Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированное строительно-монтажное управление «Краснодар»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 14.11.2016 по делу № А32-10755/2016 (судья Левченко О.С.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированное строительно-монтажное управление «Краснодар» (ИНН 2309064660, ОГРН 1022301612739)

к ответчику Администрации муниципального образования город Краснодар

при участии третьих лиц: ИП Коротков Евгений Иванович и ООО «Кубанские инвестиции» (ИНН 2312108814, ОГРН 1042307148399)

о расторжении договора аренды земельного участка, о взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированное строительно - монтажное управление «Краснодар» (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар (далее - ответчик, администрация) о расторжении договора аренды земельного участка № 4300016875 (л/с № 119430000016145) от 16.11.2010; о взыскании убытков в размере 58 392 037,35 рублей, упущенной выгоды в размере 218 269 326,12 рублей (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 86-89, т. 4).

Решением от 14.11.2016 требования общества о расторжении договора аренды от 16.11.2010 № 4300016875 оставлены без рассмотрения, в остальной части иска отказано. Суд первой инстанции исходил из того, что истцом не соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды, в связи с чем требование о расторжении договора аренды земельного участка № 4300016875 (л/с № 119430000016145) от 16.11.2010 оставлено судом без рассмотрения. В удовлетворении требований общества о взыскании убытков и упущенной выгоды судом отказано, поскольку суд пришел к выводу о том, что оспариваемый договор заключен в обход публичных процедур, является ничтожным, взыскание таких убытков в качестве последствий ничтожной сделки законом не предусмотрено. Суд указал, что в материалах дела, отсутствуют доказательства, свидетельствующие о наличии причинно-следственной связи между поведением истца, ответчика и понесенными расходами по освоению участка.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 14.11.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает, что требования истца о расторжении договора аренды земельного участка № 4300016875 (л/с № 119430000016145) от 16.11.2010 мотивированы тем, что у истца отсутствовала возможность своевременного освоения земельного участка и получения разрешительной документации на строительство по причине бездействия муниципальных органов. Истец уплачивая арендные платежи понес затраты по его освоению, не получив планируемой прибыли от целевого использования земельного участка. Суд первой инстанции необоснованно отказал истцу в ходатайстве об объединении дел № А32-9783/2015 и № А32-10755/2016 в одно производство по месту нахождения большинства доказательств (дело № А32-9783/2015), что повлекло принятие незаконного судебного акта по делу № А32-10755/2016. Арбитражный суд Краснодарского края необоснованно не привлек к рассмотрению настоящего дела предпринимателя Короткова Евгения Ивановича.

Суд апелляционной инстанции определением от 23.01.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора привлёк индивидуального предпринимателя Короткова Евгения Ивановича и ООО «Кубанские инвестиции», которые заявили о применении пропуска срока исковой давности при проверке законности заключенной сделки.

После отложения рассмотрения апелляционной жалобы в составе суда произведена замена судьи Барановой Ю.И. на судью Новик В.Л. в связи с нахождением судьи Барановой Ю.И. в трудовом отпуске.

В соответствии с частью 2 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

В судебное заседание Администрация муниципального образования город Краснодар и ООО «Кубанские инвестиции», надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие Администрации муниципального образования город Краснодар и ООО «Кубанские инвестиции» в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От ООО «Кубанские инвестиции» поступило письменное ходатайство об отложении судебного разбирательства, мотивированное участием представителя общества в судебном заседании иного суда.

Представитель ООО «Специализированное строительно-монтажное управление «Краснодар» поддержал ходатайство ООО «Кубанские инвестиции», также заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства в целях обеспечения ходатайства о назначении и проведении по делу экспертизы путем внесения денежных средств на депозитный счет Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда путем перечисления денежных средств с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края.

Представитель ООО «Специализированное строительно-монтажное управление «Краснодар» поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. Поддержал ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Представитель ИП Короткова Евгения Ивановича поддержал доводы апелляционной жалобы. Не возражал против удовлетворения ходатайств ООО «Кубанские инвестиции» и ООО «Специализированное строительно-монтажное управление «Краснодар» об отложении судебного разбирательства; заявил ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения судом первой инстанции дела № А32-9783/2015 и вступления судебного акта в законную силу.

