Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Союз", комитета по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.03.2022
по делу № А53-568/2022

по иску общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Союз" (ИНН <***> ОГРН <***>)

к комитету по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии третьих лиц: войсковой части 41497, администрации Аксайского района Ростовской области,

о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании уплаченных арендных платежей,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Союз" (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области к Комитету по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района (далее – комитет, ответчик) с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка № 16 от 28.01.2019, взыскании 6 125 379,09 руб. уплаченных арендных платежей,
956 551,50 руб. убытков, понесенных в связи с заключением договора аренды земельного участка.

Исковые требования мотивированы тем, что переданный в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:02:00813301:179 непригоден для осуществления жилищного строительства, заведомо не мог быть использован арендатором по его целевому назначению, о чем арендодатель не сообщил арендатору ни при проведении торгов, ни при заключении договора аренды.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.03.2022 заявленные требования удовлетворены частично. Судом расторгнут договор аренды земельного участка № 16 от 28.01.2019, с комитета по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Союз" взыскано 6 125 379,09 руб. неосновательного обогащения, 56 518,50 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. Суд пришел к выводу о том, что земельный участок, переданный ответчику, не пригоден для использования по целевому назначению для возведения жилых домов, в связи с чем расторг договор аренды и удовлетворил требования о взыскании с комитета денежных средств, внесенных истцом по договору аренды. Поскольку затраты по освоению земельного участка, понесены обществом до заключения договора аренды, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о взыскании убытков.

Не согласившись с данным судебным актом, комитет обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда от 28.03.2022 отменить в части удовлетворения требований о взыскании неосновательного обогащения.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что комитет не является получателем денежных средств от уплаты арендных платежей, доходы от передачи в аренду земельных участков поступают в бюджет муниципального района.

Общество также обжаловало решение суда от 28.03.2022 в апелляционном порядке и просило решение суда отменить в части отказа во взыскании с комитета заявленной суммы убытков. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что истец не знал и не мог знать о том, что предоставленный ответчиком земельный участок непригоден для жилищного строительства. Выполненные обществом работы необходимы для формирования и организации аукционных торгов по приобретению права на заключение договора аренды, в связи с чем понесенные расходы подлежат возмещению ответчиком в качестве убытков.

В возражениях на апелляционную жалобу комитет просит оставить апелляционную жалобу общества без удовлетворения.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просит оставить апелляционную жалобу комитета без удовлетворения.

В отзыве на апелляционные жалобы войсковая часть 41497 просит оставить решение суда без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В судебное заседание администрация Аксайского района Ростовской области явку представителя не обеспечила, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом согласно части 6 статьи 121, части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", пунктов 16, 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов". В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Союз" в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, против удовлетворения жалобы ответчика возражал.

Представитель Комитета по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, против удовлетворения жалобы истца возражал.

Представитель войсковой части 41497 оставил разрешение апелляционных жалоб на усмотрение суда.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку стороны не представили возражений в отношении проверки законности и обоснованности решения в обжалуемой части, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд проверяет законность и обоснованность определения только в обжалуемой части в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,
по результатам торгов на основании протокола открытых аукционных торгов от 16.01.2019 между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 16 от 28.01.2019, по условиям которого истцу предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 15 870 кв. м с кадастровым номером 61:02:0081301:179, расположенный по адресу: Ростовская область, Аксайский район, п. Верхнетемерницкий, строительный квартал V, с разрешенным использованием: среднеэтажная жилая застройка. Срок аренды установлен с 28.01.2019 по 27.06.2023.

Согласно пункту 3.1 договора аренды размер аренды составляет
2 478 894 руб. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями в размере 1/4 не позднее 20-го числа последнего месяца квартала текущего года.

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды в соответствии с заключением главного архитектора Аксайского района от 15.11.2018 № 63.6/5395 земельный участок расположен в приаэродромной территории.

В силу статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах являются одним из оснований ограничения прав на землю.

Согласно положениям части 1 статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации в целях обеспечения безопасности полетов воздушных судов, перспективного развития аэропорта и исключения негативного воздействия оборудования аэродрома и полетов воздушных судов на здоровье человека и окружающую среду решением уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти устанавливается приаэродромная территория. Указанным решением на приаэродромной территории устанавливаются ограничения использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности в соответствии с Воздушным кодексом Российской Федерации. Приаэродромная территория является зоной с особыми условиями использования территорий (часть 3 статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации).

