Гражданский кодекс часть 1

Комитета по управлению имуществом Администрации муниципального образования "город Майкоп" на решение Арбитражного суда Республики Адыгея
от 26 октября 2016 года по делу № А01-632/2016 (судья Меликян Э.Н.)

по иску Комитета по управлению имуществом муниципального образования "город Майкоп" (ОГРН 1020100694063, ИНН 0105001072)

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "ЛИДЕР"

(ОГРН 1030100533792, ИНН 0105039943)

о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом муниципального образования "город Майкоп" (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЛИДЕР" (далее – ответчик, общество) о взыскании 4 302 202 рублей 82 копеек задолженности, 1 354 411 рублей 91 копеек пени, расторжении договора аренды от 01.07.2007 № 489 и обязании ООО "Лидер" возвратить Комитету нежилого помещения лит. "А", общей площадью 539,1 кв.м., расположенного по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Краснооктябрьская, 1/ ул. Пушкина, 278 (исковые требования изложены с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств в части внесения арендной платы в рамках договора аренды от 01.07.2007 № 489 за период с 01.11.2013 по 15.06.2016.

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 26.10.2016 в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Суд первой инстанции, установив, что на начало предъявления истцом периода задолженности, а именно, 01.11.2013 у истца имелась неисполненная обязанность по заключению с обществом договора купли-продажи объекта недвижимого имущества по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Краснооктябрьская, 1/ ул. Пушкина, 278, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, поскольку уклонение продавца от заключения договора купли – продажи недвижимого имущества лишило общество возможности его приобретения еще в августе 2013 года.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апеллянт настаивает на доводах о том, что до момента подписания договора купли-продажи арендуемого имущества у арендатора существует обязанность по внесению арендных платежей до подписания договора купли-продажи. Также апеллянт оспаривает выводы суда первой инстанции о цене реализации арендуемого имущества.

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв на жалобу, из содержания которого следует, что ответчик находит решение суда законным и обоснованным, а доводы жалобы – несостоятельными. Ответчик, в частности, настаивает на доводах о том, что ввиду ненадлежащего исполнения истцом обязательств по оформлению сделки купли-продажи арендуемого имущества в пользу ответчика, оснований для обращения с рассматриваемыми требованиями в суд у истца не имелось.

Стороны в судебное заседание явки не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

При названных обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть жалобу по существу в соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отмене обжалуемого судебного акта в части.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Сташ Л.И. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 01.07.2007 № 489, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, лит. "А", общей площадью 539, 1 кв.м., по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Краснооктябрьская, 1/ ул. Пушкина, 278, для организации общественного питания.

Указанное нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2007.

В соответствии с договором перенайма от 11.03.2010 предприниматель Сташ Л.И. передала свои права и обязанности по договору аренды нежилого помещения от 01.07.2007 № 489 ООО "Лидер".

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды устанавливается с 01.07.2007 по 01.07.2022.

Разделом 3 договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за право пользования нежилым помещением.

В соответствии с пунктом 3.1 договора за пользование помещением арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 44 206 рублей 78 копеек в месяц без учета НДС.

При этом арендная плата должна уплачиваться предпринимателем ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за отчетным месяцем (п. 3.3 договора). Дополнительным соглашением от 01.01.2013 № 7 установлен размер ежемесячной арендной платы в размере 86 286 рублей 31 копейки. Согласно дополнительному соглашению от 01.01.2014 № 8 размер ежемесячной арендной платы стал составлять 103 835 рублей 65 копеек. Дополнительным соглашением от 01.01.2015 № 9 арендная плата установлена в размере 213 354 рублей 22 копеек в месяц без учета НДС.

Указывая на обязанность внесения платы за пользование арендованным имуществом, претензиями от 07.11.2014 № 6704, от 10.07.2014 № 3846, от 21.07.2015 № 7274 комитет уведомил общество о наличии задолженности и предложил оплатить долг, расторгнуть договор и освободить помещение.