Рассмотрев ходатайства ООО «Кубанские инвестиции» и ООО «Специализированное строительно-монтажное управление «Краснодар» об отложении судебного разбирательства, апелляционный суд не нашел оснований для их удовлетворения, поскольку суд учел пределы рассмотрения жалобы в суде апелляционной инстанции, раскрытие участвующими в деле лицами в суде первой инстанции доказательств по делу, а также предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации обязательные условия, необходимые для отложения дела.

Ходатайство ИП Короткова Е.И. о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения судом первой инстанции дела № А32-9783/2015 и вступления судебного акта в законную силу отклонено судом апелляционной инстанции в силу следующего.

В силу пункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Данная норма направлена на устранение конкуренции между судебными актами по делам, пересекающимся предметом доказывания.

Исходя из указанной нормы процессуального права, обязанность приостановить производство по делу по данному основанию связана не с наличием другого дела в производстве судов, а с невозможностью рассмотрения арбитражным судом спора до принятия решения по другому делу, то есть с наличием обстоятельств, препятствующих принятию решения по рассматриваемому делу. Невозможность рассмотрения данного дела означает необходимость установления в другом деле фактов, имеющих преюдициальное значение для того дела, производство по которому должно быть приостановлено.

При этом в ходатайстве должна быть обоснована именно приоритетность рассмотрения другого дела перед данным делом.

Таким образом, обязательным условием приостановления производства по делу по данному основанию является объективная невозможность рассмотрения и разрешения дела арбитражным судом до разрешения другого дела, поскольку разрешение дела может привести к незаконности судебного решения, неправильным выводам суда или к вынесению противоречивых судебных актов. Вместе с тем, таких оснований судебная коллегия не устанавливает, ходатайство подлежит отклонению.

Ходатайство ООО «Специализированное строительно-монтажное управление «Краснодар» о назначении по делу экспертизы отклоняется апелляционным судом в силу следующего.

В соответствии со ст. 82 АПК РФ суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

Суд апелляционной инстанции полагает, что в настоящем случае отсутствует необходимость в назначении экспертизы.

Суд исходит из того, что с учетом недоказанности убытков по существу, назначение экспертизы для определения размера упущенной выгоды не отвечает целям процессуальной экономии, влечет излишние и необоснованные временные и материальные затраты участвующих в деле лиц.

Назначение и проведение судебной экспертизы представляет собой сложную многоступенчатую процедуру, требующую значительных временных, организационных и материальных затрат. При достаточности представленных в дело доказательств и отсутствии необходимости в специальных познаниях для анализа доказательств, назначение и проведение экспертизы приведет к необоснованному затягиванию арбитражного процесса, что не отвечает целям процессуальной экономии.

Таким образом, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания для удовлетворения ходатайства истца и назначения по делу экспертизы, а также приостановления в связи с этим производства по делу.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии с постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 01.11.2010 № 8824 администрация (арендодатель) и Коротков Евгений Иванович (арендатор) заключили договор аренды земельного участка № 4300016875 от 16.11.2010 (далее - договор), согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок (далее участок) общей площадью 2 479 кв. м, расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара по ул. Кубанской Набережной, 3/3, кадастровый номер 23:43:0208042:1081 (зона 1-2).

В силу пункта 1.3 договора, участок предоставляется для строительства многоэтажного жилого дома со встроено - пристроенными на первом этаже помещениями общественного назначения (1.12. Промышленное, гражданское и дорожное строительство).

На основании договора уступки права аренды земельного участка от 17 января 2011 года Коротков Е.И. (сторона 1) уступил, а общество (сторона 2) приняло права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды № 4300016875 от 16.11.2010.

Согласно пункту 1.3 договора, участок предоставлен для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными на первом этаже помещениями общественного назначения.

Пунктом 6.1 договора срок действия данного договора установлен с 01.11.2010 по 01.11.2020.

Актом осмотра земельного участка от 09.07.2014 N 1939 установлено, что земельный участок огражден, на части участка расположено два металлических вагончика, которые на момент осмотра были закрыты, два сооружения из металлоконструкций - хозяйственно-бытового назначения, складирован строительный материал, основная часть земельного участка свободна от строений и сооружений, на ней произрастает трава, деревья.

Актом осмотра земельного участка от 23.09.2014 N 2513 установлено, что земельный участок огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, на участке произрастают деревья.

Согласно письмам департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 11.07.2014 N 29/6665 и от 18.09.2014 N 29/9114 разрешение на строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными на первом этаже помещениями общественного назначения не выдавалось.

