Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу федерального государственного учреждения "Управление федеральных автомобильных дорог по Краснодарскому краю Федерального дорожного агентства" (ФГУ УПРОР "Кубань")

на решение Арбитражного суда Краснодарского края ( судья Грибова А.И., арбитражные заседатели ФИО5, ФИО6)

от 2 декабря 2009 г. по делу № А32-35224/2009

по иску федерального государственного учреждения "Управление федеральных автомобильных дорог (ФГУ УПРОР "Кубань")

к ответчику : индивидуальному предпринимателю ФИО4,

при участии третьего лица: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю,

о взыскании 764 550 рублей неустойки,

установил:

Федеральное государственное учреждение «Управление федеральных автомобильных дорог по Краснодарскому краю Федерального дорожного агентства», (далее по тексту – ФГУ Упрдор «Кубань») обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о взыскании неустойки в размере 764 550 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик в нарушении условий договора аренды без согласия арендодателя произвел перепланировку и переоборудование здания, а также передал часть здания в субаренду.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 2 декабря 2009 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение мотивировано тем, что объекты в техническом паспорте от 02.03.2006г. (до заключения договора аренды от 24.10.2006г.) имеют те же параметры, что и в техническом паспорте от 23.09.2008г. (после заключения договора аренды), что доказывает отсутствие факта самовольной реконструкции или самовольной перепланировке нежилых помещений. Суд также учитывает то, что собственник спорного имущества (третье лицо по настоящему делу) не подтверждает доводы истца о самовольной перепланировке и переоборудовании.

Также, в материалах дела имеется акт технического состояния объектов, переданных ответчику в аренду от 05.08.2008г. в котором установлены факты передачи ответчиком помещений по договорам субаренды в соответствии с письменным согласием Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (письмо от 20.01.2008г. №07-10/36).

Не согласившись с указанным судебным актом , ФГУ «Управление федеральных автомобильных дорог по Краснодарскому краю Федерального дорожного агентства» обжаловало решение первой инстанции, в порядке, предусмотренной главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе апеллянт указывает на незаконность и необоснованность судебного акта, неправильное применение нормы материального права и неполное исследование обстоятельств имеющих значения для дела.

Заявитель апелляционной жалобы приводит следующие основания.

Согласно акту технического обследования от 05.08.2008г., составленного при осуществлении контрольных функций за использованием федерального имущества – дорожно-сервисного комплекса «Автокемпинг», существенных изменений в части перепланировки и переоборудования не установлено, что также подтверждается подписью на данном акте Арендатора ФИО4 При повторной проверке от 16.07.2009г. были выявлены нарушения Арендатором условий заключенного договора аренды. Следовательно, можно сделать вывод, что основная часть работ, связанных с перепланировкой, переоборудованием, а также строительством новых сооружений, были произведены ФИО4 в период с августа 2008г. по июль 2009г.

Также апеллянт указывает на то, что в судебном заседании предприниматель ФИО4 не предоставил суду письменное согласие балансодержателя (ФГУ Упрдор «Кубань») арендованного имущества на передачу арендуемых помещений в субаренду.

ФГУ Упрдор «Кубань» не согласовало предпринимателю ФИО4 сдачу арендуемых помещений в субаренду.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. В обосновании своих доводов приводит следующее:

Истец не является собственником и арендодателем Комплекса, не имеет права оперативного управления и не уполномочен предъявлять договорные санкции арендатору.

Перепланировка, инкриминируемая ответчику, выполнена не им, а ООО «Базис» до того, как ответчик принял в аренду имущество уже перепланированном виде.

Ответчик передал арендованное имущество в субаренду с письменного согласия арендодателя и собственника. На ответчика не возложена обязанность получить письменное согласие ,помимо арендодателя, еще и от ФГУ «Упрдор Кубань».

В судебном заседании представители истца полностью поддержали свои требования, просили отменить решение первой инстанции и принять новый судебный акт.

