Гражданский кодекс часть 1

Администрация города Сочи (далее – администрация, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление, заинтересованное лицо) с заявлением о признании незаконным решения управления, оформленного уведомлением об отказе в государственной регистрации права от 30.11.2020 № КУВД-001/2020-12206714/2, обязании управления осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права в виде договора аренды от 11.04.2008 
 № 4900004586 земельного участка площадью 700 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0420001:150, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, пгт. Красная Поляна, ул. ГЭС, на земельном участке расположен жилой дом 18/4; погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись от 22.05.2008 № 23-23-22/036/2008-156 
 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.10.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что решение управления соответствует закону и не нарушает права и законные интересы заявителя. Основания для удовлетворения заявления отсутствуют, поскольку администрацией не представлено надлежащих доказательств направления уведомлений об отказе от договора аренды в адрес 
 ФИО3, ФИО2, а также ФИО4

Не согласившись с данным судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение суда от 29.10.2021 отменить.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что уведомление арендаторов об отказе от договора аренды подтверждается представленными в материалы дела документами. ФИО4 была уведомлена администрацией об отказе от договора аренды путем направления претензии от 06.02.2019
№ 2270/02-05-17, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления № 35400096862739.

В судебное заседание истец и ответчик, явку представителей не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом согласно части 6 статьи 121, части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", пунктов 16, 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов". В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между муниципальным образованием город - курорт Сочи и ФИО5 на основании постановления Главы города Сочи от 28.03.2008 
 № 337 заключен договор от 11.04.2008 № 4900004586 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420001:150, площадью 700 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, <...>. Срок действия договора установлен с момента государственной регистрации по 26.10.2017.

Договором о передаче прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды земельного участка от 07.06.2008 все права и обязанности переданы ФИО3, ФИО2, ФИО4.

В адрес арендаторов департаментом имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи направлены уведомления от 06.02.2019 № 2270/02-05-17, от 06.02.2019 № 2269/02-05-17, от 06.02.2019 № 2268/02-05-17 об отказе от договора аренды.

Департамент имущественных отношений администрации города Сочи обратился в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о погашении регистрационной записи об аренде по договору от 11.04.2008 
 № 4900004586.

Уведомлением от 31.08.2020 государственная регистрация была приостановлена в связи с непредставлением документа в соответствии с действующим законодательством, необходимого для погашения записи об аренде.

30 ноября 2020 года Адлерским отделом г. Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю было выдано уведомление об отказе государственного кадастрового учета и регистрации прав № КУВД-001/2020-12206714/2, согласно которому заявителю было отказано в регистрации.

В качестве причин отказа органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, было указано, что заявителем не представлен документ в соответствии с действующим законодательством, необходимый для погашения записи об аренде.

Заявитель, полагает, что отказ административного органа нарушает законные права и интересы, что послужило основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В силу части 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 5 статьи 200 Кодекса).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии со статьей 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок.

Согласно пункту 3 статьи 425, пункту 1 статьи 610, пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Возобновление договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок возможно в случае продолжения использования арендатором имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Согласно статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" указано, что при осуществлении права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения следует (исходя как из общих, так и из специальных положений общей части обязательственного права - п. 3 ст. 307 и п. 4 ст. 450.1 ГК РФ) действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны.

На основании вышеуказанного следует вывод, что для осуществления государственной регистрации прекращения права аренды заявителю необходимо представить доказательства фактического прекращения арендных отношений, а именно: соглашение сторон о прекращении арендных отношений, решение суда или доказательства надлежащего уведомления стороны договора о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок.

Вместе с тем, как обоснованно указанно судом первой инстанции, администрацией не представлено надлежащих доказательств направления уведомления об отказе от договора аренды в адрес арендаторов земельного участка.

Так, согласно адресным справкам ГУ МВД по Краснодарскому краю, уведомления ФИО6 и ФИО2, направлялись по неверному адресу, кроме того отправителем данных уведомлений также значится МКУ "Дирекция имущественного комплекса". Вместе с тем, МКУ "Дирекция имущественного комплекса" стороной по договору аренды не является.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что факт направления ФИО4 уведомления об отказе от договора аренды подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления № 35400096862739, отклоняется судебной коллегией, поскольку представленный в материалы дела отчет свидетельствует о направлении письма ФИО7, тогда как арендатором земельного участка является ФИО4

Следовательно, отказ регистрирующего органа в погашении регистрационной записи об аренде спорного земельного участка, мотивированный непредставлением доказательств направления уведомлений об отказе от договора аренды в адрес арендаторов, соответствует нормам действующего гражданского и земельного законодательства.

Кроме того, апелляционный суд принимает во внимание, что на спорном земельном участке расположен принадлежащий ФИО4 на праве собственности объект недвижимого имущества.

Согласно части 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В соответствии с подпунктом 1 и 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Как обоснованно указанно судом первой инстанции возвращение земельного участка предполагает его освобождение от находящихся на нем объектов недвижимости. Вместе с тем, возврат спорного участка без разрешения судьбы расположенных на нем объектов невозможен, поскольку это повлечет нарушение основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.10.2021 по делу
№ А32-6565/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий С.И. Яицкая

Судьи Е.А. Маштакова

Б.Т. Чотчаев