Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.03.2017 по делу № А63-12968/2016

по исковому заявлению Администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края, г. Михайловск, (ОГРН <***>, ИНН <***>),

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, (ОГРН <***>, ИНН <***>),

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края,

о расторжении договора аренды № 296 от 26.07.2010,

о взыскании 1 047 656, 87 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 15.06.2016 гг., 600 285, 82 руб. пени за период с 01.01.2013 по 11.10.2016 гг., (судья Капункин Ю.Б.),

при участии в судебном заседании представителя:

от Администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края - ФИО2 по доверенности № 07-10/1-642 от 05.05.2017;

в отсутствие иных, неявившихся представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

У С Т А Н ОВ И Л:

Администрация муниципального образования города Михайловска (далее - истец, администрация поселения) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ответчик, предприниматель, ИП ФИО1) о расторжении договора аренды от 26.07.2010 № 296, о взыскании 1 047 656, 87 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 15.06.2016 гг., 600 285, 82 руб. пени за период с 01.01.2013 по 11.10.2016 гг.

Дело рассмотрено с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края (далее - третье лицо, администрация района).

В суде первой инстанции истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился с ходатайством об уточнении исковых требований, согласно которого просил досрочно расторгнуть договор аренды от 26.07.2010 № 296, взыскать с ответчика 110 216,39 рубля задолженности по арендной плате за период с 17.10.2013 по 15.06.2016 гг., 199 121, 53 руб. пени за период с 01.01.2014 по 11.10.2016 гг.

Судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты к рассмотрению заявленные уточнения истца.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.03.2017 по делу № А63-12968/2016 приняты уточнение исковых требований. Исковое заявление Администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края, г. Михайловск, оставлено без удовлетворения.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.03.2017 по делу № А63-12968/2016, администрация поселения обратилась в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просила решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований Администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края, г. Михайловск.

В обоснование жалобы, апеллянт ссылается на то, что при вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права и не полостью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.

Заявитель считает, что при исчислении размера арендной платы в отношении земельного участка с более чем одним видом разрешенного использования применяется базовая ставка, установленная в отношении того вида разрешенного использования, которому соответствует установленная для данного земельного участка кадастровая стоимость.

В судебном заседании от 31.05.2017 года представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Администрация Шпаковского муниципального района Ставропольского края ходатайствовала о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явились, явку представителей не обеспечили.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) при неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 27.03.2017 по делу № А63-12968/2016 проверена в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев повторно дело по апелляционной жалобе, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, учитывая доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, заслушав представителя лица, участвующего в деле, изучив и оценив в совокупности материалы дела, считает, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.03.2017 по делу № А63-12968/2016 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, на основании решения совета Шпаковского района Ставропольского края второго созыва от 18.12.2009 № 161, соглашения от 29.12.2009 администрация района передала администрации поселения полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (далее - соглашение о передаче полномочий).

В соответствии с названным соглашением о передаче полномочий, а также постановлением администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края от 26.07.2010 № 1698 администрация поселения (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключили договор аренды от 26.07.2010 № 296 (далее - договор), по которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:11:020149:54 площадью 1 485 кв.м, расположенный по адресу: город Михайловск, ул. Ленина, 1 а, с видом разрешенного использования - «под благоустройство въезда на территорию КТП-1».

Срок аренды установлен с 26.07.2010 по 25.07.2020.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.11.2010 под номером 26-26-33/035/2010-105.

На основании дополнительного соглашения от 19.12.2012 к договору аренды изменен вид разрешенного использования земельного участка «под строительство торгово-офисного здания» (запись о государственной регистрации от 15.05.2015 № 26-26/033-26/033/201/2015-265).

Арендная плата вносится арендатором согласно прилагаемому к договору расчету (пункт 3.2 договора).

За нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор оплачивает арендодателю пени из расчета 0,07 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).

В нарушение условий договора предприниматель не вносит арендные платежи.

12 июля 2016 года администрация поселения направила в адрес предпринимателя претензию от 20.06.2016 № 262 с требованием об оплате образовавшейся задолженности и пени.

Предпринимателем указанное требование оставлено без внимания, в связи с чем администрация поселения обратилась в арбитражный суд с данным иском.

Суд первой инстанции правильно определил характер спорных правоотношений и применил нормы права, регулирующие спор.

Отказывая в удовлетворении заявленных администрацией поселения к предпринимателю требований о расторжении договора аренды от 26.07.2010 № 296, о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 15.06.2016, пени за период с 01.01.2013 по 11.10.2016 гг., суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Частью 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, применимой к спорным правоотношениям) было установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Полномочия органов местного самоуправления урегулированы Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 131-ФЗ).

