Гражданский кодекс часть 1

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 04 октября 2021 года по делу № А32-24201/2021
по заявлению общества с ограниченной ответственностью
«Специализированный застройщик «Стройэлектросевкавмонтаж» (ИНН <***>)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,
о признании уведомлений незаконными, об обязании произвести государственную регистрацию прав,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) о признании уведомления от 22.04.2021 N КУВД-001/2021-729204/2, N КУВД-001/2021-729788/2 об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0415001:1621, 23:43:0415001:1626 незаконным, обязании Управление Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить регистрационные действия - произвести государственную регистрацию прекращения права собственности ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж», а также залога в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0415001:1621 - начиная с 04.12.2020 г., 23:43:0415001:1626 - начиная с 03.12.2020 г.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.10.2021 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление росреестра обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Апеллянт настаивает на доводах о том, что регистрирующим органом были приняты обоснованные решения об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности.

Обществом в материалы дела представлен отзыв на жалобу, из содержания которого следует, что общество находит решение суда законным и обоснованным, а доводы жалобы - несостоятельными.

В судебном заседании представитель общества доводам апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Управление в судебное заседание явки не обеспечило, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом.

При названных обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть жалобу по существу в отсутствие представителя управления в соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 02.11.2020 г. ООО «Специализированный застройщик «Стройэлектросевкавмонтаж» (далее - застройщик) получены разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, район п. Знаменский и п. Зеленопольский:

- N 23-RU23306000-5395-2020 в отношении объекта с кадастровым номером 23:43:0415001:2619 «Комплексная застройка «Сосновый бор» в Карасунском внутригородском округе, п. Знаменский - п. Зеленопольский, г. Краснодара. 1-я очередь строительства. Литер 1, Литер 1/1 (1 этап)», построенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0415001:1621, площадью 7 416 кв. м, дата постановки на кадастровый учет - 03.12.2020 г. (Приложение N 1);

- N 23-RU23306000-5396-2020 в отношении объекта с кадастровым номером 23:43:0415001:2408 «Комплексная застройка «Сосновый бор» в Карасунском внутригородском округе, п. Знаменский - п. Зеленопольский, г. Краснодара. 1-я очередь строительства. Литер 2 (2 этап), Литер 3 (3 этап)» Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения Литер 3, построенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0415001:1626, площадью 14 016 кв. м, дата постановки на кадастровый учет - 30.11.2020 г. (Приложение N 2).

Застройщик является собственником земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0415001:1621 (N 23:43:0415001:1621-23/001/2017-1 от 03.05.2017 г. - Приложение N 3), 23:43:0415001:1626 (N 23:43:0415001:1626-23/001/2017-1 от 10.05.2017 г. - Приложение N 4), расположенных под указанными многоэтажными жилыми домами.

В отношении объекта «Комплексная застройка «Сосновый бор» в Карасунском внутригородском округе, п. Знаменский - п. Зеленопольский, г. Краснодара. 1-я очередь строительства. Литер 1, Литер 1/1 (1 этап)» на квартиру N 6, кадастровый номер 23:43:0415001:2925 зарегистрировано право собственности, что подтверждается регистрационной записью N 23:43:0415001:2925-23/226/2020-1 от 04.12.2020 г., внесенной в Единый государственный реестр недвижимости.

В отношении объекта «Комплексная застройка «Сосновый бор» в Карасунском внутригородском округе, п. Знаменский - п. Зеленопольский, г. Краснодара. 1-я очередь строительства. Литер 2 (2 этап), Литер 3 (3 этап)» Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения Литер 3, на квартиру N 3, кадастровый номер 23:43:0415001:2442 зарегистрировано право собственности, что подтверждается регистрационной записью N 23:43:0415001:2442-23/226/2020-1 от 03.12.2020 г., внесенной в Единый государственный реестр недвижимости.

14.01.2021 г. ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» поданы заявления о государственной регистрации прекращения права собственности в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0415001:1621 (N КУВД-001/2021-729204/2, опись документов N MFC -0503/2021-728-1 - Приложение N 5), 23:43:0415001:1626 (N КУВД-001/2021-729788/2, опись документов N MFC-0503/2021-732-1 - Приложение N 6).

Уведомлениями от 22.04.2021 г. ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» отказано в государственной регистрации прекращения права собственности (Приложение N 7, 8), согласно которым: «При проведении правовой экспертизы выявлено, что земельный участок обременен ипотекой в пользу участников долевого строительства....Для возобновления государственной регистрации необходимо: погасить запись об ипотеке в установленном законом порядке, в соответствии с требованиями действующего законодательства.».

Не согласившись с данным отказом, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

При принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции законно и обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности

Бремя доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора, по делам данной категории в силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложено на орган или лицо, чей акт (действие, бездействие) обжалуется.

