Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению открытого акционерного общества «Пятигорские электрические сети» (ИНН 2632021520, ОГРН 1022601611780, 357500, Ставропольский край, Пятигорск г., Дунаевского ул., 9)

к муниципальному учреждению «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» (ИНН 2632005649, ОГРН 1022601615849, 357500, Ставропольский край, Пятигорск г., Ленина пл., 2)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельных участков,

при участии в судебном заседании представителя открытого акционерного общества «Пятигорские электрические сети» - Оганджанян Ж.Б. (доверенность от 10.01.2013), представителя муниципального учреждения «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» - Скляровой Е.Н. (доверенность от 08.02.2013),

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество «Пятигорские электрические сети» (далее -общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к муниципальному учреждению «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» (далее - управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельных участков, и принятии пунктов 2.1.1, 6.3 и 6.5 проекта договора аренды земельных участков в редакции общества.

Решением суда от 26.04.2013 в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован недоказанностью обществом факта нарушения норм действующего гражданского и земельного законодательства оспариваемыми пунктами договора аренды земельных участков в редакции управления.

В апелляционной жалобе общество просит указанное решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам и материалам дела, а также нарушение судом норм материального права. По мнению общества, принятие условий оспариваемых пунктов договора аренды земельных участков в редакции управления, предусматривающих право арендодателя в любое время в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, приведет к прекращению поставки электроэнергии неограниченному кругу лиц, поскольку арендуемые земельные участки используются им под трансформаторные подстанции.

Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе.

Управление в отзыве просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, как законное и обоснованное.

Представитель управления в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей сторон, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.04.2013 по делу № А63-17070/2012 подлежит частичной отмене, исходя из следующего.

Из материалов дела усматривается, что общество является собственником объектов недвижимости: трансформаторных подстанций №№ 50, 294, 395, 413, 527, 247, 283, 373, расположенных соответственно на земельных участках: с кадастровым номером 26:33:280110:66 по адресу: г.Пятигорск, пос.Свободы, ул.Пащенко, 225, площадью 62 кв.м, с кадастровым номером 26:33:050411:95 по адресу: г.Пятигорск, в районе садового земельного участка №14 в СТ «Горка» (массив №9), площадью 14 кв.м, с кадастровым номером 26:33:120101:93 по адресу: г.Пятигорск, р-н Лермонтовского разъезда, с кадастровым номером 26:33:290101:52 по адресу: г.Пятигорск, пос.Свободы, р-н ул.Крайней, площадью 28 кв.м, с кадастровым номером 26:33:290101:52 по адресу: г.Пятигорск, пос.Свободы, р-н ул.Крайней, с кадастровым номером 26:33:070301:124 по адресу: г.Пятигорск, ул.Ермолова, р-н жилого дома № 14а, площадью 42 кв.м, с кадастровым номером 26:33:230205:535 по адресу: г.Пятигорск, ул.Дзержинского, 57, площадью 92 кв.м, с кадастровым номером 26:33:130303:78 по адресу: г.Пятигорск, р-н ул. Панагюриште, 2, площадью 115 кв.м, с кадастровым номером 26:33:020201:206 по адресу: г.Пятигорск, ул.Пальмиро Тольятти, р-н жилого дома №182, площадью 105 кв.м, что подтверждается представленными в материалы дела техническими паспортами и свидетельствами о государственной регистрации права (том 1 л.д.63-115).

При заключении договора аренды вышеуказанных земельных участков под трансформаторные подстанции между обществом (арендатор) и управлением (арендодатель) возникли разногласия по пунктам 2.1.1, 6.3 и 6.5, о чем составлен протокол разногласий от 05.07.2012.

Пункт 2.1.1 договора аренды земельных участков в редакции арендодателя предусматривает следующее: «Если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока аренды, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, при этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц». Арендатор предлагает изложить указанный пункт в следующей редакции: «Если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока аренды, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок».

Пункт 6.3 договора аренды земельных участков в редакции арендодателя предусматривает следующее: «Досрочное расторжение договора допускается по соглашению сторон, по решению суда и в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случаях, предусмотренных пунктом 6.4 договора». Арендатор предлагает изложить указанный пункт в следующей редакции: «Досрочное расторжение договора допускается по соглашению сторон или по решению суда».