Общество указывает на то, что администрацией не исполнены обязательства по передаче земельного участка, предназначенного для строительства многоэтажного жилого дома, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положения статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации развивают положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований. В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 № 5782/08 по делу № А19-9645/07-26).

Пунктом 2 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена возможность согласования сторонами случаев, при которых расторжение договора может быть осуществлено в судебном порядке по требованию одной из них.

В статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, указано, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Требование об изменении или о расторжении договора, в силу части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено следующее. Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что общество в адрес администрации предложение о расторжении договора аренды от 16.11.2010 № 4300016875 надлежащим образом не направляло, в связи с чем суд пришел к верному выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка расторжения договора аренды.

В соответствии с частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

Несоблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом, в силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является основанием для оставления арбитражным судом искового заявления без рассмотрения. На основании изложенного, исковые требования в части расторжения договора обоснованно оставлены судом без рассмотрения.

Истцом также заявлено о взыскании убытков в размере 58 392 037,35 рублей, упущенной выгоды в размере 218 269 326,12 рублей.

Сумма убытков по расчету истца сложилась из расходов арендатора, связанных с уплатой уступки прав требований по договору аренды в размере 40 700 000,00 рублей, что подтверждается договором уступки права аренды земельного участка от 17.01.2011, договором купли-продажи помещения от 18.01.2011 (кв. № 16), договором купли-продажи помещения от 18.01.2011 (кв. № 47), договором купли-продажи помещения от 18.01.2011 (кв. № 21), договором купли-продажи помещения от 18.01.2011 (кв. № 62), договором купли-продажи помещения от 18.01.2011 (№ 52), договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома № Л1/2/9/13/41/45/49 от 18.01.2011 (кв. № 9, 13, 41, 45, 49); арендной платы с мая 2011 по декабрь 2015 в размере 1 731 000,00 рублей, что подтверждается условиями договора аренды № 4300016875 от 16.11.2010 и платежными поручениями № 700 от 26.07.2011, № 760 от 12.08.2011, № 1102 от 20.12.2011, № 85 от 29.02.2012, № 367 от 29.05.2012, № 499 от 21.09.2012, № 502 от 21.09.2012, № 504 от 24.09.2012, № 603 от 25.10.2012, № 699 от 12.12.2012, № 709 от 14.12.2012, № 744 от 28.12.2012, № 58 от 08.02.2013, № 114 от 04.03.2013, № 225 от 10.04.2013, № 452 от 07.06.2013, № 537 от 10.07.2013, № 828 от 21.10.2013, № 9 от 10.01.2014, № 69 от 14.02.2014, № 229 от 02.04.2014, № 284 от 10.04.2014, № 647 от 15.08.2014, № 813 от 17.09.2014, № 490 от 10.11.2014, № 30 от 19.01.2015, № 376 от 15.05.2015, № 420 от 30.06.2015, № 648 от 26.08.2015, № 908 от 29.10.2015, № 984 от 10.11.2015; расходов по оплате услуг в подготовке и выдаче топосъемки МУП «Институт Горкадастрпроект» в размере 6 587,63 рублей, что подтверждается договором № 12/600-3089/187-12 от 09.07.2012, платежным поручением № 409 от 10.07.2012; расходов на оплату работ по выдаче заключения об обследовании прохождения высоковольтных электрических сетей в районе строительства объекта от ОАО «НЭСК-электросети» в размере 1 774,27 рублей, что подтверждается платежным поручением № 380 от 17.05.2011; расходов по оплате работ по согласованию земельных участков в размере 1 800,00 рублей, что подтверждается договором № 00000000591 от 12.05.2011, платежным поручением № 381 от 17.05.2011; услуг по обследованию природной среды от ГУ «Краснодарский краевой центр по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды» в размере 11 328,00 рублей, что подтверждается договором № 246ф/176-11 от 20.05.2011, платежным поручением № 447 от 02.06.2011; расходов по оплате работ по выполнению проектных работ в размере 15 010 000,32 рублей, № 47-012/035-12 от 11.03.2012, платежными поручениями № 131 от 14.03.2013, № 221 от 20.03.2013, № 235 от 26.03.2013, № 569 от 21.08.2013, № 610 от 26.08.2013; расходов по оплате услуг по предоставлению технических условий о диспетчеризации лифтов в размере 4 720,00 рублей, что подтверждается договором возмездного оказания услуг № 210-12 от 22.06.2012, платежным поручением № 257 от 16.04.2012; расходов по оплате работ по инженерно геологическим изысканиям в размере 544 675,00 рублей, что подтверждается договором № 08-12/050-12 от 22.03.2012, платежным поручением № 377 от 17.06.2012, № 513 от 26.09.2012; расходов по оплате услуг по предоставлению топографического плана от МУП «Горкадастрпроект» в размере 5 465,23 рублей, что подтверждается договором № 11/600-2245/148-11 от 19.04.2011, платежным поручением № 322 от 20.04.2011; расходов по оплате работ по проектированию пожарной безопасности в размере 334 051,19 рублей, что подтверждается договором № 000182/203-12 от 03.07.2012, платежным поручением № 7 от 14.01.2013; расходов по оплате услуг по оценке недвижимости в размере 25 000,00 рублей, что подтверждается договором № О-12-519/292-12 от 12.11.2012, платежным поручением № 841 от 15.11.2012; расходов по оплате работ по составлению чертежа места и предоставление сведений от МКУ «Информационный центр по обеспечению градостроительной деятельности» в размере 15 636,03 рублей, что подтверждается договором № 13/600-4803/223-13 от 11.07.2013, платежным поручением № 551 от 16.07.2013, платежным поручением № 621 от 09.08.2013.

