Гражданский кодекс часть 1

при участии посредством системы веб-конференции ИС «Картотека арбитражных дел» от ООО «Краснодаркурорт» представитель ФИО1 по доверенности от 10.01.2022, от АО «Краснодаркурортпроект» представитель ФИО2 по доверенности от 15.01.2020,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Краснодаркурорт" (далее – истец, ООО "Краснодаркурорт") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к акционерному обществу "Краснодаркурортпроект" (далее – ответчик, АО "Краснодаркурортпроект") об осуществлении раздела общего имущества, выделив в натуре 341/500 доли истца в здании, расположенном по адресу: <...>, лит. А, общей площадью 2897, 5 кв. м в соответствии с вариантом раздела № 2, указанным в заключении эксперта № 5959 от 27.02.2019, а именно выделив в собственность ООО "Краснодаркурорт" следующие помещения: помещения подвала № 6, 6/1, 10, 11, 19, 20, 27/ 28, помещения первого этажа №№ 2-5, 7/1, 15, 19, 20, 21, 21/1, 21/2, 21/3, 25, 29, 32, 35, помещения второго этажа полностью - №№ 2-5, 7, 9, 11-16, 16/1, 17-22, 24, 25, 27, 29, помещения третьего этажа полностью - №№ 2-5, 5/1, 5/2, 7, 9, 11-16, 16/1, 16/2, 17-22, 24, 25, 25/1, 26, 28, 30, помещения пятого этажа №№ 10-13, 15-18, 18/1, 19, 20, общей площадью 1585,8 кв. м; о признании права общей долевой собственности ООО "Краснодаркурорт" (341/500 доли) и АО "Краснодаркурортпроект" (149/500 доли) на места общего пользования здания, расположенного по адресу: <...>, литер А, в соответствии с вариантом раздела № 2, указанным в Заключении эксперта № 5959 от 27.02.2019 г., подготовленным ООО "Эксперт", а именно на следующие нежилые помещения: помещения подвала №№ 1, 8, 9, 14,18, 21, 22, 23, помещения первого этажа №№ 1, 7-9, 11, 13, 23, помещения второго этажа здания №№ 1,6, помещения третьего этажа здания № 1, 1/1, 6, помещения четвертого этажа № № 1,6, помещения пятого этажа №№ 1, 4-8, 14, общей площадью 525, 3 кв. м, а также на крышу здания, ограждающие конструкции этого здания, на внутренние инженерные сети, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся внутри помещений и обслуживающее более одного помещения в указанном здании; о взыскании с АО "Краснодаркурортпроект" в пользу ООО "Краснодаркурорт" денежную компенсацию за отступление от доли для варианта раздела № 2 в размере 399 894 руб. 83 коп.; прекратить право общей долевой собственности сторон на здание литер А, общей площадью 2897,5 кв. м, расположенном по адресу: <...>.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.07.2021 в удовлетворении исковых требований отказано, поскольку судом первой инстанции установлено препятствие для раздела имущества в натуре по размеру идеальных долей участников в долевой собственности, так как в спорном здании, расположенном по адресу: <...>, лит. А, общей площадью 2897, 5 кв. м., имеются самостоятельные перепланировки в помещениях.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что получение разрешений на перепланировку в отдельно стоящем нежилом здании не требуется, действующим законодательством не предусмотрено. На наличие перепланировок указывает эксперт в заключении, но при этом признаков реконструкции здания экспертом не выявлено. Проводимые в здании работы по перепланировке не могут быть самовольными. Перепланировка не препятствует выделу доли. В собственность сторон может быть передана обособленная часть помещений, которые имеют выход в места общего пользования здания. Обособленная часть помещений может быть поставлена на отдельный кадастровый учет и являться самостоятельным объектом недвижимости. Перераспределение коммуникаций при проведении раздела не требуется, поскольку на электроснабжение, отопление заключены у сторон отдельные договоры. Единая система водоснабжения и канализации не является препятствием для раздела, поскольку каждый собственник может установить водомеры, а потребление воды в МОП оплачивается пропорционально оле в праве собственности на МОП. Наличие конфликтных отношений не является основанием для отказа в удовлетворении требований. Для расчета компенсации за отступление от идеальных долей по делу требуется проведение дополнительной экспертизы с изменением подхода к расчету компенсации.