Как следует из содержания статей 15 и 15.1 Федерального закона № 131-ФЗ, вопросы распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, не являются вопросами местного значения.

Согласно части 1 статьи 19 Федерального закона № 131-ФЗ полномочия органов местного самоуправления, установленные федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, по вопросам, не отнесенным указанным Федеральным законом к вопросам местного значения, являются отдельными государственными полномочиями, передаваемыми для осуществления органам местного самоуправления.

В соответствии с частью 2 данной статьи наделение органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Российской Федерации осуществляется федеральными законами, отдельными полномочиями субъектов Российской Федерации - законами субъектов Российской Федерации. Наделение органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями иными нормативными правовыми актами не допускается.

Согласно пункту 3 указанной статьи отдельные государственные полномочия, передаваемые для осуществления органам местного самоуправления, осуществляются органами местного самоуправления муниципальных районов и органами местного самоуправления городских округов, если иное не установлено федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации.

В силу части 4 статьи 15 Федерального закона № 131-ФЗ органы местного самоуправления муниципального района вправе заключать соглашения с органами местного самоуправления отдельных поселений, входящих в состав муниципального района, о передаче им части своих полномочий по решению вопросов местного значения, перечисленных в статьях 14 и 15 указанного Закона.

Судом первой инстанции верно установлено, что администрация района по соглашению от 29.12.2009 о передаче полномочий по распоряжению земельными участками в границах муниципального образования города Михайловска, не прошедшими процедуру разграничения государственной собственности на землю, передала администрации поселения часть своих полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на условиях, определенных соглашением о передаче полномочий.

Вместе с тем судом первой инстанции обоснованно учтено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, к числу полномочий органов местного самоуправления по решению вопросов местного значения статьями 14 и 15 Федерального закона № 131-ФЗ не отнесено.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что администрация района не вправе передавать данные полномочия органу местного самоуправления муниципального образования города Михайловска.

Судом первой инстанции верно признано, что отсутствуют также нормативные акты, федеральный закон или закон субъекта о наделении администрации поселения отдельными государственными полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Поскольку полномочия по распоряжению спорным земельным участком, государственная собственность на которые не разграничена, администрации поселения не передавались, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что спорный договор в нарушение статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации заключен неуполномоченным лицом, следовательно, является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Недействительная сделка ничтожна независимо от признания ее таковой судом. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статьи 166 и 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о ничтожности договора аренды от 26.07.2010 № 296, а следовательно, и дополнительного соглашения к нему.

Суд первой инстанции верно посчитал, что администрация поселения просила взыскать с ответчика основной долг по арендной плате, что само по себе не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленного материального требования, поскольку факт пользования ответчиком земельным участком с кадастровым номером 26:11:020149:54 подтверждается материалами дела и последним не оспаривается (доказательства обратного в дело не представлены).

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда от 16.11.2010 № 8467/10 разъяснено, что при разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска, определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда. Суды, на основании пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению.

Согласно части 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Таким образом, судом первой инстанции правомерно признано, что ответчик обязан возместить администрации поселения сумму неосновательного обогащения за пользование земельным участком в размере, установленном соответствующим нормативным правовым актом.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Расчет арендной платы (неосновательного обогащения) за пользование земельным участком произведен в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением Правительства Ставропольского края № 64-п от 16.04.2008 (далее - постановление № 64-п), а также Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, утвержденным Постановлением Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п (далее - постановление № 112-п).

Судом первой инстанции верно установлено, что при расчете арендной платы администрацией поселения применена ставка 20%, в обоснование указано, что участок предоставлен для размещения объектов торговли.

Ответчик, не оспаривая применяемые при расчете арендной платы площадь арендуемого земельного участка и его удельный показатель кадастровой стоимости, пояснил, что истцом за 1 квартал 2016 года необоснованно применяется базовый размер арендной платы 20%, определенный для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, так как в соответствии с приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» спорный земельный участок был оценен по седьмому виду разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения».

Оценив доводы истца и ответчика в данной части, суд первой инстанции пришел к следующему обоснованному выводу.

Согласно кадастровым паспортам от 15.11.2013 и от 11.10.2016 спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования «под строительство торгово-офисного здания».

На основании выписки из ЕГРП от 28.12.2016 года судом первой инстанции верно установлено, что 28.12.2016 года за предпринимателем зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства общей площадью застройки 781,3 кв.м, степенью готовности 90 %.

Из проекта торгово-офисного здания, расположенного в <...> а, от 2015 года, представленного ответчиком в материалы дела, видно, что торговые помещения занимают площадь, равную 197,28 кв.м, офисные - 332,77 кв.м, иные помещения - оставшуюся часть здания, что указывает на преобладание в строящемся здании офисных помещений.

