Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Назарько Галины Николаевны
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 28.05.2020 по делу № А53-40356/2019
по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Деметра»
(ИНН <***>, ОГРН <***>)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)
при участии третьих лиц: ФИО4, ФИО5, Назарько Галины Николаевны
о признании действий незаконными,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Деметра» (далее –
ООО «Деметра», общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – управление) о признании незаконными действия по снятию обременений с земельных участков с кадастровым номером 61:01:0600011:1312 и кадастровым номером 61:01:0600011:1313 в виде аренды по договору аренды части земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 19.03.2007 N 1 и обязании восстановить записи об обременении земельных участков в виде аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4, ФИО5, ФИО3.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.05.2020 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом, управление и ФИО3 обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе управление просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт. Погашение ограничения (обременения в виде аренды), по мнению управления, было правомерно осуществлено с соблюдением норм действующего законодательства. Земельный участок с кадастровым номером 61:01:0600011:1313 выбыл во владение третьих лиц, в связи с чем восстановление обременения невозможно, договор аренды прекращен.

В апелляционной жалобе ФИО3 просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Заявитель ссылается на прекращение действия договора с 30.09.2019. Земельный участок с кадастровым номером 61:01:0600011:1313 принадлежит ФИО3 на праве собственности.

В отзыве на апелляционные жалобы общество просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционные жалобы рассматриваются в отсутствие указанных лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица поддержал доводы своей апелляционной жалобы.

Представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО «Феникс» (арендатор) и участниками общедолевой собственности (арендодатели) заключен договор аренды части земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения N 1 от 19.03.2007, по которому в аренду передана часть земельного участка с кадастровым номером 61:01:60 00 11:0096 из земель селльскохозяйственного назначения площадью 3420000 кв.м, расположенный примерно в 5,25 км по направлению на юг от ориентира с.Займо-Обрыв (поля 54,56,60, часть 58 за исключением 330000 кв.м с северо-запада поля) с учетным кадастровым номером части 006 и указывается в кадастровом плане N 01-02/07-2774 от 16.03.2007.

Срок договора аренды установлен на 10 лет.

В соответствии с пунктом 5.4 договора аренды если арендатор продолжает пользоваться частью земельного участка после истечения срока настоящего договора при отсутствии возражений со стороны арендодателей, договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок.

Пунктом 5.3 договора аренды предусмотрено право арендатора передать арендованную часть земельного участка в субаренду или отдать арендные права в залог на срок, не превышающий срока аренды по настоящему договору.

На основании соглашения о передаче прав и обязанностей от 17.05.2011 по договору аренды части земельного участка N 1 от 19.03.2007 ООО «Феникс» передало свои права и обязанности по указанному договору ООО «Деметра».

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 61:01:0600011:96 находится в общей долевой собственности, зарегистрированы обременения в виде аренды в пользу ООО «Деметра».

26.03.2019 собственники земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600011:96 ФИО4 и ФИО5 воспользовались предусмотренным Федеральным законом 4.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте) правом и образовали земельные участки с кадастровыми номерами 61:01:0600011:1312 и 61:01:0600011:1313, принадлежавших им ранее земельных долей.

Право собственности на земельные участки 61:01:0600011:1312 и 61:01:0600011:1313 зарегистрировано за ФИО4 и ФИО5 26.03.2019.

По договору купли-продажи земельного участка от 12.11.2019 ФИО5 продал земельный участок с кадастровым номером 61:01:0600011:1313 ФИО3.

21.06.2019 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с заявлениями о погашении ограничения в виде аренды обратились ФИО4 и ФИО5 В качестве документа основания были представлены уведомления о расторжении договора аренды с отметкой о вручении ООО «Деметра» от 21.05.2019.

17.10.2019 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в адрес заявителей были направлены уведомления о приостановлении государственной регистрации прекращения ограничения права аренды в связи с поступившим возражением ООО «Деметра» на уведомление о расторжении договора.

21.10.2019 в Управление поступили обращения ФИО4 и ФИО5 о незаконности государственной регистрации аренды на выделенные в счет земельных долей земельные участки.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области приняты решения по снятию обременения в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600011:1312 и кадастровым номером 61:01:0600011:1313 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Деметра» (запись о регистрации N 61-61-03/027/2007-366, N 61-61-03/027/2007-366).

Полагая, что действия по снятию обременения в виде аренды в пользу
ООО «Деметра» в отношении земельного участка с кадастровыми номерами 61:01:0600011:1312 и 61:01:0600011:1313 являются незаконными, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Основанием для признания незаконными решений, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности либо создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), а также нормами Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон N 101-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (часть 3).