На основании ч. 1 ст. 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» залогом в порядке, установленном ст. 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В соответствии с абз. 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2020 г. N 202-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» возникший на основании настоящего Федерального закона в связи с заключением договора участия в долевом строительстве или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо залог права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. Положения настоящей части применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения. Соответствующая запись в Едином государственном реестре недвижимости о залоге в отношении этого земельного участка подлежит погашению органом регистрации прав без заявления о погашении данного залога одновременно с государственным кадастровым учетом указанного многоквартирного дома, построенного (созданного) с привлечением денежных средств участников долевого строительства. При направлении органом регистрации прав межведомственного запроса в целях получения информации об образовании земельного участка в границах, указанных в настоящей части, соответствующая запись о залоге погашается в Едином государственном реестре недвижимости в течение одного рабочего дня со дня поступления ответа на направленный межведомственный запрос.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации(далее - ЖК РФ) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Пункт 5 статьи 40 ФЗ от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации недвижимости) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Исходя из названных положений ЖК РФ, Закона о регистрации недвижимости, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пункте 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц.

При указанных обстоятельствах, в силу положений статей 36 и 37 ЖК РФ, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, право собственности застройщика считается прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Кроме того, законодательство допускает возникновение права общей долевой собственности собственников помещений жилого комплекса, состоящего из нескольких жилых домов, на земельный участок, на котором располагается данный комплекс, в связи с чем, формирование земельных участков непосредственно для эксплуатации каждого конкретного многоквартирного дома не требуется, обращение собственников многоквартирного дома с заявлением о формировании земельного участка в органы государственной (или муниципальной) власти имеет целью исключительно юридическое оформление уже существующих отношений (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.10.2018 г. по делу N А40-255361/2017).

Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 14.01.2014 г. N 2-О указано, что правовое регулирование, установленное ст. 13 Закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, право собственности застройщика на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0415001:1621 прекращено 04.12.2020 г., на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0415001:1626 прекращено 03.12.2020 г.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве N 214-ФЗ залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

Пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве N 214-ФЗ, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства по заключенным договорам.

Наряду с этим в статье 352 ГК РФ предусмотрено иное основание для прекращения залога - прекращения заложенного права. Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Как верно указано судом первой инстанции, факт расторжения договора аренды, окончание строительства объекта долевого участия и передача застройщиком участникам долевого строительства конкретных помещений, а также отсутствие доказательств обращения участников долевого строительства в соответствии с положениями статьи 14 Закона об участии в долевом строительстве N 214-ФЗ за взысканием на предмет залога (намерений реализовать право залогодержателей на предмет залога в судебном порядке до прекращения договора аренды) в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств перед ними, позволяют сделать вывод о возможности прекращения в рассмотренном случае ипотеки по основанию, предусмотренному в подпункте 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ, то есть в связи с прекращением заложенного права аренды земельного участка.

Положения статьи 334, пункта 4 статьи 336, статьи 345, подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ во взаимосвязи с положениями статьи 29 Закона о регистрации N 122-ФЗ и статьи 25 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не позволяют сделать вывод о том, что осуществление государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка в связи с расторжением договора аренды поставлено в зависимость от погашения записи об ипотеке права аренды земельного участка (указанный вывод содержится в Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.08.2017 года N А05-12488/2016).

Залог права аренды на земельный участок не служит препятствием для расторжения договора аренды, ибо основания прекращения залога права аренды, применимые в случаях, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия в строительстве не предусмотрены в Законе об участии в долевом строительстве N 214-ФЗ, а в силу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекратится в связи с прекращением заложенного права (указанный вывод содержится в Постановлении Арбитражного суда ВолгоВятского округа от 12.10.2017 года по делу N А43-32036/2016).

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, срок действия которого истек, не является препятствием для регистрации прекращении права аренды и у регистрирующего органа отсутствовали предусмотренные статьей 20 Закона о регистрации N 122-ФЗ основания для отказа в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка в связи с прекращением договора аренды.

Довод регистрирующего органа о невозможности регистрации прекращения права аренды без прекращения ипотеки по правилам, предусмотренным подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 25 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», были обоснованно отклонены удом первой инстанции, так как названными нормами установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае - права аренды. Обстоятельство регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, не может отменить действие правовых норм, обуславливающих основания и момент прекращения обязательственных правоотношений сторон, вытекающих из гражданско-правового договора (в настоящем случае - договора аренды). Прекращение права аренды и регистрация прекращения права так же не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств и с толкованием судом первой инстанции норм материального права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.

Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04 октября 2021 года по делу № А32-24201/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий В.В. Галов

Судьи А.А. Попов

О.А. Сулименко