Дело слушанием откладывалось.

В составе суда произведена замена судьи. В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

Представители сторон в судебном заседании поддержали свои правовые позиции.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, истцу принадлежит на праве общей долевой собственности 341/500 доли здания литер А, общей площадью 2897,5 кв. м, расположенного по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серия КК № 006301 от 05.05.1999, выданным Краснодарским краевым учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ответчику принадлежит на праве общей долевой собственности 159/500 доли здания литер А, общей площадью 2897, 5 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, I Западный внутригородской округ, ул. Кубанская Набережная, 7, и 159/500 доли земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации производственных помещений, площадью 4016 кв. м, кадастровый номер 23:43:0208012:42, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кубанская Набережная, 7.

Доля в праве общей долевой собственности на здание принадлежит истцу на основании Распоряжения санаторно-курортного объединения ФНПР № 34 от 15.02.1993, акта приема-передачи от 25.02.1993, акта от 23.12.1993, зарегистрированных в БТИ г. Краснодара.

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208012:0042, расположенный под зданием, также является общей долевой собственностью сторон на основании договора купли-продажи № 454 от 22.12.2008 и решения Арбитражного суда Краснодарского края № А 32-22710/2007-39/491 от 04.02.2008, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 23-АЕ № 627161 от 10.02.2009.

До 1992 года здание по адресу: <...>, находилось на балансе Краснодарского объединения санаторно-курортных учреждений профсоюзов. В соответствии с письмом СКО ФНПР от 30.09.1992 г. № 124-4 объединение "Краснодаркурорт" передает безвозмездно институту "Краснодаркурортпроскт" актом от 01.10.1992 производственные площади в размере 849,3 кв. м балансовой стоимостью 120,0 тыс. руб. (т. 1,л.д.87). К указанному акту сторонами было подписано Приложение "Расшифровка производственных площадей, принятых институтом "Краснодаркурортпроскт", согласно данного приложения в пользование ответчика поступили следующие помещения: подвал 128.5 кв. м (номера комнат на поэтажном плане 2, 15-17. 24 - 26. четвертый этаж полностью (484,4 кв. м). пятый этаж - 236,4 кв. м (номера комнат на поэтажном плане 1,2, 21-29), которыми ответчик фактически пользуется и в настоящее время, как указывает истец.

Истец полагает, что вышеуказанный порядок распределения и использования помещений между сторонами сложился с момента передачи СКО ФНПР помещений сторонам и фактически существует до настоящего времени, то есть уже на протяжении 26 лет в пользовании истца находится помещении первого, второго, третьего, половина пятого этажа и часть помещений подпала, а в пользовании ответчика часть подвала, укачанных в акте 1992 года, четвертый этаж и половина пятого этажа здания.

В 1999 году истцом право собственности на принадлежащие нежилые помещения было регистрировано в Краснодарском краевом учреждении юстиции по государственной регистрации прав па недвижимое имущество и сделок с ним.

Истец полагает, что при процедуре государственной регистрации права собственности регистратором был установлен режим общей долевой собственности на здание, между тем такого соглашения между сторонами не достигалось и в пользовании сторон были определенные помещения.

В связи с чем, истец обратился к ответчику с предложением о заключении соглашения о прекращении права общей долевой собственности на здание, выделе доли и установления общей долевой собственности на места общего пользования в здании.

Письмом исх. № 16 от 29.05.2018 ответчик посчитал представленное соглашение о разделе неприемлемым, что послужило основанием для обращения истца в суд с иском.

