Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3, апелляционную жалобу Администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 23 сентября 2020 года по делу № А32-28965/2020

по иску индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 (ИНН <***>)

к Управлению Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Администрация Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района Краснодарского края,

о признании незаконным отказа зарегистрировать переход права собственности, об обязании зарегистрировать право общей долевой собственности,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель - глава крестьянско-фермерского хозяйства ФИО3, обратился в Арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района о признании незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 18.05.2020 года в государственной регистрации права общей долевой собственности на объект: земельный участок. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного использования. Площадь 77,43 га, КН/УН 23:50:0402000:10, расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Тихорецк, в границах АО «Агропромфирма «Тихорецк», секция 2 часть контура 12, секция 2 контур 20, секция 2 часть контура 21, секция 2 часть контура 7, обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок № 174 от 24.12.2019 года зарегистрировать право общей долевой собственности ИП глава КФХ ФИО3 на объект: земельный участок. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного использования. Площадь 77,43 га, КН/УН 23:50:0402000:10, расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Тихорецк, в границах АО «Агропромфирма «Тихорецк», секция 2 часть контура 12, секция 2 контур 20, секция 2 часть контура 21, секция 2 часть контура 7, истребовании из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю договор купли-продажи земельной доли № 174 от 24.12.2019 года, заключенный между главой КФХ ФИО3 и администрацией Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района.

Заявление мотивировано тем, что Управление Росреестра незаконно отказало в государственной регистрации права собственности предпринимателя на земельный участок.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.09.2020 в удовлетворении заявления отказано. Судебный акт мотивирован тем, что в силу прямого указания пункта 40 части 1 статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" ввиду непредставления государственному регистратору документов, подтверждающих отказ остальных участников общей собственности от покупки доли, регистратор правомерно отказал в соответствующей регистрации.

Не согласившись с указанным судебным актом, предприниматель ФИО3 обратился с апелляционной жалобой, в котором просит решение отменить, его заявление удовлетворить. Заявитель считает, что в обжалуемом решении неправильно применены нормы материального права, нарушены нормы процессуального права. Заявитель указывает, что он правомерно приобрел долю в земельном участке от продавца - муниципального образования, права которого подтверждены вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции. Заявитель считает, что в силу специальных норм Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения муниципалитету достаточно было опубликовать соответствующее объявление в местном средстве массовой информации и разместить ее на своем официальном сайте. Заявитель считает, что норма статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном деле применению не подлежит, а также отмечает, что суд первой инстанции ошибочно сослался на утративший силу закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

Аналогичные доводы приведены в апелляционной жалобе Администрации Тихорецкого городского поселения.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда заявители апелляционных жалоб высказали доводы своих жалоб.

Управление Росреестра представителя в апелляционный суд не направило, направив отзыв на жалобы, в котором указывается на правомерность действий государственного регистратора.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда не имеется.

Как следует из материалов дела, 24 декабря 2019 года между индивидуальным предпринимателем главой КФХ ФИО3 и администрацией Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района заключен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок № 174 от 24.12.2019 года.

Предметом договора является 6675/7743 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:50:0402000:10 из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 77,43 га, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Тихорецк, в границах АО «Агрофирма Тихорецк», секция 2 часть контура 12, секция 2 контур 20, секция 2 часть контура 21, секция 2 часть контура 7.

В соответствии с п. 4 ст. 12 Федерального закона от 24.0.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» цена договора составила - 15% от кадастровой стоимости земельной доли - 1365240,42 рублей (один миллион триста шестьдесят пять тысяч двести сорок) рублей 42 копейки.

28.12.2019 ФИО4 обратился в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на спорный земельный участок.

Государственная регистрация была приостановлена, поскольку на государственную регистрацию не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а именно: не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долей собственности от покупки доли, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом доли остальных участников долей собственности.

Сообщением от 18.05.2020 № 23/014/001/802/2019-3676 ФИО3 было отказано в государственной регистрации.

