Гражданский кодекс часть 1

департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - истец, департамент) обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Блок Пост" (далее – ответчик, ООО "Блок Пост") о расторжении договора аренды земельного участка № 35336 от 12.05.2014, заключенного между департаментом и ООО "Блок Пост", и об обязании ответчика в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу передать земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:80, площадью 4445 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, жилой район "Левенцовский", микрорайон N 6 Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону по акту приема-передачи.

Исковые требования мотивированы отсутствием активного исполнения договора в части освоения земельного участка.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 09.10.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что срок предусмотренный договором для строительства не истек. Ответчиком ведется непрерывная работа по сбору документов необходимых для получения разрешения на строительство. Ответчик задолженности по арендной плате не имеет.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что выводы о проведении подрядных работ не подтверждены. Ответчиком представлен договор подряда на выполнение проектных работ от 09.10.2019, согласно которому срок выполнения работ 01.10.2020, между тем на момент вынесения резолютивной части решения (06.10.2020) подрядные работы не выполнены. Разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию объектов по адресу спорного земельного участка не выдавалось.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Дело слушанием откладывалось, стороны представили апелляционному суду дополнительные пояснения и документы, которые приобщены к материалам дела.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, на основании протокола (о результатах аукциона) от 08.06.2012
№ 2/293-1 между департаментом и ООО "ККПД-Инвест" был заключен договор аренды земельного участка от 14.08.2012 N 34142 (л.д. 9-14), предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером (далее - КН) 61:44:0073012:48, имеющий адресный ориентир: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район "Левенцовский", микрорайон N 6, и предоставленный ООО "ККПД-Инвест" для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В силу постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 17.03.2014 N 261 (л.д.16), в соответствии с документацией по планировке территории (проектом планировки и проектом межевания) микрорайона N 6 жилого района "Левенцовский" из земельного участка с КН 61:44:0073012:48 образовался земельный участок с КН 61:44:0073012:80, площадью 4445 кв. м (п. 1.17 постановления N 261).

12.05.2014 между департаментом и ООО "ККПД-Инвест" был заключен договор аренды земельного участка N 35336 (л.д.25-30), площадью 4445 кв. м, с кадастровым номером 61:44:0073012:80, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, жилой район "Левенцовский", микрорайон N 6.

В соответствии с п. п. 1.1 п. 1 договора вышеуказанный земельный участок предоставлен в целях строительства подземной, подземно-наземной, наземной одно-и многоуровневой открытой и (или) закрытой автостоянки, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения.

В силу положений п. п. 2.1 п. 2 договора срок аренды установлен до 13.09.2022.

При этом 27.02.2019 между ООО "ККПД-Инвест" и ООО "Блок Пост" был заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка (л.д. 38-41), зарегистрированный Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области от 05.04.2019, в соответствии с которым ООО "Блок Пост" приняло права и обязанности по договору аренды земельного участка N 35336 от 12.05.2014.

Согласно данным ЕГРН на настоящий момент в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:80, площадью 4445 кв. м, расположенного по вышеуказанному адресу: зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде аренды в пользу ООО "Блок Пост".

Департамент полагая, что оснований для проведения государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в ЕГРН не имелось, обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно акту обследования от 28.05.2019 (л.д.45) указанный земельный участок не огорожен, свободен от строений. На момент обследования строительство не велось.

Департамент предупреждениями от 31.05.2019, 19.12.2019 предлагал ответчику начать освоение земельного участка и предоставить в департамент доказательства основания.

Поскольку доказательств основания не представлено до настоящего времени, департамент обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом.

Такое положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обстоятельства, приведенные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, предусмотренные законом.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 названного Кодекса. Эта норма к основаниям расторжения договора относит неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, Из общих положений статей 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации следует обязанность арендатора полностью осуществить в трехлетний срок строительство объекта на земельном участке, для этого предназначенном.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из положений статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 42, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации и пришел к обоснованному выводу о том, что срок предусмотренный договором для строительства не истек, при этом ответчиком ведется работа по освоению земельного участка и сбору документов необходимых для получения разрешения на строительство. Ответчик задолженности по арендной плате не имеет.

В тоже время апелляционный суд соглашается с доводом заявителя апелляционной жалобы, что ответчиком представлен договор подряда на выполнение проектных работ от 09.10.2019, согласно которому срок выполнения работ 01.10.2020, между тем на момент вынесения резолютивной части решения (06.10.2020) подрядные работы не выполнены, а суд первой инстанции сослался на выполнение таковых.

Указанная фактическая ошибка суда первой инстанции не привела к принятию неправильного судебного акта. Судом апелляционной инстанции подробно проверены указанные доводы.

Так, ответчиком в суд апелляционной инстанции представлена проектная документация, подготовленная ИП Ворапай Д.А на строительство объекта капитального строительства «Наземная одноуровневая открытая парковка» (в составе 4 томов). Проектная документация разработана с учетом инженерных изысканий, выполненных ИП Соловьевым С.Н. по состоянию на сентябрь 2019 года. Документация судом обозревалась, возвращена стороне.

Статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство определяется как документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. Уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган может отказать в выдаче такого разрешения при отсутствии необходимых для принятия соответствующего решения документов. Такой отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке. В перечне документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство, значатся правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка и положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случае предполагаемого строительства на землях особо охраняемых природных территорий.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что 22.12.2020 ответчиком подано заявление в Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону о выдачи разрешения на строительство автостоянки на спорном земельном участке, что подтверждается распиской МФЦ, дело №82-173491.

Таким образом, выводы суда первой инстанции о фактической работе ответчика по освоению земельного участка соответствуют обстоятельствам дела.

Доводы заявителя о незаконности переуступки прав и обязанностей отклоняются, поскольку противоречит судебной практике (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2018 по делу №А53-36429/2017).

Иные нарушения спорного договора отсутствуют. Сведения о задолженности по арендной плате в материалы дела не представлены.

На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии достаточных оснований для констатации факта не освоения ответчиком спорного земельного участка.

Иные доводы истца, приведенные в обоснование своей позиции по апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не соответствуют фактическим обстоятельствам спорного правоотношения и основаны на неверном понимании истцом вышеприведенных норм действующего законодательства.

На основании вышеуказанного суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу, не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.10.2020 по делу
№ А53-24483/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий И.Н. Глазунова

Судьи Р.Р. Илюшин

Н.В. Нарышкина