Гражданский кодекс часть 1

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,
судей Ефимовой О.Ю., Соловьевой М.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Струкачевой Н.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии

по Ростовской области
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 20.09.2023 по делу № А53-20918/2023

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания «Ресурс»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

при участии третьих лиц: ФИО1, ФИО6
Анатольевича, ФИО2,
о признании незаконным бездействия, об обязании,

при участии:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области:

представитель ФИО3 по доверенности от 27.10.2022,

от общества с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания «Ресурс»: представители ФИО4 по доверенности от 12.01.2022,

ФИО5 по доверенности от 29.11.2023,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания «Ресурс» (далее – заявитель, общество, ООО «Ростовская зерновая компания «Ресурс») обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – заинтересованное лицо, Управление Росреестра) о признании незаконным бездействия, об обязании зарегистрировать обременение.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 20.06.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, без самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Биктимиров Нурулла Нурхоматович.

Протокольным определением Арбитражного суда Ростовской области от 17.06.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО6, ФИО2.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.09.2023 заявленные требования удовлетворены. Признано незаконным как противоречащее нормам Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, выразившееся в невнесении в Единый государственный реестр недвижимости записи об обременении земельных участков с кадастровыми номерами 61:23:0600014:1174 и 61:23:0600014:1175 в виде аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания «Ресурс» ИНН <***> ОГРН <***>. Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу внести в Единый государственный реестр недвижимости запись об обременении земельных участков с кадастровыми номерами 61:23:0600014:1174 и 61:23:0600014:1175 арендой в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания «Ресурс» ИНН <***> ОГРН <***> на основании договора аренды от 21.03.2014 в редакции дополнительного соглашения от 14.06.2018. Суд взыскал с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания «Ресурс» судебных расходов 3 000 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просило решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам, изложенным управлением в отзыве на заявление общества и иных процессуальных документах, представленных в суд первой инстанции, и сводятся к тому, что спорные земельные участки с кадастровыми номерами 61:23:0600014:1174 и 61:23:0600014:1175 принадлежат на праве собственности ФИО6 и ФИО2, которые не являются сторонами договора аренды земельного участка от 21.03.2014. В обоснование правомерности приведенных доводов управление в своей жалобе последовательно ссылается на письмо департамента недвижимости Минэкономразвития России от 20.11.2018 № ОГ-Д23-11218, а также на нарушение арендодателем положений пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, указывая на правомерность осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрация прав на образованные земельные участки с кадастровыми номерами 61:23:0600014:1174 и 61:23:0600014:1175 без переноса аренды на образованные земельные участки из исходных земельных участков. По мнению апеллянта, в настоящем случае имеет место избрание обществом ненадлежащего способа защиты, требования которого должны рассматриваться в порядке искового производства.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Ростовская зерновая компания «Ресурс» просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали занимаемые правовые позиции по рассматриваемому спору.

Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, между ООО Агрофирма «Топаз» (арендатор) и участниками общедолевой собственности, в том числе с ФИО1 (арендодатели), 21.03.2014 заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:23:0600014:789, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, пашня, площадь 2720000 кв. м, находящийся по адресу: Ростовская обл., р-н Милютинский, в радиусе 9 км от ст. Милютинской, на территории ЗАО им. Ленина, пашня, поле № 54/291, пастбище, поле № 22/218, № 15/160.

В соответствии с протоколом внеочередного общего собрания участников ООО Агрофирма «Топаз» от 09.11.2015 принято решение об изменении фирменного наименования на общество с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания «Ресурс».

По итогам проведения общего собрания участников общедолевой собственности, состоявшегося 14.06.2018 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору от 21.03.2014, которым срок аренды земельного участка продлен на 10 лет - до 21.03.2034.

В последующем ФИО1 произвел выдел земельных участков в счет принадлежащей ему доли из земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600014:789 без согласия арендатора.

В результате выдела земельных участков в счет долей, принадлежащих ФИО1, образованы следующие земельные участки:

- с кадастровым номером 61:23:0600014:1174, право собственности зарегистрировано за ФИО2;

- с кадастровым номером 61:23:0600014:1175, право собственности зарегистрировано за ФИО6

Управлением Росреестра произведена постановка на государственный кадастровый вышеуказанных земельных участков и зарегистрировано право собственности ФИО2 и ФИО6 При этом обременение в виде аренды в пользу ООО «Ростовская зерновая компания «Ресурс» не зарегистрировано.

Полагая, что отсутствие в ЕГРН сведений о государственной регистрации обременения в виде аренды в отношении вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами 61:23:0600014:1174 и 61:23:0600014:1175 в пользу ООО «Ростовская зерновая компания «Ресурс», на основании договора аренды земельного участка с кадастровыми номером 61:23:0600014:789 от 21.03.2014 и дополнительного соглашения от 14.06.2018 нарушает его права и интересы, общество обратилось в арбитражный суд.

Принимая обжалуемый акт, суд первой инстанции с учетом положений статей 198201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что бездействие Управление Росреестра заключается в неосуществлении государственной регистрации обременения в виде аренды в пользу ООО «Ростовская зерновая компания «Ресурс» одновременно с государственной регистрацией права

собственности на образованные земельные участки, что противоречит нормам Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», нормам Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской и экономической деятельности, поскольку препятствует легализации права аренды земельного участка посредством требуемой законом государственной регистрации.

Апелляционная коллегия не усматривает оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, отклоняя доводы жалобы, исходит из следующих норм права и обстоятельств дела.