Обществом претензии комитета оставлены без удовлетворения, ввиду чего комитет был вынужден обратиться в Арбитражный суд Республики Адыгея с требованиями в защиту нарушенного права.

Спорные правоотношения возникают из договора аренды, в силу чего подлежат правовому регулированию положениями главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, а так же положениями общих норм обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

С учетом положений статей 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема - передачи.

В соответствии с положениями статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с положениями статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства.

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с положениями статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

По смыслу пункта 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Из положений указанных норм следует, что формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, является исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу.

В соответствии с нормами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Как было указано ранее, с учетом положений статей 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема - передачи.

То обстоятельство, что с 2013 года между сторонами настоящего спора идет спор о приобретении арендуемого имущества ответчиком, не освобождает последнего от внесения арендных платежей.

В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

В рассматриваемом случае договор купли-продажи сторонами не заключен, следовательно, арендные правоотношения сторон продолжаются, на ответчике лежит обязанность в силу статей 307, 309, 310, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации по внесению арендной платы.

Виновные действия комитета, выраженные в затягивании заключения сделки купли-продажи арендуемого имущества, могут свидетельствовать лишь о наличии у общества права требования убытков, но не освобождают арендатора от обязательства внесения арендной платы за период пользования. Иное толкование норм материального права противоречит существу арендного пользования чужим имуществом как пользования возмездного.

Не усматривает апелляционный суд и злоупотребления правом со стороны истца в части требования взыскания арендной платы.

Вопрос же возможного взыскания убытков с Комитета, вызванного ненадлежащим исполнением им обязанностей по заключению договора купли-продажи, лежит за пределами юридических фактов основания данного иска.

Истец отыскивает с ответчика задолженность по внесению арендной платы в рамках договора аренды от 01.07.2007 № 489 за период с 01.11.2013 по 15.06.2016.

Пунктом 3.1. договора было предусмотрено, что размер арендной платы составляет 44 206 рублей 78 копеек и производится арендодателем согласно нормативным правовым актам Совета народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп", принятым на период действия договора.

В 2013 году арендная плата на основании подписанного сторонами дополнительного соглашения от 01.01.2013 №7 установлена в размере 86 286 рублей 31 копейки.

В 2014 году арендная плата на основании дополнительного соглашения от 01.01.2014 №8 установлена в размере 103 835 рублей 65 копеек и рассчитана в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за недвижимое имущество муниципального образования "город Майкоп", утвержденной решением Совета народных депутатов муниципального образования "город Майкоп" от 24.12.2007 №245-рс.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09 по делу N А59-3535/07-С9(С-5), если в договоре аренды есть условие о том, что размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и (или) методики расчета арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, изменение размера арендной платы в результате принятия уполномоченными органами соответствующих нормативных актов не является изменением условий договора о размере арендной платы на основании пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договор.

Таким образом, до 2015 года арендная плата правомерно и обоснованно исчислялась в соответствии с механизмом исчисления, определенном сторонами в условиях пункта 3.1. договора, на основании нормативных правовых актов Совета народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп", принятым на период действия договора.

Впоследствии, на основании решения Совета народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп" от 23.07.2014 N 69-рс "О признании утратившими силу некоторых нормативных правовых актов Совета народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп" с 01.01.2015 Решение Совета народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп" от 24.12.2007 N 245-рс "О Методике определения размера арендной платы за недвижимое имущество муниципального образования "Город Майкоп" признано утратившим силу.

В соответствии с пунктом 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Пунктом 3.1. договора было предусмотрено, что расчет размера арендной платы производится арендодателем согласно нормативным правовым актам Совета народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп", принятым на период действия договора. Пунктом 3.2. договора стороны предусмотрели, что в течение срока действия договора размер арендной платы может быть изменен, но не чаще одного раза в год.

