Гражданский кодекс часть 1

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Белова Д.А., судей: Макаровой Н.В., Семенова М.У., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ковалевой З.С., при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Аланстрой" – Дикалова И.В. (доверенность от 31.12.2019),в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аланстрой" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республике от 12.12.2019 по делу № А20-5185/2019,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный судКабардино-Балкарской Республики обратилась Местная администрация Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (далее – истец, администрация) с иском, с учетом уточнений, к обществу с ограниченной ответственностью "Аланстрой" (далее – ответчик, общество) о взыскании 326 137 рублей 69 копеек, в том числе:

- 142 650 рублей - задолженность по арендной плате по договору №163 от 07.10.2014 за период с 15.10.2014 по 15.09.2019;

- 183 487 рублей 69 копеек - пеня за просрочку по оплате согласно п. 6.1. договора в размере 0.1% за каждый день просрочки за период с 15.10.2014 по 15.09.2019;

- о расторжении договора аренды земельного участка от 07 октября 2014 №163;

- об обязании возвратить по акту приёма передачи земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 97,0002 га, с кадастровым номером 07:04:6200000:456, расположенный в границах земель муниципального образования сельского поселения Прималкинское.

Заявленные исковые требования мотивированы ссылкой на нормы статей 614, 619 ГК РФ и аргументированы тем, что ответчик нарушил условия договора аренды и более двух раз подряд не вносил арендную плату, направленные в адрес ответчика требования о погашении задолженности и расторжении договора аренды, оставлены без удовлетворения.

Решением суда от 12.12.2019 иск удовлетворен с общества с ограниченной ответственностью "Аланстрой" взыскана в пользу Местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (ОГРН 1030700150348 ИНН 0704001917): задолженность по арендной плате с января 2019 по сентябрь 2019 в размере 142 650 рублей; пени за просрочку платежа в размере 183 487 руб. 67 коп. (цифры в соответствии с решением, опечатка в пользу ответчика). Суд так же обязал расторгнуть договор аренды земельного участка от 07 октября 2014 №163, заключенный между местной администрации Прохладненского муниципального района и ООО «Аланстрой» и обязал общество с ограниченной ответственностью "Аланстрой" (ОГРН 11107160000581 ИНН 0716009029) возвратить Местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (ОГРН 1030700150348 ИНН 0704001917) по акту приема-передачи земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 97,0002 га, с кадастровым номером 07:04:6200000:456, расположенный в границах земель муниципального образования сельского поселения Прималкинское, в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В апелляционной жалобе ответчик просит отменить решение суда от 12.12.2020 ипринять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения, поскольку полагает, что суд первой инстанции правильно установил все юридически значимые обстоятельства по делу и применил нормы права, подлежащие применению.

В судебном заседании представитель общества поддержал апелляционную жалобу по доводам, изложенным в ней, просил отменить решение суда ипринять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя администрации в соответствии со статьёй 156 АПК РФ.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев повторно дело по апелляционной жалобе в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, изучив и оценив в совокупности материалы дела, приходит к следующим выводам.

Из материалов дела усматривается.

Местной администрацией Прохладненского муниципального района (арендодатель) на основании постановления от 07 октября 2014 года за №783, и ООО «Аланстрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в распоряжении местной администрации Прохладненского муниципального района от 07.10.2014 № 163.

В соответствии с условиями указанного договора аренды, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок в границах муниципального образования сельского поселения Прималкинское Прохладненского района, находящийся в распоряжении местной администрации Прохладненского муниципального района для сельскохозяйственного производства (п.1.1.). Категории земель- земли сельскохозяйственного назначения (п.1.2.).

Согласно пункту 1.3. договора, кадастровый номер земельного участка 07:04:6200000:456; площадь передаваемого в аренду земельного участка 97.0002га, из них пашня - 97.0002га; срок аренды установлен на 7 лет с 07.10.2014 по 06.10.2021 (п.1.3.. Годовой размер арендной платы составляет 190 200 рублей (п.3.2.).