Судом первой инстанции правильно квалифицированы правоотношения сторон, подлежащие разрешению в соответствии с положениями статей 209, 244, 247, 252 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что препятствием для раздела имущества в натуре по размеру идеальных долей участников в долевой собственности являются самостоятельные перепланировки в здании. Кроме того, суд указал, что представленные в материалы дела варианты раздела фактически представляют собой варианты определения порядка пользования зданием.

Судом первой инстанции проводилось две экспертизы, которые представили варианты раздела, исходя из фактического пользования зданием.

Судом первой инстанции с учетом противоречивости выводов первоначальной судебной экспертизы, проведенной ООО «Эксперт», поставлены следующие вопросы перед экспертами ООО«Новая экспертиза»:

1) Определить, к какому действующему и необходимому в эксплуатации объекта электрическому, санитарно-техническому, теплоэнергетическому, пожарному и иному инженерному оборудованию в Здании необходим постоянный (периодический) беспрепятственный доступ собственников помещений и (или) специализированных организаций для обеспечения нормальной и безопасной эксплуатации помещений и Здания в целом?

2) Определить, какие помещения или их части в Здании в соответствии с требованиями пожарной безопасности и необходимости эвакуации людей при пожаре должны быть отнесены к общему имуществу собственников здания? Представить описание технических характеристик с указанием месторасположения помещений или их частей, необходимых для соблюдения требований пожарной безопасности при эксплуатации Здания и его частей и эвакуации при пожаре.

3) С учетом ответа на вышеуказанные вопросы определить имеется ли техническая возможность раздела здания общей площадью 2897,5 кв. м расположенного по адресу <...>, литер А, с учетом представленных в материалы дела документов фактического использования, предназначения, технического использования в настоящее время?

4) При положительном ответе на третий вопрос разработать с учетом существующих строительных, санитарных, противопожарных и иных норм и правил возможные варианты раздела здания общей площадью 2897,5 кв. м расположенного по адресу <...>, литер А, с учетом принадлежности ООО «Краснодаркурорт»341/500 доли и АО «Краснодаркурортпроект» 159/500 доли в праве общей долевой собственности на здание и с учетом фактического использования, указания мест общего пользования, рыночной стоимости и арендопригодности передаваемых помещений на момент раздела имущества.

5) В случае невозможности выдела идеальной доли разработать варианты с отступлением от идеальной доли с расчетом денежной компенсации из рыночной стоимости одного квадратного метра на каждом этаже в данном здании за отступление от доли. В том случае, если для раздела здания общей площадью 2897,5 кв. м расположенного по адресу <...>, литер А требуется проведение каких-либо строительных работ - указать в чем они будут заключаться.».

Экспертами ООО«Новая экспертиза» в экспертном заключении N 12-21 от 05.02.2021 сделаны следующие выводы:

1)В помещениях подвала установлено электрическое, санитарнотехническое, теплоэнергетическое инженерное оборудование с определенными функциональными и техническими характеристиками необходимыми дляобслуживание здания в целом. В состав инженерного оборудования включены: тепловой узел с вычислительным щитом учета тепла, запорная и регулировочная арматурой, спускные краны, контрольно-измерительные приборы, водомерный узел, щит электрической энергии при вводе, магистральные трубопроводы отопления, стояки. В настоящий момент по факту стороны, имеют раздельные договора учета теплоснабжения и водоснабжения, а также имеют отдельные вводы и отдельные приборы учета электроэнергии, соответственно разводка по помещениям, выполнена по фактическому используются. Для обеспечения нормальной и безопасной эксплуатации основных помещений и здания в целом необходимо обеспечить беспрепятственный доступ экстренных служб и обслуживающего персонала к имеющемуся инженерному оборудованию расположенному в помещениях подвала: N 1, 8, 9, 14, 21, 22, 23, 19* (только по варианту 2 раздела). В помещении N 19 подвала - в настоящее время проходит небольшой фрагмент канализационной трубы (Г-образный отвод), вышележащих сан.узлов и умывален, расположенный в верхней части помещения под потолком. По мнению экспертов помещение N 19 подвала, можно классифицировать как помещение для общего пользования по причине расположения небольшого фрагмента канализационной трубы, которая относится к общим инженерным сетям всего здания (см. вариант 2 раздела). Однако вышеуказанное помещение также можно отнести и к помещениям, находящимся в фактическом пользовании ООО«Краснодаркурорт». Так как на указанном фрагменте трубы отсутствуют какие-либо технические отверстия и канализационные ревизии для обслуживания всей системы, общий доступ к помещению N 19 подвала может быть ограничен и относится к собственности ООО«Краснодаркурорт» (см. вариант 1 раздела).

