Гражданский кодекс часть 1

от третьих лиц: от ЗАО “Оптово-розничная и производственная фирма “Кубаньоптпродторг” представитель ФИО1, доверенность от 26.01.2009г.; остальные третьи лица представителей не направили, извещены

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Металлглавснаб"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 16.11.2009 г. по делу № А32-20449/2009 (судья Миргородская О.П.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Металлглавснаб",

к ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО4,

встречному иску предпринимателя ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью "Металлглавснаб" о расторжении договора

купли-продажи муниципального имущества на аукционе №23 от 29.12.2008г.

при участии третьих лиц Администрации МО г.Анапа, Управления имущественных отношений Администрации МО г.Анапа, ЗАО “Оптово-розничная и производственная фирма “Кубаньоптпродторг”

о взыскании арендных платежей и расторжении договора аренды,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Металлглавснаб" (далее –общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее –предприниматель) о взыскании арендных платежей в размере 2 655 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 238 926,06 руб., расторжении договора аренды (уточненные требования –том1, л.д.118).

Общество также просило взыскать с предпринимателя судебные расходы.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация МО г.Анапа, Управления имущественных отношений Администрации МО г.Анапа, ЗАО &;Оптово-розничная и производственная фирма “Кубаньоптпродторг”.

Иск обоснован следующими доводами.

29 октября 2008г. между истцом и Управлением муниципальным имуществом администрации МО г.-к. Анапа заключен договор купли-продажи муниципального имущества на аукционе от 29.10.2008г. №23. По данному договору в собственность общества подлежало передаче нежилое помещение общей площадью 184,7 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу : город-курорт Анапа, ул.Крымская, д.186.

Общество указывает, что права на приобретенное по договору купли-продажи имущество были обременены арендой, арендатор –предприниматель не осуществляет арендных платежей, уклоняется от исполнения условий договора аренды. Общество полагает, что арендные правоотношения между обществом и предпринимателем возникли с момента заключения обществом договора купли-продажи обремененного правами предпринимателя объекта аренды. Общество также указывает на то, что использовало положение договора о праве общества на одностороннее повышение размера арендной платы, свои требований формулирует, исходя из арендной платы 265 500 рублей в месяц.

Предприниматель обратилась к обществу со встречным иском о признании договора купли-продажи муниципального имущества на аукционе №23 от 29.10.2008г. недействительным –том1, л.д.119.

В судебном заседании 16 ноября 2009г. предприниматель отказалась от встречных исковых требований, отказ принят судом.

Решением арбитражного суда от 16 ноября 2009г. суд принял отказ от встречного иска, производство по встречному иску прекратил, взыскал с предпринимателя в пользу общества 5 915 руб. 50 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 5 625 рублей в возмещение судебных расходов, 1 495 руб. 58 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказал. Суд пришел к выводу, что правоотношения между обществом и предпринимателем в рамках договора аренды помещений от 28 сентября 2005г. установлены с момента заключения договора купли-продажи. Суд признал правомерными требования общества о взыскании арендной платы исходя из ставок платы за аренду муниципального имущества в размере 1350 руб. за 1 кв.м., что за 10 месяцев 2008г. составило 207 562 руб. 50 коп. Размер оплаты суд рассчитал с 17 ноября 2008г. по 17 сентября 2009г., согласно расчету истца –том1, л.д.133.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым полностью удовлетворить исковые требования общества.

Предприниматель в отзыве на жалобу просил оставить решение суда без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представители ответчика поддержали доводы отзыва на жалобу.

Апелляционный суд разъяснил представителю истца, что в результате рассмотрения апелляционной жалобы на решение суда положение истца может быть ухудшено. Представитель истца апелляционной жалобу поддержал, настаивал на своей правовой позиции.

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа ходатайствовало о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.

Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 03.02.2010г. по 10.02.2010г.

После перерыва судебное заседание продолжено с участием тех же сторон, представитель истца подержал доводы жалобы. Представители ответчика настаивали на отказе в удовлетворении жалобы. Пояснили суду, что платежи производились как в адрес прежнего собственника, муниципального образования, так и в адрес общества. Обществу заплатили, чтобы прекратить конфликт. Пояснили, что неосновательно обогащение за соответствующий период будет взыскано предпринимателем с администрации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, при этом решение суда надлежит изменить, по следующим основаниям.

Решение суда основано на выводе, согласно которому правоотношения между обществом и предпринимателем в рамках договора аренды помещений от 28 сентября 2005г. установлены с момента заключения договора купли-продажи, по которому общество получило нежилые помещения, переданные ранее в аренду предпринимателю.