Согласно пункту 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Указанная норма права, предусматривает возможность выдела в счет земельной доли в случае несогласия участника общей собственности с передачей в аренду, при этом отсутствует прямое регулирование Законом N 101-ФЗ спорной ситуации, когда не подтверждено наличие такого обстоятельства, в связи с чем в таком случае надлежит руководствоваться нормами Земельного кодекса и Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 того же кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» были даны разъяснения по применению статьи 11.8 Земельного кодекса в случае обременения такого земельного участка ипотекой. Пункт 10 постановления предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Аналогичный порядок по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен пунктом 12 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон N 218-ФЗ), согласно которому в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

В соответствии с указанной нормой регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Таким образом, регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны быть осуществлены управлением одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенные земельные участки.

Из материалов дела следует, что 28.12.2018 в газете «Приазовье» (N 7) размещено извещение о проведении работ по выделу земельных участков в счет земельных долей ФИО4 и ФИО5 из земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600011:96 и уведомления участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:01:0600011:96.

В течение 30 дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка от участников долевой собственности не поступили возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, в связи с чем, согласно п. 12 ст. 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» проект межевания земельного участка считаетсся согласованным.

18.03.2019 ООО «Деметра» согласовало выделение ФИО4 и ФИО5 в собственности земельных участков в размере 13/684 долей земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600011:96.

Право собственности на выделенные земельные участки с кадастровым номером 61:01:0600011:1312 и кадастровым номером 61:01:0600011:1313 зарегистрированы за ФИО4 и ФИО5

Со стороны арендодателей подписан договор аренды от 19.03.2007.

Доказательства того, что участники долевой собственности ФИО4 и ФИО5 на земельный участок 61:01:0600011:96, не согласились в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ, на передачу земельного участка в аренду обществу в материалы дела не представлены.

Таким образом, ФИО4 и ФИО5 против заключения договора аренды с ООО «Деметра» не возражали.

Как следует из части статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При изменении собственника арендуемого имущества аренда не подлежит прекращению, продажа выделенного и уже находящегося в аренде у общества земельного участка новому собственнику не влечет прекращение договора аренды.

Довод о том, что согласие арендатора на выдел земельного участка в счет земельной доли влечет прекращение договора аренды по соглашению сторон в отношении выделяемого земельного участка, судом первой инстанции рассмотрен и правомерно отклонен.

В рассматриваемом случае обществом дано согласие на формирование (образование) земельного участка третьим лицам по настоящему делу. При этом согласие на прекращение договора аренды обществом не предоставлялось, соглашение о прекращении действия договора аренды сторонами также не заключалось.

Довод о том, что спорные земельные участки выбыли во владение третьих лиц, судебной коллегией не принимается.

Как следует из материалов дела, и не оспаривается лицами, участвующими в деле, арендодателями заключен договор аренды от 19.03.2007 на добровольной основе, без разногласий, о чем свидетельствуют их подписи в приложении (списке) к договору. Фактически сложившиеся арендные отношения сторонами также не оспаривались, общество пользовалось участком по назначению, а арендодатели получали арендную плату. Договор аренды в установленном законом порядке не оспорен. В материалах дела отсутствуют сведения о том, что ФИО4 и ФИО5 возражали против заключения договора аренды или против каких-то его условий. Кроме того, подобный довод ими не заявлен.

Следовательно, положения пункта 5 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2001 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в рассматриваемом случае не применимы и в результате выдела третьими лицами земельных участков оснований для прекращения права аренды не имеется.

Общество право собственности на спорные земельные участки не оспаривает, против их выдела не возражал. Позиция общества сводится к тому, что в результате выдела земельного участка, перехода права собственности на находящееся в аренде земельного участка, в силу гражданского законодательства и земельного законодательства арендные отношения не прекращаются, в связи с чем управление обоснованно была при регистрации права собственности на спорные земельные участки внеста запись об обременении этих участков существующим договором аренды земельного участка с обществом и отказать тратим лицам в снятии обременения виде аренды.

С учетом изложенного, действие управления, выразившееся во внесении в ЕГРН записи о прекращении обременения вышеуказанных земельных участков правом аренды в пользу общества, противоречит нормам действующего земельного законодательства и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Согласно части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанной статьи в случае принятия судом решения о признании оспариваемого действия (бездействия), в резолютивной части решения суд указывает на обязанность органа, осуществляющего публичные полномочия, совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В целях устранения допущенного нарушения прав и законных интересов заявителя, при отсутствии имеющихся ограничений в отношении выделенного земельного участка суд первой инстанции возложил на Управление Росреестра обязанность внести в Единый государственный реестр недвижимости запись об обременении земельных участков с кадастровым номером 61:01:0600011:1312 и с кадастровым номером 61:01:0600011:1313 правом аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью «Деметра» на основании договора аренды части земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 19.03.2007 N 1.

Иные доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, не свидетельствуют о незаконности и необоснованности обжалуемого судебного акта и судом апелляционной инстанции отклоняются.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.05.2020 по делу
№ А53-40356/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Н.В. Нарышкина

Судьи И.Н. Глазунова

Т.Р. Фахретдинов