Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 2 марта 2021 года по делу № А32-22530/2020

по иску акционерного общества "Фирма "Агрокомплекс" им. Н.И.Ткачева (ИНН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

о государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Фирма "Агрокомплекс им.Н.И.Ткачева" обратилась в арбитражный суд с иском, согласно которого просит:

произвести государственную регистрацию перехода права собственности к АО фирма "Агрокомплекс" им. Н.И. Ткачева на 15975/3525000 долей в праве общей собственности на земельный участок, предоставленный из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, Новокубанский район, установлено относительно ориентира Бесскорбненский сельский округ, в границах плана СПК колхоз "Родина", с кадастровым номером 23:21:0904000:22, переданный ФИО1 по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 02.03.2017 N 22-7;

указать, что принятый судебный акт является основанием для государственной регистрации права общей долевой собственности АО фирма "Агрокомплекс" им. Н.И. Ткачева на 15975/3525000 долей в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:21:0904000:22.

Требования мотивированы невозможностью регистрации права собственности ввиду смерти продавца.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.03.2021 Управление Росреестра обязано осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к акционерному обществу фирма "Агрокомплекс" им. Н.И. Ткачева на 15975/3525000 долей в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:21:0904000:22.

Не согласившись с решением арбитражного суда, Управление Росреестра обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, отказав истцу в иске. Заявитель апелляционной жалобы указывает, что суд изменил требование истца, который просил произвести государственную регистрацию, а суд обязал Управление осуществить государственную регистрацию при том, что истец исковые требования не изменял. Управление считает, что обязание государственного органа совершить определенные действия по регистрации возможно только в рамках рассмотрения заявления по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Однако в данном деле законность действий Управления не оспаривалась, поскольку общество никакого заявления регистратору не представляло.

На апелляционную жалобу поступил отзыв общества, в котором указывается на законность решения суда.

В судебное заседание арбитражного апелляционного суда стороны не явились, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворениюпо следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ФИО1 являлся собственником земельной доли площадью 6,39 га (земли ЗАО КСП "Родина" Бесскорбненского сельского округа Новокубанского района Краснодарского края, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.12.2000 серия 23-АА N 0021229.

В соответствии с договором купли-продажи от 02.03.2017 N 22-7 ФИО1 (продавец) передал АО "Фирма "Агрокомплекс" им. Н.И. Ткачева (покупатель) 15975/3525000 долей в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:21:0904000:22 из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, площадью 3525000 кв. м, расположенный по адресу: Новокубанский район, установлено относительно ориентира Бесскорбненский сельский округ, в границах плана СПК колхоз "Родина".

В соответствии с пунктом 3 договора отчуждаемая доля продана по цене 77090 руб. Расчеты по договору покупателем произведены полностью до подписания настоящего договора. Продавец и покупатель финансовых и имущественных претензий друг к другу не имеют.

Согласно пункту 7 договора купли-продажи настоящий договор является документом, подтверждающим передачу доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и переход права собственности на них к покупателю без каких-либо иных документов, кроме настоящего договора.

ФИО1 умер 29.06.2017, что подтверждается свидетельством о смерти от 04.07.2017 серии <...>. Согласно письму нотариуса Отраднеского нотариального округа ФИО2 от 21.01.2021 на запрос арбитражного суда после смерти ФИО2 наследственное дело не заводилось, никто с заявлением о принятии наследства не обращался.

Общество, ссылаясь на невозможность проведения государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 02.03.2017 N 22-7 в связи со смертью продавца, обратилось в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда. Данная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (физического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его смерти и отсутствии наследников.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

С учетом приведенных выше норм права и разъяснений, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

Судом первой инстанции установлено, что договор купли-продажи от 02.03.2017 N 22-7 исполнен сторонами, предмет договора (земельная доля) передан покупателю (пункт 7 договора), который, в свою очередь, произвел оплату по договору, что подтверждается платежным поручением от 17.03.2017 N 2665. Указанный договор купли-продажи в настоящее время является действительным и никем не оспорен в установленном законом порядке.

Довод Управления Росреестра о нарушении положений статьи 250 ГК РФ при заключении договора купли-продажи от 02.03.2017 N 22-7 Арбитражным судом Краснодарского края правильно отклонен за необснованностью.

В соответствии с положениями статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Согласно выписке из ЕГРН от 05.06.2020 АО фирма "Агрокомплекс" им. Н.И. Ткачева является арендатором земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 23:21:0904000:22, площадью 3525000 кв. м на основании договора аренды со множественностью лиц на стороне арендодателей от 25.05.2005 N 2, заключенного на 49 лет.

В соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ от 05.06.2020 основным видом деятельности АО фирма "Агрокомплекс" им. Н.И. Ткачева является "смешанное сельское хозяйство", то есть общество является сельскохозяйственной организацией, использующей земельный участок с кадастровым номером 23:21:0904000:22, находящийся в долевой собственности.

С учетом вышеизложенного, уведомление остальных участников долевой собственности в данном случае не требовалось, в связи с чем на момент продажи ФИО1 принадлежащей ему земельной доли основной принцип оборота земель сельскохозяйственного назначения был соблюден, а права третьих лиц участников общей долевой собственности не были нарушены.

Довод апеллянта о том, что суд первой инстанции вышел за пределы заявленных истцом требований и обязал Управление осуществить регистрацию при отсутствии незаконности действий государственного органа отклонен судебной коллегией как основанный на неправильном толковании норм материального и процессуального права.

В данном деле предметом спора не является законность или незаконность действий государственного органа, Управление лишь является формальным ответчиком при отсутствии правопреемников умершего продавца. В связи с его формальным статусом ответчика суд первой инстанции правильно не взыскивал судебные расходы с Управления, по сути отнеся их на истца, что соответствует толкованию, данному в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела".

Принятое судом первой инстанции решение соответствует судебной практике, сформулированной в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2020 № 41-КГ19-51.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 № 1395/09: " Решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства".

При таких обстоятельствах апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02 марта 2021 года по делу № А32-22530/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий В.В. Галов

Судьи Р.А. Абраменко

А.А. Попов