2) Лестничные клетки, холл 1-го этажа и коридоры подвала, 1-го и 5-го этажей являются основными эвакуационными путями предназначенные для эвакуации людей в случаи ЧС, имеющие соответствующие номера и площади согласно технического паспорта (БТИ) инв. N 56359 от 11.09.2017 г., должны быть отнесены к общему имуществу двух собственников ООО «Краснодаркурорт» и АО «Краснодаркурортпроект» (см. таблица N 19).Технические описание характеристик лестничных клеток. В здании имеются две лестничные клетки, расположенные в центральной и южной (крайняя) частях здания предназначены для эвакуации людей в случаи ЧС, ширина маршей составляет - 1,2 м, следовательно, условия п. 4.3.3 СП 1.13130.2020, п. 5.15 СП 112.13330.2011 выполняются. Данные лестницы являются двухмаршевыми, внутренними размещенными в лестничных клетках типа Л1, т.е. с открытыми проемами в наружных стенах на каждом этаже. Ширина лестничных маршей, число подъемов в одном марше между площадками, а также размеры проступей и подступенок вышеуказанных двух лестниц соответствуют п. п. 6.9*, 6.10, 6.11* СП 118.13330.2012. Технические описание характеристик поэтажных коридоров. Архитектурно-планировочное решение здания - коридорное, то есть коридоры расположены в центральной части здания на каждом этаже, ведущие к лестничным клеткам. Поэтажные коридоры являются эвакуационными путями предназначены для эвакуации людей в случаи ЧС, ширина коридоров составляет от 1,7 до 2,26 м, длина от 17,94 до 18,78 м, что соответствует п. 4.3.3 СП 1.13130.2020 выполняются. Таблица N 19. Экспликация помещений общего пользования предназначенные для эвакуации людей в случаи ЧС Таким образом, для эвакуации людей в случаи ЧС, здание обеспеченно необходимыми помещениями которые являются эвакуационными путями из подвала и вышележащих пяти этажей, и соответственно должны быть отнесены к общему имуществу собственников, а именно помещения подвала N 1, 8, 9, 18, 22, 23; помещения 1-го этажа N 1, 7, 8, 23; помещения 2-го этажа N 1, 6; помещения 3- го этажа N 1, 1/1, 6; помещения 4-го этажа N 1, 6; помещения 5-го этажа N 1, 4, 14, 24.

3) Техническая возможность раздела здания, расположенного по адресу <...>, литер А, возможна, учитывая при этом все вышеперечисленные выводы экспертов, техническое использование предназначения, а также сложившийся (фактический) порядок пользования в настоящее время собственниками ООО «Краснодаркурорт» и АО «Краснодаркурортпроект» помещений, который датируется с момента подписания акта приема-передачи производственных площадей здания по ул. КубаноНабережная, 7 от 01.10.1992 г. Так же эксперты отмечают, что выдел идеальной доли в здании невозможен.

4) экспертом предложено два варианта раздела задания (1 вариант - таблица N 20, вариант 2 - таблица N 22).

