Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Старт» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании денежных средств по договору аренды.

Исковые требования мотивированы тем, что на основании заключенного между сторонами договора аренды от 29.12.2013 истец перечислил ответчику в порядке предварительной оплаты 1 291 680 рублей. Однако ввиду неисполнения арендодателем условий договора и неподписания акта приема-передачи заселение арендованных помещений не состоялось. Таким образом, пользования не было, однако ответчик не возвратил полученные денежные средства.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.10.2014 с ответчика ФИО3 взыскано 1 291 690 рублей неосновательного обогащения, 10 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины, 60 000 рублей расходов по оплате услуг представителя. Также с ответчика взыскано в доход федерального бюджета 15 919 рублей 80 копеек государственной пошлины по иску.

Решение суда мотивировано следующим. Правовое обоснование кондикционного иска доказано. Согласно условиям договора он вступает в силу в момент подписания акта приема-передачи. Поскольку акта приема-передачи не представлено, договор ответчиком в части предоставления помещений в пользование не исполнен, суд пришел к выводу о правомерности заявленного иска.

Не согласившись с указанным решением, предпринимателя ФИО3 обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение отменить. Заявитель апелляционной жалобы указывает, что на 06.01.2014 в соответствии с условиями договора аренды помещения были полностью подготовлены для передачи: куплены предметы быта, приглашены для обслуживания горничные и контролеры. Арендодатель указывает, что арендатор сам не заселил арендованные помещения, несмотря на неоднократные обращения предпринимателя к менеджерам ООО «Старт», а также обращение предпринимателя в письме от 11.02.2014.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы. Судом апелляционной инстанции в порядке части 2 и 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты и приобщены письменные доказательства, представленные сторонами, допрошены свидетели ФИО4 и ФИО5

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, а также оценив показания свидетелей и дополнительные письменные доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежитудовлетворениюпо следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в городе Сочи Краснодарского края в 2014 году проводились Зимние Олимпийские игры и Зимние Паралимпийские игры. Для размещения обслуживающего персонала указанных игр общество с ограниченной ответственностью «Старт» заключало договоры аренды.

29.12.2013 между обществом с ограниченной ответственностью «Старт» и индивидуальным предпринимателем ФИО3 был заключен договор аренды № 25. Согласно указанному договору ФИО3 предоставляет в аренду помещения площадью 171,5 кв.м. в здании, расположенном по адресу: <...>. Согласно пункту 3.2 договора арендодатель обязуется передать арендатору объект в сроки с 06.01.2014 по 24.03.2014. Согласно пункту 4.5 договора арендодатель обязуется произвести предварительную оплату в размере 80 процентов в течение трех банковских дней после заключения договора аренды, а остальные 20 процентов в течение 3 банковских дней после полного заполнения объекта аренды. Согласно пункту 8.1 договора настоящий договор вступает в силу с даты подписания акта приема-передачи сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору (л.д.20-23).

Платежным поручением № 156 от 31.12.2013 общество с ограниченной ответственностью «Старт» перечислило предпринимателю ФИО3 129 168 рублей (л.д.41).

Апелляционный суд пришел к выводу, что суд первой инстанции неправильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем неправильно применил нормы материального права.

Истец, требуя возвращения перечисленной суммы предварительной оплаты по договору, ссылается на то обстоятельство, что ответчик проигнорировал просьбы истца об улучшении санитарного состояния объекта и что объект осматривался членами оргкомитета Олимпиады.

Таким образом, истец основывает свое требование по сути на факте своего отказа от заселения объекта, мотивируя недолжной готовностью арендодателя к заседанию помещений. Однако никаких доказательств указанных утверждений истец суду первой и апелляционной инстанции не представил.

На вопрос суда при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции представитель ответчика пояснил, что осмотр помещений членами оргкомитета был неформальным, никаких актов не составлялось, представитель соответствующие доказательства он не может. Также представитель истца подтвердил, что истец не направлял по адресу объекта лиц для заселения.

Вместе с тем ответчик ФИО3 последовательно утверждал в суде первой и апелляционной инстанции о том, что помещения в соответствии с договором были полностью пригодны для заселения. В подтверждение готовности помещений к заселению предприниматель представил договор услуг помощниц по хозяйству, договор оказания услуг контролера ( все договоры заключены на период с 06.01.2014 по 24.03.2014), товарные чеки о закупке мебели, посуды и иных вещей, необходимых для размещения жильцов (л.д.110-111, документы представлены в электронном виде).

Указанные доказательства оставлены судом первой инстанции без рассмотрения в нарушение правил оценки доказательств, установленных статьей 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, хотя они объективно опровергают версию истца о неготовности предпринимателя к заселению. Никаких объективных доказательств неготовности арендатора исполнить 06.01.2014 свое обязательство по предоставлению здания для проживания обслуживающего персонала Олимпийских игр истец не представил.

Напротив, предприниматель пояснил, что неоднократно пытался связаться по телефону с представителями общества «Старт» для выяснения вопроса о причинах незаселения арендованных помещений. Так, 11.02.2014 он направил письмо-претензию на имя генерального директора ООО «Старт» ФИО6 (л.д.175,195), конверт с которым был возвращен почтовым отделением за истечением срока хранения. Указанный конверт был вскрыт судом в заседании суда апелляционной инстанции, содержал указанное письмо с приложениями, повреждений или следов вскрытия до указанного времени не имел.

