Гражданский кодекс часть 1

при участии третьих лиц: Южного межрегионального управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о расторжении договора аренды земельного участка, об обязании привести земельный участок в состояние, соответствующее целевому использованию, о возвращении земельного участка, о погашении регистрационной записи,

при участии:

от АО "Мацестинский Чай": генеральный директор общества ФИО1 паспорт;

от ООО "Мацестинская чайная фабрика": представитель ФИО1,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к акционерному обществу "Мацестинский Чай" (далее - АО "Мацестинский Чай"), обществу с ограниченной ответственностью "Мацестинская чайная фабрика" (далее - ООО "Мацестинская Чайная фабрика") о расторжении договора аренды от 08.12.2005 № 4900770083 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308003:1014, об обязании привести в состояние, соответствующее целевому использованию, возвратить по акту приема-передачи, погасить регистрационную запись.

Исковые требования мотивированы тем, что администрация ссылалась на то, что общество не приступило к освоению участка и использует его с нарушением требований действующего законодательства.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.11.2019 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "Мацестинская чайная фабрика".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2021 в удовлетворении исковых требований отказано, поскольку такая мера воздействия на общество, как расторжение долгосрочного договора является несоразмерной, не соответствует степени нарушенного обязательства. Нарушения, приведенные администрацией в качестве основания для расторжения договора, устранены обществом в разумный срок. Факт неиспользования участка не подтвержден.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что общество неоднократно привлекалось к административной ответственности за допущенные нарушения требований земельного законодательства при использовании спорного участка. В ходе проверки земельного участка, осуществляемой Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Краснодарскому краю и Республике Адыгея, установлено, что на нем имеются многолетние кустарники и деревья. На участке выявлены заросли сорной (ожина) и древесно-кустарниковой растительности. Агротехнические мероприятия не проведены, не выполнены установленные требования и обязательные мероприятия по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращения других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель. Предписания об устранении выявленных нарушений требований земельного законодательства обществом не выполнены. В материалы дела представлены акты уполномоченного органа, подтверждающие совершение ответчиками административных правонарушений по 10 земельным участкам сельскохозяйственного назначения. В производстве Арбитражного суда Краснодарского края находится 10 дел по искам администрации к обществу и фабрике о расторжении договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения. Основанием для подачи исковых заявлений послужили выявленные нарушения земельного законодательства. В течение всего периода использования земельного участка администрации не представлена информация о проведении работ по уходу и уборке урожая многолетних насаждений. Ответчики не представили доказательства разработки проекта по культуро-технической мелиорации. На земельном участке отсутствуют противопожарные минерализованные полосы. Ответчиками не представлены доказательства проведения каких-либо работ по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы, сенокошению, выращиванию чая.

Представитель АО "Мацестинский Чай" и ООО "Мацестинская чайная фабрика" против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерациив отсутствие представителей истца, третьих лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей ответчиков, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, между ТУФАУГИ по Краснодарскому краю (арендодатель) и АО "Мацестинский Чай" на основании распоряжения ТУФАУГИ по Краснодарскому краю от 29.11.2005 № 04-04/1999 "О переоформлении открытому акционерному обществу "Мацестинский чай" права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков в Хостинском районе города Сочи" заключен договор аренды от 08.12.2005 № 04-24/83С, согласно которому арендодатель передал во временное владение арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308003:1014 (ранее 23:49:0309000:91) общей площадью 30 000 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Семеновка, участок № 9, для сельскохозяйственного использования (п. 1.1. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия до 08.12.2054.

Между администрацией и АО "Мацестинский Чай" заключено дополнительное соглашение № 1 от 25.05.2010, согласно п. 1 которого в связи с государственной регистрацией муниципальной собственности г. Сочи на спорный земельный участок договор аренды 08.12.2005 г. № 04-24/83С считать договором аренды от 08.12.2005 № 4900770083.

Права и обязанности по спорному договору на основании договора уступки от 03.08.2018 перешли к ООО "Мацестинская чайная фабрика". Государственная регистрация перехода права аренды произведена управлением росреестра 02.10.2019.

Между ООО "Мацестинская чайная фабрика" (арендатор) и АО "Мацестинский Чай" (субарендатор) заключен договор субаренды от 18.11.2019.

Согласно п. 6.2.7 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в договоре.

Арендатор обязан содержать в должном санитарном порядке и чистоте участок и прилегающую к нему территорию (п. 6.2.8. договора).

Как следует из письма Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Краснодарскому краю и Республике Адыгея от 24.12.2018 № 03-18-14/9597, по результатам внеплановой проверки в период с 10.02.2016 по 10.03.2016 АО "Мацестинский чай" привлечено к административной ответственности по ч. 2 ст. 8.7 КоАП РФ, выдано предписание об устранении нарушения земельного законодательства РФ сроком до 25.01.2018. Однако срок исполнения предписания был продлен до 01.07.2018.

