Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования Белореченский район
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 13.01.2020 по делу № А32-35630/2019
по иску администрации муниципального образования Белореченский район
(ОГРН <***>, ИНН <***>)
к индивидуальному предпринимателю ФИО1
(ОГРНИП <***>, ИНН <***>)
при участии третьего лица: администрации Великовеченского сельского поселения Белореченского района о взыскании задолженности, пени,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования Белореченский район (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ИП ФИО1, предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды от 26.12.2016 N 3900008077 по арендной плате за период с 01.01.2018 по 30.09.2019 в размере 94 707,54 руб., пени за период с 11.01.2018 по 12.07.2019 в сумме 3 200,84 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Великовеченского сельского поселения Белореченского района.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.01.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация обжаловала его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе администрация просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт. Заявитель указывает на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства расположения спорного земельного участка на землях общего пользования и запрета строительства на нем, а также доказательств нарушения законов при заключении спорного договора аренды. Договор аренды не признан недействительным.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

От администрации и предпринимателя направлены ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие их представителей.

Третье лицо извещено надлежащим образом, однако явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.

В силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, протоколом от 12.12.2016 N 33-т заседания конкурсной комиссии по проведению торгов и признании торгов несостоявшимися по лоту N 30 по причине поступления заявки от единственного участника ФИО1 признаны несостоявшимися торги по лоту N 30, объявленные на 14.12.2016 в виде открытого аукциона по форме подачи предложений о размере годовой арендной плате на заключение договоров аренды земельных участков. Предметом торгов являлся земельный участок, расположенный по адресу: Краснодарский край, Белореченский район, Великовечненское сельское поселение, <...>, кадастровый номер 23:39:0302001:1555, площадью 8 002 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов с разрешенным видом использования - строительство и использование зданий, предназначенных для продажи товаров гражданам, магазины, аптеки, кафе, строительство и использование зданий, строительство или размещение сооружений, предназначенных для организации постоянной или временной торговли (ярмарка, ярмарка - выставка, рынок, базар и т.п.); строительство, содержание и использование зданий, сооружений, предназначенных для оказания гражданам или организациям бытовых услуг на условиях публичного договора (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, похоронные бюро, ветеринарные клиники и ветеринарные пункты и т.п. Указанный земельный участок предоставлен ответчику.

26 декабря 2016 года между администрацией Великовечнненского сельского поселения Белореченского района (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 3900008077 (далее - договор), в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок: Краснодарский край, Белореченский район, Великовечненское сельское поселение, <...>, кадастровый номер 23:39:0302001:1555, площадью 8 002 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов с разрешенным видом использования - строительство и использование зданий, предназначенных для продажи товаров гражданам, магазины, аптеки, кафе, строительство и использование зданий, строительство или размещение сооружений, предназначенных для организации постоянной или временной торговли (ярмарка, ярмарка - выставка, рынок, базар и т.п.); строительство, содержание и использование зданий, сооружений, предназначенных для оказания гражданам или организациям бытовых услуг на условиях публичного договора (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, похоронные бюро, ветеринарные клиники и ветеринарные пункты и т.п.

Согласно пункту 1.3 договора участок передается арендатору с момента государственной регистрации договора без каких-либо документов о его передаче.

В соответствии с пунктом 2.2 договора годовой размер арендной платы устанавливается по результатам торгов и составляет 180 043,00 рублей. По истечении 12 месяцев со дня подписания настоящего договора арендная плата, подлежащая уплате, рассчитывается из годового размера арендной платы, определенного по результатам торгов и уровня инфляции, установленного действующим законодательством на очередной календарный год, и вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала. За нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатор выплачивает арендодателю пени из размера 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый календарный день просрочки (пункт 5.3 договора). Договор действует в течение 1 года и 6 месяцев (пункт 7.2 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается оттиском печати органа государственной регистрации.

Постановлением администрации муниципального образования Белореченский район от 15.08.2018 N 1830 "О прекращении действия договора аренды земельного участка от 26.12.2016 N 3900008077" действие договора аренды земельного участка от 26.12.2016 N 3900008077 прекращено.

