Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «ИВ-Консалтинг» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования Кущевский район Краснодарского края, в котором просило признать недействующими пункты 4.1., 4.2. договора №10 аренды муниципального имущества - объектов водоснабжения от 28.04.2012г., договора №4 аренды муниципального имущества - объектов водоснабжения от 28.01.2013г., а также произвести расчет арендной платы исходя из постановления Администрации муниципального образования Кущевский район №623 от 08.04.2015г. с учетом положений пункта 44 Постановления Правительства Российской Федерации от 13 мая 2013 г. N406 "О государственном регулировании тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения".

Исковые требования и их конкретный вид (способ судебной защиты) основаны на статье 8 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и мотивированы несоответствием оспариваемых условий договоров аренды названной норме федерального закона.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.12.2015 в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что удовлетворить требование о признании недействительными отдельных пунктов договоров (условия о размере арендной платы) невозможно ввиду ничтожности самих договоров. Суд сделал вывод о ничтожности договоров, ссылаясь на положения части 1 статьи 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности», в силу которых проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, полностью или частично, принадлежащим Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, муниципальным образованием, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление или передачи в аренду. Учитывая, что торги на право заключения договоров аренды муниципального имущества были проведены без предварительной оценки, суд первой инстанции в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ( в редакции, действовавшей на день заключения договоров) квалифицировал их как ничтожные.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Краснодарского края, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить. Апеллянт ссылается на то обстоятельство, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2012по делу А32-13316/2012 постановление Администрации муниципального образования Кущевского района от 03.03.2011 № 399, на основании которого определен размер арендной платы в оспариваемых договорах, признано недействительным. Апеллянт квалифицирует объекты аренды как имущественный комплекс предприятия, полагает, что размер арендной платы необходимо исчислять согласно пункту 44 постановления Правительства Российской Федерации от 13.05.2013 № 406. Также апеллянт не согласен с выводом суда первой инстанции о ничтожности договоров ввиду непроведения оценки объектов имущества, переданного в аренду.

На апелляционную жалобу поступил отзыв Управления муниципальным имуществом Администрации муниципального образования Кущевский район, в котором ответчик возражает против удовлетворения апелляционной жалобы, полагает, что размер арендной платы был установлен правильно при заключении договора.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержала доводы апелляционной жалобы. Ответчик ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 28.04.2012 между Управлением муниципальным имуществом администрации муниципального образования Кущевский район (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ИВ-Консалтинг» (арендатор) был заключен договор № 10 аренды муниципального имущества – объектов водоснабжения. Договор заключен на основании протокола № 1 от 26.04.2012 аукционной комиссии по проведению аукциона на право заключения договора аренды. Срок действия договора аренды установлен в 20 лет. Согласно пункту 4.1 договора установлен следующий размер арендной платы: 25 процентов от прибыли, полученной арендатором в результате использования имущества, но не более 3,8 процента от выручки, полученной арендатором от реализации воды в Кущевском районе (включая НДС). Величина арендной платы за имущество включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено и который необходим для его эксплуатации. Согласно пункту 4.2 договора размер арендной платы производится арендодателем на основании представленных арендатором копий деклараций налога на прибыль, заверенную налоговым органом, и данные о доходах, полученных от реализации воды на территории Кущевского района.

На аналогичных условиях был заключен договор № 4 аренды муниципального имущества – объектов водоснабжения от 28.01.2013 между теми же сторонами. Условия пунктов 4.1 и 4.2 указанного договора в части определения размера арендной платы и порядка ее уплаты аналогичны условиями пунктов 4.1 и 4.2 договора от 28.04.2012.

Истец просит о признании недействительными указанные пункты 4.1 и 4.2 указанных договоров, ссылаясь на нарушение порядка формирования условия о размере арендной платы в отступление от нормы статьи 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности», полагая, что таковая должна быть определена на основании отчета оценщика.

Апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленного иска как основанного на неправильном толковании истцом норм материального права.

В отношении договора № 4 от 28.01.2013 апелляционный суд соглашается с квалификацией его как ничтожной сделки. Из текста договора не следует, что он был заключен на основании проведенных конкурсных процедур. Напротив, в преамбуле договора указано, что договор заключен на основании распоряжения администрации муниципального образования Кущевский район от 28.05.2012 № 318-р «О передаче в краткосрочную аренду муниципального имущества, относящегося к водохозяйственному комплексу района». Признать срок аренды 20 лет краткосрочной арендой судебная коллегия не может. Согласно пункту 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» ( в редакции Федерального закона от 17.07.2009 № 173-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество:

1) на основании международных договоров Российской Федерации (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента Российской Федерации, актов Правительства Российской Федерации, решений суда, вступивших в законную силу;

2) государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации;

3) государственным и муниципальным учреждениям;

4) некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими деятельности, направленной на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в Российской Федерации, а также других видов деятельности, предусмотренных статьей 31.1 Федерального закона от 12 января 1996 года N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях";

5) адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам;

6) медицинским организациям, организациям, осуществляющим образовательную деятельность;

7) для размещения сетей связи, объектов почтовой связи;

8) лицу, обладающему правами владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения, в случае, если передаваемое имущество является частью соответствующей сети инженерно-технического обеспечения и данные часть сети и сеть являются технологически связанными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;

9) в порядке, установленном главой 5 настоящего Федерального закона;

10) лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта. Срок предоставления указанных прав на такое имущество не может превышать срок исполнения государственного или муниципального контракта;

11) на срок не более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается);