Суд первой инстанции верно признал, что исходя из буквального толкования седьмой вид разрешенного использования предполагает размещение офисных зданий делового и коммерческого назначения.

Поскольку понятие зданий коммерческого назначения законодательно не определено, суд первой инстанции, верно руководствуясь общепринятым определениям данного понятия, пришел к правильному выводу, о том, что такие здания могут включать как административные здания (здания для размещения офисов коммерческих организаций и учреждений), так и торговые здания (торговые центры, мегамоллы, павильоны) для размещения торговых предприятий (магазинов, супермаркетов, гипермаркетов).

Суд первой инстанции правильно посчитал, что при применении базового размера для пятого вида разрешенного использования земельный участок должен быть предоставлен только под объекты торговли.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что при расчете арендной платы подлежит применению базовый размер арендной платы, установленный для земельных участков, предназначенных для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения, так как данный вид разрешенного использования предполагает размещение на земельном участке как объектов торговли, так и офисных зданий.

Суд первой инстанции также верно установил, что данный вид разрешенного использования земельных участков установлен посредством внесения в постановление № 64-п изменений в соответствии с постановлением Правительства Ставропольского края от 29.11.2013 № 445-п, которые вступили в силу с 11.12.2013.

Постановлениями № 64-п и № 112-п по названному виду разрешенного использования определена ставка, равная 4%.

Судом первой инстанции верно установлено, что за период с 17.10.2013 по 10.12.2013, с учетом отсутствия в постановлении № 64-п седьмого вида разрешенного использования, подлежит применению базовый размер арендной платы, установленный для земельных участков под объектами торговли, равный 20 %.

Судом первой инстанции произведен расчет задолженности по арендной плате.

Суд первой инстанции обоснованно посчитал, что ввиду ничтожности договора аренды и дополнительных соглашений к нему коэффициент 0,5, предусмотренный для участков, предоставленных для строительства, применению не подлежит.

Судом первой инстанции верно учтено, что арендная плата рассчитана исходя из кадастровой стоимости земельного участка в 2013 году, равной 3 181 835,25 рубля, в 2014 году - 3 542 482,35 рубля, в 2015 году - 1 121 234, 40 руб. (решение суда об установлении кадастровой стоимости от 24.02.2016), в 2016 году - 975 466,8 рубля (решение суда об установлении кадастровой стоимости от 20.09.2016), а также базового размера арендной платы -20 % с 17.10.2013 по 10.12.2013, 4% - с 11.12.2013 по 15.06.2016.

Судом первой инстанции также верно установлено, что за период с 17.10.2013 по 15.06.2016 сумма арендной платы, подлежавшая оплате предпринимателем, составила 307 545, 78 рубля.

Ответчиком за спорный период произведена оплата на общую сумму 1 010 780, 69 рубля, что подтверждается чеками-ордерами: от 31.12.2014 на сумму 708 496, 47 рубля, от 17.03.2016 на сумму 224 246, 88 рубля, от 27.09.2016 на сумму 78 037, 34 рубля.

Таким образом, суд первой инстанции правильно посчитал, что сумма переплаты составила 703 234, 91 руб.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии у ответчика задолженности за фактическое пользование земельным участком.

Признание договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой исключает возможность начисления договорной пени, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования о взыскании пени.

Недействительный (ничтожный) договор не может быть расторгнут в судебном порядке в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Изложенные в апелляционной жалобе истца доводы об отмене решение суда первой инстанции и принятии по делу нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований администрации поселения не обоснованы и противоречат закону, исследовались судом первой инстанции, им дана надлежащая оценка и обоснованно отклонены как не соответствующие закону и противоречащие материалам дела.

Результаты оценки этих доводов заявителя отражены в принятом по делу судебном акте. Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции сделал правильный вывод об отказе в удовлетворении заявленных требований Администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края.

Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела в порядке апелляционного производства по представленным доказательствам считает, что решение суда первой инстанции при рассмотрении дела не имеет нарушений процессуального характера. Судом правильно применены нормы материального права, верно дана оценка доказательствам с точки зрения относимости, допустимости и достоверности. Исходя из сложившейся судебной практики по единообразию в толковании и применении норм права, вынесено законное и обоснованное решение.

Поскольку в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления от уплаты государственной пошлины освобождены, то государственная пошлина с Администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края за подачу апелляционной жалобы не подлежит взысканию.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебных актов (часть 4 ст. 270 АПК РФ) не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.03.2017 по делу № А63-12968/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий Е.В. Жуков

Судьи С.И. Джамбулатов

Е.Г. Сомов