Согласно уведомлению от 20.08.2018 N 23/999/001/2018-79692 о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) права 20 августа 2018 года погашена регистрационная запись N 23/007/2017-1 от 14.02.2017 о государственной регистрации договора аренды N 3900008077 от 26.12.2016 на объект недвижимого имущества: наименование: земельный участок, с кадастровым номером 23:39:0302001:1555.

Истец, указывая на то, что за период с 01.01.2018 по 20.08.2018 ответчик плату за пользование спорным участком не вносил, обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

По правилам пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В силу приведенных норм и разъяснений, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора. Изложенные правовые позиции содержатся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указал на то, что в целях получения разрешения на строительство им подготовлена проектная документация на строительство на земельном участке здания магазина, получены технические условия для присоединения к электрическим сетям, градостроительный план земельного участка. После получения указанных документов ответчик обратился в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

Письмом администрации Белореченского района Краснодарского края N 450/01-19 от 15.05.2018 ответчику отказано в выдаче разрешения на строительство. В качестве основания для отказа указано, что договор аренды находится в стадии расторжения.

Кроме того, истец направил в адрес ответчика письмо от 18.01.2018 N 156 "О направлении соглашения о расторжении договора аренды", в котором указал, что в рамках рассмотрения представления об устранении нарушений земельного законодательства, выданного Белореченской межрайонной прокуратурой от 06.12.2017, выявлены нарушения при формировании земельного участка, являющегося предметом договора аренды. В частности, установлено, что данный земельный участок сформирован в границах нескольких территориальных зон (общественно - деловая зона и зона земельных насаждений общего пользования).

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно части 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков.

Для земельных участков каждой территориальной зоны виды разрешенного использования на основании пункта 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, определяются градостроительным регламентом. Градостроительный регламент для каждой территориальной зоны устанавливается правилами землепользования и застройки индивидуально с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). При этом границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Согласно части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

На основании пункта 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации запрещена приватизация земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

При этом, формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13).

Судом первой инстанции установлено, что согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования Белореченский район от 06.12.2019 в соответствии с Генеральным планом Великовечненского сельского поселения, утвержденного решением Совета Великовечненского сельского поселения от 14.09.2011 N 94, в редакции решения от 28.07.2016 N 321 (то есть действующих на момент предоставления в аренду земельного участка) земельный участок с кадастровым номером 23:39:0302001:1555, расположенный по адресу: с. Великовечное находится в границах зоны специального назначения (зона для размещения объектов ритуальных услуг, зеленые насаждения санитарно - защитного назначения), пересекается главной и основной улицей в жилой застройке, а также попадает в ориентировочную границу санитарно - защитной зоны от производственных, сельскохозяйственных предприятий и объектов специального назначения, согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.12000-03, на территорию залегания термальных вод.

Согласно Правилам землепользования и застройки Великовечненского сельского поселения, утвержденных решением Совета Великовечненского сельского поселения от 28.05.2014 N 185, в редакции решения от 22.04.2016 N 294 земельный участок с кадастровым номером 23:39:0302001:1555, расположенный по адресу: с. Великовечное находится в общественно - деловой зоне торгового, коммунально-бытового и административного назначения, в зоне зеленых насаждений общего пользования, и на территории общего пользования, а также попадает в санитарно - защитную зону IV-V класса вредности и в санитарно - защитную зоне кладбищ.

Таким образом, ввиду формирования спорного земельного участка в различных территориальных зонах, а также включения в его состав территорий общего пользования, у ответчика объективно отсутствовала возможность использовать земельный участок, поскольку таковое пользование предполагалось арендатором как нацеленное на достижение цели договора - возведения капитального объекта.

Как установлено судом первой инстанции, спорный земельный участок свободен от строений, признаки ведения хозяйственной деятельности в границах участка отсутствуют.

На основании изложенного, суд пришел к выводу, что арендодатель не представил встречное предоставление по передаче имущества во владение и пользование арендатору, в силу чего у последнего не возникла обязанность по внесению арендных платежей.

Доводы заявителя о том, что договор аренды не признан недействительным, не повлияли на правильность вывода суда первой инстанции о недоказанности факта передачи имущества в аренду.

Иные доводы апелляционной жалобы основаны не неверном понимании и толковании норм материального права.

На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.01.2020 по делу
№ А32-35630/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Н.В. Нарышкина

Судьи Н.Н. Мисник

Т.Р. Фахретдинов