12) взамен недвижимого имущества, права в отношении которого прекращаются в связи со сносом или с реконструкцией здания, строения, сооружения, которыми или частью которых является такое недвижимое имущество, либо в связи с предоставлением прав на такое недвижимое имущество государственным или муниципальным организациям, осуществляющим образовательную деятельность, медицинским организациям. При этом недвижимое имущество, права на которое предоставляются, должно быть равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу по месту расположения, площади и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, стоимости. Условия, при которых недвижимое имущество признается равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу, устанавливаются федеральным антимонопольным органом;

13) правопреемнику приватизированного унитарного предприятия в случае, если такое имущество не включено в состав подлежащих приватизации активов приватизированного унитарного предприятия, но технологически и функционально связано с приватизированным имуществом и отнесено федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается, или к объектам, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности;

14) являющееся частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество;

15) лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией или документацией об аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона, на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе или аукционе и конкурсной документацией или документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса или аукциона. При этом для организатора торгов заключение предусмотренных настоящей частью договоров в этих случаях является обязательным;

16) передаваемое в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании пункта 1 настоящей части.

Доказательств того, что переданное в аренду по договору от 28.01.2013 № 4 имущество подпало под какое-либо из установленных в законе исключений, стороны не представили.

Заключение договора аренды муниципального имущества без проведения торгов, когда проведение таковых предписано законом, влечет ничтожность договора (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ( в редакции, действовавшей на день заключения договора, пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2013 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде».

С учетом ничтожности всего договора № 4 от 28.01.2013 Арбитражный суд Краснодарского края пришел к правильному выводу о необходимости отказа в удовлетворении требования о признании недействительными двух пунктов указанного договора как ненадлежащего способа защиты права.

Вместе с тем констатация недействительности договора аренды № 4 от 28.01.2013 не освобождает общество «ИВ-Консалтинг» об обязанности уплатить неосновательное обогащение за фактическое владение и пользование имуществом.

В отношении же договора аренды от 28.04.2012 № 10 апелляционный суд не может согласиться с его квалификацией как ничтожного.

Указанный договор был заключен с соблюдением конкурсных процедур, установленных статьей 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» на торгах, которые в установленном порядке не оспорены.

Ссылка суда первой инстанции на нарушение статьи 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности» как основание признания договора недействительным не может быть признана правильной.

Действительно согласно части 1 статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,

а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

при национализации имущества;

при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд;

при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Таким образом, при совершении сделки по передаче муниципального имущества в аренду проведение оценки объектов указанного имущества является обязательным.

Из указанной нормы Арбитражный суд Краснодарского края сделал вывод о пороке в формировании цены сделки (размера арендной платы), в связи с чем признал договор № 10 от 28.04.2012 ничтожным ввиду противозаконности (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Указанный вывод основан на смешении судом понятий «обязательность проведения оценки» и «обязательность величины стоимости объекта оценки».

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 3 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»: «Если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы. Если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы».

Аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2005 № 3497/05, в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.09.2015 по делу А56-71589/2014, постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.07.2013 по делу А56-36004/2012.

Поскольку для заключения оспариваемого договора № 10 от 28.04.2012 законом установлено только привлечение независимого оценщика, но не установлена обязательность величины стоимости объекта оценки, оснований для признания договора № 10 от 28.04.2012 ничтожной сделкой не имеется.

Не усматривает апелляционный суд и оснований для удовлетворения иска общества «ИВ-Консалтинг» в части пунктов 4.1 и и 4.2 договора аренды № 10.

Условие о порядке определения размера арендной платы в виде 25 процентов от прибыли, полученной арендатором в результате использования имущества, но не более 3,8 процента от выручки, полученной арендатором от реализации воды в Кущевском районе (включая НДС), являлось условием торгов на заключение договора аренды.

Принимая участие в торгах на объявленных условиях, истец согласился с объявленным размером арендной платы в рамках свободы договора ( статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). Установление такого размера арендной платы на момент проведения торгов в условиях торгов непосредственно какую-либо императивную норму закона, указа Президента Российской Федерации или постановления Правительства Российской Федерации не нарушало. Соответственно, оснований для признания недействительным указанного условия договора не имеется.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" : «если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами».

Также в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено: «Если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды»

Поскольку в договоре аренды № 10 от 28.04.2012 отсутствует ссылка на постановление администрации муниципального образования Кущевский район от 03.03.2011 № 399 «О порядке определения арендной платы за пользование имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального образования Кущевский район», в соответствии с указанным выше разъяснением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации положения договора действуют в отношениях между сторонами договора непосредственно, безотносительно к названному постановлению. Соответственно, сам по себе факт признания решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.09.2012 по делу А32-13316/2012 пункта 3 постановления администрации от 03.03.2011 № 399 никак не влияет на условия законно заключенного договора аренды № 10 от 28.04.2012.

Требование о перерасчете арендной платы, исходя из постановления Администрации муниципального образования Кущевский район от 08.04.2015 № 623, удовлетворению не подлежит по указанным выше основаниям.

Вместе с тем согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Порядок изменения договора определен статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец не лишен права обратиться к арендодателю с предложением об изменении цены договора, в при отказе – инициировать в суде соответствующий спор.

Изменяя правовую мотивировку отказа в удовлетворении иска в отношении признания недействительными пунктов 4.1 и 4.2 договора аренды № 10 от 28.04.2012, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции. Согласно разъяснению, данному в пункте 35 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» ( в редакции постановления 24.03.2011 N 30) : «В случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть».

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01 декабря 2015 года по делу А32-32548/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий В.В. Галов

Судьи М.В. Ильина

Т.Р. Фахретдинов