Согласно решению суда, именно с момента заключения договора купли-продажи, до регистрации перехода права собственности, у общества возникло право на получение от предпринимателя арендных платежей, соответственно, у муниципального образования такое право прекратилось в связи с заключением договора купли-продажи с обществом.

Данный вывод основан на неверном применении норм материального права.

Права общества из договора аренды, заключенного между предпринимателем и публичным образованием, в рассматриваемом деле могли возникнуть в силу ст.617 ГК РФ.

Случай перемены лица в обязательстве, указанный в ст.617 ГК РФ, являет собой один из примеров перехода прав и обязанностей на основании закона (ст.387 ГК РФ) и, при квалификации известных законодательству случаев перехода прав и обязанностей на основании закона, подлежит отнесению к случаям перехода обязательственных прав и гражданско-правовых обязанностей при следовании обязательственного права и/или обязанности за имуществом (п.3 ст.216, п.2 ст.292, ст.353, п.1 ст.586, п.1 ст.617, ст. 675, п.3 ст.672, п.1 ст.700, ст.960, п.1 ст.1038 ГК).

Сущность права следования заключается в том, что при переходе (отчуждении) права собственности (права хозяйственного ведения, права оперативного управления, права пожизненного наследуемого владения) на имущество от одного субъекта к другому, переходе (отчуждении) от одного субъекта к другому исключительного права обладающие данным свойством права и обязанности сохраняются, за исключением случаев, указанных в законе.

При этом следование за имуществом обязательственного права и / или гражданско-правовой обязанности приводит к переходу обязательственных прав и гражданско-правовых обязанностей от прежнего правообладателя (обязанного лица) к другому лицу.

Юридический состав перехода прав и обязанностей в рассматриваемых случаях включает договор, устанавливающий права и обязанности, которые сохраняются при переходе права на имущество к другому лицу, и юридические факты, на основании которых переходит право собственности (иное вещное право) на имущество, исключительное право на нематериальный результат.

В свою очередь, обязательным юридическим фактом возникновения права собственности на недвижимую вещь, согласно п.2 ст. 8 ГК РФ, является государственная регистрация права приобретателя в реестре.

Заключенность, действительность сделки –договора купли-продажи не является достаточным юридическим фактом для формирования юридического состава перехода к покупателю прав и обязанностей прежнего собственника по заключенному им с третьим лицом договору аренды, поскольку права на недвижимость по общему правилу возникают с момента регистрации в реестре, приобретатель заступает на место прежнего собственника (арендодателя) в договре аренды только после приобретения им в установленном порядке титула собственника.

Этот вывод вытекает как из положений ст.608 ГК РФ, так и из текста самой статьи 617 ГК РФ, в которой перемена лица в арендном правоотношении сопрягается с переходом права собственности.

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности, переход этого права, подлежит государственной регистрации. Следовательно, до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю (истцу) собственником объекта остается публичное образование, оно же продолжает оставаться арендодателем нежилого помещения по договору.

Из материалов дела следует, что право собственности общества на нежилые помещения, арендуемые предпринимателем, возникло 26 августа 2008г. –том 1, л.д. 141. До 26 августа 2009г. юридический состав перехода прав и обязанностей по договору аренды к обществу не может считаться завершенным, арендодателем по договору оставался собственник имущества –муниципальное образование.

До данной даты ответчик, являясь арендатором по договору и фактическим пользователем, обязан был платить арендную плату в соответствии с условиями договора арендодателю, указанному в договоре аренды нежилого помещения (здания), являющегося муниципальной собственностью города-курорта Анапа, №140 от 28 сентября 2005г. (копия договора приобщена к материалам дела, том 1, л.д.74-78), а именно муниципальному образованию город-курорт Анапа.

Право муниципальной собственности до 26 августа 2009г. было зарегистрировано в реестре –том1, л.д.105.

Данный подход получил отражение в постановлении ФАС СКО от 27 марта 2008г. №Ф08-1386/08.

Истец приводит ряд примеров из судебно-арбитражной практики, один из примеров, выраженный в постановлении ФАС СКО от 20 декабря 2007г. №Ф08-8309/07, приобщен к материалами дела.

Однако все примеры, на которые ссылается истец, не имеют отношения к рассматриваемому случаю, в соответствующих делах рассматривался совершенно иной правовой вопрос, а именно вопрос о последствиях заключения самим арендатором имущества договора купли-продажи этого имущества. Суды искали ответ на вопрос о том, до какого момента в такой ситуации лицо, бывшее ранее арендатором, а теперь ставшее покупателем, обязано уплачивать арендную плату: до момента заключения договора, приобретения им статуса собственника или какого-либо иного (к примеру, уплаты цены).

В рассматриваемом случае договор купли-продажи заключен не с арендатором, а с иным лицом.