Пункт 6.5 договора аренды земельных участков в редакции арендодателя предусматривает следующее: «При расторжении договора в одностороннем порядке, договор считается расторгнутым с момента получения арендатором соответствующего уведомления арендодателем». Арендатор предлагает указанный пункт исключить.

Невозможность урегулирования разногласий по договору аренды земельного участка послужила основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу части 1 статьи 4 и статьи 11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав в силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется как способами, перечисленными в названной норме права, так и иными способами, предусмотренными законом.

Возможность передачи разногласий, возникших при заключении договора в обязательном порядке, на рассмотрение суда предусмотрена пунктами 1 и 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

В соответствии с абзацем 2 пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Отказывая в удовлетворении заявленных обществом требований, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемые обществом пункты договора аренды земельных участков в редакции управления не противоречат действующему законодательству. Пункт 2.1.1 договора, предусматривающий право обеих сторон, в случае его возобновления на неопределенный срок по истечении срока действия, отказаться от его исполнения, предупредив об этом другую сторону за один месяц, соответствует требованиям части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, допускающей возможность установления договором срока для предупреждения о его прекращении менее чем три месяца. Пункты 6.3 и 6.5 договора согласуются с положениями статей 450, 453, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также не противоречат статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда о соответствии пункта 2.1.1 договора положениям статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации по следующим основаниям.

Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Кроме того, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Данное положение, как указано в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако правило пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые заключены на срок более чем пять лет. Каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, действующее законодательство не устанавливает.

Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Кроме того, такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10 по делу № А40-161960/09-150-1092.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований общества в части урегулирования разногласий по пункту 2.1.1 договора и принятии указанного пункта в редакции общества.

Между тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции о соответствии пунктов 6.3 и 6.5 договора положениям статей 450, 453, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, а также пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Следовательно, в рассматриваемом случае, с учетом того, что договор аренды земельных участков заключен на срок с 08.06.2012 по 08.06.2037, то есть на срок более чем пять лет, возможность расторжения договора аренды арендодателем в одностороннем порядке законом не предусмотрена. Пункт 6.3 договора в редакции управления, предусматривающий, что досрочное расторжение договора допускается, в том числе в одностороннем порядке по требованию арендодателя противоречит, требованиям законодательства, в связи с чем подлежит принятию в редакции общества, согласно которой досрочное расторжение договора допускается только по соглашению сторон или по решению суда. В связи с изложенным, пункт 6.5 договора в редакции управления, предусматривающий, что при расторжении договора в одностороннем порядке, договор считается расторгнутым с момента получения арендатором соответствующего уведомления арендодателя, следует исключить.

Поскольку выводы суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований общества об урегулировании разногласий по пунктам 6.3 и 6.5 договора и принятии их в редакции общества сделаны при неправильном применении норм материального права, решение суда в этой части подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований в этой части на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы общества по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе пропорционально размеру удовлетворенных требований (в сумме 4000 рублей) относятся на управление.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.04.2013 по делу № А63-17070/2012 отменить в части, апелляционную жалобу – удовлетворить частично.

Принять в отмененной части новый судебный акт. Исковые требования открытого акционерного общества «Пятигорские электрические сети» удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие между ОАО «Пятигорские электрические сети» и муниципальным учреждением «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» при заключении договора аренды земельных участков, с кадастровыми номерами: 26:33:280110:66, 26:33:050411:95, 26:33:120101:93, 26:33:290101:52, 26:33:070301:124, 26:33:230205:535, 26:33:130303:78, 26:33:020201:206.

Принять пункты договора аренды земельных участков 6.3, 6.5, в редакции ОАО «Пятигорские электрические сети», предложенной в протоколе разногласий от 05.07.2012.

Изложить пункт 6.3 договора аренды земельных участков, в следующей редакции: «Досрочное расторжение Договора допускается по соглашению Сторон или по решению суда».

Исключить из условий договора аренды земельных участков пункт 6.5 договора.

В остальной части решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.04.2013 по делу № А63-17070/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с муниципального учреждения «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» в пользу ОАО «Пятигорские электрические сети» 4 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо- Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий

Ю.Б. Луговая

судьи

Г.В. Казакова

Е.Г. Сомов