Ответчик и его представитель просили оставить решение первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Выслушав стороны, оценив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, доводы сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, имущественный объект «Дорожно-сервисный комплекс «Автокемпинг» принадлежит на праве собственности Российской Федерации и находится в оперативном управлении федерального государственного учреждения «Управление федеральных автомобильных дорог по Краснодарскому краю». Право оперативного управления на объекты, входящие в состав имущественного комплекса, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 21 июня 2000 года, выданными Краснодарским краевым учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ( т.1, л.д.180-188).

В материалах дела имеется уведомление Комитета по управлению государственным имуществом Краснодарского края от 11 сентября 2000 года об изъятии из оперативного управления государственного учреждения «Управление федеральных автомобильных дорог по Краснодарскому краю» (т.1, л.д.80) и распоряжение указанного комитета от 1 сентября 2000 года ( т.1, л.д.81). Однако, как пояснили в заседании суда апелляционной инстанции представители ФГУ, указанное распоряжение не было реализовано, имущество по-прежнему числится за учреждением на праве оперативного управления в Едином государственном реестре.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 2 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за казенным предприятием или учреждением либо приобретенное казенным предприятием или учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у казенного предприятия или учреждения, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.

Вместе с тем моментом прекращения права оперативного управления является внесение соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. До внесения в Единый государственный реестр сведений о прекращении права оперативного управления указанное производное вещное право продолжает обременять право собственности и исключает возможность распоряжения имуществом со стороны собственника.

При изложенных выше обстоятельствах апелляционный суд находит, что право оперативного управления федерального государственного учреждения «Управление федеральных автомобильных дорог по Краснодарскому краю» в отношении имущества, являющегося предметом аренды, не прекращено.

24 октября 2006 года Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю в качестве арендодателя и предприниматель ФИО4 в качестве арендатора заключили договор № 341-06 от 24 октября 2006 года, согласно которому во временное владение и пользование арендатора передаются нежилые помещения: дорожный сервисный комплекс «Автокемпинг» ( литер А, литер Б, литер В, литер К, литер Д, литер Е, литер Ж, литер З, литер И), расположенный в г.Новороссийске, пос.Цемдолина, Киролловская промзона, а/д «Новороссийск – Керченский пролив» ( км 7 справа), общей площадью 3912, 7 кв.м. Срок действия договора определен с 28 июля 2006 года по 23 июля 2007 года (т.1, л.д.7-14). Дополнительным соглашением № 1 от 28 декабря 2007 года конкретизировано наименование литеров, уточнена площадь – 4500 кв.м., срок действия договора аренды установлен до 28 июля 2022 года (т.1, л.д.21-24).

В заключении указанного договора и дополнительного соглашения приняло участие в качестве балансодержателя федеральное государственное учреждение «Управление федеральных автомобильных дорог по Краснодарскому краю».

Согласно пункту 2.6.8 договора арендатор не вправе производить перепланировок и переоборудования арендуемых помещений без письменного согласия арендодателя и балансодержателя. Согласно пункту 2.6.10 договора арендатор не вправе сдавать арендуемые помещения в субаренду без письменного согласия балансодержателя и арендодателя.

Поскольку, по утверждению истца, арендатор произвел переоборудование и реконструкцию помещений без получения письменного согласия балансодержателя, а также часть помещений сдал в субаренду без письменного согласия арендодателя и балансодержателя, ФГУ «Управление федеральных автомобильных дорог по Краснодарскому краю» обратилось в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании неустойки 764 550 рублей согласно пункту 4.2 договора.

Апелляционный суд находит, что во взыскании неустойки как меры договорной ответственности следует отказать по следующим основаниям.