Охранные зоны устанавливаются в целях безопасного и безаварийного функционирования и эксплуатации соответствующих объектов, в том числе, объектов транспорта и энергетики.

Следовательно, строительство объектов капитального строительства в границах приаэродромных территорий и полос воздушных подходов на аэродромах в силу части 3 статьи 4 Федерального закона от 01.07.2017 № 135-ФЗ возможно лишь при согласовании размещения этих объектов с организацией, уполномоченной федеральным органом исполнительной власти, в ведении которого находится аэродром государственной авиации (для аэродрома государственной авиации).

В силу статьи 46 Воздушного кодекса Российской Федерации какая-либо хозяйственная деятельность в пределах приаэродромной территории без согласования с собственником аэродрома запрещена.

Требованиями Воздушного кодекса Российской Федерации закреплена непосредственная обязанность получать согласование на строительство у собственника аэродрома, которое по существу представляет собой специальное разрешение и носит обязательный характер.

Требования воздушного законодательства Российской Федерации носят специальный характер и должны учитываться уполномоченными органами муниципальных образований при принятии решений о развитии городских и сельских поселений или при выдаче разрешений на строительство объектов в пределах приаэродромной территории (определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 20.07.2017 № 18-КГ17-29).

Заявитель (до переименования - ООО "Созидатель") обратился в войсковую часть 41497 с заявлением от 15.03.2019 № 9 о согласовании размещения объекта "восьмиэтажные многоквартирные жилые дома".

Согласно заключению командира войсковой части 41497 от 25.04.2019
№ 123/543 объекты с координатами в системе ПЗ-90.02 в соответствии с техническим отчетом № 1936-19 располагаются в границах приаэродромной территории в полосе воздушных подходов аэродрома Ростов-на-Дону (Центральный) под траекторией маршрутов взлета и захода на посадку воздушных судов. На основании пункта 47 Федеральных авиационных правил, утвержденных приказом Министра обороны Российской Федерации от 02.11.2006 № 059, не допускается строительство новых зданий и сооружений в пределах полосы воздушного подхода. В связи с изложенным истцу отказано в согласовании строительства многоквартирных жилых домов на спорном земельном участке.

Информация о границах приаэродромной территории и полосах воздушных подходов аэродрома Ростов-на-Дону (Центральный) размещена в открытом доступе в сети Интернет на официальном сайте Министерства обороны Российской Федерации по адресу: http://mil.ru - раздел "Воздушно-космические силы" - вкладка "Карта приаэродромных территорий" - аэродром Ростов-на-Дону (Центральный).

В градостроительном плане земельного участка № RU61502000-3342 от 17.04.2019 указано, что земельный участок с кадастровым номером 61:02:0081301:179 расположен в территориальной зоне Ж-3, зона развития многоквартирной жилой застройки, установлен градостроительный регламент, основной вид разрешенного использования - среднеэтажная жилая застройка.
В разделе 5 градостроительного плана "Информация об ограничениях использования земельного участка, в том числе, если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий" указано, что земельный участок расположен полностью в пределах приаэродромной территории, в границах полосы воздушных подходов.

Согласно заключению командира войсковой части 41497 от 26.03.2020
№ 123/273 жилые дома с координатами в системе ПЗ-90.02 и полностью земельный участок с кадастровым номером 61:02:0081301:179 в соответствии с техническим отчетом ООО "БТИ-Техпаспорт" № 1936-19 располагаются в границах приаэродромной территории в полосе воздушных подходов аэродрома
Ростов-на-Дону (Центральный) под траекторией маршрутов взлета и захода на посадку воздушных судов.

Таким образом, спорный земельный участок с кадастровым номером 61:02:0081301:179 находится полностью в полосе воздушных подходов аэродрома Ростов-на-Дону (Центральный), под траекторией маршрутов взлета и захода на посадку воздушных судов.

Поскольку предоставленный комитетом земельный участок непригоден для использования по его целевому назначению, общество обратилось в суд с настоящим исковым заявлением.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 1 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендатора договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

В связи с невозможностью использовать земельный участок в целях установленных договоров (жилая застройка) в связи с расположением земельного участка в границах приаэродромной территории, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды.

Решение суда первой инстанции в указанной части стороны не обжалуют, в связи с чем основания для пересмотра выводов суда первой инстанции в указанной части отсутствуют.