Сообщение об отказе мотивировано тем, что Заявителем не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли.

Полагая, что отказ в государственной регистрации права общей долевой собственности не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя, предприниматель обратился за судебной защитой.

28.12.2019 ФИО4 обратился в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:50:0402000:10.

Судом установлено, что в качестве документов-оснований Заявителем были представлены: Заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество 23/014/001/802/2019-3676 от 28.12.2019; Квитанция на сумму 350,00 № 25 от 28.12.2019; Договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок № 174 от 24.12.2019; Решение Тихорецкого городского суда Краснодарского края по делу № 2а-1319/2019 от 20.11.2019; Извещение в газету № 33 от 15.08.2019; Решение ФИО4 о заключении договора купли-продажи от 24.12.2019; Уведомление о поступлении денежных средств № 16221 от 25.12.2019; Платежное поручение № 132 от 26.12.2019.

Уведомлением от 16.01.2020 № 23/014/001/802/2019-3676 Управление Росреестра по Краснодарскому краю уведомило ФИО3 о приостановлении государственной регистрации права общей долевой собственности.

Для приостановления регистрационных действий послужило отсутствие документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли.

Согласно сведениям ЕГРН на земельный участок (категория земель - для сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного использования) с кадастровым номером 23:50:0402000:10 общей площадью 774300 га, расположенный по адресу Россия, Краснодарский край, г. Тихорецк, в границах АО «Агропромфирма «Тихорецк», секция 2 часть контура 12, секция 2 контур 20, секция 2 часть контура 21, секция 2 часть контура 7, зарегистрировано право общей долевой собственности следующих лиц:

Тихорецкое городское поселение Тихорецкого района Краснодарского края - 6675/7743 долей, о чем в ЕГРН на основании Решения Тихорецкого городского суда Краснодарского края по делу № 2-1339/2018 от 12.12.2018 и Апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда по делу № 33- 17192/2019 от 16.05.2019 сделана регистрационная запись № 23:50:0402000:10-23/014/2019-3 от 18.07.2019;

ФИО5 - 178/7743 долей, о чем в ЕГРН на основании Договора купли-продажи от 14.11.207 сделана регистрационная запись № 23:50:0402000:10-23/014/2017-2 от 22.11.2017;

ФИО5 - 89/7743 долей, о чем в ЕГРН на основании Договора купли-продажи от 06.02.2014 сделана регистрационная запись № 23- 23-14/003/2014-427 от 02.07.2014;

ФИО5 - 89/7743 долей, о чем в ЕГРН на основании Договора купли-продажи от 26.02.2014 сделана регистрационная запись № 23- 23-14/002/2014-885 от 07.03.2014;

ООО «Премьера» - 356/7743 долей, о чем в ЕГРН на основании решения Тихорецкого городского суда Краснодарского края по делу № 2- 286/2013 от 08.04.2013, определения Тихорецкого городского суда Краснодарского края по делу 2-286/2013 от 13.06.2013, определения Тихорецкого городского суда Краснодарского края по делу 2-286/2013 от 11.09.2013 сделана регистрационная запись № 23-23-14/047/2013-223 от 15.11.2013;

ФИО5 - 89/7743 долей, о чем в ЕГРН на основании Договора купли-продажи от 10.09.2013 сделана регистрационная запись № 23- 23/14/050/2013-750 от 20.09.2013;

ФИО5 - 89/7743 долей, о чем в ЕГРН на основании Договора купли-продажи от 13.06.2013 сделана регистрационная запись № 23- 23-14/2500/2013-20 от 02.07.2013;

ФИО5 - 89/7743 долей, о чем в ЕГРН на основании Договора купли-продажи от 20.05.2013 сделана регистрационная запись №23- 23-14/036/2013-560 от 30.05.2013;

ФИО5 - 445/7743 долей, о чем в ЕГРН на основании Договора купли-продажи от 29.11.2012 сделана регистрационная запись № 23-23-14/089/2012-050 от 07.12.2012;

ООО «Премьера» - 445/7743 долей, о чем в ЕГРН на основании Договора купли-продажи от 29.11.2012 сделана регистрационная запись № 23- 23-14/089/2012-049 от 07.12.2012.