Также истцом рассчитана упущенная выгода в сумме 218 269 326,12 рублей (655 316 400,00 рублей (рыночная стоимость объекта) - 303 269 099,08 рублей - 18% (НДС) - 20% (налог на прибыль)).

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При проверке факта наличия упущенной выгоды необходимо оценить фактические действия истца, которые должны подтверждать совершение им конкретных действий, направленных на извлечение доходов, не полученных в связи с допущенным ответчиком нарушениями. При оценке поведения сторон необходимо исходить из принципа добросовестности (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении упущенной выгоды подлежат учету предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер.

В силу пункта 12 того же постановления размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

В силу статьи 16 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Статьей 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. При этом отмечено, что вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

В предмет доказывания по делу о взыскании убытков входит установление факта причинения убытков и размера понесенных убытков, противоправности действий (бездействия) ответчиков, наличие причинно-следственной связи между действиями (бездействием) ответчиков и наступившими неблагоприятными последствиями для истца. Противоправность поведения нарушителя при наступлении гражданско-правовой ответственности, предусмотренной статьями 16, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, выражается в незаконности актов, действий или бездействия органов публичной власти.

Субъектами данной ответственности являются органы государственной власти или местного самоуправления, исполняющие свои властные публичные обязанности и выступающие от имени соответствующих публично-правовых образований, которые возмещают внедоговорной вред за счет казны.

С учетом заявленных оснований иска в соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в предмет доказывания по делу входят: факт причинения убытков; размер убытков; противоправность действий (бездействия) ответчика; наличие причинной связи между действиями (бездействием) ответчика и наступившими неблагоприятными последствиями для истца. Данные обстоятельства подлежат доказыванию истцом.

На ответчика возлагается бремя доказывания следующих обстоятельств: отсутствие вины; наличие обстоятельств, послуживших основанием для принятия акта, решения, совершения действий (бездействия). В случае оспаривания размера убытков ответчиками должны быть приведены соответствующие доводы и представлены необходимые доказательства.

В обоснование заявленного требования истец указывает на то, что у общества отсутствовала возможность своевременного освоения земельного участка и получения разрешительной документации на строительство по причине бездействия муниципальных органов, признанного незаконным вступившим в законную силу судебным актом по делу № А32-38254/2014, а также совершения обществом в течение трех лет действий, направленных на получение исходной разрешительной документации на проектируемый объект, не получив от администрации встречного обязательства по договору, общество уплачивало арендные платежи.

В силу статей 167, 168, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации в применимой к рассматриваемым отношениям редакции, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка не требует признания ее таковой в судебном порядке. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснена обязанность суда при подготовке дела к судебному разбирательству определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших. По смыслу вышеназванных норм и разъяснений, квалификация договора как ничтожной сделки исключает возможность его расторжения в судебном порядке.