5) эксперты пришли к выводу, что выдел идеальной доли в здании по адресу <...>, литер А невозможен, а, следовательно, разработаны два варианта раздела с отступлением от идеальной доли с расчетом денежной компенсации из рыночной стоимости одного квадратного метра на каждом этаже в здании за отступление от доли.

Согласно выполненным расчетам по варианту 2 раздела экспертами установлено, что фактические площади помещений принадлежащие АО «Краснодаркурортпроект» превышают идеальную долю на величину отступления. Исходя из этого в случае превышения площади выделяемых в собственность истца помещений от его идеальной доли на 4,4 кв.м. рассчитанная экспертами компенсация в пользу ответчика составит 311 399 рублей, в случае же превышения площади выделяемых в собственность истца помещений от его идеальной доли на 4,1 кв.м.рассчитанная экспертами компенсация в пользу истца составит 915 878 рублей.Проведение каких-либо строительных работ в здании по адресу <...>, литер А в связи с разделом не требуется.

В суд апелляционной инстанции от истца поступило ходатайство о проведении повторной экспертизы в части определения компенсации.

Ответчик при рассмотрении судом вопроса о проведении экспертизы по настоящему делу ходатайствовал о постановке перед экспертом следующих вопросов:

1) Определить, какие помещения и какое электрическое, санитарно-техническое, теплоэнергетическое, пожарное и иное инженерное оборудование в здании, расположенном по адресу <...>, литер А, необходимы для обеспечения нормальной и безопасной эксплуатации Здания в целом в соответствии с их функциональным назначением, требованиями пожарной безопасности, в том числе для эвакуации при пожаре.

2) С учетом ответа на первый вопрос определить имеется ли техническая возможность раздела здания общей площадью 2897,5 кв.м. расположенного по адресу <...>, литер А, на две изолированные части?

3) При положительном ответе на второй вопрос разработать с учетом существующих строительных, санитарных, противопожарных и иных норм и правил, фактического использования, определенной на момент раздела рыночной стоимости и арендопригодности передаваемых каждой из сторон частей здания, возможные варианты раздела здания общей площадью 2897,5 кв.м. расположенного по адресу <...>, литер А, на две изолированные части, соответствующие по площади размерам долей в праве общей долевой собственности: ООО «Краснодаркурорт» - 341/500 доли и АО «Краснодаркурортпроект» - 159/500 доли. Определить перечень строительных работ, необходимых для раздела здания.

4) В случае невозможности раздела здания в соответствии с идеальными долями сторон разработать варианты с минимальным отступлением от идеальных долей с расчетом денежной компенсации за такое отступление исходя из рыночной стоимости одного квадратного метра на каждом этаже в данном здании.

В соответствии с п.2 ст. 82 АПК РФ круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом.

Поскольку в судебных заседаниях суда апелляционной инстанции представители сторон пояснили, что не согласны с расчетом стоимости компенсации, и при этом фактически иных вариантов раздела спорного здания, которые не предполагали бы проведение работ по реконструкции здания, не имеется, так как ни одна из сторон не изъявляет желания взять на себя издержки по проведения новых коммунальных сетей, устройства перегородок и возведения новойлестницы для изолированного раздела здания, судом апелляционной инстанции была назначена судебная экспертиза по настоящему делу по вопросу: произвести расчет денежной компенсации отступления от идеальной доли отступления от идеальной доли при разделе здания общей площадью 2897,5 кв.м. расположенного по адресу <...>, литер А. по вариантам, представленным экспертами ООО «Новая экспертиза» в экспертном заключении N 12-21 от 05.02.2021. Проведение экспертизы было поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (350051, <...>).

09.02.2022 в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд поступило заключение эксперта № 04325/9-3/16.1 от 26.01.2022.

