Гражданский кодекс часть 1

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Цигельникова И.А., Жукова Е.В., Семенова М.У.,при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пучиновой Т.В., при участии председателя жилищно-строительного кооператива «Альянс» - ФИО1, представителя ФИО2 (доверенность от 02.02.2022), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива «Альянс» на решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 25.03.2022 по делу № А25-2911/2021 (судья Тебуева З.Х.) по заявлению жилищно-строительного кооператива «Альянс» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании отказа незаконным и обязании заключить договор аренды земельного участка, третье лицо: Управление градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкеска (ОГРН <***>, ИНН <***>),

УСТАНОВИЛ:

жилищно-строительный кооператив «Альянс» (далее-Кооператив) обратился в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики с заявлением о признании незаконным отказ Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска (далее – Управление имущественных отношений), выраженный в ответе от 13.10.2021 №30-1520/2 на заявление о предоставлении в аренду земельного участка площадью 1013 кв. м с кадастровым номером № 09:04:0101308:727 по адресу: <...>, - обязать Управление заключить с заявителем договор аренды на земельный участок площадью 1013 кв. м с кадастровым номером № 09:04:0101308:727 по адресу: <...>, сроком на три года под многоквартирную жилую застройку (с учетом уточнений).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкеска (далее – Управление градостроительства).

Решением суда от 25.03.2022 в удовлетворении заявленных требований Кооператива отказано. Судебный акт мотивирован отсутствием у Кооператива преимущественных прав на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов.

Не согласившись с указанным решением, Кооператив обжаловал его в апелляционном порядке. Просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте суда и Картотеке арбитражных дел (по веб-адресу: www.kad.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.

Отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей Управления имущественных отношений и Управления градостроительства.

В судебном заседании представители Кооператива поддержали позицию, изложенную в апелляционной жалобе, считают решение суда подлежащим отмене.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей Кооператива, апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 14.07.2014 между Управлением имущественных отношений (арендодатель) и ФИО3, ФИО4, ООО «Опт-Торг» (арендаторы) заключен договор аренды № 139 земельного участка из категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 2661 кв. м, с кадастровым номером № 09:04:0101308:314, расположенный по адресу: КЧР, <...>, под производственной базой, сроком до 01.06.2020. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 04.09.2014.

11.09.2014 ФИО3, ФИО4 и ООО «Опт-Торг» (цеденты) передали свои права на земельный участок ОАО «Водоканал» (цессионарий), заключив с последним договор цессии.

Постановлением Управления имущественных отношений от 22.06.2015 № 793 внесены изменения в договор аренды земельного участка - слова «расположенный по адресу: КЧР, <...>» и «под производственной базой» заменены на слова «расположенный по адресу: КЧР, <...>» и «под строительство офисного здания».

Постановлениями мэрии муниципального образования г.Черкесска от 02.07.2015 № 1044 и от 21.08.2015 № 1305 выдан акт согласования ОАО «Водоканал» со службами города для строительства офисного здания по ул. Космонавтов, 102-б с видом разрешенного использования земельного участка: деловое управление (офисное здание), с категорией земель: на землях населенных пунктов и согласован акт для строительства офисного здания. Согласно проектной документации, на земельном участке площадью 2661 кв. м по адресу: <...>, запроектировано строительство девятиэтажного офисного здания (торгового центра) общей площадью 5003,6 кв. м. Указанная проектная документация получила положительное заключение государственной экспертизы, выданное РГАУ «Управление государственной экспертизы в строительстве Карачаево-Черкесской Республики» 15.09.2015.

25.09.2015 мэрией муниципального образования г. Черкесска выдано разрешение № 09-04-253-2015 ОАО «Водоканал» на строительство объекта капитального строительства – офисного здания по адресу: КЧР, <...>, сроком до 25.06.2016.

08.08.2017 Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования г. Черкесска разрешение на строительство продлено до 25.07.2018.

На основании постановления от 15.05.2019 № 517 между Управлением имущественных отношений (арендодатель) и ОАО «Водоканал» (арендатор) заключен договор аренды от 15.05.2019 № 33, согласно которому в аренду передан земельный участок из категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 2089 кв. м, с кадастровым номером №09:04:0101308:314, расположенный по адресу: КЧР, <...>, под строительство офисного здания. Указанный договор заключен сроком до 01.06.2020. Актом приема-передачи от 15.05.2019 указанный земельный участок передан арендатору. Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке 21.05.2019.

21.05.2019 ОАО «Водоканал» (цедент) и Кооператив (цессионарий) заключили договор об уступке прав и обязанностей (цессии) по договору аренды от 15.05.2019 № 33, согласно которому все права и обязанности арендатора - АО «Водоканал» перешли Кооперативу. Передача указанных прав зарегистрирована в установленном порядке 11.06.2019. Согласно п. 2.1 договора цессии уступка права пользования земельным участком и прав на него является безвозмездной, срок договора цессии определяется сроком действия договора аренды – до 01.06.2020 (п. 3.4 договора цессии).