Поскольку имущественный комплекс, в отношении которого заключен договор аренды не был изъят в установленном законом порядке с прекращением ограниченного вещного права федерального государственного учреждения – права оперативного управления, собственник имущества – Российская Федерация в лице Территориального управления Росимущества по Краснодарскому краю не вправе была совершать сделки по распоряжению имуществом, находящимся в оперативном управлении учреждения.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июня 2006 года № 21 «О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации» ( в редакции постановления Пленума от 19 апреля 2007 года № 23) даны следующие разъяснения: «собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения.

В то же время согласно пункту 1 статьи 296 ГК РФ учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется, распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника данного имущества и назначением этого имущества.

Поэтому суду следует учитывать, что в случаях, когда распоряжение соответствующим имуществом путем его передачи в арендное пользование осуществляется в целях обеспечения более эффективной организации основной деятельности учреждения, для которой оно создано (в частности, обслуживания его работников и (или) посетителей), рационального использования такого имущества, указанное распоряжение может быть осуществлено учреждением с согласия собственника».

Таким образом, Территориальное управление Росиимущства, не завершив процедуру изъятия имущества у федерального государственного учреждения путем регистрации прекращения права оперативного управления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не вправе было заключать договор аренды. В силу названного разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в указанном договору аренды и дополнительном соглашении к нему в качестве арендатора могло выступить только федеральное государственное учреждение с согласия собственника имущества.

Вместе с тем апелляционный суд отмечает, что договор аренды является недействительной сделкой и в случае заключения его в качестве арендодателя федеральным государственным учреждением.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.

Согласно п. "г" ч. 1 ст. 114 Конституции Российской Федерации, ст. 14 Федерального конституционного закона от 17.12.1997г. № 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации" управление федеральной собственностью осуществляет Правительство Российской Федерации.

В соответствии с п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 № 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (в редакции постановления Правительства РФ от 23.03.2006 № 156), (действовавшего как в день заключения договора, так и дополнительного соглашения) заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

В постановлении установлен перечень случаев, в которых договор аренды может заключаться без проведения конкурса: передача в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации; предоставление помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений по инициативе собственника в период действия договора аренды; заключение договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; установление федеральными законами или изданными до принятия данного Постановления иными нормативными правовыми актами Российской Федерации особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества; передача имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению.

Данный перечень является исчерпывающим.

Распоряжением Мингосимущества России от 28.07.1998 N 774-р (действовавшем на день заключения договора и дополнительного соглашения) было утверждено Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, которое определяло порядок проведения торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), находящихся в федеральной собственности, а также права и обязанности лиц, участвующих в организации и проведении торгов.

Указанное правило о заключении договора аренды недвижимого имущества применяется, независимо от того: кто выступает в роли арендодателя – федеральное государственное учреждение или Территориальное управление Росимущества по Краснодарскому краю.

Учитывая, что доказательства заключения спорного договора путем проведения торгов, а также отнесение оспариваемого договора к случаям заключения договора аренды без проведения торгов, в материалы дела не представлены, апелляционный суд находит, что договор аренды от 24 октября 2006 года (и дополнительное соглашение к нему) является ничтожной сделкой.

Согласно пункту 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой признак ничтожных сделок позволяет суду оценить ничтожную сделку на предмет ее законности независимо от того, заявлено ли самостоятельное требование о признании сделки недействительной.

Поскольку истец просит о применении меры гражданско-правовой ответственности ( договорной неустойки), основанной на ничтожном договоре, указанные исковые требования не могут быть удовлетворены.

Поскольку Арбитражный суд Краснодарского края, хотя и исходил из иной правовой квалификации отношений сторон, в удовлетворении иска о взыскании договорной неустойки отказал, апелляционный суд, дав иную правовую квалификацию правоотношений и исходя из того, что требования истца не могут быть удовлетворены, не считает целесообразным отменять решение, которым истцу отказано в удовлетворении иска.

Руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02 декабря 2009 года по делу А32-35224/2009-16/778 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий В.В. Галов

Судьи О.Г. Авдонина

О.Г. Ломидзе