Таким образом, из указанных положений вытекает право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы по спорному договору не чаще одного раза в год, обусловленное изменением Советом народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп" ставок на аренду нежилого фонда г. Майкопа.

Между тем, с 01.01.2015 увеличение арендной платы, по сравнению с первоначально предусмотренными условиями договора аренды и последующих дополнительных соглашений, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением порядка определения арендной платы в связи с утратой силы с 01.01.2015 Решения Совета народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп" от 24.12.2007 N 245-рс "О Методике определения размера арендной платы за недвижимое имущество муниципального образования "Город Майкоп" и изданием Главой муниципального образования нового нормативного акта, регулирующего данные отношения.

Так, пунктом 2 постановления Главы муниципального образования "Город Майкоп" от 04.01.2015 N 1 "Об арендной плате за муниципальное имущество, передаваемое в аренду", принятого в соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что в долгосрочных договорах аренды пересмотр арендной платы производится с учетом применения рыночной стоимости арендной платы.

В соответствии с пунктами 6, 22 части 1 статьи 24 Устава муниципального образования "Город Майкоп", утвержденного Решением Совета народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп" от 29.07.2009 N 150-рс, к исключительной компетенции Совета народных депутатов отнесены разрешение вопросов установления порядка управления и распоряжения муниципальной собственностью; утверждения методики определения арендной платы за использование недвижимого имущества муниципального образования, базовых ставок арендной платы за использование недвижимого имущества муниципального образования, установление льгот по уплате арендной платы за использование недвижимого имущества муниципального образования.

Аналогичные нормы содержатся и в Положении "О порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью муниципального образования "Город Майкоп", утвержденном Постановлением Совета народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп" от 22.06.2006 N 70-ПС, принятом целях установления правовой основы эффективного управления и распоряжения муниципальной собственностью муниципального образования "Город Майкоп".

Так, пунктом 2.1. данного положения предусмотрено, что Совет народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп" осуществляет следующие функции:

- принимает нормативно-правовые акты, определяющие порядок управления и распоряжения муниципальной собственностью города, а также осуществляет контроль за их исполнением;

- устанавливает:

а) перечень (категории) имущества города, не подлежащего отчуждению, и ограничения на сделки с имуществом, заключаемые органом, уполномоченным управлять муниципальной собственностью города;

б) ставки арендной платы за пользование имуществом города по предложению главы муниципального образования "Город Майкоп", предоставляет льготы по арендной плате и т.д.

Пунктом 2.2. определено, что Глава муниципального образования осуществляет право владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью через специально уполномоченный орган (далее - орган по управлению имуществом администрации города), в порядке, определенном Советом народных депутатов.

Суд апелляционной инстанции считает, что нормативного акта об установлении иного порядка расчета размера арендной платы, принятого по условиям договора аренды и Уставом города уполномоченным органом власти (Советом народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп") в материалы дела не представлено.

С требованиями о внесении изменений в договор аренды в части размера арендной платы в судебном порядке и об обязании подписать дополнительное соглашение истец не обращался.

Таким образом, арендная плата за 2015 и 2016 год надлежит исчислению в размере, утвержденном на 2014 год.

Указанная правовая позиция также подтверждена выводами суда кассационной инстанции и Верховного Суда Российской Федерации по делу №А01-691/2015.

При расчете задолженности ответчика также следует учитывать, что в соответствии с пунктом 3.3. договора, арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно до 1 числа следующего за отчетным месяцем.

Как было указано ранее, арендная плата за 2015 и 2016 год надлежит исчислению в размере, утвержденном на 2014 год.

С целью проверки расчетов сторон, суд исследовал расчеты с 01.11.2013 по 15.06.2016, установив, что всего за указанный период ответчику надлежало уплатить 4 388 627 рублей 85 копеек, оплачено 1 953 000 рублей, задолженность по состоянию на 15.06.2016 составляет 2 385 628 рублей.