В соответствии с пунктом 3.4. договора, арендная плата вносится арендатором с момента подписания договора и акта приема-передачи ежемесячно равными долями не позднее 15 числа текущего месяца в течение всего срока действия договора.

Согласно пункту 5.1.6. договора арендодатель имеет права требовать досрочного расторжения договора в случаях, в том числе: не внесения арендной платы за землю в течение двух месяцев подряд.

В соответствии с пунктом 6.1. договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендодатель вправе начислить пеню в размере 0,1% за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за датой внесения платежа по договору и включая день поступления платежа на расчетный счет.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР, о чем свидетельствуют отметка на последнем листе договора от 17.10.2014.

Арендодатель, во исполнение условий договора аренды, надлежащим образом исполнил обязанность по договору аренды, передав арендатору указанный земельный участок по акту приема-передачи от 07.10.2014.

Арендатор, в нарушение условий договора аренды, свои обязательства по своевременному внесению арендных платежей не исполнил.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по арендной плате, истец направил ответчику предупреждение №740 от 16.04.2019 о наличии задолженности с января по апрель месяцы 2019 в размере 63400рублей и необходимости ее уплаты в течение 5 календарных дней с момента получения предупреждения и рекомендовано досрочно внести арендную плату за май 2019. Факт направления и вручения ответчику 24.04.2019 подтверждается отчетом об отслеживании указанного предупреждения. Ответчик указанное письмо оставил без удовлетворения.

16.05.2019 истец направил арендатору предложение о расторжении договора аренды и о возврате земельного участка по акту приема-передачи, в связи с неоплатой задолженности в установленный срок. Факт направления и вручения 25.05.2019 указанного предложения арендатору подтверждается отчетом об отслеживании. Ответчик указанное предложение оставил без удовлетворения.

В связи с уклонение арендатора от уплаты арендных платежей, от расторжения договора аренды и от возврата указанного земельного участка арендодателю администрация обратилась в Арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции, сославшись на положения статьи 12, статьи 606, пункт 1 статьи 607, статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), указал, что арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Кроме того, суд первой инстанции, сославшись на положения подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 2 статьи 10, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ указал, что использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Материалами дела подтверждено исполнение истцом обязательств по договору -передача земельного участка в пользование ответчику.

Право передачи арендатором имущества в аренду, существование арендных отношений ответчиком не оспорено, доказательств ненадлежащего исполнения истцом обязательств в материалы дела не представлено, равно как и мотивированных, документально подтвержденных возражений относительно размера заявленного требования.

Из материалов дела следует, ответчик своевременно не вносил арендные платежи за период с января 2019 по сентябрь 2019 включительно на общую сумму 142650 рублей (190200руб. в год : 12 месяцев = 15850руб. в месяц х 9 месяцев = 142650руб.) согласно расчету истца.

Суд первой инстанции указал, что произведенный истцом расчет арендной платы соответствует действующему законодательству, условиям договора, доказательств внесения арендной платы ответчиком не представлено, в связи с чем, размер арендной платы, приведенный истцом в расчете в общей сумме 142650руб., подлежит принятию как надлежащий, при этом ответчиком не оспорена его методологическая и арифметическая верность.

Таким образом, факт наличия задолженности в заявленном истцом размере подтверждается материалами дела, ответчиком наличие задолженности в указанном размере не оспорено, доказательств внесения арендной платы, не представлено, в связи с чем, требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 142650руб. суд первой инстанции счел обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Так же истцом предъявлено требование о взыскании с ответчика с учетом уточнения пени в размере 0.1% за каждый день просрочки внесения арендной платы за период с даты заключения договора аренды, с 15 октября 2014 по 15 сентября 2019 в размере 183487,69 рублей согласно уточненному расчету истца.