В рамках настоящего дела на основании статей 453, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации связи с невозможностью использование спорного земельного участка по его целевому назначению обществом заявлено требование о взыскании с комитета неосновательного обогащения в виде уплаченных денежных средств в счет арендной платы в размере 6 125 379,09 руб.

В соответствии с пунктом 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60),если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательствек другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что комитет не является получателем денежных средств от уплаты арендных платежей, доходы от передачи в аренду земельных участков поступают в бюджет муниципального района.

Между тем, как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка № 16 от 28.01.2019 заключен между комитетом и обществом, следовательно, обязательственные отношения, вытекающие из договора аренды, в том числе в связи с внесением арендной платы, возникли между сторонами этого договора. Всилу договора аренды именно комитет как арендодатель наделен правом требовать от арендодателя уплаты арендной платы, а также пеней за просрочку внесения арендных платежей.

В свою очередь, в соответствии со статьей 158 Бюджетного кодекса Российской Федерации главные распорядители средств соответствующего бюджета выступают в суде соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве представителя ответчикапо внедоговорным искам к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию.

Таким образом, указание подателя жалобы на положения бюджетного законодательства не могут быть положены в основу отмены обжалуемого судебного акта в силу гражданско-правового характера настоящего спора, в рамках которого рассматриваются требования о возврате неосновательного обогащения, заявленные к надлежащему ответчику, реализующему распорядительные полномочия в отношении арендованного земельного участка и состоящему в договорных отношениях с истцом.

В рамках настоящего спора обществом также заявлено требование о взыскании с комитета 956 551,50 руб. убытков, понесенных в связи с заключением договора аренды земельного участка.

Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет убытки как расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагает на каждое лицо, участвующее в деле, обязанность доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование заявленных требований о взыскании убытков, истцом в материалы дела представлены сведения об оплате работ по договорам, заключенным истцом с целью формирования и организации аукционных торгов по приобретению права на заключение договора аренды.

Между тем, расходы истца на выполнение топографической съемки земельного участка, на подготовку проекта планировки территории, предпроектного решения по межеванию территории, на подготовку схемы генплана земельного участка, на юридическое консультирование по вопросам формирования земельного участка, на публикацию информации о проведении общественных слушаний понесены истцом до заключения договора с комитетом и не могут быть отнесены к расходам, связанным с освоением земельного участка после передачи его в аренду на основании заключенного с комитетом договора аренды от 28.01.2019 № 16

Как обоснованно указано судом первой инстанции, после заключения договора истец, действуя разумно и добросовестно как профессиональный застройщик, должен был знать о необходимости получения согласования строительства многоквартирных жилых домов у собственника аэродрома, поскольку в договоре аренды прямо указано на нахождение земельного участка в приаэродромной территории.

Следовательно, понесенные истцом расходы на разработку гидравлического расчета газопровода среднего давления к застройке строительного квартала не могут быть отнесены на ответчика, поскольку истец, будучи профессиональным участником соответствующих правоотношений, должен был осознавать правовые последствия и риски, выполняя указанные работы до получения соответствующих согласований и разрешения на строительство.

Необходимость определения координат и высот в системе ПЗ-90.02 предполагаемых к строительству объектов также отсутствовала, так как в данном случае для получения согласования собственника аэродрома достаточно было предоставить сведения о координатах земельного участка, поскольку земельный участок полностью находится в полосе воздушных подходов аэродрома
Ростов-на-Дону (Центральный).

Расходы на подготовку проектной документации, лабораторные испытания, исследования и измерения, связанные с подготовкой проекта, на проведение экспертизы по вопросу наличия технических ограничений для размещения на земельном участке многоквартирных домов, на разработку грунта на земельном участке понесены истцом после получения отрицательного заключения войсковой части 41497.

Поскольку истцу было известно о невозможности строительства на спорном земельном участке, следовательно данные расходы не подлежат отнесению на ответчика, поскольку вина ответчика в данном случае отсутствовала.

Учитывая изложенное, общество не приняло все зависящие от него меры для предотвращения возникновения убытков или уменьшения их размера.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о взыскании убытков.

При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционных жалоб апелляционный суд не усматривает.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.03.2022 по делу
№ А53-568/2022 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий С.И. Яицкая

Судьи Н.В. Ковалева

Б.Т. Чотчаев