На основании изложенного с ответчика в пользу истца надлежит взыскать 2 385 628 рублей задолженности по внесению арендной платы за период с 01.11.2013 по 15.06.2016.

В удовлетворении остальной части требований о взыскании суммы основной задолженности надлежит отказать.

Ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств в части внесения арендной платы истец так же просил взыскать с ответчика 1 354 411 рубль 91 копейку пени за период с 01.11.2013 по 15.06.2016.

В соответствии с положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка является одним из способов защиты нарушенного права.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 6.3. договора стороны предусмотрели ответственность арендатора за просрочку внесения арендных платежей в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Судом апелляционной инстанции произведен перерасчет подлежащей взысканию неустойки, ввиду чего ее размер за период с 01.11.2013 по 15.06.2016 признан равным 903 879 рублям 61 копейке.

На основании изложенного с ответчика в пользу истца надлежит взыскать 903 879 рублям 61 копейку пени за период с 01.11.2013 по 15.06.2016.

В части требований о расторжении договора аренды от 01.07.2007 № 489 и обязании возвратить помещение, судом первой инстанции отказано правомерно и обоснованно.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя договор в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу положений Закона № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

09.04.2013, используя принадлежащее предпринимателю право приобретения в собственность арендуемого имущества, предусмотренное положениями Закона № 159-ФЗ, ООО "Лидер" обратилось в администрацию муниципального образования "Город Майкоп" с заявлением о продаже арендуемого муниципального помещения: нежилое помещение на первом этаже здания, лит. "А", общей площадью 539, 10 кв.м., по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Краснооктябрьская, 1/ ул. Пушкина, 278.

В связи с рассмотрением заявления ООО "Лидер" по заказу Комитета была проведена рыночная оценка помещения. В соответствии с составленным Торгово-промышленной палатой по Республике Адыгея отчетом об оценке от 23.08.2013 № 2062 рыночная стоимость помещения составила 11 990 000 рублей.

Не согласившись с установленной в отчете рыночной стоимостью нежилого помещения Комитет обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея о признании недостоверным отчета Торгово-промышленной палаты по Республике Адыгея.

Вступившим в силу решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 10.09.2014 по делу № А01-2912/2013 в удовлетворении требований Комитета к Торгово-промышленной палате Республики Адыгея о признании недостоверным Отчета Торгово-промышленной палаты Республики Адыгея № 2062 от 23.08.2013 об обосновании рыночной стоимости нежилого помещения лит. "А", общей площадью 539,10 кв.м., расположенного по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Краснооктябрьская, 1/ ул. Пушкина, 278, отказано.

ООО "Лидер", как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ критериям, а именно: ответчик является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; помещения непрерывно арендуются ответчиком с 2003 года; задолженность общества по оплате арендованного имущества на момент обращения отсутствовала.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно данным Территориального органа федеральной службы государственной статистики по Республики Адыгея от 19.11.2014 № НД-01-04/64-ДР ООО "Лидер" типизировано как субъект малого предпринимательства.

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 18.05.2016 по делу № А01- 260/2015, вступившим в законную силу, признано бездействие администрации МО "Город Майкоп" и Комитета по управлению имуществом МО "Город Майкоп" в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права "Лидер" на приобретение арендуемого имущества – нежилых помещений, находящихся в г. Майкоп, по ул. Краснооктябрьская, 1 общей площадью 539,1 кв.м. как не соответствующими требованиям Федерального закона от 22.07.2008 года № 159 -ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В рамках рассмотрения дела № А01-260/2015 по заявлению ООО "Лидер" к Комитету по управлению имуществом МО "Город Майкоп", администрации МО "Город Майкоп" о признании бездействия незаконным, установлено, что Комитетом проведена работа по проведению повторной оценки недвижимого имущества в целях совершения действий, предусмотренных Федеральным законом № 159-ФЗ. Получено заключение экспертизы на дату обращения ООО "Лидер" с заявлением от 09.04.2013, по результатам которой стоимость отличается от определенной в отчете от 23.08.2013 года № 2062 произведенной на 25.07.2013 года.