Таким образом, количество сособственников земельного участка, находящегося в общей долевой собственности на момент заключения сделки составляло 3 лица: Тихорецкое городское поселение, ООО "Приемьера", ФИО5

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Как указано выше, на момент обращения заявителя с заявлением о государственной регистрации, участниками долевой собственности на указанный земельный участок

являлись три лица: Тихорецкое городское поселение Тихорецкого района Краснодарского края, ФИО5, ООО «Премьера».

Следовательно, поскольку число участников долевой собственности не превышает пять, к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на указанный земельный участок применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации без учета особенностей, установленных ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Согласно пункту 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В силу ч. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

В соответствии с пунктом 40 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником (кроме случаев продажи с публичных торгов, продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенных на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения или машино-места в этих здании или сооружении), к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Апелляционный суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае к заявлению о государственной регистрации, не являющимся сособственником, в обязательном порядке необходимо прикладывать документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли либо документы, подтверждающие надлежащее уведомление сособственников о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием всех существенных условий предстоящего договора купли-продажи.

В силу ст. 29 Закона о регистрации государственная регистрация прав включает: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов, правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав, внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Поскольку основанием для отказа в государственной регистрации послужило непредставление документов подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и отсутствие сведений об извещении других собственников, Управлением обоснованно отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок (сообщение об отказе в государственной регистрации от 18.05.2020 № 23/014/001/802/2019-3676).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что на момент принятия решения об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:50:0402000:10 заявителем не были устранены выявленные нарушения.

Доводы апеллянтов о том, что публикации в местной прессе и объявление на сайте Администрации являлись достаточным информированием о предстоящем отчуждении, отклоняются апелляционным судом, поскольку в силу прямого указания закона при числе собственников менее пяти применяются правила извещения, установленные пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно: письменное информирование каждого сособственника.

Вместе с тем апелляционный суд отмечает, что договор купли-продажи доли в праве общей собственности между Администрацией Тихорецкого городского поселения и предпринимателем ФИО3, был заключен правомерно по воле и по праву предыдущего отчуждателя. Указанный договор не является недействительным, а даже гипотетическое нарушение прав сособственников не порождает ни ничтожности, ни оспоримости договора купли-продажи доли, поскольку статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены специальные последствия нарушения права преимущественной покупки в виде перевода прав и обязанностей покупателя по договору на соответствующего сособственника, предъявившего соответствующий иск.

Таким образом, с момента заключения договора от 24.12.2018 ФИО3 является законным владельцем земельного участка.

Вместе с тем, учитывая, что орган государственной регистрации не располагал сведениями, установленными законом для осуществления государственной регистрации права собственности, оснований для признания действия Управления Росреестра апелляционный суд не усматривает.

Вместе с тем, учитывая телеологическое (целевое) толкование норм Гражданского кодекса Российской Федерации о реализации права преимущественной покупки, установленной статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд находит, что у предпринимателя и Администрации имеется правовая возможность осуществить государственную регистрацию перехода права собственности с учетом цели, установленной статьей 250 ГК РФ, а именно: Администрация может направить договор купли-продажи от 29.12.2019 остальным двум собственникам с информированием о возможности воспользоваться правом на перевод прав и обязанностей покупателя по договору на себя, а в случае, если в течение трех месяцев с момента информированности другие сособственники не предъявят иск о переводе прав и обязанностей покупателя на себя ( пункт 3 статьи 250 ГК РФ), то документы вновь могут быть представлены на регистрацию в Управление Росреестра с приложением названных документов.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23 сентября 2020 года по делу А32-28965/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий В.В. Галов

Судьи М.Н. Малыхина

О.А. Сулименко