Апелляционный суд также отмечает, что согласно материалам дела предприниматель корректно продолжал выполнять свои обязанности арендатора перед муниципальным образованием до регистрации права собственности общества, к материалам дела приобщены платежные поручения и письмо Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, согласно которому за период с 20.08.2008г. по 27.07.2009г. в бюджет города Анапа поступили денежные средствам от индивидуального предпринимателя ФИО5 в сумме 208 800 рублей. (том2, л.д.41-65, 68).

Данные платежи неосновательного обогащения муниципального образования не составляют, поскольку были правомерно уплачены арендатором в соответствии с условиями договора аренды.

Из материалов дела также следует, что предприниматель уплатил сумму в размере 207 562 рубля 50 копеек в адрес общества, согласно назначению платежа, указанному в платежному поручении №15 от 13.11.2009г., данная сумма оплачена за аренду с ноября 2008г. по сентябрь 2009г. без НДС –том2, л.д.154.

Расчет данной суммы, принятой судом в качестве достаточной суммы арендной платы, осуществлен следующим образом: 1350 рублей за 1 кв.м. (согласно постановления главы муниципального образования город-курорт Анапа от 19.03.2008г. №62) х 184,5 кв.м. (площадь помещения по договору аренды) = 249 075 рублей в год, что за 10 месяцев составляет 207 562 рубля 50 копеек.

Истец с этим расчетом не согласен, полагает, расчет должен быть осуществлен по Отчету №А-09-752, составленному 06 ноября 2009г., согласно которому рыночная стоимость услуг по предоставлению в аренду помещений, занимаемых предпринимателем, с учетом НДС (18%) составляет 225 000 рублей –том 2, л.д. 98.

Именно данную суму – 000 рублей в НДС требовало общество от предпринимателя уплачивать за один месяц аренды в многочисленных направленных в адрес предпринимателя претензиях.

Свое право требовать от предпринимателя оплаты аренды в сумме, определенной по акту оценки, общество мотивирует ссылкой на п.4.3. договора аренды –том1, л.д.75.

Суд верно не принял данную аргументацию.

Общество, указывая на необходимость расчета по отчету оценщика, ссылается на нормативные акты города-курорта Анапа.

Действительно, постановлением главы муниципального образования город-курорт Анапа от 19.03.2008 № 62. внесены изменения в постановление от 22.08.2006 №1632 "Об утверждении методики определения размера годовой арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Анапа". В силу пункта 2 постановления № 1632 в новой редакции размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом определяется на основании отчета о его рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Согласно пункту 2.2 постановления № 1632 (в новой редакции) 2008 - 2010 годы определены периодом поэтапного перехода на рыночную оценку размера арендной платы за использование муниципального имущества. До определения размера арендной платы на основании отчета о его рыночной оценке применяется Методика определения размера годовой арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Анапа, утвержденная постановлением № 1632.

Между тем верное толкование положений ст.309, 614 ГК РФ, верное применение нормы п.1 ст. 424 ГК РФ исключает вывод о возможности одностороннего изменения условия договора в связи с наличием акта оценщика.

Пункт 4.3 договора от 28.09.2005 № 140 содержит исчерпывающий перечень случаев, когда у арендодателя возникает право в одностороннем порядке пересмотреть размер арендной платы, а именно: при изменении уровня базовых ставок за использование помещений муниципального нежилого фонда или изменении методики расчета арендной платы, утверждаемых правовыми актами органа местного самоуправления.

Данное условие следует толковать с учетом того, что по договору передавалось муниципальное имущество.

Арендная плата за земли, иное недвижимое имущество, находящиеся в муниципальной собственности, в силу части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой (регулируемой) уполномоченными на то органами. По смыслу данной статьи, а также по условиям договора стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование нежилыми помещениями и земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно п.1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Оценка рыночной стоимости арендной платы по отчету оценщика не может быть приравнена к тарифам, расценкам, ставкам, установленным (регулируемым) нормативными актами уполномоченных органов. Поэтому указание в постановлении № 1632 в новой редакции на определение размера арендной платы за пользование муниципальным имуществом на основании отчета о его рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком и на поэтапный переход на рыночную оценку размера арендной платы за использование муниципального имущества не является изменением уровня базовых ставок или методика расчета.

Следовательно, предусмотренные пунктом 4.3 договора условия для изменения арендодателем в одностороннем порядке размера аренды в связи с наличием отчета оценщика не возникли.