Экспертами федерального бюджетного учреждения Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в экспертном заключении № 04325/9-3/16.1 от 26.01.2022 сделан следующий вывод:

«Стоимостное выражение отступления от идеальной доли при разделе здания общей площадью 2 897,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, литер А, по первому варианту, представленному экспертами ООО «Новая экспертиза» в экспертном заключении № 12-21 от 05 февраля 2021 года составит:

- ООО «Краснодаркурорт» с 341/500 доли: 2 420 675 (два миллиона четыреста двадцать тысяч шестьсот семьдесят пять рублей) рублей.

- АО «Краснодаркурортпроект» с 159/500 доли: -2 420 675 (минус два миллиона четыреста двадцать тысяч шестьсот семьдесят пять рублей) рублей.

Стоимостное выражение отступления от идеальной доли при разделе здания общей площадью 2 897,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, литер А, по второму варианту, представленному экспертами ООО «Новая экспертиза» в экспертном заключении № 12-21 от 05 февраля 2021 года составит:

- ООО «Краснодаркурорт» с 341/500 доли: 2 788 180 (два миллиона семьсот восемьдесят восемь тысяч сто восемьдесят) рублей.

- АО «Краснодаркурортпроект» с 341/500 доли: -2 788 180 (минус два миллиона семьсот восемьдесят восемь тысяч сто восемьдесят) рублей.».

Стороны представили дополнительные пояснения по итогам проведенной судебной экспертизы, в которых выразили несогласие с ее результатами и методикой расчета, примененного экспертом.

В частности стороны указали, что при расчете компенсации эксперт принял доли сторон в общем имуществе равными, вопреки тому, что они составляют 341/500 у истца и 341/500 у ответчика. Также ответчик указал на неправомерное исключение экспертом из стоимости здания стоимости земельного участка, на котором оно расположено.

Апелляционный суд отмечает, что предложенные ООО «Новая экспертиза» варианты раздела предполагают не раздел задания как такового на изолированные части, а закрепление за каждой из сторон в собственность отдельных помещений в нем (офисов) и оставление в общей собственности значительной части площадей в здании.

Таким образом, проведенными по делу экспертизами с учетом данных экспертами в судебном заседании пояснений подтверждается, что реальный раздел здания в прямом смысле - с созданием изолированных его частей и прекращения общей долевой собственности на него, невозможен, по крайней мере, без проведения работ по реконструкции здания, что в спорном здании имеются многочисленные самовольные перепланировки, не узаконенные надлежащим образом, в отношении сохранения которых между сторонами ведется судебный спор.

Ответчик полагает, что распределение в такой ситуации помещений в здании каждой из сторон под видом раздела здания фактически направлено на легализацию этих самовольных перепланировок. Однако часть таких перепланировок не соответствует не только порядку их проведения, но и нарушает противопожарные нормы, поскольку в результате образования новых помещений из мест общего пользования перекрыты частично противопожарные эвакуационные пути.

Апелляционный суд не принимает доводы истца о том, что проведение в нежилом здании перепланировок, в том числе помещений общего пользования не может быть признано самовольным и не препятствует разделу спорного здания.

Статьей 246 ГК РФ предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Данная норма прямо указывает на необходимость согласования любых действий, совершаемых одним из собственников имущества в отношении этого имущества, с другими его собственниками.

Самовольная перепланировка в этой связи и в контексте рассматриваемого спора представляет собою не только перепланировку, не согласованную с муниципальными органами, но также и перепланировку, выполненную одним из собственников здания самовольно, без согласия другого собственника.

Применительно к рассматриваемому спору данное обстоятельство (наличие значительного количества перепланировок, самовольно выполненных истцом в общем здании) имеет принципиальное значение – истец требует передать в его собственность все помещения, которыми он в настоящее время фактически пользуется, включая и те, которые были им самовольно образованы в результате перегораживания мест общего пользования в здании (коридоров, лестничных клеток и холлов).