Как установлено материалами дела № А01-260/2015 данное обстоятельство не может свидетельствовать о правомерности бездействия. Напротив является следствием ненадлежащего исполнения полномочий муниципальным органом, поскольку прошло значительное количество времени после обращения общества с заявлением 09.04.2013 года, до начала совершения действий, предусмотренных Федеральным законом № 159-ФЗ, получен отчет об оценке имущества, арендуемого обществом на дату обращения ООО "Лидер", до принятия результатов отчета заказчиком, в том числе после установления муниципальным органом невозможности принятия отчета от 23.08.2013 года № 2062. Каких либо действий по проведению оценки имущества, арендуемого обществом на надлежащую дату уполномоченным органом длительное время не принималось, что свидетельствует о нарушении установленных законом сроков совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

Указанным решением суд также обязал устранить нарушение прав ООО "Лидер" администрацию МО "Город Майкоп" и Комитет по управлению имуществом МО "Город Майкоп" предоставить ООО "Лидер" преимущественное право на приобретение арендуемых нежилых помещений по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Краснооктябрьская, д. 1, общей площадью 539, 1 кв.м. в порядке предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

С учетом сроков установленных статьей 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ Комитет обязан был направить в адрес общества проект договора купли-продажи нежилого помещения не позднее августа 2013 года.

Таким образом, у истца имеется неисполненная обязанность по заключению с обществом договора купли-продажи объекта недвижимого имущества по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Краснооктябрьская, 1/ ул. Пушкина, 278.

Судами установлено, что уклонение Комитета от заключения договора в связи непринятием первоначальной оценки рыночной стоимости арендуемого имущества и проведением повторной его оценки не соответствует положениям статей 3, 9 Закона № 159-ФЗ и статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В результате незаконного уклонения Комитета от заключения договора купли-продажи в порядке реализации обществом преимущественного права выкупа арендуемого имущества, общество было лишено возможности заключить договор купли-продажи в сроки, предусмотренные статьей 9 Закона № 159-ФЗ (т. е. в августе 2013 года).

В силу пункта 1 статьи 10 Кодекса, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В связи с тем, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.02.2012 № 12035/2011) действия комитета по расторжению договора и обязании общества вернуть помещения с учетом виновных действий самого комитета по уклонению от реализации преимущественного права ответчика на выкуп арендуемого имущества, квалифицируются судом апелляционной инстанции как злоупотребление правом, попыткой по сути обойти обязанность по заключению договора купли-продажи, установленные судом.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В удовлетворении нематериальных требований отказано, ввиду чего в названной части расходы по оплате государственной пошлины надлежит отнести на истца. Материальная часть требований удовлетворена на 58.16%, ввиду чего с ответчика в доход федерального бюджета надлежит взыскать 29 826 рублей 19 копеек государственной пошлины по иску.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 26 октября 2016 года по делу №А01-632/2016 в части взыскания задолженности и неустойки отменить, принять в названной части новый судебный акт, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЛИДЕР" (ОГРН 1030100533792, ИНН 0105039943) в пользу Комитета по управлению имуществом муниципального образования "город Майкоп" (ОГРН 1020100694063, ИНН 0105001072) 2 385 628 (два миллиона триста восемьдесят пять тысяч шестьсот двадцать восемь) рублей задолженности по внесению арендной платы за период с 1 ноября 2013 года по 15 июня 2016 года, 903 879 (девятьсот три тысячи восемьсот семьдесят девять) рублей 61 копейку пени за период с 1 ноября 2013 года по 15 июня 2016 года.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЛИДЕР" (ОГРН 1030100533792, ИНН 0105039943) в доход федерального бюджета 29 826 (двадцать девять тысяч восемьсот двадцать шесть) рублей 19 копеек государственной пошлины по иску".

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий В.В. Галов

Судьи О.Г. Авдонина

М.Н. Малыхина