В соответствии с положениями статей 421, 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке, а изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускалось использование земельных участков их арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Применительно к названным нормам Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 № 1756/13 сформулировал следующий правовой подход. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование названных положений противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Земельным кодексом Российской Федерации установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства, в том числе жилищного строительства, и для целей, не связанных со строительством. Недопустимо обращение с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с целью обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в спорный период устанавливались статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществлялась только на аукционах. Предоставление земельного участка для целей, связанных с жилищным строительством, на неконкурентных условиях не допускалось.

В преамбуле к постановлению администрации от 01.11.2000 № 8824, на основании которого заключен договор аренды земельного участка, указано, что последний образован в результате объединения двух земельных участков, предоставленных в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Кубанские инвестиции» в целях строительства гостиничного комплекса и временного размещения автомобильной стоянки и подъездных путей. По договорам перенайма права и обязанности арендатора названных участков переданы Короткову Е.И., которому спорный земельный участок предоставлен в аренду в целях жилищного строительства.

Сведения о заключении договора аренды на торгах (аукционе) ни постановление администрации от 01.11.2000 № 8824, ни иные имеющиеся в деле доказательства не содержат.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац 2 пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса определено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса).

Доводы третьих лиц о пропуске срока исковой давности для признания сделки недействительной (ничтожной) не принимаются апелляционной коллегией, так как требование истца основано на ничтожной сделке и оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной (последний абзац пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Кроме того, заявление третьих лиц об истечении срока исковой давности правового значения не имеет применительно к разъяснениям, отраженным в абзацах 4, 5 пункта 10 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности».

На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что ничтожный договор аренды от 16.11.2010 № 4300016875 не породил у подписавших их сторон никаких законных взаимных прав и обязанностей, независимо от признания (не признания) такого договора недействительным в судебном порядке.

В силу статей 167, 168, 422 Гражданского кодекса в применимой к рассматриваемым отношениям редакции, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка не требует признания ее таковой в судебном порядке. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснена обязанность суда при подготовке дела к судебному разбирательству определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Кроме того, по смыслу вышеназванных норм и разъяснений, квалификация договора как ничтожной сделки исключает возможность его расторжения в судебном порядке в связи с чем доводы о соблюдении (несоблюдении) досудебного порядка не влияют на возможность удовлетворения требования о расторжении договора.

Доказательства наличия у общества иных вещно-правовых или обязательственных оснований для владения и пользования спорным земельным участком, помимо ничтожного договора аренды от 16.11.2010 № 4300016875, в материалах дела отсутствуют.

Судом сделан вывод о том, что общество не могло не знать о том, что изменении вида разрешенного использования земельного участка не соответствует положениям Земельного кодекса Российской Федерации, в связи, с чем интерес истца, знавшего о неправомерности изменения разрешенного использования земельного участка, не подлежит судебной защите. Не принимая во внимание, предусмотренный Земельным кодексом Российской Федерации, порядок предоставления земельных участков для строительства, общество изменило правовой режим земельного участка и впоследствии на свой риск несло расходы, связанные с предполагаемой застройкой участка.

В связи с чем, в удовлетворении требований истца о взыскании убытков и упущенной выгоды судом отказано.

Необоснованными являются требования истца о взыскании убытков в размере арендной платы, уплаченной за аренду земельного участка по спорному договору по следующим основаниям.

При взыскании убытков в связи с понесенными арендными платежами истцу следует доказать, что понесенные расходы находятся в причинно-следственной связи с поведением ответчика.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о наличии причинно-следственной связи между поведением ответчика и понесенными расходами по оплате за земельный участок. В данном случае, такие убытки возникли в результате действий самого истца в процессе приобретения прав на участок участка вне публичных процедур, осуществления предпринимательской деятельности и не связаны с действиями (бездействием) администрации (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, в силу закрепленного в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа платности землепользования внесенная обществом плата за пользование земельным участком не может быть отнесена к убыткам истца при осуществлении строительных работ на участке.

Кроме того, в силу пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, автоматическое взыскание убытков в качестве последствий ничтожной сделки, предусмотренной статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, законом не установлено, о применении иных последствий ничтожной сделки истец не заявлял.

На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований в части взыскания убытков в размере 58 392 037,35 рублей и упущенной выгоды в размере 218 269 326,12 рублей судом первой инстанции отказано правомерно.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2016 по делу
№А32-10755/2016 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий М.Г. Величко

Судьи В.Л. Новик

И.В. Пономарева