Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, дело № А53-9112/2011 Арбитражного суда Ростовской области

по иску общества с ограниченной ответственностью «Многопрофильное производственно-коммерческое объединение "Антей"

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Шахтремстройсервис", , обществу с ограниченной ответственностью "Донэнергосбыт" ( Шахтинский филиал), Управлению Пенсионного фонда в г. Шахты, межрайонной инспекции ФНС № 12, Комитета по управлению имуществом Администрации города Шахты, Администрации города Шахты,

при участии третьего лица: Шахтинского городского отдела Управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области,

об освобождении имущества от ареста,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Многопрофильное производственно-коммерческое объединение «Антей» ( далее – ООО МПКО «Антей») обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Шахтремстройсервис» ( далее- ООО «Шахтремстройсервис» о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:59:02 04;43:0007 площадью 1570,9 кв.м., расположенного по адресу: город Шахты Ростовской области, ул.Советская,80. Исковое заявление мотивировано тем, что, несмотря на подписание договора купли-продажи земельного участка и договора купли-продажи здания, расположенного на указанном участке, ввиду несовершения государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, судебным приставом наложен арест на земельный участок в интересах нескольких взыскателей.

После уточнения предмета исковых требований как освобождения указанного имущества, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решением Арбитражного суда Ростовской области от 6 декабря 2011 года исковые требования удовлетворены, спорный земельный участок исключен из акта описи и ареста имущества.

В порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с апелляционной жалобой на указанное решение обратилась Администрация города Шахты. Заявитель апелляционной жалобы просил отменить решение, ссылаясь на то обстоятельство, что решение противоречит нормам материального и процессуального права. Поскольку ООО «Шахтремстройсервис» является должником по исполнительному документу в пользу Администрации города Шахты, однако Администрация не была привлечена к участию в деле в качестве третьего лица. В деле отсутствуют какие бы то ни было сведения об обращении продавца и покупателя земельного участка Также апеллянт считает, что в данном деле фактически обжалуются действия судебного пристава-исполнителя, а поэтому дело не должно рассматриваться в порядке искового производства. Заявитель апелляционной жалобы ссылается на противоречие в позиции истца, ссылающегося на общие положения о приобретении права собственности на основании ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации и на норму о переходе права собственности согласно ст.551 Гражданского кодекса. Заявитель жалобы полагает, что отсутствует какой-либо спор о праве.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции принял определение от 6 февраля 2012 года о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде апелляционной инстанции. В качестве ответчиков по делу привлечены взыскатели по сводному исполнительному производству, в интересах которых судебным исполнителем произведен арест имущества, Администрацию города Шахты, Комитет по управлению имуществом города Шахты, Управление Пенсионного фонда в городе Шахты, общество с ограниченной ответственностью «Донэнергосбыт».

От Комитета по управлению имуществом Администрации города Шахты поступил отзыв на апелляционную жалобу, в которой поддерживаются доводы апеллянта. Комитет ссылается на ничтожность договора купли-продажи здания ввиду того, что одновременно не был отчужден земельный участок.

Выслушав в судебном заседании представителей истца, Администрации города Шахты, Комитета по управлению имуществом Администрации города Шахты, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 15 июля 2008 года ООО «Шахтремстройсервис» (продавец) заключило с ООО «МПКО «Антей» договор № 18/1 купли-продажи нежилого здания общей площадью 451,0 кв.м., расположенного по адресу: <...>. На основании указанного договора Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 5 августа 2009 года внесена Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности за ООО «МПКО «Антей» за номером 61-61-49087-2009-101, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права 61-АЕ 040803.

Также ООО «Шахтремстройсервис» (продавец) заключило с ООО «МПКО «Антей» (покупатель) договор купли-продажи земельного участка под нежилым зданием по адресу: <...>, согласно которому продавец передает в собственность покупателю земельный участок площадью 1570 кв.м. с кадастровым номером 61:59:02 04:43:0007, принадлежащим продавцу на основании договора купли-продажи от 21 ноября 2007 года, право собственности продавца на земельный участок зарегистрировано 5 февраля 2008 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Договор купли-продажи земельного участка, заключенный между ООО «Шахтремстройсервис» и ООО «МПКО «Антей» имеет дату 15 июля 2008 года и номер 20.

Однако договор № 20 от 15 июля 2008 года не был представлен на государственную регистрацию, в связи с чем в Едином государственном реестре прав осталась запись о праве собственности ООО «Шахтремстройсервис», хотя акт приема-передачи имущества был подписан.

Судебным приставом-исполнителем Шахтинского городского отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области на основании ряда исполнительных документов в рамках исполнительного производства № 61/84/33522/23/2009 наложил арест на указанный земельный участок, в связи с чем истец и обратился в арбитражный суд с иском об освобождении имущества от ареста.

Согласно части 1 статьи 119 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

Таким образом, Арбитражный суд Ростовской области правильно рассмотрел спор в порядке искового производства. Довод апеллянта о том, что в данном деле необходимо оспаривать действия судебного пристава неверен и не соответствует толкованию закона, данному в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»: «По смыслу статьи 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Вместе с тем заинтересованные лица не имеют права на удовлетворение заявления об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об аресте (описи) этого имущества, поскольку при рассмотрении таких заявлений должник и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество, будучи привлеченными к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ограничены в заявлении возражений и представлении доказательств»

Вместе с тем арбитражный суд первой инстанции не учел, что надлежащими ответчиками по искам об освобождении имущества от ареста являются должник и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество ( пункт 51 постановления от 29 апреля 2010 года № 10/22).