Постановлением мэрии муниципального образования г. Черкесска от 09.08.2019 № 366 предоставлено разрешение на условно-разрешенный вид использования земельных участков, в том числе, земельному участку с кадастровым номером 09:04:0101308:314 по ул. Космонавтов, № 102-б – строительство многоквартирного жилого дома с видом разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

Постановлением Управления имущественных отношений от 14.11.2019 № 1266/1 в договор аренды от 15.05.2019 № 33 внесены изменения: слова «под строительство офисного здания» заменены словами «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», а также отредактирован п.2.1 договора, согласно которому ежеквартальная арендная плата за участок составляет 7833,75р и действует с 14.11.2019 (л.д.46-48, т.1).

Постановлением Управления градостроительства от 02.12.2019 № 1294 по обращению Кооператива, утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории в кадастровом квартале 09:04:0101308, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101308:314 с сохранением его в измененных границах, расположенного по ул. Космонавтов, 102-б, со следующими характеристиками - площадь 1013 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, территориальная зона, в границах которой образуется земельный участок – ОД1 «Зона общегородского центра», вид разрешенного использования земельного участка – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), присвоен адрес: КЧР, <...> з/у 102Е, с (л.д. 49-52, т. 1).

Постановлениями Управления имущественных отношений от 20.02.2020 № 83 и № 84 Кооперативу предоставлены в аренду земельные участки соответственно площадью 1076 кв. м с кадастровым номером №09:04:0101308:314 по адресу: КЧР, <...> «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» и площадью 1013 кв. м с кадастровым номером 09:04:0101308:727 по адресу: КЧР, <...> «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», о чем имеется зарегистрированный в установленном порядке договор аренды указанного земельного участка от 20.02.2020 № 11 сроком до 01.06.2020.

Постановлением мэрии г. Черкесска от 21.08.2020 № 251 предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства многоэтажного жилого дома в части минимального отступа от границ земельного участка и увеличения процента застройки объекта капитального строительства по ул. Космонавтов, № 102-е (09:04:0101308:727).

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101308:727 по адресу: КЧР, <...>, он относится к категории земель – земли населённых пунктов, вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), данные о правообладателе – отсутствуют, зарегистрировано обременение в виде права аренды в пользу Кооператива сроком с 20.02.2020 по 01.06.2020.

05.10.2021 Кооператив обратился с заявлением в мэрию муниципального образования г. Черкесска о предоставлении земельного участка, расположенного по адресу: КЧР, <...>, с кадастровым номером 09:04:0101308:727 в аренду без проведения торгов, сроком на три года, со ссылкой на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда КЧР от 30.08.2021 по делу
№ А25-1283/2021.

В ответ на указанное обращение Управление имущественных отношений сообщило, что в адрес Кооператива направлено письмо от 13.10.2021 № 30-1520/2, содержащее причину отказа в предоставлении муниципальной услуги. Земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101308:727 ранее не предоставлялся Кооперативу на праве постоянного (бессрочного) пользования, преимущественных прав на предоставление земельного участка в аренду без торгов не имеется.

Указанные обстоятельства послужили основание для обращения Кооператива в арбитражный суд с заявлением.

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 03.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации; положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), согласно которому собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020) указано, что собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В рассматриваемом деле, Кооператив не представил доказательств наличия у него объектов недвижимого имущества, зарегистрированных на праве собственности и возведенных на земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101308:727 с получением надлежащих разрешений на строительство, что указало бы на факт освоения земельного участка. Сам по себе факт нахождения на арендованном участке объекта капитального строительства в виде незавершенного строительством многоквартирного жилого дома не наделяет арендатора правом на применение положений Земельного кодекса Российской Федерации, в котором законодатель имеет в виду легально созданные и законно включенные в Единый государственный реестр недвижимости объекты.

Разрешение на строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101308:727 ни Кооперативу, ни лицу, от которого перешли заявителю права и обязанности по ранее заключенному договору аренды, не выдавалось.

Продление разрешения ОАО «Водоканал» на строительство офисного здания по адресу: КЧР, <...> сроком до 25.06.2016 осуществлено в нарушение установленных правил без указания каких-либо причин, спустя более года - 08.08.2017 с указанием нового срока завершения строительства – 25.07.2018.

Договор об уступке прав и обязанностей (цессии) по договору аренды от 15.05.2019 № 33 заключен с ЖСК «Альянс» 21.05.2019, при этом в отсутствие соответствующих документов об изменении проектной документации и изменении застройщика.

После передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.05.2019 № 33, который был предоставлен ОАО «Водоканал» под строительство офисного здания, срок строительства которого к этому времени уже истек. Земельный участок с кадастровым номером № 09:04:0101308:314 был разделен 02.12.2019 и по вновь образованному земельному участку площадью 1013 кв. м с кадастровым номером 09:04:0101308:727 по адресу: КЧР, <...>, заключен новый договор аренды от 20.02.2020 № 11 под многоэтажную жилую застройку. При этом, ОАО «Водоканал» права на аренду земельного участка площадью 2661 кв. м с кадастровым номером №09:04:0101308:314 перешли также 11.09.2014 в порядке уступки прав и обязанностей по договору аренды от 14.07.2014 № 139 земельного участка под производственной базой, заключенному сроком до 01.06.2020 с ФИО3, ФИО4, ООО «Опт-Торг» и в отсутствие предусмотренных законом оснований постановлением Управления имущественных отношений от 22.06.2015 № 793 внесены изменения в указанный договор аренды земельного участка путем изменения адреса и разрешенного использования земельного участка («<...>», «под строительство офисного здания»), поскольку изначально земельный участок с кадастровым номером № 09:04:0101308:314 предоставлялся не для целей строительства.

Данные обстоятельства позволяют сделать вывод, что после уступки прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, объем и условия переданных прав арендаторов были изменены посредством внесения изменения в договоры. Условия, предусмотренные для получения в аренду земельного участка без проведения торгов для завершения строительства незавершенного объекта, в данном случае отсутствуют.

Иных оснований для предоставления Кооперативу испрашиваемого земельного участка в аренду без торгов не приведено.

Считая себя собственником объекта незавершенного строительства, Кооператив ссылается на предварительный договор купли продажи объекта незавершенного строительства от 30.04.2019 и основной договор от 22.01.2021. Согласно предварительному договору от 30.04.2019, заключенному между ОАО «Водоканал» и Кооперативом, стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи объекта незавершённого строительства общей площадью 4468,5 кв. м, расположенного по адресу КЧР, <...>. Объект расположен на земельном участке общей площадью 2089 кв. м с кадастровым номером 09:04:0101308:314. Дополнительными соглашениями от 01.10.2019 и 24.02.2020 внесены изменения в предварительный договор купли-продажи, в окончательной редакции пункт 1.1 изложен в следующей редакции «Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи объекта незавершённого строительства, расположенного по адресу КЧР, <...>, общей площадью 5003,6 кв. м», а в пункте 1.2 указано «Объект расположен на земельном участке общей площадью 1013 кв. м с кадастровым номером 09:04:0101308:727 из категории земель-земли населенных пунктов».

22.01.2021 между ОАО «Водоканал» (продавец) и Кооперативом (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю объект незавершенного строительства, возведённый на основании разрешений на строительство № 09-04-253-2015 от 25.09.2015, № 09-301000- 187-2017 от 08.08.2017, расположенный по адресу: КЧР, <...>, площадью 5003,6 кв. м, количество этажей – 9, количество подземных этажей -1, площадь застройки 510,6 кв. м, регистрационный номер и дата выдачи положительного заключения экспертизы 09-1-4-0036-15 от 15.09.2015, год завершения возведения - 2017, принадлежащий продавцу на праве собственности, а покупатель обязуется принять его и оплатить полную его стоимость (п.1.1 договора). Согласно п.1.2 указанного договора с получением права собственности на объект покупатель приобретает право пользования земельным участком, расположенным под объектом и необходимым для его использования площадью 1013 кв. м, кадастровый номер 09:04:0101308:727, принадлежащим Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска на праве собственности.

Документы, подтверждающие право собственности Кооператива (покупатель), равно как и продавца (ОАО «Водоканал») на объект незавершённого строительства по указанному договору купли-продажи, в материалы дела не представлены. Кооператив не может быть признан лицом, которому в порядке, установленном пунктом 21 статьи 1 Закона № 171-ФЗ и подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, земельный участок может быть предоставлен в аренду для завершения строительства.

Принимая во внимание, что для реализации указанного права необходимо наличие зарегистрированных прав на объект незавершенного строительства до 01.03.2015 или предоставление такого земельного участка до 01.03.2015 в аренду, представленные Кооперативом предварительный договор купли-продажи от 30.04.2019 и основной договор купли-продажи от 22.01.2021 не имеют правового значения для разрешения настоящего спора.

С учетом изложенного, оспариваемый отказ Управления имущественных отношений, выраженный в письме от 13.10.2021 № 30-1520/2, правомерен, основания для предоставления Кооперативу испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 09:04:0101308:727 в аренду без проведения торгов в соответствии пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ отсутствуют.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения..

Руководствуясь статьями 266, 268, 271, 272, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 25.03.2022 по делу № А25-2911/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Цигельников И.А.

Судьи Жуков Е.В.

Семенов М.У.