Объективно также обращения предпринимателя в устной форме подтверждены свидетелем ФИО4, допрошенной в качестве свидетеля в суде апелляционной инстанции. Будучи предупрежденной об уголовной ответственность за дачу заведомо ложных показаний, свидетель ФИО4 пояснила, что она работала в обществе с ограниченной ответственностью «Старт» в качестве менеджера на срок проведения Олимпиады, без официального оформления, с выплатой заработной платы наличными. В частности, в ее функции входило взаимодействие с арендодателями по вопросам расселения. Она знала предпринимателя ФИО3 Знает, что по договору 06.01.2014 в указанном помещении все было готово к заселению. Предприниматель неоднократно звонил ей после 06.01.2014: почему нет заселения, о чем она говорила руководству.

Свидетель ФИО5, являющаяся коммерческим директором ООО «Старт», пояснила, что предпринимателя ФИО3 не знает, по спорному договору аренды пояснить ничего не может. Свидетель подтвердила, что общество «Старт» в период зимней Олимпиады занималось расселением обслуживающего персонала в арендованных помещениях около 2 500 человек, в том числе, с помощью официально неоформленных работников общества «Старт». ФИО4 неоднократно была в офисе общества «Старт», она ее там неоднократно видела.

Таким образом, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований сомневаться в правдивости показаний свидетеля ФИО4, которые соответствуют другим объективным доказательствам по делу: претензии, письменным доказательствам, связанным с подготовкой помещения к заселению.

Апелляционный суд приходит к выводу, что арендодатель ФИО3 совершил все необходимые действия для передачи помещения по договору аренды.

Согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Апелляционный суд отклоняет довод истца о том, что договор аренды не может считаться заключенным ввиду того, что сторонами не подписан акт приема-передачи.

Согласно пункту 1 и 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, отсутствие двустороннего акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.

Таким образом, названные правила устанавливают лишь презумцию, связанную с распределением бремени доказывания.

В настоящем же деле спора между сторонами относительно факта передачи имущества не имеется, и истец и ответчик утверждают, что заселения арендованных помещений не было.

Несмотря на редакцию пункта 8.1 договора о вступлении договора в силу с даты подписания акта приема-передачи, апелляционный суд отмечает, что вопрос вступления консенсуального договора в силу определен законом (статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор аренды определен законодателем как договор консенсуальный, а не реальный ( не требует передачи вещи для его заключенности в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поскольку пункт 8.1 договора в этой части противоречит легальной дефиниции договора аренды, определившей указанный договор как консенсуальный, применению подлежит норма закона.

Таким образом, договор аренды был заключен 29.12.2013 в день его подписания.

При таких обстоятельствах именно арендатор должен доказать, что у него имелись надлежащие основания для отказа от исполнения договора. Таких доказательств арендатор не представил. Ответчик же, напротив, представил в достаточной степени разумное обоснование своего поведения, надлежащие доказательства готовности передать имущество ( вселение граждан).

Срок владения и пользования вещью определен договором с 06.01.2014 по 24.03.2014, следовательно, арендодатель связан обязанностью не передавать указанную вещь кому-либо до окончания срока договора, а арендатора имеется правовая возможность использовать свое право в любой момент до окончания договора.

Неиспользование арендатором своего права владения и пользования арендованной вещью не может являться основанием для требования возврата предварительно уплаченной платы за пользование.

Как разъяснено в пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.20002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

В связи с указанной правовой позицией апелляционный суд находит, что соответственно, если арендодатель предоставил арендатору юридически обеспеченную возможность владения и пользования вещью, а арендатор не вступил во владение и пользование по собственной воле, арендатор не вправе требовать возврата уплаченной арендной платы. Неиспользование арендатором переданного ему имущества по обстоятельствам, за которые арендодатель не отвечает, не является основанием для освобождения от внесения платы. Доказательства нарушения предпринимателем договорных обязательств в дело не представлены.

Довод истца о непредставлении предпринимателем ФИО3 согласия собственника на сдачу имущества в аренду отклоняется судом апелляционной инстанции в силу разъяснений, данных в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 23 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде»: «Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание». Кроме того, в материалах дела имеется договор аренды от 28.12.2013, согласно которому собственник здания ФИО2 предоставила здание по улице Лескова,17-а, в г.Сочи, в аренду предпринимателю ФИО3 сроком с 28.12.2013 по 28.06.2014 (л.д.61-64), с правом передачи имущества в субаренду.

Поскольку договор аренды являлся действительным и консенсуальным, поскольку истец не доказал, что он не мог получить имущество во владение и пользование в установленный срок или в течение оговоренного в договоре срока, и поскольку арендодатель предоставил достаточно достоверные доказательства готовности исполнить свои договорные обязательства в установленный договором срок, апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения кондикционного иска.

В основании получении денежных средств ответчиком лежит договор, не признанный незаключенным или недействительным.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска.

Поскольку при подаче апелляционной жалобы ответчик уплатил государственную пошлину в размере 2 000 рублей (л.д.146-в), указанные расходы в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежит взыскать с истца в пользу ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10 октября 2014 года по делу А32-15836/2014 отменить и принять новый судебный акт.

В удовлетворении иска обществу с ограниченной ответственностью «Старт» к индивидуальному предпринимателю ФИО3 – отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Старт» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 2 000 (две тысячи) рублей судебных расходов по апелляционной жалобе.

постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий А.А. Попов

Судьи О.Г. Ломидзе

А.А. Попов