При этом в арбитражном суде Краснодарского края рассматривается дело № А32-34186/2018 по иску АО «Краснодаркурортпроект» об обязании ООО «Краснодаркурорт» устранить самовольную перепланировку и привести помещения в спорном здании в состояние до ее проведения, в том числе демонтировать установленные перегородки в коридорах и на лестничных площадках.

О возможности применения по аналогии закона названных судом первой инстанции положений Жилищного кодекса Российской Федерации к правоотношениям, вытекающим из споров с регистрацией изменений нежилых помещений в результате их перепланировки, указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.08.2016 № 307-ЭС16-10385.

Согласно статье 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. В силу статьи 29 названного Кодекса переустройство и (или) перепланировка помещения, проведенные при отсутствии решения органа местного самоуправления о согласовании или с нарушением согласованного проекта, являются самовольными. Пунктом 3 указанной статьи предусмотрена обязанность собственника самовольно переустроенного и (или) перепланированного помещения привести помещение в прежнее состояние.

Кроме того, статьями 36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации установлены специальные правила, в соответствии с которыми на реконструкцию, перепланировку и (или) переустройство помещения, в результате которых затрагивается общее имущество многоквартирного дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в доме.

Таким образом, довод суда первой инстанции о наличии в спорном здании произведенных истцом самовольных перепланировок является обоснованным.

До устранения этих перепланировок либо до признания судом возможности сохранения здания в перепланированном состоянии, его раздел не может быть произведен, поскольку такой раздел фактически легализует все произведенные сторонами самовольные перепланировки без проверки их соответствия требованиям существующих строительных норм и правил, противопожарным требованиям, санитарным нормам и правилам.

С учетом изложенного выводы суда первой инстанции, изложенные в решении по настоящему делу в рассматриваемой части являются обоснованными.

Также апелляционный суд отмечает, что из текста обоих заключений проведенных судом первой инстанции по настоящему делу экспертиз и пояснений экспертов, опрошенных в судебном заседании суда первой инстанции, усматривается, что реальный раздел спорного здания с образованием и передачей в собственность сторонам по делу (участникам общей долевой собственности) определенных изолированных его частей технически невозможен, предлагаемые экспертами варианты раздела здания по сути представляют собою варианты распределения или закрепления в собственности из каждой из сторон помещений в нем, которые они фактически используют в своей деятельности.

Допрошенный в судебном заседании суда первой инстанции эксперт ФИО3 признал, что реальный раздел спорного здания невозможен, и фактически под разделом он подразумевал определение порядка пользования сторонами занимаемыми ими помещениями. Также экспертом ФИО3 представлены в суд первой инстанции письменные пояснения, в которых но прямо указал, что реальный раздел здания на две изолированные части конструктивно невозможен.

Нежилое здание по ул. Кубанской Набережной, 7 в гор. Краснодаре архитектурно является зданием коридорной системы – каждый этаж состоит из сквозного коридора, проходящего от северной стены к южной и выходящего на запасную (противопожарную) лестницу. Исключение составляет 1й этаж, на котором коридор идет не от северной стены, а от холла, расположенного непосредственно от входной группы.

Здание имеет один основной вход (входную группу), оборудованный крытым крыльцом и расположенный в центральной части здания. Также по правилам противопожарной безопасности выход с южной лестницы оборудован выходом на улицу.

С пятого по первый этаж в центральной части здания располагаются санузлы и проходит единая система водоснабжения и канализации.

Здание имеет единую систему отопления.

Реальный раздел недвижимого имущества означает передачу в собственность сторонам по делу (участникам общей долевой собственности) определенных изолированных его частей и влечет за собой прекращение общей долевой собственности на недвижимое имущество.

Выдел доли означает передачу в собственность стороне по делу (участникам общей долевой собственности) определенной изолированной части здания, соответствующей величине его доли, и влечет за собой прекращение общей долевой собственности на указанную часть недвижимого имущества.