Суд первой инстанции, сославшись на положения статьи 12, статьей 190, статье 191, Статьей 193, пункт 1 статьи 194, пункта 1 статьи 330, статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Таким образом, установленная дата окончания исполнения обязательства по оплате включается в срок исполнения данного обязательства, а просрочка и, соответственно, начисление неустойки начинается на следующий день. Указанные положения истцом учтены при исчислении неустойки согласно уточненному расчету. Факт просрочки исполнения обязательства по арендной плате подтверждается материалами дела и ответчиком не оспорено, доказательств оплаты суду не представлено.

Согласно пункту 6.1. договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендодатель вправе начислить пеню в размере 0,1% за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за датой внесения платежа по договору и включая день поступления платежа на расчетный счет.

Уточненный расчет неустойки за период с 15 октября 2014 по 15 сентября 2019 в размере 183487,69рублей, следует признать арифметически верным, соответствующим вышеуказанным нормам действующего законодательства и соответствующим условиям договорных обязательств.

Таким образом суд первой инстанции, требование истца о взыскании с ответчика пени согласно уточненному расчету истца за просрочку арендной платы размере 183487,69 рублей признал законным, обоснованным, подтвержденными материалами дела и подлежащим удовлетворению.

Суд первой инстанции указал, что ответчиком ходатайство о снижении пени ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства ответчик не заявил, в связи с чем, оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не усматривает.

Заявление истца о расторжении договора аренды земельного участка аргументировано невнесением арендной платы более двух раз подряд.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса.

Суд первой инстанции, сославшись на положения статье 421 пункту 1 статьи 425 статьей 431 пункта 1 и пункта 2 статьи 450, пункта 2 статьи 607 статьи 619 Гражданского кодекса суд первой инстанции указал, что расторжение договора по требованию одной из сторон (конфликтный способ досрочного прекращения правоотношения) возможно в исключительных случаях. Указанные исключительные случаи обусловлены либо существенным нарушением договора (нарушение имеющее разрушительный эффект для правоотношения) либо прямым указанием закона (прежде всего Гражданского кодекса Российской Федерации) на возможность такого расторжения.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе: в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Сторона, которой предоставлено право требовать расторжения, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 5.1.6. договора арендодатель имеет права требовать досрочного расторжения договора в случаях, в том числе: не внесения арендной платы за землю в течение двух месяцев подряд.

Таким образом, арендодатель в силу специального условия наделен правом заявлять о прекращении правоотношения уже лишь при доказанности допущенного стороной нарушения срока, установленного для внесения платы (пункт 5.1.6. договора). Квалификация допущенного нарушения с точки зрения его существенности в данном случае не может явиться определяющей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

В соответствии с пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (введен Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) указано следующее.

Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержатся следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума № 6/8) содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Заявляя требования о расторжении спорного договора аренды, истец, в подтверждение факта соблюдения претензионного порядка согласно части 5 статьи 4 АПК РФ (в редакции Федерального закона от 02.03.2016 № 47-ФЗ) ссылается на направленное в адрес ответчика предупреждения №740 от 16 апреля 2019 о необходимости уплаты задолженности с января 2019 по апрель 2019 и установлен срок 5 дней с момента получения предупреждения об оплате задолженности. Как следует из отчета об отслеживании получения корреспонденции, указанное предупреждение получено ответчиком 24 апреля 2019. Следовательно, долг следовало оплатить не позднее 30 апреля 2019 года.

Истец направил ответчику 16 мая 2019 предложение о расторжении договора аренды возврате земельного участка арендодателю (к предложению приложено соглашение о досрочном расторжении договора и расчет арендной платы), в связи с неполучением оплаты в срок, установленной в предупреждении, факт направления и получения которого ответчиком 25 мая 2019 подтверждается отчета об отслеживании получения корреспонденции.

Соответственно, истец выполнил обязанность первоначально направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а затем направил предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

При таких обстоятельствах, указанные досудебные уведомления могут быть признаны надлежащими доказательствами соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя.