В июле 2018 на спорном земельном участке проведена внеплановая проверка по контролю предписания. По результатам повторной проверки АО "Мацестинский чай" привлечено к административной ответственности по ч. 25 ст. 19.5 КоАП РФ и выдано новое предписание сроком до 01.02.2019.

В ходе проверки спорного земельного участка, общей площадью 3,0 га, осуществляемой Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Краснодарскому краю и Республике Адыгея, установлено, что на участке расположена чайная плантация площадью 2,83 га, на которой выявлены заросли сорной (ожина) и древесно-кустарниковой растительности (лещина, ольха) под дорогами 0,17 га. Агротехнические мероприятия не проведены, не выполнены установленные требования и обязательные мероприятия по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращения других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель. Предписание об устранении выявленных нарушений требований земельного законодательства Российской Федерации от 25.01.2017 № 09-09/ВП2551 - не выполнено.

В адрес АО "Мацестинский чай" письмом от 05.04.2019 № 7267/02-05-16 отправлена претензия с предложением в 30-дневный срок со дня получения настоящей претензии предоставить в адрес департамента имущественных отношении администрации города Сочи документ, подтверждающий исполнение предписания по устранению выявленных нарушений земельного законодательства. Однако до настоящего времени ответ от арендатора не поступал.

В связи с дальнейшим уклонением от устранения выявленных нарушений, в адрес АО "Мацестинский чай" письмом от 17.06.2019 № 13771/02-05-16 направлена претензия с предложением подписания соглашения о расторжении договора аренды.

Администрация, ссылаясь на то, что общество не приступило к освоению земельного участка и использует его с нарушением требований действующего законодательства, обратилась с иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе таких земель выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункты 1 и 2 статьи 77 Земельного кодекса).

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (пункт 1 статьи 78 Земельного кодекса).

При этом, как указано в пункте 1 статьи 6 Закона N 101-ФЗ (в применимой редакции), арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием. Такое использование должно осуществляться способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

Статьей 42 Земельного кодекса на правообладателей (в том числе арендаторов) земельных участков также возложены обязанности по использованию участков в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, осуществлению мероприятий по охране земель и недопущению загрязнения, истощения, деградации и порчи земель и почв.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество (статья 619 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 данного Кодекса.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом норм пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора в случае, если суд установит, что допущенное нарушение условий договора устранено арендатором в разумный срок.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что спорный договор аренды заключен на 49 лет, поэтому расторжение такого договора по требованию арендодателя возможно только при наличии существенных нарушений его условий арендатором и их неустранении в разумный срок, учитывая, что расторжение договора, являющееся крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд первой инстанции верно признал избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон, и отказал в удовлетворении иска.

Приведенные администрацией в апелляционной жалобе доводы о выявленной на земельном участке древесно-кустарниковой растительности не являются основаниями для расторжения долгосрочного договора аренды применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела. При существующем расположении предмета аренды (в лесном массиве) вменение в вину ответчикам произрастания на участке деревьев, кустарников не может быть принято в качестве доказательства неиспользования или ненадлежащего использования данного объекта. Факт неиспользования земельных участков по целевому назначению в установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 № 369 процентном соотношении (закустаренность свыше 30% площади участка) не подтвержден надлежащими доказательствами. Нахождение на спорном участке плантации чая администрация не оспаривает.

Более того, между ООО "Мацестинская Чайная фабрика" и ФИО2, ФИО3 заключен договор от 01.11.2019 № 03/10-19 на выполнение подрядных работ по корчевке колючего кустарника и сгребание срезанного кустарника на спорном земельном участке. Общество представлен составленный генеральным директором ООО "Мацестинская чайная фабрика" акт осмотра земельного участка от 24.11.2019, согласно которому на участке выполнены работы по корчевке колючего кустарника и сгребанию срезного кустарника.

Также в материалы дела представлен акт административного обследования объекта земельных отношений № 45 от 18.12.2019, составленный Россельхознадзором, согласно которому установлено, что на спорном участке начаты работы по расчистке от сорной (сассапарель, папоротник и др.) и древесно-кустарниковой (ольха, граб и др.) растительности, ориентировочно на площади 2.5 га, на оставшейся площади 0,5 га не осуществляется охрана земель, не проводятся агротехнические (в том числе обработка почвы) и фитосанитарные мероприятия, что способствовало его зарастанию сорной и древесно-кустарниковой растительностью.

Суд первой инстанции обязывал стороны произвести совместный осмотр.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.12.2020 № А32-48983/2019.

Иные доводы истца, приведенные в обоснование своей позиции по апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не соответствуют фактическим обстоятельствам спорного правоотношения и основаны на неверном понимании истцом вышеприведенных норм действующего законодательства.

На основании вышеуказанного суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу, не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация освобождена от уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2021 по делу
№ А32-49006/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий И.Н. Глазунова

Судьи Р.Р. Илюшин

Н.В. Нарышкина