Из системного толкования части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания недействительными ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному правовому акту, и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 АПК РФ).

По смыслу статей 65, 198 и 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя. Обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган, который принял данное решение, совершил действия (допустил бездействие).

В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (пункты 1, 2, 6 статьи 8.1 ГК РФ).

В качестве основания для отмены обжалованного судебного акта управление приводит доводы о правомерности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрация прав на образованные земельные участки с кадастровыми номерами 61:23:0600014:1174 и 61:23:0600014:1175 без переноса аренды на образованные земельные участки из исходных, поскольку указанные земельные участки принадлежат на праве собственности ФИО6 и ФИО2, которые не являются сторонами договора аренды земельного участка от 21.03.2014.

Давая правовую оценку указанным доводам, апелляционная коллегия учитывает следующее.

С 01.01.2017 вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и кадастрового учета недвижимости (в том числе, земельных участков) регламентированы Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (часть 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (статья 607 ГК РФ).

Приведенное положение Гражданского кодекса (в том числе с учетом статьи 606 о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, то в соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса он подлежит государственной регистрации. При этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом (пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ). Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

При этом стороны в договоре аренды могут предусмотреть, что по истечении срока действия он возобновляется на тот же срок. По окончании первоначального срока аренды между сторонами начинает действовать новый договор на прежних условиях (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства. Ранее заключенный договор аренды земельного участка не подлежит прекращению ввиду выделения части этого участка участниками общей долевой собственности, выразившими согласие на его заключение. Одновременно с регистрацией права собственности на выделенный участок регистратор обязан внести запись в ЕГРН об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).

Аналогичный порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка закреплен частью 12 статьи 41 Закона № 218-ФЗ.

Таким образом, регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Более того, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, общее правило о необходимости при образовании земельных участков получить согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, предусмотренное пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации и призванное обеспечить защиту прав указанных лиц, соответствует требованиям статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (определения от 16.07.2013 № 1196-О, от 29.01.2015 № 162-О, от 21.05.2015 № 1197-О, от 23.11.2017 № 2607-О, от 29.05.2019 № 1358-О и др.). Данное правило применительно к земельным участкам из земель сельскохозяйственного назначения конкретизируется в пункте 5 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», закрепляющем, в частности, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, вправе выделить земельный участок в счет принадлежащей ему земельной доли по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли земельным участком по своему усмотрению без согласия арендатора земельного участка, находящегося в долевой собственности. (Определение Конституционного Суда РФ от 30.01.2020 № 70-О).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019) приведена правовая позиция, в соответствии с которой согласно пункту 5 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ) участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет

принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 Закона № 101-ФЗ, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Распорядившись принадлежавшим правом собственности на земельную долю в исходном земельном участке, участник общей долевой собственности (ФИО1), заключив договор аренды от 21.03.2014 с обществом, выразил свою волю на передачу земельного участка в аренду указанному лицу.

Таким образом, судом первой инстанции верно установлено, что в материалы дела не представлено доказательств того, что участник общей долевой собственности ФИО1 не участвовал в собрании и голосовал против заключения или продления договора. Доводы ФИО1 о незаключенности договора аренды от 21.03.2014 и дополнительного соглашения от 14.06.2018 мотивированно отклонены судом.

Судом первой инстанции принято во внимание, что арендатором в материалы дела представлены платежные документы об оплате ФИО1 арендной платы, содержащие в назначении платежа ссылку на договор аренды от 21.03.2014 и ведомости о выдаче арендной платы в натуральном выражении, подписанные указанным лицом. Изложенное свидетельствует о фактическом исполнении договора аренды сторонами.

Как следует из позиции Верховного Суда Российской Федерации, ранее заключенный договор аренды земельного участка не подлежит прекращению ввиду выделения части этого участка участниками общей долевой собственности, выразившими согласие на его заключение. Одновременно с регистрацией права собственности на выделенный участок регистратор обязан внести запись в ЕГРН об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды (п. 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019).

Данный правовой подход единообразно поддерживается Верховным судом РФ в Определении от 19.06.2020 № 310-КГ17-23737 по делу № А35-7594/2016, Определении от 18.11.2019 № 310-ЭС19-20804 по делу № А53-5259/2018, а также кассационным судом в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.08.2020 по делу № А53-36267/2019, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.07.2023 по делу № А53-26972/2022.

Довод апелляционной жалобы об избрании обществом ненадлежащего способа защиты, требования которого должны рассматриваться в порядке искового производства, коллегией отклоняется с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 56 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В рассматриваемой ситуации спор о праве отсутствует, поскольку права участников долевой собственности на спорные земельные участки обществом не оспариваются. Из содержания заявления следует, что требования заявителя связаны с оспариванием бездействия регистрирующего органа по невнесению записи о существующем обременении вновь образованного земельного участка.

Иные доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая выводы суда, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

С учетом изложенного коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о правомерности заявленного требования о признании незаконным оспариваемого заявителем бездействия Управления Росреестра и применении в отношении него правовосстановительной меры в виде возложения обязанности устранить допущенные нарушения.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного суда Российской Федерации от 17.11.2015 по делу № А65-21616/2014.

При указанных обстоятельствах основания для отмены решения суда от 20.09.2023 отсутствуют.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.09.2023 по делу № А53-20918/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий И.Н. Глазунова

Судьи О.Ю. Ефимова

М.В. Соловьева