Таким образом, на основании части 6 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду первой инстанции следовало бы привлечь лиц, в чьих интересах наложен арест на имущество, в качестве ответчиков.

Поскольку суд первой инстанции указанного процессуального действия не совершил и удовлетворил иск об освобождении имущества от ареста, то он принял решение о правах лиц, не привлеченных к участию в деле, что в силу подпункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения.

Перейдя на основании части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к рассмотрению данного дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, апелляционный суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 15 июля 2008 года истец и ООО «Шахтремстройсервис» (продавец) заключили договор № 18/1 продажи здания площадью 451 кв.м. Государственная регистрация перехода права собственности осуществлена 5 августа 2009 года (т.1, л.д.101).

Таким образом, покупатель стал собственником объекта недвижимого имущества – административного здания площадью 451 кв.м.

Однако в тексте договора купли-продажи здания не была оговорена судьба земельного участка, на котором был расположен указанный объект, что, по мнению представителя Администрации города Шахты, влечет ничтожность договора купли-продажи.

Апелляционный суд находит указанный довод неверным.

Действительно в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» даны следующие разъяснения: « Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными».

Исходя из указанного разъяснения, апелляционный суд принципаильно важным считает установление направленности воли сторон в сделке отчуждения. Указанные разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации даны в целях обеспечения единой судьбы объекта недвижимости и расположенного на нем земельного участка, исключения ситуации, при которой бы право собственности на объект недвижимого имущества и право собственности на земельный участок в результате направленности воль сторон договора принадлежали бы разным лицам.

В данном же деле такой направленности воль продавца и покупателя на расщепление правовых титулов на земельный участок и на расположенный на нем объект недвижимого имущества не имеется. В договоре купли-продажи от 15 июля 2008 года № 18/1 не имеется каких-либо оговорок о сохранении права собственности на земельный участок за продавцом (л.д.9, т.1).

Поэтому никакой направленности воли сторон на сохранение за продавцом права собственности на земельный участок не имеется.

В данном деле имеет место недостатки договора, в которой не указана судьба земельного участка при отчуждении объекта недвижимости, на нем расположенного. Однако указанный технический недостаток договора купли-продажи от 15 июля 2008 года № 18/1 не влияет на правовую судьбу земельного участка, поскольку она прямо определена законодателем. Согласно пункту 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации ( в редакции Федерального закона от 26 июня 2007 года № 118-ФЗ) в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, в силу императивного предписания законодателя покупатель объекта недвижимого имущества получает и право собственности на земельный участок.

При таких обстоятельствах истец имеет законное право требовать освобождения от ареста земельного участка, законным владельцем и собственником которого в силу прямого предписания закона он является.

То обстоятельство, что право собственности истца не внесено в Единый государственный реестр прав не означает отсутствия права, поскольку законодатель допускает исключения из принципа внесения в реестр в указанных им случаях и возникновение вещного права до внесения записи в реестр (пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации). Исходя из п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, предусмотренных данной нормой. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Поэтому заключение договора, датированного 15 июля 2008 года № 20, в отношении передачи права собственности на земельный участок только подтверждает отсутствие воли сторон на расщепление правовых титулов на объект недвижимости и земельный участок. Указанный договор по своей сути носит технический характер для регистрации права собственности на земельный участок за покупателем, которое уже и так является возникшим в силу закона. Поэтому апелляционный суд отклоняет довод представителя Администрации города Шахты о том, что возможно указанный договор был составлен позже и в целях нарушения прав кредиторов, а также отклоняет заявленное им ходатайство о назначении экспертизы по указанному договору. Независимо от того, когда был подписан указанный договор, он отражает только технический характер оформления передачи титула собственности на земельный участок для регистрации в Едином государственном реестре и никак не влияет на наличие уже возникшего в силу прямого указания закона титула собственности на земельный участок у покупателя объекта недвижимости.

Таким образом, имеются все основания для удовлетворения иска общества с ограниченной ответственностью «МПКО «Антей» об освобождении имущества от ареста, поскольку ООО «Шахтремстройсервис» не является собственником земельного участка.

Поскольку состоялся переход права собственности на объект недвижимости к покупателю и в силу закона состоялся переход права собственности на земельный участок, на котором указанный объект расположен, обращение взыскания на земельный участок невозможно в силу нарушения принципа единства правовой судьбы объекта недвижимого имущества и земельного участка.

Требуя отказать в удовлетворении иска, Администрация города Шахты по сути требует в нарушение предписаний закона ( пункт 4 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации) разделить титулы на объект недвижимости и на земельный участок, что не может быть поддержано апелляционным судом.

Судебные расходы по иску надлежит отнести на ООО «Шахтремстройсервис», поскольку остальные ответчики являются формальными и прав истца не нарушали.

Руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 6 декабря 2011 года по делу А53-9112/2011 отменить.

Освободить от ареста, исключив из акта описи и ареста от 15 сентября 2011 года по исполнительному производству № 9540/10/83/61/СД, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Многопрофильное производственно-коммерческое объединение «Антей» (ИНН <***>, ОГРН <***>), а именно: земельный участок площадью 1570,90 кв.м. с кадастровым номером 61:59:02 04:43:0007, расположенный по адресу: <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Шахтремстройсервис» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Многопрофильное производственно-коммерческое объединение «Антей» судебные расходы по государственной пошлине в размере 4 000 (четырех тысяч) рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий В.В. Галов

Судьи О.Г. Ломидзе

Н.Н. Мисник