Возможность реального выделения доли из общей долевой собственности по закону имеется при выполнении трех условий:

-выдел возможен, если такая процедура возможна по техническим и строительным нормам есть возможность организовать отдельный вход, перераспределить коммуникации, при этом здание должно оставаться пригодным для коммерческой деятельности и дальнейшей эксплуатации;

-если в долевой собственности нет стихийных застроек и самостоятельных перепланировок, иначе такие изменения принимаются в расчет лишь после легализации самовольной постройки;

-если выделение доли из общей долевой собственности в натуре невозможно без порчи этой собственности, то следует принять решение о материальной компенсации в пользу желающего выдела доли собственника с тем, чтобы после получения денежных средств он утратил право собственности на долю имущества.

Возможность реального раздела домовладения определяется рядом условий, к которым следует относить:

-возможность устройства изолированных частей строения с отдельными входами в количестве, равном числу спорящих сторон без нанесения несоразмерного ущерба строению, подлежащего разделу.

-возможность устройства путей эвакуации, отвечающих требованиям пожарной безопасности;

-возможность устройства индивидуальных систем пожарной безопасности, водоснабжения, отопления, вентиляции, канализации, энергоснабжения, газификации для эксплуатации изолированных вновь образованных зданий в равных долях.

В рассматриваемом деле предложенные экспертами варианты предполагают не реальный раздел здания, то есть не техническое (конструктивное) разделение здания с объективным изменением порядка использования здания (образованием отдельных входов, разделением коммуникаций, обособления доступа каждого из собственникам к своим помещениям, организацией отдельных противопожарных систем и эвакуационных выходов),а закрепление в собственности каждой из сторон фактически занимаемых ими помещений, при котором в полной мере сохраняется существующий порядок доступа сторон в здание, использование коммуникаций, лестничных маршей, холла.

Основной целью реального раздела общего имущества является прекращение общей собственности на него, и возникновение права собственности каждого из собственников на свой собственный объект, то есть получение каждым из собственников физической возможности использования своего имущества самостоятельно.

Однако предложенными вариантами раздела спорного здания достижение этой цели не предполагается.

Апелляционный суд отмечает, что при проведении судебной экспертизы в апелляционной инстанции экспертами федерального бюджетного учреждения Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в экспертном заключении № 04325/9-3/16.1 от 26.01.2022 в описательной части заключения (стр. 44-45 заключения) со ссылкой на Методические рекомендации по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз от 2012 указано, что по смыслу указанных рекомендаций выдел доли в здании, либо раздел здания, при наличии помещений, находящихся в общем пользовании, не прекращает права общей долевой собственности на здание. Как следует из материалов дела, представленные экспертами ООО «Новая экспертиза» в экспертном заключении от 05.02.2021 г. варианты по своей сути являются определением порядка пользования помещениями в исследуемом здании, который не влечет за собой прекращения общей собственности на здание, т. к. оба варианта, изложенные в вышеуказанном заключении предполагают наличие помещений общего пользования.

Апелляционный суд полагает, что указанные выводы экспертов соответствуют конкретным фактическим обстоятельствам с учетом изложенного выше.

С учетом того, что эксперты при проведении в суде первой инстанции обеих экспертиз не смогли дать положительного ответа о возможности раздела спорного здания на две изолированные части (то есть о технической возможности раздела), и вместо этого предложили простое распределение между сторонами помещений в нем, а истец в своих исковых требованиях требует именно разделить здание, как единый объект права, и при этом спор об определении порядка пользования им (то есть именно о распределении между сторонами помещений в нем) рассматривается в рамках иного дела (А32-50098/2018), суд первой инстанции правомерно отказал истцу в иске.

Доводы апелляционной жалобы истца, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании вышеуказанного суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу, не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.07.2021 по делу
№ А32-26947/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий И.Н. Глазунова

Судьи О.Ю. Ефимова

М.В. Соловьева