - переплата, руб.

Ставка
рефинансирования ЦБ РФ

Размер пени, руб.

11.04.2010

20.04.2010

37 730,18564

8,25%

103,76

21.04.2010

29.04.2010

-108 707,8144

8,25%

30.04.2010

31.05.2010

-108 707,8144

01.06.2010

10.07.2010

-108 707,8144

7,75%

11.07.2010

10.10.2010

-70 563,01129

7,75%

11.10.2010

10.01.2011

-32 418,20822

7,75%

11.01.2011

27.02.2011

4 897,36

7,75%

60,73

28.02.2011

22.03.2011

4 897,36

30,04

23.03.2011

31.03.2011

-31 712,64

194,53

- 2 309

Итого переплата по пене составляет 2 114 рублей 47 копеек, переплата

по арендной плате составляет 31 712 рублей 64 копейки

При таких обстоятельствах ввиду неправильного применения норм материального права решение арбитражного суда первой инстанции в части взыскания задолженности по арендной плате, неустойки и взыскания государственной пошлины надлежит отменить и принять в указанной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Решение в части прекращения производства по делу ввиду частичного отказа истца от иска отмене не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Произвести процессуальную замену Управления экономики и целевых программ Краснодарского края на Министерство стратегического развития, инвестиций и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25 октября 2011 года по делу А32-8125/2011 в части взыскания задолженности, неустойки и государственной пошлины отменить.

В удовлетворении иска Министерства стратегического развития, инвестиций и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью "Барс" о взыскании задолженности с 01 апреля 2010 года по 31 марта 2011 года, неустойки с 11 апреля 2010 года по 31 марта 2011 года отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25 октября 2011 года оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий В.В. Ванин

Судьи Ю.И. Баранова

И.В. Пономарева