В то же время, из сопоставления текста постановления главы муниципального образования город-курорт Анапа от 19.03.2008 № 62. и текста постановления от 22.08.2006 №1632 следует, что минимальная величина годовой арендной платы за 1 кв.м. общей площади арендуемого объекта без учета НДС составляет с момента вступления в силу постановления от 19 марта 2008г. №62 , 1 350 рублей. Постановление опубликовано 25 марта 2008г., т.е. в заявленный ко взысканию период действовало. В случае, если величина годовой арендной платы, рассчитанная по методике, меньше минимальной величины годовой арендной платы, подлежит применению минимальная величина годовой арендной платы.

Минимальная величина годовой арендной платы за помещение, занимаемое предпринимателем, с момента вступления в силу постановления от 19 марта 2008г. №62 составляет: 1350 рублей х 184,5 кв.м. (площадь помещения по договору аренды) = 249 075 рублей в год, как и указано в решении суда.

Вместе с тем для верного расчета следует учесть, что при аренде муниципального имущества в силу ст. 161 НК РФ арендатор выступает налоговым агентом по уплате НДС в бюджет. Поскольку помещение приобретено коммерческой организацией, вся сумма, с НДС, подлежит уплате арендодателю.

Поэтому подлежащая уплате предпринимателем обществу по договору аренды плата составляла 24 492 рубля 37 копеек в месяц, 805 рублей 23 копейки в день.

Из материалов дела следует, что общество являлось собственником арендуемого предпринимателем объекта 28 дней, 6 дней в августе и 22 дня в сентябре 2009г. С 23 сентября 2009г. собственником данного объекта является закрытое акционерное общество “Оптово-розничная торговля и производственная фирма “Кубаньоптпродторг” –том 2, л.д.4.

Сумма задолженности предпринимателя перед обществом составляла 22 546 руб. 44 коп.

Общество требует также взыскать с предпринимателя сумму процентов за пользование чужими денежными средствами по 17 сентября 2009г года –том1, л.д.118, 134, том2, л.д.71.

Исходя из ставки 11 % и условия договора о платеже не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным, проценты по ст.395 ГК РФ на 17 сентября 2009г. составили 10 рублей 33 коп. (просрочка –дней сентября).

Всего сума долга предпринимателя перед обществом составляла 22 556 руб. 77 коп. Поскольку осуществленный предпринимателем платеж значительно превышает данную сумму, требования общества о взыскании с предпринимателя расходов по уплате суммы основного долга и процентов подлежат отклонению.

В требовании о расторжении договора судом отказано верно, в связи с отсутствием долга предпринимателем перед обществом. Кроме того, общество не является надлежащим истцом по требованию о расторжении договора аренды, поскольку в настоящий момент не является собственником помещения, а следовательно, арендодателем по договору аренды.

При этом суд обосновано пришел к выводу о соблюдении обществом претензионного порядка рассмотрения спора в части требования о расторжении договора, требование расторжения выражено в претензии от 27 февраля 2009г., доказательства вручения претензии предпринимателю к материалам дела приобщены –том1, л.д.51,52.

Судебные расходы по иску подлежат распределению между сторонами по правилам ст. 110 АПК РФ, с учетом того, что иск подлежал удовлетворению на 0,78 %, исполнение произведено предпринимателем после обращения к нему с иском. Сумма пошлины, подлежащей уплате за рассмотрение дела судом первой инстанции, составляет 2 000 руб. (расторжение) + 25 969,63 руб. (требование взыскать 2 893 926,06 руб.), при этом обществом уплачена пошлина 2 000 руб. (том1, л.д. 15), 22 487, 50 руб. (том1, л.д. 20) и 1 300 руб. (том1, л.д.69). Доказательства доплаты пошлины при увеличении исковых требований в материалах дела отсутствуют. С учетом признания обоснованными исковых требований на 0,78 %, на истца подлежит отнесению сумма пошлины размере 25 767 руб. 20 коп. С истца надлежит взыскать 1 979 руб. 70 коп. государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой инстанции.

Поскольку судом неверно применены нормы материального права, а именно нормы ст.387, 608, 617 ГК ПФ, решение суда подлежит изменению в части взыскания с предпринимателя денежных средств и в части распределения судебных расходов.

Пошлина по апелляционной жалобе подлежит оставлению на истце.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 –, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.11.2009 г. по делу № А32-20449/2009 изменить в части взыскания с индивидуального предпринимателя ФИО4 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Металлглавснаб" денежных средств и в части распределения судебных расходов.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Металлглавснаб" 1170 рублей в возмещение судебных издержек, 202 рубля 43 коп. в возмещение расходов на уплату государственной пошлины, всего 1 372 рубля 43 коп. В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Металлглавснаб" в доход федерального бюджета 1 979 руб. 70 коп. государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой инстанции.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

В удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Металлглавснаб" из федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной при подаче апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий О.Г. Ломидзе

Судьи М.В. Ильина

О.Х. Тимченко