Кроме того, арендатору указывалось на недопущение нарушений, предлагалось устранить допущенные нарушения, и следует признать обоснованными доводы истца о длящемся характере допущенных нарушений.

Суд первой инстанции в соответствии с фактическими обстоятельствами дела, условиями договора, содержанием переписки сторон, субъективными признаками допущенных ответчиком нарушений условий договора, указал, что требования истца о расторжении договора аренды земельного участка земельного участка №163 от 07 октября 2014, подлежат удовлетворению, а так же посчитал необходимым обязать общество с ограниченной ответственностью освободить земельный участок, передав его по акту приема-передачи арендатору.

Суд первой инстанции указал, что договор аренды судом расторгнут, у ответчика отсутствуют законные основания на использование арендованного земельного участка, в связи с чем, суд пришел к выводу о том, что общество обязано освободить земельный участок и передать имущество арендатору по акту приема-передачи, в связи с чем, требование истца об обязании ответчика возвратить по акту приёма передачи земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 97,0002 га, с кадастровым номером 07:04:6200000:456, расположенный в границах земель муниципального образования сельского поселения Прималкинское следует признать законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы в части того, что в связи с истечением срока давности в части взыскания пени истцу надлежит отказать в удовлетворении требований, суд апелляционной инстанции учитывает, что иковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (ч. 2 ст. 199Гражданского кодекса Российской Федерации). Факт того, что сторона не воспользовалась правом участия в судебном заседании в суде первой инстанции не может служить основанием для удовлетворения ее заявления о применении исковой давности в суде апелляционной инстанции.

Так же подлежит отклонению довод апелляционной жалобы о том, что дело подлежит рассмотрению по правилам суда первой инстанции только лишь на том основании, что суд первой инстанции рассмотрел иск в отсутствие стороны, при наличии надлежащих сведений об уведомлении стороны о начавшемся процессе рассмотрения иска.

Полежит отклонению довод апелляционной жалобы о необоснованности требований истца о расторжении договора аренды земельного участка земельного участка №163 от 07 октября 2014, и обязании общества освободить земельный участок, передав его по акту приема-передачи арендатору, поскольку судом первой инстанции указаны исчерпывающие мотивы принятия доводов истца.

Вместе с тем, следует признать обоснованным доводы апелляционной жалобы в части взыскания с обществазадолженности по арендной плате за период с января 2019 года по сентябрь 2019 года в размере 142650 руб., поскольку истцу было известно о погашении указанной задолженности до вынесения судебного акта (п/п № 18 от 04.10.2019, п/п № 23 от 15.10.2019,п/п № 18 от 04.10.2019, п/п № 18 от 04.10.2019, акт сверки за период 01.01.2019-01.12.2019). Таким образом решение в части взыскания основного долга является не обоснованным и подлежит отмене.

Доводы апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции и подлежат частичному удовлетворению.

При таких обстоятельствах на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (неполное выяснение обстоятельств по делу), решение суда первой инстанции надлежит отменить и вынести новый судебный акт о частичном удовлетворении заявленных требований.

Соразмерно удовлетворённым требования и подлежит взысканию с ответчика государственная пошлина по иску и по апелляционной жалобе.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ, не допущено.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу удовлетворить частично.

Решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12.12.2019 по делу № А20-5185/2019 – в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Аланстрой" (ОГРН 11107160000581, ИНН 0716009029, г. Прохладный) в пользу Местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (ОГРН 1030700150348, ИНН 0704001917) задолженности по арендной плате за период с января 2019 года по сентябрь 2019 года в размере 142650 руб. – отменить. В удовлетворении требований Местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики – в данной части отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12.12.2019 по делу № А20-5185/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Аланстрой" (ОГРН 11107160000581, ИНН 0716009029, г. Прохладный) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6790 руб. по иску, 1312 руб. по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Д.А. Белов

Судьи Н.В. Макарова М.У. Семенов